Дело № 3а-116/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 марта 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

судьи Порутчикова И.В.,

при секретаре Найденовой З.В.,

с участием представителя административного истца – ФИО1 ФИО4, представителя административного ответчика – Правительства Ростовской области ФИО2, представителя заинтересованного лица – Администрации г. Каменск-Шахтинский ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Берманта ... об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, административные ответчики – Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, заинтересованные лица – Администрация города Каменск-Шахтинский, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года, ссылаясь на то, что является собственником землепользования категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метров, находящегося по адресу: ... Кадастровая стоимость землепользования, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению земельного налога. 

В ходе судебного разбирательства административный истец в лице представителя по доверенности ФИО4 уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просил суд установить кадастровую стоимость землепользования равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей (в соответствии с заключением эксперта ООО «...» № ... от 06 марта 2017 года).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, а в качестве заинтересованных лиц – Администрация г. Каменск-Шахтинский.

В судебное заседание явился представитель административного истца ФИО4, действующий на основании доверенности, уточненное заявление просил удовлетворить.

Представитель Правительства Ростовской области по доверенности ФИО2 в суд явилась, возражала против удовлетворения уточненного административного иска, не соглашаясь с выводами заключения эксперта, представила письменные возражения на экспертное заключение.

Представитель Администрации г. Каменск-Шахтинский по доверенности ФИО3 в суд явилась, также возражала против удовлетворения уточненного административного иска.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещенных судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ООО «...» ..., составившего экспертное заключение, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что Бермант ... является собственником землепользования категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метров, разрешенное использование – ..., находящегося по адресу: ..., что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 20 октября 2014 года (л.д.27) и выпиской из ЕГРП о зарегистрированных правах на земельный участок от 7 декабря 2016 года (л.д. 13-14). 

Согласно кадастровой справке от 8 декабря 2016 года (л.д. 10) кадастровая стоимость землепользования составляет ... рублей. Размер кадастровой стоимости землепользования согласно кадастровой справке определен по состоянию на 1 января 2014 года. 

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога, в связи с чем истец как собственник землепользования имеет основанный на законе правовой интерес в установлении его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости.

В обоснование своих первоначально заявленных требований истец представил отчет ООО «...» № ... от 05 декабря 2016 года (л.д. 29-60). Согласно указанному отчету оценщика рыночная стоимость землепользования по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рублей.

Судом, учитывая ходатайство представителя административного истца, наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности представленного истцом отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета в целях проверки сведений о рыночной стоимости землепользования была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости землепользования по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО «...» (заключение № ... от 06 марта 2017 года, л.д. 132-178). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость землепользования по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рублей.

Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения заявленных истцом требований.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив заключение эксперта, суд считает возможным положить содержащийся в нем вывод в основу решения суда.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов использовано 5 земельных участков, расположенных в г. Каменск-Шахтинский, г. Шахты, г. Волгодонске и г.Новочеркасске Ростовской области, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов с объектом оценки экспертом применены корректировки на условия рынка, местоположение участков, наличие инженерных коммуникаций на участках и величину общей площади участков. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.

Возражая против размера рыночной стоимости земельного участка, определенного в экспертном заключении, Правительство Ростовской области ссылалось на то, что 4 из 5 выбранных объектов-аналогов имеют различия по местоположению, однако примененная экспертом корректировка, по мнению Правительства Ростовской области, является неверной. Эксперт не исследовал анализ рынка городов, в которых были использованы объекты-аналоги, соотношения цен, удаленность от центра и т.д. Дата оценки спорного земельного участка – 1 января 2014 года. Между тем, дата предложения определена: 6 февраля 2013 года – для объекта-аналога № 1; 19 марта 2012 года - для объекта-аналога №2; 8 марта 2013 года – для объекта-аналога № 4; 25 февраля 2013 года - для объекта-аналога № 5, что не соответствует ожиданиям рынка для даты оценки – 1 января 2014 года и выходит за сроки экспозиции в шесть месяцев, характерных для аналогичных объектов. Для выравнивания этих различий оценщиком корректировка не была проведена. В разделе обоснования корректировок экспертом приводятся данные справочника ... для применения корректировки на условия рынка, в котором эксперт приходит к выводу о необходимости применения корректировки в пределах доверительного интервала - 10%. Между тем, среднее значение скидки составляет 9%, тогда как эксперт необоснованно применил 10%. Исходя из изложенного, по мнению административного ответчика, заключение судебной экспертизы не соответствует положениям действующего законодательства и не может служить допустимым доказательством по делу.

Доводы возражений Правительства Ростовской области, сводящиеся к тому, что экспертное заключение является недостоверным доказательством по делу, суд отклоняет, исходя из следующего.

