Дело № 2-11/2019

25RS0017-01-2018-000802-79

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

пгт.Кавалерово 25 апреля 2019 года

Кавалеровский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Жерносек О.В.

при секретаре Сороковых Т.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Кавалеровского муниципального района Приморского края о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствия недействительной сделки,

установил:

Прибыль И.А. обратился в суд с иском к администрации Кавалеровского муниципального района Приморского края, в котором с учетом уточненных требований просил признать недействительным договор купли-продажи по конкурсу от 24.06.1993 № 20, заключенный между администрацией Кавалеровского муниципального района Приморского края и ТОО «Восток», в части нежилых помещений в подвале №№ 1-42 и на 1 этаже №№ 9-11, 14-16, 29-30, 22-25 здания, расположенного по адресу: Приморский край Кавалеровский район пгт.Хрустальный ул. Комсомольская, д.100; прекратить право собственности, зарегистрированное за ним на эти нежилые помещения, ссылаясь на то, что данные нежилые помещения являются общей собственностью собственников многоквартирного жилого дома по указанному адресу, однако, ответчик незаконно продал их ТОО «Восток». Сделка является незаконной по основаниям ст.168 ГК РФ, как противоречащая положениям ст.36 ЖК РФ и ст.250 ГК РФ.

В судебном заседании истец и его представитель ФИО2, действующая по доверенности, исковые требования поддержали.

Представители ответчика и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительного предмета спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ТСЖ «Восток» в судебное заседания не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены, представитель ТСЖ «Восток» об уважительной причине не явки суду не сообщил, об отложении судебного разбирательства ходатайства не представил. Представители ответчика и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю просили дело рассмотреть в их отсутствие, представители ответчика и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительного предмета спора, представили письменный отзыв, в котором администрация Кавалеровского муниципального района Приморского края с исковыми требованиями согласилась, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю указало, что в ЕГРН отсутствуют сведения о постановке на учет и регистрации права собственности на помещение площадью 643, 3 кв.м, представленный на государственную регистрацию договор содержал все существенные условия, предусмотренные законодательством, какие-либо притязания на спорное имущество на момент проведения государственной регистрации отсутствовали, в связи с чем оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на объекты у Управления не было; считает, что признать договор купли-продажи в части недействительным нельзя, так как такое признание повлечет изменение существенных его условий; при этом обращает внимание, что основанием для государственной регистрации права может являться решение суда о признании недействительной ничтожной или оспоримой сделки и применении последствий недействительности сделки.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, в многоквартирном жилом доме по адресу: Приморский край Кавалеровский район пгт.Хрустальный ул. Комсомольская, д.100, в подвальном этаже имеются нежилые помещения №№ 1-42, на 1 этаже имеются нежилые помещения №№ 9-11, 14-16, 29-30, 22-25, собственником которых в настоящее время является Прибыль И.А.

Указанные нежилые помещения ранее находились в федеральной собственности.

24.06.1993 между Российским фондом Российской Федерации в лице комитета по управлению имуществом администрации Кавалеровского района и ТОО «Восток» в лице директора ФИО1 был заключен договор купли-продажи по конкурсу магазина № 21, расположенного по ул.Комсомольская, 100 в пос.Фабричный (в настоящее время пгт.Хрустальный) Кавалеровского района.

27.03.1996 комитетом по управлению имуществом администрации Кавалеровского района Приморского края ТОО «Восток» выдано свидетельство на право собственности на магазин.

26.04.2012 на основании спорного договора купли-продажи Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю зарегистрировано право собственности ООО «Восток» (ранее до переименования – ТОО «Восток») на нежилые помещения в здании общей площадью 1 422,3 кв.м №№ 1-34, 1-42, расположенные по адресу: Приморский край Кавалеровский район пгт.Хрустальный ул.Комсомольская, д.100.

25.09.2014 на основании решения единственного участника ООО «Восток» о распределении имущества Общества оставшегося после удовлетворения требований кредиторов от 01.08.2014 № 3/1 право собственности Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю зарегистрировано за ФИО1

В силу п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно пп.1, 2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1 ст.168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 ГК РФ).

В соответствии с ч.3 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (п.78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения (п.84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25).

Статьей 6 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах Федеральной жилищной политики», действующего на момент заключения спорного договора, установлено, что недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

На основании ст.8 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1, при объединении в многоквартирных домах собственников квартир и иных жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений образуются товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере - кондоминиумы. В кондоминиумах в общей долевой собственности находятся предназначенные для обслуживания более одного домовладельца в том числе, коридоры, технические подвалы и другие места общего пользования, вне квартирное инженерное оборудование.

Согласно ст.10 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1, принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или иным соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основе решения суда или арбитражного суда.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п.1 ст.244 ГК РФ).

В соответствии со ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290). 

Согласно п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

В состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование) (пп. «а» п.2 Правил в редакции от 13.08.2006).

