САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-4185/2025 Судья: Панова А.В.

УИД 78RS0011-01-2023-003958-63

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 9 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

Председательствующего Луковицкой Т.А.

судей Игумновой Е.Ю., Бородулиной Т.С.

при помощнике ФИО1

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское дело № 2-257/2024 по исковому заявлению ФИО3 ча к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, ООО «Максхаус», ПАО «Сбербанк», ФИО2, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Ленинградской области о признании результатов торгов недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

Заслушав доклад судьи Луковицкой Т.А., объяснения представителя истца, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратился в Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – МТУ Росимущества), ООО «Максхаус» о признании результатов торгов недействительными.

В обоснование заявленных требований указал, что 30 марта 2021 года ответчиком в лице ООО «Сириус» было реализовано подвергнутое аресту Всеволожским РОСП по исполнительному производству № 191867/20/47021-ИП от 16 октября 2020 года и принадлежащее должнику ФИО2 заложенное недвижимое имущество – право требования участника долевого строительства квартиры по договору участия в долевом строительстве жилого дома № 184/НД/2 от 29 июля 2016 года с ООО «ГлавСтройКомплекс ЛО» на однокомнатную квартиру общей площади 24,46 кв.м на 17 этаже строительной оси 16-19, И-М, квартал 1.3 позиция 2 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 

<

...>, с обременением – залог в пользу взыскателя ПАО «Сбербанк России». Торги проводились в электронной форме оператором электронной торговой площадки: 

<

...>. По результатам проведенных торгов победителем торгов согласно протоколу заседания комиссии № 2/2 от 30 марта 2021 года был признан ФИО3 9 апреля 2021 года истец и ответчик в лице ООО «Сириус» заключили договор купли-продажи в отношении данного арестованного имущества, стоимость имущества по договору составила 1 833 560 рублей, была внесена истцом полностью. Договор был зарегистрирован в ЕГРН.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области по делу № 2-188/2023 от 13 марта 2023 года по иску ФИО3 к МТУ Росимущества по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, ООО «Специализированный застройщик «Инвестальянс», ООО «ГлавСтройКомплекс ЛО» в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на квартиру было отказано.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-93409/2018 от 17 октября 2018 года застройщик ООО «ГлавСтройКомплекс ЛО» признан несостоятельным, банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год. Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17 июня 2020 года по делу № А56-93049/2018 были погашены требования 342-х участников строительства к бывшему застройщику ООО «ГлавСтройКомплекс ЛО» путем передачи объекта незавершенного строительства и земельного участка под ним с кадастровым номером 

<

...> созданному в рамках дела о банкротстве ЖСК «Мир», требования участников строительства о предоставлении жилых помещений в непогашенной части исключены из реестра передачи жилых помещений и преобразованы в денежные обязательства к застройщику-банкроту. Записи об ипотеке земельного участка и объекта незавершенного строительства в виде зарегистрированных договоров долевого участия в долевом строительстве были прекращены определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25 февраля 2021 года по обособленному спору в деле банкротства № А56-93049/2018-з.35.1. Таким образом, права требования участников строительства к ООО «ГСК ЛО» прекратились в силу положений статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2022 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». ЖСК «Мир» заключил договоры паенакопления с лицами, права которых были погашены в соответствии с реестром, содержащихся в определении Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17 июня 2020 года. Истец не имел возможности включиться в реестр требований о передаче жилого помещения при рассмотрении дела № А56-934009/2018 и на обращение с заявлением в ЖСК «Мир» о принятии его в члены ЖСК. 15 сентября 2021 года ЖСК «Мир» получил от Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. ФИО3 квартира по акту приема-передачи ЖСК «Мир» не была передана в связи с изложенными выше обстоятельствами. На момент заключения договора купли-продажи ФИО3 и МТУ Росимущества и его регистрации требования первоначального кредитора ФИО2 к застройщику уже отсутствовало. В силу ст. 390 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор истца с МТУ Росимущества является ничтожной сделкой, посягает на права и охраняемые законом интересы других лиц, ЖСК «Мир», ООО «Специализированный застройщик «ИнвестАльянс», не порождает правовых последствий для него. Торги, по результатам которых ФИО3 и МТУ Росимущества был заключен договор купли-продажи в соответствии со ст. 449 ГК РФ могут быть признаны недействительными.

