29RS0024-01-2025-001080-50

 

Дело № 2-1181/2025

24 июня 2025 года

г. Архангельск

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Соломбальский районный суд г. Архангельска в составе

председательствующего судьи Дмитриева В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пищухиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новые горизонты 5» о взыскании стоимости устранения выявленных недостатков, компенсации морального вреда, неустойки за неисполнения обязательств после вынесения решения,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с указанным исковым заявлением в обоснование которого указывает, что 15.06.2021 между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №-Б27 (далее - ДДУ), согласно которого ответчик обязан передать квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Квартира передана 24.11.2023. 20.11.2024 в указанной квартире выявлены дефекты выполнения отделочных работ. В связи с чем просит взыскать стоимость устранения выявленных недостатков в размере 890 244 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., неустойку за неисполнение обязательств после вынесения судом решения в соответствии с п. 6 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.10.2020.

Истец ФИО2, извещенная надлежащим образом о месте и времени судебного, в суд не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия.

Ответчик ООО «Специализированный застройщик «Новые горизонты 5», извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в суд представителя не направил, представил отзыв в котором указывает, что в соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Таким образом сумма, подлежащая взысканию не может превышать 96 273 руб., также просит уменьшить размер компенсации морального вреда до разумных пределов. 

По определению суда дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, - регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

Согласно ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену квартиры и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Судом установлено, что 15.07.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Новые горизонты 5» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № (далее – договор участия в долевом строительстве, ДДУ).

В силу п. 1.2 ДДУ застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома, 

<

адрес> Многоэтажные жилые дома, корпус 27.

Согласно п.2.2 ДДУ участнику долевого строительства подлежит передача квартира общей площадью 33,78 кв.м.

Из п.2.3 ДДУ следует, что застройщик выполняет следующие отделочные работы: Выравнивание и окраска потолков; оклейка обоями под покраску стен в жилых комнатах, кладовых/нишах под встроенные шкафы, коридорах и кухнях; в ванных и туалетных комнатах, совмещенных санузлах – облицовка стен керамической плиткой на всю высоту; устройство покрытия полов ламинатом в жилых комнатах, кладовых/нишах под встроенные шкафы, коридорах и кухнях; в ванных и туалетных комнатах, совмещенных санузлах – керамической плиткой; на балконах/ лоджиях – без отделки; установка подоконной доски из ПВХ; устройство пластиковых плинтусов; установка: радиорозетки, розеток, выключателей; входной металлической двери с замком, с внутренней стороны – панель МДФ; межкомнатных дверей современного дизайна; приборов отопления; акриловой ванны на каркасе с экраном или металлического эмалированного душевого поддона; раковины с тумбой в ванной комнате, либо совмещенном санузле; комплекта смесителей для раковины, ванны\душевого поддона, крючок для душевой лейки для ванны\душевого поддона; унитаза; полотенцесушителя; счетчиков учета горячей и холодной воды; счетчиков расходов тепла; счетчиков расхода электроэнергии.

Вышеуказанный перечень является исчерпывающим.

Цена договора составляет 3 209 100 руб. (п. 4.2 ДДУ).

Пунктом 6.2.3 ДДУ установлено, что квартира передается участнику долевого строительства по акту приема-передачи в срок до 31.03.2024.

Согласно п. 6.2.7 ДДУ срок гарантии по объекту строительства составляет 5 лет с момента передачи квартиры участнику долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого Объекта строительства, гарантийный срок которого составляет 3 года.

Пунктом 8.3 ДДУ предусмотрено, что застройщик несет ответственность за исполнение условий ДДУ в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Между истцом и ответчиком 24.11.2023 подписан акт приема-передачи квартир по адресу: ленинградская область, 

<

адрес>, которым определено, что перерасчет цены договора не производится, участник долевого строительства подтверждает отсутствие претензий по техническому состоянию квартиры, а также передал инструкцию по эксплуатации квартиры.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

По смыслу указанных выше положений закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Из представленного истцом заключения специалиста ФИО5 от 20.11.2024 следует, что в квартире выявлены дефекты при отделке, в частности в коридоре: отклонение входной двери от вертикали 5 мм на 1 м, механические повреждения, отклонение поверхности пола от горизонтали до 4 мм на 1 м, отклонение поверхности пола от горизонтали, обои отклонение от вертикали до 7 мм на 2 м, отслоение обойных стыков, замятины на обойных стыках, обойном полотне; санузел: отклонение поверхности пола от горизонтали до 4 мм на 1 м, плитка разность ширины межплиточных швов, пустоты под плиткой, отклонении тот вертикали до 5 мм на 2 м, потолок краска имеются визуальные дефекты в виде полос, пятен, подтеки, брызги на поверхности потолка, межкомнатная дверь механические повреждения межкомнатного дверного блока, зазор между смежными наличниками более 0,3 мм, отклонение межкомнатной двери на 3 мм на 1 м., кухня: пол (ламинат) отклонение поверхности полотна от горизонтали 7 мм на 2 м, стены (обои) отклонение от вертикали до 6 мм на 2 м, отслоение обойных стыков, отслоение обойного полотна, потолок (краска) визуальные дефекты, полосы, пятна, подтеки, брызги на поверхности потолка от горизонтали до 13 мм на 1 м, межкомнатная дверь отклонение от вертикали 5 мм на 1 м, притвор дверного полотна не плотный, окно ПВХ множественные повреждения в виде царапин, сколов, следов краски, откосы оконного проема внутри имеют трещины и неровности, примыкание оконного откоса к оконному блоку внутри имеет трещины, радиатор имеет царапины, следы краски, имеет отклонение по уровню на 7мм на 1 м; в жилой комнате пол (ламинат) отклонение поверхности от горизонтали до 8 мм на 2 м, стены (обои) отклонение от вертикали до 6 мм на 2 м, отслоение обойных стыков, потолок (краска) отклонение поверхности потолка от горизонтали до 5 мм на 1 м, визуальные дефекты в виде полос, пятен, подтеков, брызг на поверхности потолка, межкомнатная дверь отклонение двери по вертикале 3 мм на 1 м, притвор дверного полотна не плотный, механические повреждения межкомнатного дверного блока, откосы окна ПВХ внутри имеют трещины и проемы, примыкание оконного откоса к оконному блоку внутри имеют трещины, на профиле царапины, следы краски, отклонение оконного блока от вертикали 4 мм на 1 м.

