14RS0035-01-2024-022064-21

Дело №2-587/2025

РЕШЕНИЕ

 (заочное)

Именем Российской Федерации

город Якутск 18 марта 2025 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Никифоровой Е.А., при секретаре Алексеевой В.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно - строительная компания» о взыскании излишне выплаченных средств по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ответчику, указывая на то, что ____ между ФИО4 и ООО СЗ «ЖСК» был заключен договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого ____ нежилыми помещениями в квартале № ____, по условиям которого ответчик обязался построить и передать объект долевого строительства с условным номером 84, расположенный на 13 этаже, общей площадью 45,47 кв.м., из которых: жилая - 17,91 кв.м., кухня – 12,58 кв.м., коридор – 3,94 кв.м., санузел - 3,78 кв.м., балкон – 7,26 кв.м., цена договора определена исходя из стоимости 1 кв.м. - 115 000 рублей, что составляет 5 229 050 рублей. ____ между ФИО4 и ООО «Алекстрейд» заключен договор уступки прав по договору № об участии в долевом строительстве. ____ между ООО «Алекстрейд» и истцами заключен договор уступки прав по договору №. Филиалом ППК «Роскадастр» по РС (Я) ____ подготовлен технический паспорт, согласно которому выяснилось, что площадь квартиры составляет 40,9 кв., из которых: жилая - 18,3 кв., кухня - 12,8 кв.м., коридор - 4 кв.м., санузел - 3,5 кв.м., балкон – 2,3 кв.м., при расчете применен понижающий коэффициент 0,3. Истцами произведен расчет излишне выплаченной суммы в размере 570 400 рублей. ____ истцами в адрес ответчика направлена досудебная претензия, которая оставлена ответчиком без удовлетворения. Просят взыскать с ответчика в пользу истцов солидарно денежную сумму в размере 570 400 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 16 689 рублей, компенсацию морального вреда 20 000 рублей, штраф в размере 50% от присужденных сумм.

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2 не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений не направили. 

В судебное заседание представители ответчика ООО СЗ «ЖСК» не явились, извещены, направили письменный отзыв на исковое заявление с ходатайством о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц ФИО4 и ООО «Алекстрейд» и об отложении судебного заседания в связи с нахождением представителей ФИО5, ФИО6 на листке нетрудоспособности. 

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении ходатайства стороны ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц ФИО4 и ООО «Алекстрейд», поскольку данные лица субъектом спорного правоотношения не являются, принятие по делу решения не может повлиять на права или обязанности указанных лиц по отношению к одной из сторон по делу о защите прав потребителей.

На основании части 4 статьи 167 ГПК РФ, в отсутствие в деле доказательств уважительности причин неявки представителей ответчика по доверенности ФИО5, ФИО6 в судебное заседание, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие указанных лиц в порядке заочного производства.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» является застройщиком многоквартирного дома, расположенного по адресу: ____.

Так, ____ Окружная администрация ____ выдала обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» разрешение №RU№ на строительство объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией «Многоквартирный жилой ____ нежилыми помещениями в 48 квартале ____». ____ Окружная администрация ____ выдала обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» разрешение № на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела установлено, что ____ между ФИО4 (участник) и ООО СЗ «ЖСК» (застройщик) заключен договор об участии в долевом строительстве жилого ____. Согласно условиям данного договора долевого участия застройщик обязуется построить и передать участнику объект долевого строительства – однокомнатную квартиру в жилом доме по адресу: ____, квартал 48 (строительный адрес), с условным номером 84, на 13 этаже, общей площадью 45,47 кв.м., а участник обязуется принять ОДС и оплатить обусловленную договором цену. Цена договора определена в размере 5 229 050 рублей. Согласно пункту 4.2 договора стоимость 1 кв.м. определена в размере 115 000 рублей.

Договором долевого участия от ____ № предусмотрена оплата стоимости объекта долевого строительства площадью 45,47 кв.м, в которую входит площадь непосредственно ____,21 кв.м. и площадь балкона 7,26 кв.м. без понижающего коэффициента.

Приложением № к договору участия в долевом строительстве установлены основные характеристики объекта долевого строительства. Проектная общая площадь определена в размере 45,47 кв.м, в том числе: одна комната – 17,91 кв.м, кухня – 12,58 кв.м, коридор – 3,94 кв.м, санузел – 3,78 кв.м, балкон – 7,26 кв.м.

Установлено, что между ФИО4 и ООО «Алекстрейд» ____ заключен договор уступки права требования по договору об участии в долевом строительстве жилого ____ от ____, согласно которому к ООО «Алекстрейд» перешли в полном объеме права, принадлежащие ФИО4, на основании договора об участии в долевом строительстве жилого ____ от ____, ООО «Алекстрейд» получила права требования к застройщику на объект долевого строительства: условный №, этаж 13, 1 комната, общей проектной площадью 45,47 кв.м., расположенный в многоквартирном жилом ____ 48 квартале ____. Наряду с уступкой прав к ООО «Алекстрейд» перешли и обязанности по договору долевого участия. Цена договора установлена в размере 5 229 050 рублей.

