Дело № 2- 1106/2018г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июня 2018г. Грязинский городской суд Липецкой области в составе:

Председательствующего судьи Смагиной В.Г.

При секретаре Черноусовой С.А.

С участием помощника прокурора Лунина И.О.

Представителя истца ФИО1

С участием ответчиков ФИО2, ФИО3

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО3 о признании договора найма жилого помещении комнаты недействительным, выселении,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском. В обосновании которого указывает на то, что является собственником 2/3 доли квартиры 

<

адрес>. Ответчик имеет на праве собственности 1/3 доли в этой квартире. Решением Грязинского городского суда между сторонами определен порядок пользования жилым помещением, в пользовании ответчика выделена комната пл. 11.8 кв.м, истцу комната площадью 18.3 кв. м. 16 апреля 2018г. он узнал о том, что в квартиру вселилась ФИО3 Впоследствии узнал, что между ней и ФИО2 заключен договор найма комнаты в спорной квартире. Он своего согласия на заключение этого договора и на вселение ФИО3 не давал. Сделка совершена в нарушении закона, недействительна. Также просит выселить ФИО3 из квартиры.

Истец в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца иск поддержал по заявленным доводам. Просил иск удовлетворить.

Ответчики иск не признали. ФИО2 суду пояснила, что истец был извещен о заключенном договоре найма. Но на почту за письмом не явился. Перед заключением договора она согласия не спрашивала, поскольку истец избегает с ней разговоров, устраивает конфликты. 

Ответчик ФИО3 суду пояснила, что в своей квартире делает ремонт, по состоянию здоровья ей противопоказана пыли, запахи. Иногда она ночует в спорной квартире. Сам истец в квартире не проживает.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 1, 2)., 

На основании п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Частью 1 статьи 30 ЖК РФ предусмотрено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом.

В силу ч.ч. 2, 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, данным Кодексом. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

По смыслу перечисленных выше норм, законодатель, предусмотрев право собственника жилого помещения по передаче его в наем гражданам по договору найма, обусловил возможность осуществления этого права как необходимостью соблюдения интересов сособственников, так и необходимостью соблюдения требований гражданского законодательства и Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, из положений ч.ч. 2, 4 ст. 30 ЖК РФ, ст. ст. 246, 247, 304 ГК РФ в их взаимосвязи следует, что собственник жилого помещения вправе передавать его по договору найма иным лицам только с согласия других сособственников жилого помещения. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 23 декабря 2014 г. N 2955-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан ФИО5, ФИО6 и других на нарушение их конституционных прав положением пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации" как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положения пункта 1 статьи 247 ГК Российской Федерации направлены на обеспечение баланса интересов участников долевой собственности и предоставление им гарантий судебной защиты прав. 

Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, собственники такого помещения должны осуществлять по соглашению.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, в соответствии с которой за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что ФИО7 является собственником 2/3 доли квартиры 

<

адрес>. Ответчик имеет на праве собственности 1/3 доли в этой квартире. Квартира общей площадью 50.70 кв., жилой площадью 30.10 кв.м. которая состоит из двух комнат, площадь которых составляет 18.3 кв.ми 11.8 кв. м. Решением Грязинского городского суда от 18 января 2018г. между сторонами определен порядок пользования жилым помещением, в пользовании ответчика выделена комната пл. 11.8 кв.м, истцу комната площадью 18.3 кв. м. Вместе с тем места общего пользования - кухня, коридор, ванная комната, туалет остаются в общем пользовании. Указанным решением определен порядок оплаты. В связи с чем, спорная квартира становиться коммунальной. 

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

В силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

15 марта 2018г. между ФИО8 и ФИО3 был заключен договор найма комнаты в спорной квартире. Срок договора с 1 апреля 2018г. по 31 декабря 2018г. Согласно п.2.1 договора арендодатель подтверждает, что получил согласие всех зарегистрированных лиц, или владеющих совместно с ним данной жилплощадью на сдачу данной квартиры в аренду. В договоре отсутствует указание какая комната сдана в аренду, не определен порядок пользования местами общего пользования.

Вместе с тем, судом установлено, что согласие истца на заключение этого договора не имеется, что не оспаривала ФИО8

То обстоятельство, что после заключения договора она направляла истцу сообщение о заключении договора, не свидетельствует о получении согласия на заключение этого договора.

Предоставление собственником комнаты в квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.

Передача права пользования комнатой в коммунальной квартире третьим лицам в отсутствие соглашения о порядке пользования общим имуществом квартиры с собственниками других комнат в квартире, нарушает имущественные права указанных собственников как участников общей долевой собственности.

Поскольку договор аренды комнаты в указанной квартире не содержит условий о порядке пользования общим имуществом, которые были бы согласованы с собственником комнаты в квартире, договор противоречит указанным выше нормам закона, у суда имеются основания для признания его недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

В соответствии со ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Коль скоро договор найма между ФИО2 и ФИО3 признан судом недействительным, а ФИО3 вселена в спорную квартиру на основании этого договора, то ФИО3 подлежит выселению из спорной квартиры ( ст. 35 ЖК РФ).

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор аренды комнаты в квартире 

<

адрес> от 15 марта 2018г. заключенный между ФИО2 и ФИО3.

Выселить ФИО3 из квартиры 

<

адрес>.

Взыскать в пользу ФИО4 с ФИО2, ФИО3 расходы по госпошлине 300 руб. в равных долях.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий В.Г. Смагина

Мотивированное решение изготовлено 2 июля 2018г.