Истец просил признать недействительными торги от 30 марта 2021 года по реализации требования участника долевого строительства ФИО4 по договору участия в долевом строительстве жилого дома № 184/НД/2 от 29 июля 2016 года с ООО «ГлавСтройКомплекс ЛО» на однокомнатную квартиру, общей площадью 24,46 кв..м расположенную на 17 этаже, строительной оси 16-19, И-М, квартал 1.3 позиция 2, по адресу: Ленинградская 

<

...>, кадастровый номер 

<

...>; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания недействительным договора купли-продажи арестованного имущества от 9 апреля 2021 года, заключенного между МТУ Росимущества и ФИО3, обязания МТУ Росимущества возвратить ФИО3 денежные средства в размере 1 833 560 рублей, обязания ООО «Максхаус» возвратить ФИО3 денежное вознаграждение в размере 183 356 рублей, взыскать с МТУ Росимущества и ООО «Максхаус» в пользу ФИО3 судебные расходы в сумме 43 300 рублей.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 10 апреля 2024 года исковые требования ФИО3 удовлетворены. Суд постановил: признать недействительными публичные торги от 30 марта 2021 года по реализации требования участника долевого строительства ФИО2 по договору участия в долевом строительстве жилого дома № 184/НД/2 от 29 июля 2016 года с ОАО «ГлавСтройКомплекс ЛО» на однокомнатную квартиру, общей площадью 24,46 кв.м, расположенную на 17 этаже строительные оси 16-19, И-М, квартал 1.3 позиция 2 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 

<

...>. Признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от 9 апреля 2021 года, заключенного между МТУ Росимущества и ФИО3 Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав МТУ Росимущества возвратить ФИО3 денежные средства в размере 1 833 560 рублей. Обязать ООО «Максхаус» возвратить ФИО3 денежные средства в размере 183 356 рублей. Взыскать с МТУ Росимущества в пользу ФИО3 судебные расходы в размере 41 486 рублей.

Не согласившись с вынесенным решением, МТУ Росимущества обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить как незаконное, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В судебном заседании 8 апреля 2025 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), поскольку судом принято решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, что в соответствии с требованиями п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.

К участию в деле в судебном заседании 8 апреля 2025 года в качестве третьих лиц привлечены ПАО «Сбербанк России», ФИО2

В судебном заседании 02 июля 2025 года судебной коллегией принято к производству уточненное исковое заявление.

Дело доложено и рассмотрено в настоящем судебном заседании судебной коллегией в составе председательствующего Луковицкой Т.А., судей Игумновой Е.Ю., Бородулиной Т.С. с самого начала.

По основаниям, предусмотренным п. 2 ч. 5 ст. 14 ГПК РФ (ввиду нахождения в отпуске, болезни), производилась замена судей Бородулиной Т.С., Игумновой Е.Ю., в судебном заседании 2 июля 2025 года, 29 октября 2025 года, 04.02.2025, при этом в указанных судебных заседаниях дело не докладывалось, жалоба по существу не рассматривалась, разрешался вопрос об истребовании доказательств, о необходимости изучения письменных документов.

Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в заседание суда апелляционной инстанции не явился, воспользовался правом, предусмотренным ст. 48 ГПК РФ, на ведение дела через представителя.

Ответчики и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, уважительности причин неявки не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учётом требований ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ сведения о времени и месте проведения судебного заседания размещены в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Санкт-Петербургского городского суда.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Обращаясь с иском в суд, ФИО3 после уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просит признать недействительными торги от 30 марта 2021 года по реализации требования участника долевого строительства ФИО2 по договору участия в долевом строительстве жилого дома № 184/НД/2 от 29 июля 2016 года с ООО «ГлавСтройКомплекс ЛО» на однокомнатную квартиру, общей площадью 24,46 кв.м, расположенную на 17 этаже строительной оси: 16-19, И-М, квартал 1.3 позиция 2, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 

<

...>.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде:

- признания недействительным договора купли-продажи арестованного имущества от 9 апреля 2021 года, заключенного между МТУ Росимущества и ФИО3,

- обязания МТУ Росимущества, ФИО2, ПАО «Сбербанк», Управления Федеральной службы судебных приставов по Ленинградской области возвратить ФИО3 денежные средства в размере 1 833 560 рублей,

- обязания ООО «Максхаус» возвратить ФИО3 денежное вознаграждение в размере 183 356 рублей,

- взыскать с МТУ Росимущества, ФИО2, ПАО «Сбербанк России», Управления ФССП России по Ленинградской области, ООО «Максхаус» в свою пользу судебные расходы в сумме 43 300 рублей.