Общая стоимость устранения недостатков отделки составляет 890 244 рублей.

Претензия о возмещении расходов на устранение недостатков направлена застройщику 13.01.2025, при этом в претензии указано, что готовые отказаться от последней в случае перечисления 3 % от цены ДДУ (л.д. 53).

Ответчик выявленные недостатки не устранил, денежные средства в счет возмещения не произвел.

В ходе рассмотрения дела ответчик недостатки в отделке квартиры по вышеуказанному заключению не оспорил, о проведение судебной экспертизы не ходатайствовал, согласен на их возмещение в денежной форме в размере 3 % от цены договора долевого участия.

Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ) статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Указанные изменения внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ вступили в силу с 1 января 2025 г.

В силу пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.

Кроме того, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона № 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 1 января 2025 года, так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты, то есть с момента вступления решения суда в законную силу.

При таких обстоятельствах довод стороны ответчика о применении судом положений ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ к расчету стоимости восстановительного ремонта помещения является обоснованным.

Таким образом, при цене договора участия в долевом строительстве в сумме 3 209 100 рублей общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не должна превышать три процента от цены договора, т.е. 96 273 руб. (3 209 100 рублей х 3%), при этом уплата денежных средств в большем размере договором долевого участия не предусмотрена.

Как следует из п. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

При этом, суд также отмечает, что согласно статьи 2 Федерального закона от 8 августа 2024 года № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» положения названного федерального закона применяются при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего федерального закона, а в рамках данного спора неустойка взыскивается за период со дня вступления в силу означенного федерального закона.

Таким образом, за период с 01.09.2024 с застройщика нельзя взыскать неустойку по Закону о защите прав потребителей, поскольку данный закон с указанного периода не распространяет свои правоотношения, в связи с чем доводы истца о взыскании неустойки по Закону о защите прав потребителей со ссылкой на п. 6 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.10.2020, являются не состоятельными, удовлетворению данное требование не подлежит.

Кроме того, суд дополнительно полагает возможным обратить внимание, на то, что размер неустойки (пеней) за нарушение сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) определяется по формуле (ч. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ):

Размер неустойки = Стоимость расходов на устранение недостатков (дефектов) или сумма, подлежащая возмещению участнику долевого строительства x 2 x 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действовавшей в период нарушения x Количество дней просрочки.

При этом следует учесть, что размер неустойки (пеней), предусмотренной ч. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, не может превышать стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства. 

В данном случае общая сумма имущественного взыскания составляет три процента от цены договора, следовательно неустойка в порядке ч. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ начислению не подлежит.

Кроме того, согласно п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, вступившего в силу 22 марта 2024 г. (с учетом изменений внесенным постановление Правительства РФ от 19.06.2025 № 925) неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно.

В силу ч. 2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

В силу п. 1, 2 ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

Пунктом 45 вышеуказанного постановления разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Суд, учитывая все обстоятельства дела, степень вины ответчика, характер сложившихся правоотношений, полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 7 000 руб., данная сумма будет соответствовать требованиям разумности и справедливости, а также способствовать заглаживанию нравственного вреда и недопущению неосновательного обогащения истца.

Оснований для взыскания штрафа суд не усматривает, поскольку в силу постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, вступившего в силу 22 марта 2024 г. (с учетом изменений внесенным постановление Правительства РФ от 19.06.2025 № 925) С 01.01.2025 до 30.06.2025 включительно не начисляется штраф, подлежащий уплате по ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ.

В соответствии со ст. 333.20, 333.36 НК РФ, в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии с ч. 2 ст. 61.1 БК РФ, доходы от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, подлежат зачислению в бюджеты муниципальных районов.

Согласно ч. 3 ст. 333.18 НК РФ, государственная пошлина уплачивается по месту совершения юридически значимого действия в наличной или безналичной форме.

В силу изложенного, государственная пошлина подлежит взысканию в доход бюджета городского округа «Город Архангельск».

Поскольку истцы в силу закона освобождены от уплаты государственной пошлины, суд находит подлежащим взыскать с ответчика в доход бюджета городского округа «Город Архангельск» государственную пошлину с учетом положений ст. 333.19 НК РФ, по требованиям имущественного характера (4 000 руб.) и неимущественного характера (3 000 руб.).

Руководствуясь ст. 103, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новые горизонты 5» о взыскании стоимости устранения выявленных недостатков, компенсации морального вреда, неустойки за неисполнения обязательств после вынесения решения – удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новые горизонты 5» (ОГРН: 

<

***>) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения № стоимость устранения недостатков в размере 96 273 рубля, денежную компенсацию морального вреда в размере 7 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новые горизонты 5» в оставшейся части исковых требований – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новые горизонты 5» (ОГРН: 

<

***>) в доход бюджета городского округа «Город Архангельск» государственную пошлину в размере 7 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Соломбальский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26 июня 2025 года.

Судья 

В.А. Дмитриев