дело № 2-2317/2017 09 октября 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ломоносовский районный суд г. Архангельска 

в составе председательствующего судьи Симоновой И.А.,

при секретаре Крыловой М.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело по иску акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к И. С. И., ФИО1 о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АО «АРОИЖК») обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО1 о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве, неустойки. В обоснование заявленных требований указано, что 11.04.2012 между АО «АРОИЖК» и ответчиками был заключен договор участия в долевом строительстве № 20/Ж, в соответствии с которым истец обязался построить многоэтажный жилой дом со встроенными – пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: ..., а ответчики обязались в свою очередь оплатить 2 944 900 рублей 27 копеек, исходя из стоимости 1 кв.м. – 51 394 рубля 42 копейки. При этом при увеличении площади объекта долевого строительства ответчики обязались доплатить недостающую сумму из расчета стоимости одного квадратного метра. 10.02.2016 объект долевого участия был передан ответчикам по акту – приема передачи. Согласно техническому паспорту на жилой дом общая площадь объекта увеличилась на 8,8 кв.м. и составила 66,1 кв.м. Ответчикам 14.04.2016 были направлены требования о внесении дополнительной платы по договору в размере 452 270 рублей 90 копеек. Просит взыскать с ФИО2 задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 407043 рублей 81 копейка, неустойку за период с 11.02.2016 по 06.10.2017 в размере 69543 рубля 37 копеек, с ФИО1 задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 45 227 рублей 09 копеек, неустойку за период с 11.02.2016 по 06.10.2017 в размере 7 727 рублей 04 копейки. 

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что в отношении истца введена процедура наблюдения. В реестр требований кредиторов вошли требования ответчиков о взыскании неустойки. Взаимозачет по требованиям с ответчиками невозможен в силу положений ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также в связи с тем, что требования не являются однородными. Кроме того, ответчиками было направлено в адрес истца предложение о рассмотрении вопроса о заключении соглашения о взаимозачете, а не заявление о том, что истцы произвели взаимозачет в одностороннем порядке и просят АО «АРОИЖК» выплатить им меньшую сумму неустойки.

Ответчик ФИО2, представитель ответчика с заявленными требованиями не согласились. ФИО2 указал, что общая площадь квартиры им не оспаривается, однако при покупке квартиры не рассчитывал на значительное увеличение ее площади. Полагает, что должно было быть заключено дополнительное соглашение об увеличении площади квартиры и доплате. Решением Октябрьского районного суда г.Архангельска в пользу ответчиков взысканы неустойка и штраф за нарушение сроков сдачи объекта, в связи с чем, ими в адрес истца было направлено заявление о зачете взаимных требований, которое оставлено без внимания. В соответствии с п.1 ст.333 ГК РФ просит снизить размер неустойки. 

Ответчик ФИО1 о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайствует о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

По определению суда, с учетом мнения представителя истца, ответчика ФИО2, представителя ответчика дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО1 

Заслушав представителя истца, ответчика ФИО2, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214).

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214 по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу частей 1, 2 статьи 5 Федерального закона № 214 в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения.

Из материалов дела следует, что 11.04.2012 между ответчиками (дольщиками) и истцом (застройщиком) заключён договор участия в долевом строительстве жилого дома № 20/Ж (далее – договор). В соответствии с указанным договором истец (застройщик) обязуется в срок до 31.12.2013 своими силами или с привлечением других лиц и организаций построить «многоэтажный жилой дом со встроенными - пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: ..., передать дольщикам объект долевого строительства – помещение на 6 этаже во 2 подъезде площадью 57,3 кв.м., номер помещения на плане 41/51 в долевую собственность, а ответчики (дольщики) обязуются уплатить 2 944 900 рублей 27 копеек и принять объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Цена определена исходя из стоимости за 1 кв.м. 51 394 рубля 42 копейки (пункт 4.2 договора).

Пунктом 2.2 данного договора определено, что объект передает дольщикам в долевую собственность ФИО2 (9/10 долей) и ФИО1 (1/10 доля).