Уточненные исковые требования были приняты судебной коллегией в судебном заседании 2 июля 2025 года.

Как следует из материалов дела, 29 июля 2016 года между ООО «ГлавСтройКомплекс ЛО» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № 184/НД/2, предметом которого является однокомнатная квартира № 184, площадью 24,46 кв.м, 17 этаж, оси: 16-19; И-М.

Решением Сланцевского городского суда Ленинградской области от 23 марта 2020 года по гражданскому делу № 2-101/2020 с ФИО2 в пользу ПАО «Сбербанк России» взыскана кредитная задолженность и обращено взыскание на предмет залога: имущественные права на объект недвижимости - однокомнатную квартиру, общей площадью 25,84 кв.м, находящуюся на 17 этаже, строительные оси 16-19, И-М, квартал 1.3, позиция 2, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 

<

...>.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Всеволожского РОСП ГУФССП России по Ленинградской области от 16 октября 2020 года возбуждено исполнительное производство № 

<

...> в отношении должника ФИО2 на основании исполнительного листа 

<

...>, выданного 24 сентября 2020 года на основании вступившего в законную силу решения Сланцевского городского суда Ленинградской области от 23 марта 2020 года по гражданскому делу № 2-101/2020. Предметом исполнения в рамках данного исполнительного производства являлось обращение взыскания на предмет залога: имущественные права на объект недвижимости – однокомнатную квартиру, общей проектной площадью 25,84 кв.м на 17 этаже, строительные оси 16-19, И-М, квартал 1.3, позиция 2 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 

<

...>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости 1 333 600 рублей.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Всеволожского РОСП ГУФСПП России по Ленинградской области С. от 22 октября 2020 года наложен арест на имущество должника ФИО2 в размере и объеме, необходимых для исполнения требований исполнительного документа и составлен акт о наложении ареста (описи имущества).

10 ноября 2020 года судебным приставом-исполнителем Всеволожского РОСП ГУФССП России по Ленинградской области С. вынесено постановление об оценке имущества должника. Установлена стоимость имущества, арестованного по акту о наложении ареста, - однокомнатной квартиры общей проектной площадью 25,84 кв.м на 17 этаже, строительные оси 16-19, И-М, квартал 1.3, позиция 2 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 

<

...>, в размере 1 333 600 рублей.

10 ноября 2020 года судебным приставом-исполнителем Всеволожского РОСП ГУФССП России С. вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги в МТУ Росимущества.

10 ноября 2020 года судебным приставом-исполнителем Всеволожского РОСП ГУФССП России С. направлена заявка на торги арестованного имущества в рамках исполнительного производства № 191867/20/4721-ИП.

9 декабря 2020 года МТУ Росимущество было дано поручение ООО «Сириус» на оказание услуг по реализации арестованного имущества на торгах № а-11/20/149-47-20/14 – имущественные права на объект недвижимости - однокомнатную квартиру, общей проектной площадью 25,84 кв.м на 17 этаже, строительные оси 16-19, И-М, квартал 1.3, позиция 2 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 

<

...>

17 декабря 2020 года судебным приставом-исполнителем Всеволожского РОСП ГУФССП России по Ленинградской области С. составлен акт передачи арестованного имущества на торги.

Назначенные на 18 февраля 2021 года торги в соответствии с протоколом № 1/4 от 16 февраля 2021 года были признаны не состоявшимися по причине того, что не было подано ни одной заявки.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Всеволожского РОСП ГУФССП России по Ленинградской области С. от 10 марта 2021 года цена переданного на реализацию арестованного имущества была снижена на 15% и была установлена в размере 1 133 560 рублей.

12 марта 2021 года была опубликована информация о проведении торгов арестованного имущества, в том числе и имущественного права ФИО2 на 30 марта 2021 года.

Комиссией по результатам проведенных торгов истец был признан победителем торгов (протокол заседания комиссии об определении победителя торгов № 2/2 от 30 марта 2021 года).

