УИД 61OS0000-01-2024-000826-32

дело № 3а-452/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 сентября 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО2 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 14 марта 2024 г. № ОРС-61/2024/000204 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

установил:

ФИО2 обратился с административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 4 783 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – эксплуатация автостоянки. Кадастровая стоимость участка, утвержденная по результату государственной кадастровой оценки, по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 26 067 000 руб., что не соответствует рыночной стоимости. Согласно отчету № 194/23 от 18 декабря 2023 г., выполненному ООО «Квалитет. Оценочная компания», рыночная стоимость участка по состоянию на 28 августа 2023 г. составила 11 798 000 руб. ФИО2 обращался в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с целью установления кадастровой стоимости участка в размере рыночной. Решением № ОРС-61/2024/000204 от 14 марта 2024 г. в удовлетворении данного заявления отказано. Административный истец просил признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000204 от 14 марта 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной по состоянию на 28 августа 2023 г. в размере 11 798 000 ублей. 

После ознакомления с заключением судебной экспертизы представитель административного истца ФИО3, действующая по доверенности, уточнила административные требования. Просит признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000204 от 14 марта 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной, по состоянию на 28 августа 2023 г., в размере 19 806 403 руб.

Административный истец и его представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлены, в заявлении об уточнении требований заявлено о рассмотрении дела в их отсутствии. 

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», ГБУ РО), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (Минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», Администрация г. Ростова-на-Дону

Представитель ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии представителя ГБУ РО.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя Администрации. 

Представители минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр», в судебное заседание не явились, о времени и месте надлежаще уведомлены по электронной почте и в порядке предусмотренной частью 8 статьи 96 КАС РФ. 

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в судебном заседании не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ суд принял решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 г. № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности, Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ» которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 г. № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Как установлено судом из выписки из ЕГРН, ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 4 783 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – эксплуатация автостоянки, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, налоговая база которого, в силу положений пункта 1 статьи 390 указанного кодекса, определяется как его кадастровая стоимость.

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 г. № П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 г.

Согласно выписке из ЕГРН от 11 июня 2024 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 г., подлежащая применению с 1 января 2023 г., определена в размере 26 067 000 руб. (л.д.103 том 1).

16 февраля 2024 г. в ГБУ РО поступило заявление от представителя ФИО2, ФИО3, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет от 18 декабря 2023 г. № 194/23 выполненный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ФИО1 об оценке рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на 28 августа 2023 г. в размере 11 798 000 руб.

14 марта 2024 г. ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2024/000204 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

Согласно разделу V решения причиной к отказу послужили допущенные в отчете № 194/23 от 18 декабря 2023 г. нарушения следующих норм: ст.ст. 11, 15.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 11, п. 5, пп. «б» п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», пп.2 п.2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)».

В решении ГБУ РО указано, что нарушения, допущенные при оценке, выразились в нарушении процесса оценки, использованных объектах-аналогах и в примененных корректировках, что оказывает влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

11 июня 2024 г., с соблюдением установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячного срока, ФИО2 обратился в суд с настоящим административным иском.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета № 194/23 требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

В соответствии с заключением эксперта № 3739/10-4-24 от 20 августа 2024 г., отчет от 18 декабря 2023 г. № 194/23 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а именно: статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (подпункту б пункта 22 ФСО № 7, подпункту 2 пункта 2, подпунктам 2, 3, 4, 5 пункта 9 ФСО V). Имеющиеся несоответствия, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, заключаются в выполненной оценщиком выборке объектов-аналогов, не характеризующей их как объекты, сопоставимые с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам, обусловленной недостаточным учетом оценщиком объема и качества информации в отношении объектов, принятых в качестве аналогов; в выполнении сравнения не по всем ценообразующим факторам, оказывающим влияние на оценку земельных участков, относящихся к сегменту рынка земельных участков под коммерческую застройку (для размещения автостоянок и гаражей). Величина удельной стоимости по объекту-аналогу № 3, превышает коэффициент вариации 33%, что говорит о неоднородности информации и невозможности использования в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода средневзвешенного значения скорректированных стоимостей объектов-аналогов. Имеющиеся несоответствия, в своей совокупности, характеризуют отчет от 18 декабря 2023 г. № 194/23 как не отвечающий критериям по недопущению неоднозначного толкования или введения в заблуждение, что предусмотрено ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, определенная в отчете от 18 декабря 2023 г. №194/23 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, не подтверждается, т.е. не обосновывается оценкой данного земельного участка, выполненной в рамках исследуемого отчета. Нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, перечисленные в решении государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 14 марта 2024 г. № ОРС-61/2024/000204, подтверждаются проведенным исследованием.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 28 августа 2023 г. определена экспертом в размере 19 806 403 руб.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ: экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, указания на примененные методы, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, оно является достоверным и допустимым доказательством.