Как указал эксперт при допросе в судебном заседании и в письменных пояснениях, объект-аналог № 1 расположен в 

<

...> – в 

<

...>, № 4 – в 

<

...> – в г. Волгодонске. Данные населенные пункты схожи по ценовой политике на земельные участки промышленного назначения. В данных городах развита промышленность, имеют достаточно схожие показатели по плотности населения, географические характеристики, тенденции развития города и их перспективы. Таким образом, согласно данным «...» том III раздел 10 «Территориальные коэффициенты для земельных участков, расположенных в различных регионах области» корректировка на различие в регионе не требуется. Однако, поскольку участки расположены в различных районах и зонах городов, расчет корректировки на местоположение должен быть произведен в любом случае: либо экспертным путем, либо с использованием справочных данных. Исследуемый земельный участок расположен в центральной части города, что в данном случае является основным удорожающим фактором, в связи с чем экспертом был произведен расчет корректировки на местоположение с использованием данных «...» том III раздел 9 «Территориальные коэффициенты для земельных участков, расположенных в различных районах города», таблица использована по аналогии для индустриальной застройки. Для объекта оценки был принят коэффициент 0,84 (центр административного района города). Произведенные экспертом расчеты выполнены верно.

Экспертом не была проведена корректировка на дату предложения, поскольку все объекты-аналоги были найдены в качестве предложений до даты оценки, то есть до 1 января 2014 года, в течение 2013 года, что подтверждено копиями Интернет-страниц в приложении к экспертному заключению. Относительно даты предложения объекта-аналога № 2 (19 марта 2012 года) эксперт в судебном заседании пояснил, что поскольку по результатам проведенного анализа рынка земельных участков установлено, что за промежуток времени с 2012 года по январь 2014 года в целом существенных скачков цен не наблюдалось, то корректировка на дату предложения по данному аналогу не вносилась.

Относительно замечания по применению корректировки на условия рынка эксперт указал, что согласно «...» ..., 2014 года, скидка на торг для земельных участков под индустриальную застройку в рамках доверительного интервала составляет 9%-10%. Данное значение устанавливается экспертным путем. Учитывая ситуацию на рынке в исследуемый период времени (малое количество объявлений в г. Каменск-Шахтинский), размер скидки на торг был принят равным 10%, что не противоречит ни справочным данным, ни статистическим сведениям и является более объективной скидкой в денежном эквиваленте.

Иные доводы возражений Правительства Ростовской области против удовлетворения уточненных административных исковых требований, основанных на заключении судебной оценочной экспертизы, не содержат сведений о нарушениях, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение правильность и объективность указанного заключения. Доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.

Это заключение соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос. Рыночная стоимость в заключении судебной оценочной экспертизы определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Обстоятельства, на которые ссылалась представитель административного ответчика, оспаривая заключение судебной экспертизы, не дают достаточных оснований для сомнений в обоснованности и правильности последнего. На все замечания представителя административного ответчика экспертом ... даны аргументированные пояснения в письменной форме и устно при допросе в судебном заседании.

Кроме того, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, а также предупрежден в судебном заседании об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, в материалы дела представлены соответствующие расписки эксперта, содержащие результаты предупреждения об уголовной ответственности.

В удовлетворении ходатайства представителя административного ответчика о назначении повторной судебной оценочной экспертизы судом отказано в связи с отсутствием для этого оснований, предусмотренных ст. 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административным истцом данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

На стоимость участка, указанную в отчете оценщика, ни административный истец, ни другие лица, участвующие в деле, не ссылались, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость, указанная именно в заключении эксперта, является отражением экономически обоснованного показателя налоговой базы.

При таких обстоятельствах, уточненное заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим, настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Датой подачи заявления следует считать дату обращения ФИО1 с заявлением в суд, т.е. 15 декабря 2016 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Из материалов дела следует, что определением суда от 27 декабря 2016 года расходы по проведению судебной оценочной экспертизы были возложены на административного истца. Представленным в материалы дела платежным поручением № ... от 10 января 2017 года (л.д. 113) подтверждается, что ФИО1 внес на депозитный счёт Ростовского областного суда денежные средства в сумме ... рублей в обеспечение расходов по оплате услуг экспертов по данному делу.

Из представленного ООО «...» финансово-экономического обоснования (л.д. 129, 130) усматривается, что стоимость экспертизы определена экспертным учреждением в размере ... рублей с учётом стоимости экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере ... рублей.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Поскольку административные ответчики не оспаривали право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, а также, учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования на основании размера рыночной стоимости участка, указанного в заключении эксперта ООО «...», фактически соглашаясь с выводами экспертного заключения, то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов, в связи с чем суд в данном конкретном случае приходит к выводу о возложении на административного истца в полном объеме всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению судебной оценочной экспертизы.

Следовательно, денежная сумма в размере ... рублей, внесенная административным истцом на депозитный счёт Ростовского областного суда, подлежит перечислению экспертному учреждению ООО «...» в качестве вознаграждения за проведённую им судебную оценочную экспертизу по данному делу, а также с административного истца подлежит взысканию остаток денежной суммы в размере ... рублей в пользу ООО «...», исходя из определенной экспертом стоимости проведенного исследования.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость землепользования с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метров категории земель населенных пунктов, разрешённое использование – ..., расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 15 декабря 2016 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: за счет денежных средств, поступивших от Берманта ... в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), ... рублей на расчётный счёт ООО «...» за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-116/2017 (заключение № ... от 06 марта 2017 года).

Взыскать с Берманта ... в пользу ООО «...» ... рублей за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-116/2017 (заключение № ... от 06 марта 2017 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 31 марта 2017 года.

Судья И.В. Порутчиков