9 апреля 2021 года между МТУ Росимущества в лице ООО «Сириус» (продавец) и ФИО3 заключен договор купли-продажи арестованного недвижимого имущества, по условиям которого продавец передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять оплаченное им, подвергнутое аресту Всеволожским РОСП ГУФССП России по Ленинградской области по исполнительному производству № 

<

...>, переданное на реализацию на основании постановления о передаче на реализацию арестованного имущества судебным приставом-исполнителем Всеволожского РОСП ГУФССП России по Ленинградской области по акту приема-передачи арестованного имущества на торги, принадлежащее должнику ФИО2, арестованное заложенное недвижимое имущество, в дальнейшем имущество:

- право требования участника долевого строительства квартиры по договору участия в долевом строительстве жилого дома № 184/НД/2 от 29 июня 2016 года, заключенного с ООО «ГлавСтройКомплекс ЛО» на однокомнатную квартиру, общей площадью 24,46 кв.м, расположенную на 17 этаже, строительные оси: 16-19, И-М, квартал 1.3, позиция 2, расположенную по адресу: 

<

...>, земельный участок с кадастровым номером 

<

...>.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, общая стоимость имущества составляет 1 833 560 рублей.

Факт оплаты имущества удостоверен выпиской с указанного в п. 2.3 настоящего договора счета, подтверждающей поступление денежных средств в счет оплаты имущества.

В этот же день 9 апреля 2021 года между МТУ Росимущества в лице ООО «Сириус» и ФИО3 подписан акт приема-передачи к договору купли–продажи арестованного недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял в собственность подвергнутое аресту Всеволожским РОСП ГУФССП России по Ленинградской области по исполнительному производству № 

<

...>, переданное на реализацию на основании постановления о передаче на реализацию арестованного имущества судебным приставом-исполнителем Всеволожского РОСП ГУФССП России по Ленинградской области по акту приема-передачи арестованного имущества на торги, принадлежащее должнику ФИО2, арестованное заложенное недвижимое имущество, в дальнейшем имущество:

- право требования участника долевого строительства квартиры по договору участия в долевом строительстве жилого дома № 184/НД/2 от 29 июля 2016 года, заключенного с ООО «ГлавСтройКомплекс ЛО» на однокомнатную квартиру, общей площадью 24,46 кв.м, расположенную на 17 этаже, строительные оси: 16-19, И-М, кв.1.3, квартал 1.3, позиция 2, расположенную по адресу: Ленинградская 

<

...>, земельный участок с кадастровым номером 

<

...>. Имущество передано в полном объеме, стороны претензий друг к другу не имеют.

Государственная регистрация договора уступки права требования произведена 6 мая 2021 года, о чем составлена регистрационная запись № 

<

...>.

12 апреля 2021 года судебным приставом-исполнителем Всеволожского РОСП ГУФССП России по Ленинградской области ФИО5 вынесено постановление о снятии ареста со следующего имущества должника: однокомнатной квартиры, общей проектной площадью 25,84 кв.м, на 17 этаже, строительные оси: 16-19, И-М, квартал 1.3, позиция 2 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 

<

...>.

12 апреля 2021 года судебным приставом-исполнителем Всеволожского РОСП ГУФССП России по Ленинградской области С. вынесено постановление об окончании исполнительного производства № 191867/20/47021-ИП.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31 августа 2018 года по заявлению ПАО «БАНК УРАЛСИБ» возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) ООО «ГлавСтройКомплекс ЛО».

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-93409/2018 от 17 октября 2018 года застройщик – ООО «ГлавСтройКомплекс ЛО» признан несостоятельным, банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17 июня 2020 года по делу № А56-93409/2018 было удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО «ГлавСтройКомплекс ЛО» о погашении требований 342-х участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства и земельного участка (кадастровый номер 

<

...>) по адресу: 

<

...> – ЖСК «Мир».

ФИО2 в реестре требований участников строительства, требования которых погашены и исключены из реестра требований о передаче жилых помещений на основании определения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17 июня 2020 года по делу № А56-93409/2018, не указана.

29 сентября 2020 года между ЖСК «Мир» (застройщик) и ООО «Специализированный застройщик ИнвестАльянс» (инвестор) заключен инвестиционный договор № ПИК/2358, предметом которого является участие инвестора в инвестировании проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию следующего объекта недвижимости: 

<

...>.

Согласно п. 1.3 инвестиционного договора № ПИК/2358 в качестве результата инвестиционной деятельности у инвестора возникают права на оформление в собственность инвестора и/или привлеченных им третьих лиц ориентировочно 7261 кв.м общей проектной площади квартир в объекте, из которых, в соответствии с п. 1.3.3 договора, права на 800,6 кв.м общей проектной площади квартир обременены правами третьих лиц, поскольку в отношении данных квартир требования участников строительства включены Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области в реестр требований о передаче жилых помещений, в ЕГРН содержатся записи об обременении их договорами участия в долевом строительстве/залогом (ипотекой) прав требования участника долевого строительства, и передаются инвестору застройщиком в случае отсутствия судебных решений о признании прав третьих лиц на указанные квартиры по мере внесения инвестором инвестиционного взноса в порядке, указанном в п. 4.2 договора, но не позднее 20 (двадцати) календарных дней после ввода объекта в эксплуатацию.