В соответствии с п.1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений. Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме. 

Исходя из заключения эксперта ООО «Судебный экспертно-оценочный центр «Регион-25», нежилые помещения №№ 1-42, расположенные в подвале, и №№ 9-11, 14-16, 29-30, 22-25, расположенные на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Приморский край Кавалеровский район пгт.Хрустальный ул.Комсомольская, д.100, имеют вспомогательное и обслуживающее функциональное назначение в связи с расположением в них инженерных коммуникаций, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); предназначены для обслуживания более одного помещения в здании; являются общедомовым имуществом в многоквартирном доме.

Суд, оценив заключение эксперта по правилам ст.67 ГПК РФ, принимает его как допустимое доказательство при разрешении вопроса о том, предназначены ли спорные помещения для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме, и соответственно, отнесения указанных помещений к общему имуществу, поскольку оно полностью согласуется с материалам дела, научно обосновано, аргументировано, при проведении экспертизы эксперт был предупрежден за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, ему были разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст.ст. 85,86 ГПК РФ, экспертиза назначена в соответствии с требованиями ст.ст.79-80 ГПК РФ, проведена при осмотре объекта, расположенного по адресу: Приморский край Кавалеровский район пгт.Хрустальный ул.Комсомольская, д.100.

Оснований сомневаться в компетентности эксперта у суда не имеется.

Из инвентарного дела на жилой дом по указанному адресу видно, что квартира № 55 была приобретена по договору купли-продажи от 14.02.1992 гр.ФИО3, следовательно, с указанного момента жилой дом утратил статус объекта, находящегося исключительно в государственной собственности, и возникло право общей долевой собственности на общее имущество в данном доме.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ суду не представлены доказательства совершения сделки купли-продажи спорных нежилых помещений с согласия сособственника.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи по конкурсу от 24.06.1993 заключен в нарушение норм действующего законодательства, его следует признать недействительным, применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности истца на нежилые помещения №№ 1-42, расположенные в подвале, и №№ 9-11, 14-16, 29-30, 22-25, расположенные на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Приморский край Кавалеровский район пгт.Хрустальный ул.Комсомольская, д.100, и возвращения данных нежилых помещений администрации Кавалеровского муниципального района Приморского края.

При этом суд считает необходимым отметить, что согласно п.5 ст.50 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в случаях возникновения у муниципальных образований права собственности на имущество, не соответствующее требованиям части 1 настоящей статьи, указанное имущество подлежит перепрофилированию (изменению целевого назначения имущества) либо отчуждению. Порядок и сроки отчуждения такого имущества устанавливаются федеральным законом.

В соответствии с ч.2 ст.51 того же Федерального закона органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Применительно к нежилым помещениям №№ 1-42, расположенным в подвале, и №№ 9-11, 14-16, 29-30, 22-25, расположенным на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Приморский край Кавалеровский район пгт.Хрустальный ул.Комсомольская, д.100, в случае, если он не предназначен для решения вопросов местного значения, должна применяться процедура, предусмотренная ч.5 ст.50 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ.

В силу ч.2 ст.13 ГПК РФ, п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации, суд находит необходимы указать в решении, что оно является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности ФИО1 на спорное имущество и внесения записи о восстановлении ранее существовавшего права администрации Кавалеровского муниципального района Приморского края на это имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

признать недействительным договор купли-продажи по конкурсу от 24.06.1993 № 20, заключенный между Российским фондом Российской Федерации в лице комитета по управлению имуществом администрации Кавалеровского района и ТОО «Восток», в отношении нежилых помещений №№ 1-42, расположенных в подвале, №№ 9-11, 14-16, 29-30, 22-25, расположенных на 1 этаже, в здании многоквартирного жилого дома по адресу: Приморский край Кавалеровский район пгт.Хрустальный ул.Комсомольская, д.100.

Применить последствия недействительной сделки путем прекращения права собственности ФИО1 на нежилые помещения №№ 1-42, расположенные в подвале, №№ 9-11, 14-16, 29-30, 22-25, расположенные на 1 этаже, в здании многоквартирного жилого дома по адресу: Приморский край Кавалеровский район пгт.Хрустальный ул.Комсомольская, д.100, и возвращения указанных нежилых помещений администрации Кавалеровского муниципального района Приморского края.

Настоящее решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности ФИО1 на нежилые помещения №№ 1-42, расположенные в подвале, №№ 9-11, 14-16, 29-30, 22-25, расположенные на 1 этаже, в здании многоквартирного жилого дома по адресу: Приморский край Кавалеровский район пгт.Хрустальный ул.Комсомольская, д.100, и восстановлении ранее существовавшего права администрации Кавалеровского муниципального района Приморского края на это имущество.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кавалеровский районный суд Приморского края.

Судья О.В.Жерносек

Копия верна. Судья О.В.Жерносек

Секретарь