Дело № 2-2004/18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2018 года г. Черкесск

Черкесский городской суд, КЧР, в составе:

председательствующего судьи Яичниковой А.В.,

при секретаре – Кубановой М.Х.,

с участием представителя истца ФИО3 – ФИО4,

представителя ответчика Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО3 к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности,

у с т а н о в и л :

ФИО3 обратилась в Черкесский городской суд с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности, обосновав свои требований тем, что, по договору аренды земельного участка № от 26.03.2012г. ФИО1, был предоставлен земельный участок мерю 600 кв. м, для строительства индивидуального жилого дома, по адресу: Россия, КЧР, 

<

адрес>. 20.02.2013 года арендатор ФИО1 уступил свои права и обязанности по вышеуказанному договору аренды гражданину ФИО6, что подтверждается договором уступки прав и обязанностей аренды земельного участка от 20.02.2013года. 20.01.2017 года арендатор ФИО6 уступил свои права и обязанности по вышеуказанному договору аренды ФИО2, что подтверждается договором уступки прав и обязанностей аренды земельного участка от 20.01.2017года. В последствии, истицей был возведен жилой дом. В связи с юридической неграмотностью в установленном законном порядке государственная регистрация права собственности, кадастровый учет объекта недвижимости произведены не были. 01 ноября 2017 года истек срок действия договора аренды земельного участка, в связи с чем истица не имеет возможности зарегистрировать свое право на жилой дом в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по КЧР. В октябре 2017 года истица обратилась в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска, с заявлением о продлении срока договора аренды, но специалист на приеме ответил, что для продления договора ей нужно сначала зарегистрировать свое право на объект недвижимого имущества, только после этого у нее возникнет право преимущественного заключения договора аренды земельного участка. Таким образом, для закрепления за нею права собственности необходимо представить либо документы, свидетельствующие о праве собственности на указанные объекты недвижимости, либо, решение суда, которое будет основанием для регистрации права собственности. Просит суд: признать за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: 

<

адрес>, право собственности на жилой дом, общей площадью 387,7 кв. м, расположенный по адресу: Россия, КЧР, 

<

адрес>, №.

Истец в судебное заседание не явилась, хотя была извещена о времени и месте рассмотрения дела, о причинах уважительности неявки суд не уведомила, не просила рассмотреть дело в ее отсутствие, не просила отложить рассмотрение дела на более поздний срок.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 поддержал требования своего доверителя, изложенные в исковом заявлении, по доводам, изложенным в иске, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска – ФИО5 оставила вопрос о разрешении исковых требований на усмотрение суда.

Суд, руководствуясь частью 3 и часть 5 статьи 167 ГПК РФ, принимая во внимание положения части 3 статьи 6.1 ГПК РФ и 154 ГПК РФ, пункт 1 статьи 1 Федерального закона от 30 апреля 2010 г. N 68-ФЗ «О компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок», определил рассмотреть дело по существу в отсутствие истца. 

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.3 ст.123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности. Согласно ч.1 ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) от 14 ноября 2002года №138-ФЗ принцип состязательности сторон является одним из основных принципов осуществления правосудия по гражданским делам. Согласно ч.1 ст.35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, имеют право представлять доказательства и участвовать в их исследовании, заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств. В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований. К числу допустимых доказательств по делу ст.55, ст.68 и ст.71 ГПК РФ относят объяснения сторон об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, а также письменные доказательства. 

Как установлено в судебном заседании, ФИО3 является пользователем земельного участка мерою 600 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

26.03.2012 года между ФИО1 и Министерством имущественных и земельных отношений КЧР заключен договор аренды земельного участка. 

Предметом указанного договора является земельный участок, с кадастровым номером № площадью 600 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес> для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с договором уступки прав и обязанностей аренды земельного участка от 23.02.2013 года ФИО1 уступил права арендатора ФИО6, который в последствии уступил права арендатора по договору уступки прав и обязанностей аренды от 20 января 2017 года ФИО3, который прошел государственную регистрацию 31 мая 2017 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР.

Истец произвел межевание указанного земельного участка, поставил земельный участок на кадастровый учет, подготовлен техпроект на жилой дом. 

В соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и вышеназванными постановлениями, истец возвела жилой дом на указанном участке. 

Согласно техническому паспорту АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» филиал по КЧР от 17 августа 2017 года индивидуальный жилой дом имеет площадь 387,7 кв. м. Объект находится в границах вышеназванного земельного участка, заступов за границы участка не имеется, споров со смежными правообладателями нет. 

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признании права. Основания приобретения права собственности регулируются гражданским законодательством (гл. 14 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в силу закона не может принадлежать гражданам и юридическим лицам. 

С 01.01.2017 года вступили в силу положения Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки).

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 Гражданского кодекса российской Федерации и статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. 

Как следует из пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории) и т.д.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (ст. 222 ГК РФ).

Здание, строение может быть самовольной постройкой при наличии одного из следующих условий: 1) создание объекта капитального строительства на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо 2) создание жилого дома без получения на это необходимых разрешений 3) создание жилого дома с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из содержания названных норм следует, что постройка является самовольной и подлежит сносу при наличии хотя бы одного из следующих условий: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей, отсутствие необходимых документов и разрешений на строительство, существенное нарушение при возведении постройки градостроительных или строительных норм и правил.