Перечень квартир, на которые застройщик должен передать инвестору имущественные права в соответствии с п. 1.3.3 договора, приведен в приложении № к инвестиционному договору № ПИК/2358 от 29 сентября 2020 года.

В указанный перечень включена квартира ФИО2 № 

<

...>.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25 февраля 2021 года по делу № А56-93409/2018 были погашены в ЕГРН регистрационные записи об ипотеке (обременении) объекта незавершенного строительства и земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, расположенных по адресу: 

<

...>; прав застройщика ООО «ГлавСтройКомплекс ЛО» в пользу участников долевого строительства (регистрационная запись от 09.11.2015 № 

<

...>); прав требования, возникших в силу договоров (регистрационные записи от 14.02.2018 № 47:07:0722001:6251-47/012/2018-211 и от 03.07.2018 № 

<

...>); прав требования из договоров долевого участия, в том числе ФИО2

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи арестованного недвижимого имущества от 9 апреля 2021 года между МТУ Росимущества в лице ООО «Сириус» и ФИО3 регистрационные записи прав требования из договоров долевого участия, в том числе ФИО2, были погашены в ЕГРН.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21 июля 2021 года по делу № А56-93409/2018 производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «ГлавСтройКомплекс ЛО» было прекращено.

18 октября 2021 года между ЖСК «Мир» и ООО «Специализированный застройщик ИнвестАльянс» подписан акт о результатах реализации инвестиционного договора № ПИК/2358 от 29 сентября 2020 года, в соответствии с которым квартиры в количестве 187 штук, общей площадью 7017,3 кв.м, указанные в договоре, являются свободными от прав третьих лиц; права требования на указанные квартиры в деле о банкротстве № А56-93409/2018, рассмотренном Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области, при передаче застройщику (ЖСК «Мир») прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не погашались.

В качестве результата инвестиционной деятельности застройщик передал, а инвестор принял квартиры в объекте, в том числе квартиру № 

<

...>, расположенную на 17 этаже, общая площадь (с учетом балконов) 25,9 кв.м.

Право собственности ООО «Специализированный застройщик ИнвестАльянс» на квартиру по адресу: 

<

...>, зарегистрировано 27 октября 2021 года.Разрешая исковые требования судебная коллегия приходит к следующему.В соответствии со ст. 93 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – ФЗ «Об исполнительном производстве») торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.В силу п.п. 1, 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса. Под нарушением правил проведения торгов (п. 1 ст. 449, п. 1 ст. 449.1 ГК РФ) следует понимать несоблюдение организатором торгов, а в ряде случаев - и судебным приставом-исполнителем установленных ГК РФ, ФЗ «Об исполнительном производстве», другим федеральным законом правил организации и проведения публичных торгов В силу ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.На основании ч. 1 ст. 89 ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).Как разъяснено в абз. 3 п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.В предмет доказывания по делам данной категории входят следующие обстоятельства: 1) проведение оспариваемых торгов, имея в виду в том числе подписание протокола о результатах торгов, внесение его победителем покупной цены и подписание с ним договора купли-продажи имущества, проданного с торгов; 2) наличие существенных нарушений правил организации и (или) проведения торгов (одного из них или нескольких вместе с учетом основания предъявленного иска). Бремя доказывания распределено следующим образом. В силу общего правила ч. 1 ст. 56 ГПК РФ все обозначенные выше факты надлежит доказывать истцу. Ответчики, ссылающиеся на несущественность допущенных при организации и проведении торгов нарушений, должны доказать это.В соответствии с п. 14 ст. 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям.С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-места и нежилого помещения в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований участников строительства. Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам. Как было указано, право требования ФИО2 о предоставлении жилого помещения к должнику-застройщику не погашено определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17 июня 2020 года по делу № А56-93409/2018. Указанным определением права требования 342-х участников строительства к должнику-застройщику - ООО «ГСК ЛО» о предоставлении жилых помещений были погашены путем передачи объекта незавершенного строительства и земельного участка в ЖСК «Мир». ФИО2 не была включена в указанное определение. Согласно п. 12 ст. 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определения арбитражного суда об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства в случае соблюдения условий такой передачи могут быть обжалованы в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение десяти дней со дня их вынесения. ФИО2 определение от 17 июня 2020 года по делу № А56-93409/2018 не обжаловалось.