____ между истцами ФИО1, ФИО2 и ООО «Алекстрейд» заключен договор уступки права требования по договору об участии в долевом строительстве жилого ____ от ____, согласно которому к истцу перешли в полном объеме права, принадлежащие ООО «Алекстрейд», на основании договора об участии в долевом строительстве жилого ____ от ____, ФИО1, ФИО2 получили права требования к застройщику на объект долевого строительства: условный №, этаж 13, 1 комната, общей проектной площадью 45,47 кв.м., расположенный в многоквартирном жилом ____ 48 квартале ____. Наряду с уступкой прав к ООО «Алекстрейд» перешли и обязанности по договору долевого участия. Цена договора установлена в размере 7 059 000 рублей, из которых сумма 1 059 000 рублей выплачена истцами за счет собственных денежных средств, 6 000 000 рублей за счет кредитных средств.

Согласно справке ООО СЗ «ЖСК» № от ____, истцы ФИО1, ФИО2 выполнили обязательство по оплате цены договора в размере 5 323 350 руб.

____ сторонами подписан акт приема - передачи объекта долевого строительства, согласно которому истцы приняли квартиру, расположенную по адресу: ____, без существенных замечаний. Истцам был передан объект долевого участия площадью 46,29 кв.м, в том числе площадь жилых помещений без учета площади балкона 38,71 кв.м, площадь балкона – 7,58 кв.м.

Право общей совместной собственности на квартиру зарегистрировано за истцами ____, также зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Не согласившись с тем, что площадь балкона была установлена без понижающего коэффициента, истцы ____ направили в адрес общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» претензию с требованием о возврате излишне уплаченной цены площади балкона, которая застройщиком получена ____.

Ответчик претензию истцов оставил без удовлетворения. 

Фактические обмеры истцами по настоящему делу не оспариваются, с методикой обмера площади истцы не согласны в части неприменения понижающего коэффициента.

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от ____ по делу назначена судебная строительно – техническая экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по ____ (Якутия) от ____ № эксперт пришел к следующим выводам: фактическая общая приведенная площадь объекта долевого строительства: ____ многоквартирном жилом доме по ____ составляет 41 кв.м. Стоимость единицы общей приведенной проектной площади вышеуказанного объекта долевого строительства составляет 129 463 рублей 98 копеек.

При этом, судом учитывается мнение истцов, которые не оспаривают результаты обмеров площади квартиры, установленные в акте приема – передачи квартиры от ____.

Таким образом, суд при вынесении решения принимает результаты измерений площади квартиры, указанные в акте приема – передачи квартиры от ____.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон № 214) установлено, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы данным Федеральным законом.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214 привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214 по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям данного Федерального закона (пункт 5 части 2 статьи 3.1 Федерального закона № 214).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом (часть 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона № 214, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

В силу части 4.1 статьи 4 Федерального закона № 214 условия договора, предусмотренные частью 4 этой статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона № 214 при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 данной статьи, такой договор считается незаключенным.

Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона № 214.

Как установлено из материалов дела, проектная декларация по вышеуказанному объекту капитального строительства утверждена и разрешение на строительство дома получено застройщиком в 2021 году, договор участия в долевом строительстве жилого дома между сторонами заключен 08 декабря 2021 года, таким образом, на момент возникновения отношений действовали и подлежат применению к данным правоотношениям положения нормативных правовых актов, действовавшие на указанный момент.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона № 214 в редакции, вступившей в силу с 01 января 2017 года и действовавшей на момент возникновения рассматриваемых правоотношений, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Таким образом, данной нормой права предусмотрено два способа формирования цены договора: 1) в твердой денежной сумме без привязки к площади и стоимости единицы площади; 2) цена от общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.

Из проектной документации и договора участия в долевом строительстве жилого дома видно, что застройщиком был выбран способ формирования цены договора, исходя из общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.

Вместе с тем в силу прямого указания приведенной выше статьи 5 Федерального закона № 214 в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, и если цена договора определена с привязкой к общей площади помещения и стоимости единицы такой площади, а не в твердой денежной сумме, то общая площадь помещения в императивном порядке подлежит определению с учетом соответствующего понижающего коэффициента, то есть как общая приведенная площадь помещения, которая состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

В соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства российской федерации от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5; для балконов – 0,3.

Таким образом, по настоящему делу цена договора застройщиком в обязательном порядке должна была формироваться, исходя из общей приведенной площади помещения, а не из общей площади, как ошибочно полагает ответчик.

