Дело № 2-2060/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Псков 05 октября 2020 года 

Псковский городской суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Жбановой О.В.,

при секретаре Федорчук Ю.М.,

с участием

представителя истца и третьего лица ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова к ФИО2 об обязании заключить дополнительное соглашение к договору передачи в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью № ** от 01.08.1999,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова обратился в суд с иском к ФИО2 об обязании заключить дополнительное соглашение № 1 к договору передачи в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью № ** от 01.08.1999, в предложенной арендодателем редакции, а именно: в п.п. 1.1 дополнить кадастровым номером нежилого помещения, пункт 3.1, 3.2 изложить в новой редакции исходя из арендной платы, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости величины арендной платы от 09.09.2019, в п. 4.2.1 изменяется размер пени и пункт добавляется реквизитами оплаты, п. 3 – условия соглашения, распространяются на отношения, возникшие с 17.09.2019. 

В обоснование требований указано, что 01.08.1999 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор № ** передачи в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью аренды объекта муниципальной собственности - нежилого помещения № ** с КН № ** , в соответствии с условиями которого на основании распоряжения Администрации города от 29.07.1999 № 2073-р арендодатель при участии балансодержателя передает, арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> д. № ** , для использования под клуб «К.», общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 59,8 кв.м. С 17.10.2012 арендатором прекращена предпринимательская деятельность. Согласно пункту 1.2 договора срок его действия определен с 01.08.1999 по 11.07.2024. По акту приема-сдачи от 01.08.1999 помещение общей площадью 59,8 кв.м передано арендатору. Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы был определен в соответствии с Методикой расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденной Постановлением Псковской городской Думы от 10.10.1997 № 309 и составлял 3 906, 14 рублей в год. Данное постановление утратило силу в связи с изданием Постановления Псковской городской Думы от 01.12.2000 № 357 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом в г. Пскове», которое в свою очередь утратило силу в связи с изданием Решения Псковской городской Думы от 26.06.2012 № 170 «О признании утратившим силу постановления Псковской городской Думы от 01.12.2000 № 357 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом в г. Пскове». Однако, с момента заключения договора и по настоящее время размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом не пересматривался. В соответствии с п. 3.2. договора оплата производится ежемесячно в размере 325,51 рублей, без НДС за текущий месяц не позднее 10-го числа следующего за текущим месяцем. В соответствии с пунктом 3.4. договора размер арендной платы может быть изменен досрочно по требованию одной из сторон в случае усиления инфляционных процессов и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления г. Пскова. Согласно п. 5.1. раздела 5 договора, изменение условий договора производится в обязательном порядке в случае изменения законодательства РФ, нормативных актов Администрации г. Пскова. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением, которое действует с даты получения его арендатором. На основании отчёта от 09.09.2019 № 192/2019 об оценке рыночной величины арендной платы за недвижимое имущество - нежилое помещение с кадастровым номером № ** площадью 59,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> д. № ** , пом., № ** , находящееся в муниципальной собственности, размер арендной платы составляет 147 960 рублей в год (с учетом НДС по ставке 20 %) или 10 275 рублей в месяц. 18.09.2019 арендодателем в адрес арендатора направлено дополнительное соглашение №1 к договору № ** , предусматривающее изменение арендной платы на основании отчёта от 09.09.2019 № 192/2019 об оценке рыночной величины арендной платы за недвижимое имущество-нежилое помещение с КН № ** площадью 59,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> д. № ** , пом. № ** , находящееся в муниципальной собственности. В установленный срок экземпляры подписанных дополнительных соглашений ФИО2 в адрес арендодателя не направлены, возражения арендатором предоставлены не были, в связи с чем Комитет обратился в суд с заявленными требованиями. 

Представитель истца и третьего лица Администрации г. Пскова ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, поскольку возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена п. 3 ст. 614 ГК РФ. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. В рассматриваемом договоре аренды содержится положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон. Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо по правилам пп.2 п.2 ст.450 ГК РФ. Недопустима ссылка истца на п. 3.4 договора, поскольку основанием для заключения дополнительного соглашения к договору явились иные обстоятельства, а не предусмотренные п.3.4. договора. Недопустима ссылка истца на 5.1 договора в совокупности с положениями абз. 2 ч.1 ст. 8 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку с момента заключения спорного договора аренды изменения в абз. 2 ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 не вносились. Кроме того, основания для изменения арендной платы, как проведение оценки имущества уже предоставленного по договору аренды в соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ни федеральным, ни региональным законодательством, ни заключенным договором аренды не предусмотрено.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования удовлетворению не подлежащими по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем прекращения или изменения правоотношения.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или дoговором. 