Заявление ФИО3 о включении в реестр требований о передаче жилого помещения возвращено на основании определения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22 октября 2021 года.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела ответчиком документами по проведению торгов, в том числе установлены апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 17 января 2024 года по гражданскому делу № 2-188/2023 по иску ФИО3 к МТУ Росимущества в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, ООО «Специализированный застройщик ИнвестАльянс», ООО «ГлавСтройКомплекс ЛО», Управлению Росреестра по Ленинградской области о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, и в силу статьи 61 ГПК РФ не подлежат повторному исследованию и оспариванию.

ФИО3 обратился в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к МТУ Росимущества в Санкт-Петербурге и Ленинградской области о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, общей площадью 24,46 кв.м, 17 этаж, строительные оси: 16-19, И-М, квартал 1.3, позиция 2.

Определением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 2 марта 2023 года гражданское дело по указанному иску было передано по подсудности на рассмотрение Всеволожского городского суда Ленинградской области.

Определением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 14 июля 2022 года дело было объединено в одно производство с гражданским делом по иску ФИО3 к Управлению Росреестра по Ленинградской области, ООО «ГлавСтройКомплекс ЛО» о признании права собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 13 марта 2023 года ФИО3 в удовлетворении исковых требований по объединенному делу было отказано.

Апелляционным определением Ссдебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 17 января 2024 года по гражданскому делу № 2-188/2023 по иску ФИО3 к МТУ Росимущества в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, ООО «Специализированный застройщик ИнвестАльянс», ООО «ГлавСтройКомплекс ЛО», Управлению Росреестра по Ленинградской области о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...> решение Всеволожского городского суда Ленинградской области отменено с вынесением нового решения об отказе ФИО3 в удовлетворении исковых требований.

При рассмотрении данного дела суды пришли к выводу, что то обстоятельство, что на момент заключения договора от 9 апреля 2021 года между МТУ Росимущества в лице ООО «Сириус» и ФИО3 в ЕГРН не были внесены сведения о погашении регистрационных записей об ипотеке (обременении) объекта незавершенного строительства и земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, расположенных по адресу: 

<

...>: прав застройщика ООО «ГлавСтройКомплекс ЛО» в пользу участников долевого строительства (регистрационная запись от 09.11.2015 № 

<

...>); прав требования, возникших в силу договоров (регистрационные записи от 14.02.2018 № 

<

...> и от 03.07.2018 № 

<

...>); прав требования из договоров долевого участия (на основании определения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25 февраля 2021 года по делу № А56-93409/2018), не является основанием для возникновения права собственности на квартиру у истца, поскольку право требования предоставления жилого помещения ФИО2 не было погашено путем передачи объекта незавершенного строительства и земельного участка, а перешло в денежное обязательство. На момент передачи квартиры № 

<

...> судебное решение о признании прав третьих лиц на указанную квартиру отсутствовало.

Следовательно, решением суда установлено отсутствие прав истца на объект завершенного строительства - квартиру № 

<

...> на основании приобретенного им на торгах арестованного имущества имущественного права на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>. При этом на момент проведения торгов и заключения договора купли-продажи между ФИО3 и МТУ Росимущества имущественное право не было действительным, согласно инвестиционному договору № ПИК/2358 от 29 сентября 2020 года имущественные права на данную квартиру были переданы ООО «Специализированный застройщик ИнвестАльянс», регистрационная запись права требования ФИО2 в ЕГРН была погашена, уже отсутствовало.

На основании п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 390 ГК РФ при уступке цедентом уступаемое требование должно существовать в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием.

Из изложенного следует, что на момент заключения договора купли-продажи между ФИО3 и МТУ Росимущества в лице ООО «Сириус» право требования передаваемое по договору отсутствовало, ввиду чего торги не могут быть считаться действительными.

Обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами, в силу ч.ч. 2, 3 ст. 61 ГПК РФ не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В судебном заседании 29 октября 2025 года к материалам дела была приобщена надлежащим образом заверенная копия апелляционного определения Ленинградского областного суда от 17 января 2024 года, которым отменено решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 13 марта 2023 года, принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3 о признании права собственности со ссылкой на то обстоятельство, что право требования ФИО2 о предоставлении жилого помещения к должнику-застройщику не погашено определением арбитражного суда, определение ФИО2 не обжаловалось. То есть право требования предоставления жилого помещения ФИО2 не было погашено путем передачи объекта незавершенного строительства и земельного участка, а перешло в денежное обязательство.