Пунктом 5.1.3 договора установлено, что в случае увеличения площади помещений объекта долевого строительства более чем на 0,3 % по сравнению с площадью, указанной в пункте 2.1 договора, в срок не позднее одного месяца с момента проведения обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» дольщик обязуется доплатить застройщику недостающую сумму из расчёта стоимости одного квадратного метра, указанного в пункте 4.2 договора.

10.02.2016 между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры, в котором указана площадь квартиры по договору – 57,3 кв.м и разница площади по договору и техническому паспорту – 8,8 кв.м.

В акте приема – передачи квартиры каких-либо возражений относительно увеличения площади объекта долевого строительства ответчики не указали, тем самым выразив свое согласие с фактической площадью объекта.

В судебном заседании ответчиками также не оспаривается увеличение площади бъекта на 8,8 кв.м. Доводы о нарушениях при строительстве, уменьшении толщины стен, отсутствии перегородок ответчики в ходе рассмотрения дела сняли, ходатайств о проведении соответствующих экспертиз не заявляли.

Согласно копии кадастрового паспорта помещения, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве, заключённого сторонами, площадь помещения составляет 66,1 кв.м.

В адрес ответчиков истцом 14.04.2016 были направлены требования о внесении дополнительной оплаты по договору в размере 452270 рублей 90 копеек, исходя из расчёта стоимости одного квадратного метра в размере 51394 рубля 42 копейки.

Расчет размер доплаты проверен судом и признан правильным, ответчиком расчет размера доплаты не оспаривается.

Согласно почтовым уведомлениям требования ответчиками были получены. 

Доводы ответчика ФИО2 о том, в случае увеличения площади объекта долевого строительства истец должен был заключить с дольщиками отдельно дополнительное соглашение, являются несостоятельными. Условия, предусматривающие изменение стоимости объекта долевого строительства в связи с увеличением его площади оговорены в договоре, что не противоречит закону и не нарушает прав дольщика, поскольку договор является двусторонней сделкой и волеизъявление дольщиков на включение в договор соответствующих условий выражено путем его подписания. С предложением в АО «АРОИЖК» о внесении изменений в договор долевого участия в строительстве ответчики не обращались. 

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Поскольку при заключении договора участия в долевом строительстве стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого строительства, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры, каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, проект квартиры не изменялся, требование о дополнительной оплате продаваемой площади соответствует условиям договора, жилой дом в настоящее время введён в эксплуатацию, фактическая площадь приобретённой ответчиками квартиры увеличилась на 8,8 кв.м, доплата стоимости увеличения площади передаваемой квартиры участнику долевого строительства предусмотрена условиями пункта 5.1.3 договора, суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании доплаты по договору участия в долевом строительстве жилого дома подлежит удовлетворению.

С ответчиков в пользу истца подлежит взысканию доплата за разницу между общей площадью квартиры, указанной в договоре участия в долевом строительстве жилого дома, и фактической общей площадью в размере 452270 рублей 90 копеек (51394 руб. 42 коп. х 8,8 кв.м). 

С учетом того обстоятельства, что объект передан в долевую собственность ответчиков, исходя из размера долей каждого из ответчиков (согласно п. 2.2. договора долевого участия в строительстве от 11.04.2012) доплата за долю, подлежащая взысканию с ФИО2, составит 407043 рубля 81 копейка (452270 руб.90 коп. х 9/10), доплата за долю, подлежащая взысканию с ФИО1, составит 45227 рублей 09 копеек (452270 руб.90 коп. х 1/10). 

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение установленного договором срока внесения платежа за период с 11.02.2016 по 06.10.2017 с ФИО2 в размере 407043 рублей 81 копейка, с ФИО1 в размере 45227 рублей 09 копеек. 

Согласно статье 10 Федерального закона № 214 в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объёме причинённые убытки сверх неустойки.

В силу части 2 статьи 12 Федерального закона №214 обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объёме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с частью 6 статьи 5 названного закона в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Пунктом 6.3 договора участия в долевом строительстве жилого дома №20/Ж прямо предусмотрено, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Указанное положение договора распространяется и на случаи невнесения доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства согласно пункту 5.1.3 договора.

Пунктом 5.1.3 договора предусмотрен срок внесения доплаты – не позднее одного месяца с момента проведения обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация».