В соответствии п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 452 ГК РФ предусматривает, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела судом установлено, что 01.08.1999 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор № ** передачи в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью аренды объекта муниципальной собственности - нежилого помещения № ** с КН № ** , в соответствии с условиями которого на основании распоряжения Администрации города от 29.07.1999 № 2073-р арендодатель при участии балансодержателя передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> д. № ** , для использования под клуб «К.», общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 59,8 кв.м. Срок аренды установлен с 01.08.1999 по 31.07.2024. По акту приема-сдачи от 01.08.1999 помещение общей площадью 59,8 кв.м передано арендатору (л.д. 7-14).

Право аренды на указанное нежилое помещение зарегистрировано в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы был определен в соответствии с Методикой расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденной Постановлением Псковской городской Думы от 10.10.1997 № 309 и составлял 3 906,14 рублей в год.

В соответствии с п. 3.2. Договора оплата производится ежемесячно в размере 325,51 рублей, без НДС за текущий месяц не позднее 10-го числа следующего за текущим месяцем.

17.10.2012 ФИО2 утратила статус индивидуального предпринимателя (л.д.39-44). 

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества) 

В соответствии с пунктом 3.4. договора, размер арендной платы может быть изменен досрочно по требованию одной из сторон в случае усиления инфляционных процессов и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления г. Пскова.

Согласно п. 5.1. раздела 5 договора, изменение условий договора производится в обязательном порядке в случае изменения законодательства РФ, нормативных актов Администрации г. Пскова. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением, которое действует с даты получения его арендатором. 

С момента заключения договора и по настоящее время размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом не пересматривался. 

Методика расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденная Постановлением Псковской городской Думы от 10.10.1997 №309, которая была положена в основу заключенного договора по размеру арендной платы утратила силу в связи с изданием Постановления Псковской городской Думы от 01.12.2000 № 357 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом в г. Пскове», которое в свою очередь утратило силу в связи с изданием Решения Псковской городской Думы от 26.06.2012 № 170 «О признании утратившим силу постановления Псковской городской Думы от 01.12.2000 № 357 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом в г. Пскове».

В соответствии с абз.2 ч. 1 ст. 8 Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЭ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их передачи в аренду.

По заказу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова определена оценка рыночной величины арендной платы за недвижимое имущество - нежилое помещение с КН № ** площадью 59,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> д. № ** , пом., № ** .

Как следует из отчета ЗАО «Консалт Оценка» от 09.09.2019 № 192/2019 об оценке рыночной величины арендной платы за недвижимое имущество - нежилое помещение с КН № ** площадью 59,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> д. № ** , пом., № ** , находящееся в муниципальной собственности, размер арендной платы за указанное нежилое помещение по состоянию на 09.09.2019 составляет 147 960 рублей в год (с учетом НДС по ставке 20 %) или 12 330 рублей в месяц (с учетом НДС по ставке 20 %) или 10 275 рублей в месяц (без учета НДС) (л.д. 15-34). 

18.09.2019 арендодателем в адрес арендатора направлено письмом дополнительное соглашение №1 к договору № ** , предусматривающее изменение арендной платы на основании вышеуказанного отчета об оценке от 09.09.2019 № 192/2019 (л.д. 35-36, 37,38). 

Основанием для обращения Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова в суд послужило уклонение арендатора от подписания соглашения об изменении арендной платы на основании отчета от 09.09.2019 № 192/2019 об оценке рыночной величины арендной платы за недвижимое имущество.

Разрешая требования и отказывая в их удовлетворении суд основывается на следующем. 

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Таким образом, в рассматриваемом случае с учетом условий договора аренды дополнительного соглашения относительно изменения арендной платы не чаще чем один раз в год не требуется, такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует судебного вмешательства, ввиду в данной части требования удовлетворению не подлежат. 

В дополнительном соглашении, направленном в адрес ответчика, также содержится внесение изменение в п. 4.2.1 договора аренды зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью № ** от 01.08.1999 в части изменения размера пени. 

Вместе с тем, истцом не обоснованны требования об изменении пени, ввиду чего суду не представляется возможным оценить необходимость ее изменения. При этом представитель истца в судебном заседании пояснил, что требование об уплате арендных платежей ответчику длительное время истцом не выставлялось. 

Необходимость внесения изменений в договор аренды по другим пунктам (внесение реквизитов, начало действия дополнительного соглашения и т.п.) истцом также не обоснованно и не доказано нарушение прав не подписанием ответчиком соглашения в данной части. 

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что, поскольку в данном случае изменение договора аренды в судебном порядке не требуется, права Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова не нарушены и не подлежат судебной защите, исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова к ФИО2 об обязании заключить дополнительное соглашение к договору передачи в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью № ** от 01.08.1999 отказать.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд Псковской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья О.В. Жбанова

Решение в окончательной форме изготовлено 12 октября 2020 года.