В связи с этим суд приходит к выводу, что при рассмотрении заявления ФИО2 у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Разрешение требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной, несмотря на его производный характер, не поставлено в зависимость от результатов разрешения основного требования административного истца об оспаривании решения бюджетного учреждения (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 28 августа 2023 г. экспертом осуществлен осмотр земельного участка, проведен анализ информации и установлены его общие характеристики. Участок отнесен к сегменту под коммерческую застройку.

В результате осмотра на месте земельного участка определено, что исследуемый земельный участок располагается в Ворошиловском районе, на пересечении бульвара Комарова и проспекта Космонавтов, имеет конфигурацию прямоугольника в плане и своей северной границей ориентирован на бульвар Комарова. Проход и проезд (по существующим автомобильным дорогам с твердым покрытием) на исследуемый земельный участок осуществляется с бульвара Комарова. При этом бульвар Комарова непосредственно примыкает к проспекту Космонавтов, которые характеризуются интенсивным транспортным потоком, наличием остановок общественного транспорта, рельеф участка спланирован, позволяет использовать его по назначению; на момент осмотра исследуемый земельный участок используется под эксплуатацию автопарковки (текущее использование соответствует разрешенному использованию), на участке расположено здание автопарковки с комплексом обслуживания (автомойка, автомагазин). Территория исследуемого земельного участка благоустроена, имеется асфальтовое покрытие. Непосредственно на земельном участке расположены сети электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, ливневая канализация, центральное теплоснабжение. Ближайшее окружение исследуемого земельного участка представлено преимущественно объектами многоэтажной жилой застройкой и коммерческими объектами. 

Определяя рыночную стоимость, эксперт применила сравнительный подход, в рамках которого использовала методы сравнения продаж.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком использованы объекты недвижимости, относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимые с ним по ценообразующим факторам. 

Экспертом отобраны три объекта-аналога, наиболее схожих с исследуемым участком (Таблица № 2). 

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости. Применены корректировки на тип сделки, расположение относительно красной линии, площадь, инженерные коммуникации, форму земельного участка (Таблица № 3).

Количество примененных экспертом корректировок свидетельствует о достаточно высокой степени сопоставимости аналогов по существенным характеристикам с объектом оценки, что согласуется с требованиями подпункта 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки ФСО V».

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. 

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, объективные выводы дают исчерпывающие ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности, данных о наличии в нем нарушений, лишающих заключение доказательственного значения, не установлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило, возражения, замечания на заключение судебной экспертизы не представлены. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 августа 2023 г. в размере 19 806 403 руб., подлежат удовлетворению.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 16 февраля 2024 г.

Поскольку требование о признании решения бюджетного учреждения незаконным не подлежит удовлетворению, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России представило в суд калькуляцию расходов, связанных с производством судебной экспертизы и счет на сумму 95 040 рублей (л.д. 207-208 том 2).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 95 040 рублей (платежное поручение № 158 от 31 июля 2024 г.). Указанную сумму необходимо перечислить ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 КАС РФ суд

решил:

административные исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО2 о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000204 от 14 марта 2024 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 4 783 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация автостоянки, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 августа 2023 г. в размере 19 806 403 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 16 февраля 2024 г.

За счет денежных средств, поступивших от ФИО2 в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по делу № 3а-452/2024 (платежное поручение № 158 от 31 июля 2024 г.), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 95 040 рублей на счет Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России). 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья О.В.Журба