В судебном заседании установлено, что об увеличении площади объекта долевого строительства ответчики узнали при подписании акта приема-передачи 10.02.2016. В течение месяца с момента, когда ответчики узнали об увеличении площади квартиры, денежные обязательства по доплате ими не были исполнены. С учетом изложенного, суд полагает, что срок для начисления неустойки начинает исчисляться не с 11.02.2016, как просит представитель истца, а с 11.03.2016, то есть по истечении месячного срока, когда ответчикам стало известно об увеличении площади объекта. 

Размер неустойки за нарушение срока внесения платежа за период с 11.03.2016 по 06.10.2017 (за 574 дня) составит 73 554 рубля 32 копейки (452270 рублей 90 копеек х 8,5% : 300 х 574). 

Поскольку ответчики несут права и обязанности по договору долевого участия от 11.04.2012 соразмерно своей доле, то и неустойка подлежит взысканию с ответчиков в долевом отношении. 

Следовательно, размер неустойки, подлежащей взысканию с ФИО2, составит 66 198 рублей 89 копеек (73 554 рубля 32 копейки : 10 х9), с ФИО1 - 7 355 рублей 43 копейки (73 554 рубля 32 копейки : 10). 

Ответчиками заявлено о применении ст.333 ГК РФ и снижении размера неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца.

В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснено в п.34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» размер подлежащей взысканию неустойки (пени) в случаях, указанных в статье 23, пункте 5 статьи 28, статьях 30 и 31 Закона РФ «О защите прав потребителей», а также в случаях, предусмотренных иными законами или договором, определяется судом исходя из цены товара (выполнения работы, оказания услуги), существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, исполнителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) на день вынесения решения.

Учитывая, что ответчиками не представлено доказательств исключительности обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для уменьшения размера неустойки, принимая во внимание то, что размер взыскиваемой неустойки рассчитан исходя из объективных значений, определенных законодателем, явной несоразмерности штрафа последствиям нарушенного обязательства, в данном случае, не усматривается. Доказательств несоразмерности неустойки последствиям обязательства или злоупотребления истцом своими правами не представлено.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ.

Относительно доводов ответчика ФИО2 о направлении истцу заявления о взаимном зачете требований суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из материалов гражданского дела следует, что в адрес истца 01.10.2016 ответчиками направлялось заявление о составлении соглашения о частичном зачете взаимных требований на общую сумму 606008 рублей. Указано, что общий размер требований по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 11.04.2012 о внесении оплаты за дополнительную общую жилую площадь в размере 8,8 кв.м. составляет 606008 рублей. Указано, что Октябрьским районным судом г. Архангельска в пользу ответчиков взыскано 1474694 рубля 53 копейки. 

05.10.2016 ответчиками было направлено заявление в АО «АРОИЖК» о составлении соглашения о частичном зачете взаимных требований на сумму 153737 рублей 10 копеек. 

05.10.2017 ФИО2, ФИО1 направлено заявление о прекращении обязательств зачетом встречных требований, в котором содержится уведомление АО «АРОИЖК» о зачете взаимных требований в размере 452270 рублей 90 копеек. 

Решениями Октябрьского районного суда города Архангельска от 23.03.2016, 08.06.2016 с АО "АРОИЖК" в пользу ФИО2, ФИО1 была взыскана неустойка за просрочку передачи объекта долевого участия в строительстве, данные решения вступили в законную силу, исполнительные листы были предъявлены к исполнению в службу судебных приставов. 

В предоставленных в адрес истца заявлениях от 01.10.2016 и от 05.10.2016 указано на возбуждение в отношении АО «АРОИЖК» исполнительных производств на определенные суммы, в отношении которых ФИО2 и ФИО1 предлагают заключить соглашение о взаимозачете.

Таким образом, перед ответчиками у АО «АРОИЖК» возникли самостоятельные денежные обязательства с учетом положений ст.8 ГК РФ, а требования АО "АРОИЖК", предъявленные к ФИО2, ФИО1, основаны на Договоре. С учётом этого, требования сторон по отношению друг к другу, основанные на судебных постановлениях и на договоре, не могут быть признаны однородными и, соответственно, зачет таких требований невозможен.