Истцами представлен расчет исковых требований в размере 570 400 рублей, исходя из расчета: 7,26 (площадь балкона указанная в договоре) – 2,3 (площадь балкона с учетом понижающего коэффициента) = 4,96 (разница) * 115 000 рублей.

Суд с данным расчетом не согласен по следующим основаниям.

Согласно условиям договора № от ____ и приложения № к нему общая площадь объекта долевого строительства установлена в размере 45,47 кв.м., из которых площадь балкона 7,26 кв.м., следовательно, площадь остальных помещений составляет 38,21 кв.м. (45,47-7,26).

При таких обстоятельствах, площадь балкона с учетом понижающего коэффициента составляет по правилам округления 2,18 кв.м. (7,26*0,3), а не как указано в расчете истцов 2,3 кв.м.

Таким образом, площадь объекта долевого строительства с учетом понижающего коэффициента должна составлять 40,39 кв.м., исходя из расчета: 38,21 кв.м.+2,18 кв.м.

Следовательно, стоимость объекта долевого строительства должна составлять 4 644 850 рублей, исходя из расчета: 40,39 кв.м*115000 рублей.

Истцы оплатили ответчику стоимость объекта долевого строительства в размере 5 229 050 рублей (45,47*115000).

Разница между площадями составляет 5,08 кв.м. (45,47-40,39).

Поскольку истцы переплатили ответчику сумму 584 200 рублей, исходя из следующего расчета: 5,08*115 000 рублей, следовательно, данная сумма подлежит возврату ответчиком истцам, а не 570 400 рублей.

Истцы согласны с тем, что фактическая общая площадь жилого помещения согласно акту приема – передачи объекта от ____ составляет 46,29 кв.м., в том числе площадь балкона 7,58 кв.м., истцы согласны с доплатой стоимости жилья за разницу между размером проектной общей площадью жилого помещения (45,47 кв.м.) и фактической общей площадью жилого помещения (46,29 кв.м.) в размере 94 300 рублей (0,82 кв.м.*115 000 рублей).

Между тем, суд считает, что в данном случае доплата за разницу в площадях должна быть рассчитана также исходя из приведенной площади, то есть с учетом понижающего коэффициента 0,3 к площади балкона, следовательно, фактическая общая приведенная площадь жилого помещения составит 40,98 кв.м. (7,58*0,3 + (46,29-7,58)). Следовательно, разница в площадях фактически составляет 0,59 кв.м. (40,98-40,39), в связи с чем, доплате подлежала сумма 67 850 рублей (0,59*115000), а не 94 300 рублей.

Между тем, истцами заявлены требования о взыскании излишне оплаченной стоимости объекта долевого строительства в размере 570 400 рублей, то есть, в меньшем размере.

В соответствии с пунктом 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

При таких обстоятельствах, суд с учетом пункта 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в заявленном истцами размере 570 400 рублей. 

Согласно пункту 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину-участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 года включительно.

В отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных вышеуказанным пунктом Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 года включительно.

Из положений постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 следует, что если правомерные требования потребителя не удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до 21 марта 2024 года, то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от присужденных потребителю денежных сумм за нарушения, допущенные до 21 марта 2024 года, с указанием на отсрочку уплаты этого штрафа до 31 декабря 2024 года.

Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Аналогичная позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 7 июня 2021 года № 46-КГ21-15-К6, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденной Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 19 июля 2023 года (ответ на вопрос 2).

Принимая во внимание, что истцы обратились к застройщику с претензией 18 октября 2024 года, то есть, в период действия моратория, у суда не имеется оснований для взыскания штрафа в пользу истцов на период действия моратория.

Истцами заявлены требования о взыскании компенсации морального вреда.

Согласно части 2 статьи 10 Федерального закона № 214 моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Согласно статье 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В данном случае судом установлено, что нарушение прав истцов - участников долевого строительства, предусмотренных указанным Федеральным законом № 214, в части неправомерного установления цены договора, исходя из общей площади помещения, а не из общей приведенной площади объекта, произошло по вине ответчика. 

Ответчиком доказательств обратного в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

Таким образом, суд находит обоснованными требования истцов о взыскании компенсации морального вреда. С учетом всех обстоятельств дела, степени вины ответчика, а также с учетом требований разумности и справедливости, суд определяет размер компенсации морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика в пользу каждого истца, в размере по 10 000 рублей.

В силу статьи 322 ГК РФ, части 1 статьи 207 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации право взыскания истцов является солидарным.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежат взысканию расходы истцов по уплате государственной пошлины в размере 16 689 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компании» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве – удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» в пользу ФИО1, ФИО2 солидарно денежные средства в размере 570 400 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 16 689 руб., а также компенсацию морального вреда по 10 000 рублей в пользу каждого истца.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Ответчик вправе подать в Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Судья п/п Е.А. Никифорова

Копия верна:

Судья Е.А. Никифорова

Решение изготовлено ____.