18 октября 2021 года квартира № 184 передана ООО «Специализированный застройщик ИнвестАльянс» на основании инвестиционного договора № ПИК/2358 от 29 сентября 2020 года в качестве компенсации затрат на завершение строительства жилого дома.

Судебной коллегией была запрошена выписка из ЕГРН, которой также подтверждается то обстоятельство, что правообладателем квартиры является ООО «Специализированный застройщик ИнвестАльянс» (приобщена к материалам дела).

Проведение публичных торгов по продаже имущества должника направлено на прекращение прав должника в отношении принадлежащего ему имущества, на возникновение права на это имущество у победителя торгов, уплатившего соответствующую цену, на возникновение у взыскателя (взыскателей) права на денежные средства, полученные в результате продажи имущества должника на торгах.

То обстоятельство, что в силу принудительного характера продажи имущества от имени продавца выступает не собственник этого имущества, а организатор торгов, у которого не возникает право собственности ни в отношении продаваемого имущества, ни в отношении вырученных от продажи средств, существа указанных выше многосторонних отношений не меняет, равно как и то, что получатели денежных средств - кредиторы должника - могут быть и прямо не названы в договоре, заключаемом по результатам проведения торгов.

Вместе с тем по смыслу положений п. 2 ст. 167 ГК РФ о возврате сторон в первоначальное положение, денежные средства должны быть возвращены теми лицами, которыми они получены по результатам торгов, а именно: взыскателями по исполнительному производству.

Ввиду изложенного судом апелляционной инстанции были истребованы сведения из службы судебных приставов о перечислении денежных средств по результатам исполнения торгов соответствующим взыскателям: кому, в какой сумме (т. 2 л.д. 116).

Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя Всеволожского РОСП ФИО5 о распределении денежных средств, поступающих во временное распоряжение структурного подразделения территориального органа ФССП России от 12 апреля 2021 года в счет погашения долга перечислены денежные средства в размере 1 544 479 рублей 96 копеек взыскателю ПАО «Сбербанк России», в доход бюджета перечислен исполнительский сбор в размере 108 113 рублей 56 копеек, должнику ФИО2 возвращены средства в размере 180 966 рублей 48 копеек (т. 2 л.д. 120).

Перечисление денежных средств в адрес ПАО «Сбербанк России», ФИО2 подтверждается платежными поручениями от 14 апреля 2021 года №№ 772724, 771842 (т. 2 л.д. 121, 122).

Таким образом, в качестве применения последствий недействительности торгов с ПАО «Сбербанк России» в пользу ФИО3 надлежит взыскать денежные средства в размере 1 544 479 рублей 96 копеек; с ФИО2 в пользу ФИО3 – 180 966 рублей 48 копеек.

Кроме того, публичные торги проводились на электронной торговой площадке «эЛот» по адресу в информационно-телекоммуникационной сети Интернет elomarket.ru в соответствии с утвержденным генеральным директором ООО «Максхаус» Регламентом. В соответствии с п. 16.3 Регламента истец после победы на электронных торгах уплатил организатору - ООО «Максхаус» вознаграждение в размере 10% от итоговой цены продажи имущества – 183 356 рублей 1 апреля 2021 года.

Следовательно, ввиду признания торгов недействительными с ООО «Максхаус» в пользу ФИО3 надлежит возвратить денежные средства в размере 183 356 рублей.

Оснований для взыскания в пользу ФИО3 исполнительского сбора в размере 108 113 руб. 56 коп. судебная коллегия не усматривает, поскольку исполнительский сбор является денежным взысканием, налагаемым на должника в случае неисполнения им исполнительного документа в срок, установленный для его добровольного исполнения.

Ответчиком МТУ Росимущества заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Рассмотрев данное заявление, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

На основании п.п. 1, 2 ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

В силу п. 1 ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Возражая относительно пропуска срока исковой давности, истец указывает, что о нарушении своего права узнал из мотивированного решения Всеволожского городского суда Ленинградской области по гражданскому делу № 2-188/2023 от 13 марта 2023, с которым ознакомился 9 июня 2023 года.