В законодательстве (ст. 222 ГК РФ, ст. ст. 35 - 36 Земельного кодекса РФ) используется также термин "строение". Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ (далее - ГрК РФ) к объекту капитального строительства относится здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рекомендовано судам, применяя статью 222 ГК РФ, учитывать следующее.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Таким образом, Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска является надлежащим ответчиком по делу.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

Вопросы, касающиеся строительной деятельности в России, регулируются ГрК РФ, ГК РФ, Федеральным законом от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", а также иными нормативно-правовыми актами, в том числе актами, принятыми на региональном и местном уровнях в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно действующему законодательству строительство и реконструкция в Российской Федерации осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 51 ГрК РФ). Данный документ является законным основанием для осуществления строительства и некоторых иных видов строительной деятельности. Строительство без надлежаще оформленного разрешения может иметь негативные последствия - в первую очередь постройка может быть признана самовольной.

Разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления (за исключением определенных случаев, установленных ГрК РФ) по месту нахождения земельного участка. В целях строительства, реконструкции, ремонта объекта капитального строительства застройщик обращается в уполномоченные органы с заявлением о выдаче разрешения на строительство. К данному заявлению застройщик, помимо таких документов, как правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план участка, положительные заключения государственной и государственной экологической экспертиз, прилагает также материалы, содержащиеся в проектной документации, среди которых обязателен проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей. Кроме того, ГрК РФ закрепил возможность выдачи разрешения на отдельные этапы строительства, реконструкции.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Из положений данной нормы следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав. Поскольку ст. 222 ГК РФ при определенных законом условиях не признает за лицом, осуществившим самовольную постройку, права собственности, постольку нельзя считать, что положениями этой статьи, обязывающей граждан не совершать неправомерных действий, вне зависимости от степени ее конкретизации - было нарушено конституционное право частной собственности, а также право заявителя на жилище, т.е. в случае, когда объект строительства обладает признаками, содержащимися в п. 1 ст. 222 ГК РФ, а именно если он создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо он был создан без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, он не может быть объектом какой-либо сделки. При этом можно отметить, что для того, чтобы построенный объект считался самовольной постройкой, достаточно того, чтобы он обладал хотя бы одним из этих признаков.

Но это возможно только при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., самовольная постройка исходя из положений гражданского законодательства (п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ) не является объектом гражданских прав.

Между тем, общими условиями "законного" строительства, исключающими признание объекта самовольной постройкой, являются:

участок в установленном порядке с учетом целевого назначения и разрешенного использования отведен для строительства определенного объекта (объектов);

застройщик является правообладателем земельного участка (т.е. владеет им на праве собственности, аренды или ином предусмотренном законом праве);

на строительство (реконструкцию) в установленном порядке получено разрешение;

в процессе строительства (реконструкции) застройщик строго следуетутвержденному проекту. 

Федеральный закон от 17 ноябри 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", ст. 25 п. 3 лицо, виновное в строительстве или изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

В связи с юридической неграмотностью в установленном законном порядке разрешение на строительство, государственная регистрация права собственности, кадастровый учет объекта незавершенного строительства произведены не были.

В соответствии с договором уступки прав и обязанностей аренды земельного участка от 20.01.2017 года ФИО6 уступил права арендатора ФИО3, который прошел государственную регистрацию 31 мая 2017 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР. По окончанию срока договор аренды не был расторгнут. 

Таким образом, судом установлено, что истцом предпринимались попытки по узакониванию данной постройки.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. 

В соответствии с заключением о техническом состоянии жилого дома по 

<

адрес> здание имеет необходимые прочностные характеристики, и не имеет дефектов, влияющих на его конструктивную устойчивость. Здание соответствует нормам СП 14.13330.2014 «Строительство в сейсмических районах, СП 55.13330.2016 «Жилые здания одноквартирные», и СНиП 21.01 - 97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Здание обеспечено в необходимом объеме внутренними инженерными коммуникациями водо,- и электроснабжения, пожарной сигнализации и канализации, подключено к соответствующим городским инженерным коммуникациям, не имеет производств, оказывающих вредное влияние на окружающую среду. На основании обследования технического состояния здания «Жилой дом по адресу: Карачаево-Черкесская республика, 

<

адрес>, установлено, что данное здание в его сегодняшнем состоянии может эксплуатироваться по своему назначению без ограничений.

Таким образом, истцом представлены бесспорные доказательства о принадлежности индивидуального жилого дома площадью 387,7 кв. м.

Удовлетворение иска и признание за истцом права собственности на недвижимое имущество, которым она фактически открыто и добросовестно владеет на протяжении многих лет и в отсутствие какого-либо спора о праве, позволит обеспечить стороне реализацию ее правомочий по свободному владению, пользованию и распоряжению фактически принадлежащим ему недвижимом имуществом, будет способствовать укреплению законности и правопорядка в правоотношениях, складывающихся на рынке недвижимости, а также позволит взимать с истца установленные законом налоги.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО3 подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО3 к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности – удовлетворить.

Признать за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: 

<

адрес>, право собственности на жилой дом, общей площадью 387,7 кв. м, расположенный по адресу: Россия, КЧР, 

<

адрес>, №.

Данное решение в силу ст. 131 ГК РФ является основанием для государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости на жилой дом, общей площадью 387,7 кв. м, расположенный по адресу: Россия, КЧР, 

<

адрес>, № за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме. В окончательной форме мотивированное решение изготовлено в совещательной комнате.

Судья Черкесского городского суда А.В. Яичникова