В свою очередь, в соответствии с положениями ст.ст. 64 и 88.1 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» проведение зачета встречных однородных требований, подтвержденных исполнительными документами о взыскании денежных средств, отнесено к исполнительным действиям, совершаемым судебным приставом-исполнителем. По заявлению взыскателя или должника либо по собственной инициативе судебный пристав-исполнитель производит зачет встречных однородных требований, подтвержденных исполнительными документами о взыскании денежных средств, на основании которых возбуждены исполнительные производства, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.

Исходя из текста направленных в адрес истца заявлений от 01.10.2016 и от 05.10.2016 и пояснений ответчика ФИО2 в судебном заседании, с учетом положений ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что данные заявления представляют собой лишь выраженное намерение заключить соглашение о зачете, которое могло состояться при условии выполнения определенных действий со стороны АО «АРОИЖК». Вместе с тем, сторонами такое соглашение достигнуто не было, действий, направленных на исполнение соглашения о зачете требований не совершалось. Суммы, указанные в заявлениях о заключении соглашения о взаимозачете, разные и отличаются от суммы, заявленной в данном исковом заявлении АО «АРОИЖК».

При таких обстоятельствах, расценить заявления ФИО2 и ФИО1 от 01.10.2016 и от 05.10.2016 как одностороннее заявление о зачете взаимных обязательств не представляется возможным, а соглашение о взаимозачете сторонами не достигнуто.

Кроме того, 11.07.2017 в отношении АО «АРОИЖК» введена процедура наблюдения.

В соответствии со ст. 63 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при введении процедуры наблюдения в отношении должника влечет наступление предусмотренных указанной нормой закона последствий, в том числе приостановление дел и исполнительных производств о взыскании с должника денежных средств, введение определенного порядка предъявления требований к должнику, и в соответствии с абзацем 7 п. 1 данной статьи предусмотрен запрет прекращения обязательств должника путем зачета встречного однородного требования, если при этом нарушается установленная пунктом 4 статьи 134 настоящего Федерального закона очередность удовлетворения требований кредиторов. 

Таким образом, на момент рассмотрения данного гражданского дела решение вопроса о взаимозачете обязательств АО «АРОИЖК» невозможно в силу прямого указания закона.

Заявление ФИО2 и ФИО1 о зачете взаимных требований на сумму 452 270 рублей 90 копеек от 05.10.2017 поступило в АО «АРОИЖК» после введения процедуры наблюдения, в связи с чем в силу прямого указания ст. 63 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не может быть расценено судом как осуществленный по заявлению ответчиков взаимозачет.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебные расходы подлежат взысканию с ответчиков пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. 

Поскольку истцу при предъявлении иска предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, а исковые требования истца удовлетворены частично, судебные расходы подлежат возмещению за счет ответчиков.

Соответственно с ФИО2 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7612 рублей 43 копейки, с ФИО1 – в размере 845 рублей 82 копейки.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО2, ФИО1 о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве, неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с И. С. И. в пользу акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» доплату по договору участия в долевом строительстве от 11 апреля 2012 года № 20/Ж в размере 407 043 рубля 81 копейка, неустойку за период с 11 марта 2016 года по 06 октября 2017 года в сумме 66 198 рублей 89 копеек, всего взыскать 473 242 рубля 70 копеек (Четыреста семьдесят три тысячи двести сорок два рубля 70 копеек).

Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» доплату по договору участия в долевом строительстве от 11 апреля 2012 года № 20/Ж в размере 45 227 рублей 09 копеек, неустойку за период с 11 марта 2016 года по 06 октября 2017 года в сумме 7 355 рублей 43 копейки, всего взыскать 52 582 рубля 52 копейки (Пятьдесят две тысячи пятьсот восемьдесят два рубля 52 копейки).

В удовлетворении остальной части исковых требований акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к И. С. И., ФИО1 о взыскании неустойки за период с 11.02.2016 по 06.10.2017 в размере 3 716 рублей 10 копеек отказать.

Взыскать с И. С. И. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 7 612 рублей 43 копейки (Семь тысяч шестьсот двенадцать рублей 43 копейки).

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 845 рублей 82 копейки (Восемьсот сорок пять рублей 82 копейки).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий И.А. Симонова