Указанное решение было вынесено по иску ФИО3 к МТУ Росимущества, ООО «Специализированный застройщик ИнвестАльянс», ООО «ГлавСтройКомплекс ЛО», Управлению Росреестра по Ленинградской области о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 1 ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Согласно разъяснениям, данным в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права срок исковой давности не течет на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита (п. 1 ст. 204 ГК РФ), в том числе в случаях, когда суд счел подлежащими применению при разрешении спора иные нормы права, чем те, на которые ссылался истец в исковом заявлении, а также при изменении истцом избранного им способа защиты права или обстоятельств, на которых он основывает свои требования (ч. 1 ст. 39 ГПК РФ).

Таким образом, срок исковой давности с момента обращения истца с иском до момента вынесения решения суда 13 марта 2024 года прервался. С настоящим иском ФИО3 обратился 3 июля 2023 года, то есть в пределах оставшегося срока исковой давности.

Разрешая требование о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне в пользу, которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные стороной расходы, за исключением случаев, предусмотренных части 2 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании абз. 5 ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей.

Истцом заявлено требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 40 000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, почтовых расходов в размере 3 000 руб.

В материалы дела истцом представлены:

- оригинал договора оказания юридических услуг от 16 июня 2023 года, заключенного между ФИО3 (заказчик) и ФИО6 (исполнитель), по условиям которого исполнитель принял на себя обязательство оказать услуги по судебному сопровождению дела, включая написание процессуальных документов, представление заказчика во всех судебных инстанциях по делу о признании недействительными торгов проведенных ООО «Сириус» по поручению МТУ Росимущества в отношении подвергнутого аресту Всеволожского РОСП по и/п № 

<

...> от 16 октября 2020 года заложенного недвижимого имущества - права требования участника долевого строительства квартиры по договору участия в долевом строительстве жилого дома № 184/НД/2 от 29 июля 2016 года. Стоимость услуг определена в размере 40 000 рублей (т. 1 л.д. 33-34);

- оригинал расписки от 16 июня 2023 года, согласно которой ФИО6 получил от ФИО3 денежные средства в сумме 40 000 рублей в качестве оплаты юридических услуг по договору от 16 июня 2023 года (дело о признании результатов публичных торгов недействительными) (т. 1 л.д. 35).

Учитывая характер спора и категорию дела, уровень его сложности, объем нарушенного права, получившего защиту, объем доказательственной базы по данному делу, объем выполненной представителем работы по настоящему делу, количество судебных заседаний, продолжительность, характер и степень участия представителя в разрешении спора, исходя из требований разумности, справедливости, судебная коллегия считает заявленный к взысканию размер расходов по оплате услуг представителя обоснованным и приходит к выводу о взыскании в пользу истца расходов на оплату услуг представителя в размере 40 000 рублей.

Согласно абз. 8 ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.

Истцом в материалы дела представлены кассовые чеки, выданные в отделении «Почты России», подтверждающие несение истцом почтовых расходов, связанных с направлением иным лицам, участвующим в деле, копии иска и приложенных к нему документов, а в дальнейшем – копии уточненного искового заявления и приложений к нему.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о взыскании в пользу истца почтовых расходов в размере 3 000 рублей.

Поскольку истцом заявлено основное требование неимущественного характера, им была уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей (иск подан до изменения размеров государственной пошлины), которая также подлежит взысканию в качестве судебных расходов.

Таким образом, в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 43 300 рублей.

Руководствуясь положениями ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 10 апреля 2024 года отменить. Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Признать недействительными торги от 30 марта 2021 года по реализации требования участника долевого строительства ФИО2 по договору участия в долевом строительстве жилого дома № 184/НД/2 от 29.07.2016 с ОАО «ГлавСтройКомплекс ЛО» на однокомнатную квартиру, общей площадью 24,46 кв.м, расположенную на 17 этаже строительные оси 16-19, И-М, квартал 1.3 позиция 2, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 

<

...>.

Признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от 9 апреля 2021 года, заключенного между Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области и ФИО3 ем.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, взыскав с ПАО «Сбербанк России» 

<

...> в пользу ФИО3 ча 

<

...> денежные средства в размере 1 544 479 рублей 96 копеек; с ФИО2 

<

...> в пользу ФИО3 ча – 180 966 рублей 48 копеек; с ООО «Максхаус» 

<

...> в пользу ФИО3 ча – 183 356 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ПАО «Сбербанк России» 

<

...>, ФИО2 

<

...>, ООО «Максхаус» 

<

...> в пользу ФИО3 ча 

<

...> судебные расходы в размере 43 300 рублей.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 января 2026