№ 2-952/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 марта 2021 года г. Оренбург

Центральный районный суд г.Оренбурга Оренбургской области

в составе председательствующего судьи Крыгиной Е.В.

при секретаре Федуловой Т.С.

с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2, действующей на основании ордера

представителя ответчиков ФИО3 и ФИО4 – ФИО5, действующей на основании доверенностей

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора аренды и взыскании оплаченных денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском к ответчикам указав его обоснование что 24.09.2020 года между ней (арендатор) и ФИО4, действующей от имени ФИО3 на основании доверенности серии № от ДД.ММ.ГГГГ (арендодатель) был заключен договор аренды по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение расположенное по адресу 

<

адрес> кадастровым номером № площадью 37,1 кв.м. на срок 11 месяцев. По условиям договора ключи от арендуемого помещения передаются арендатору ДД.ММ.ГГГГ. Арендная плата за пользование помещением составляет 50 000,00 рублей, начисление арендной платы осуществляется с 15.10.2020 года. 

При заключении договора арендатором в счет внесения арендных платежей были переданы ФИО4 денежные средства в сумме 100 000,00 рублей за 2 месяца аренды, о чем составлена расписка в получении денежных средств.

Вместе с тем, в согласованный сторонами срок, а именно 01.10.2020 года помещение, являющееся предметом аренды арендатору по акту приема - передачи арендатору передано не было, равно как и не были переданы ключи от него. Также она узнала, что помещение, назначение которого по договору аренды было указано как нежилое и предоставлялось с целью использования под административно – офисное, является жилым помещением – квартирой.

В связи с неисполнением арендодателем обязательств по передаче арендуемого помещения в согласованной сторонами срок ФИО1 в адрес ФИО4 и ФИО3 01.10.2020 года было направлено уведомление о расторжении договора аренды и возврате оплаченных по нему денежных средств. 

Ссылаясь на то, что до настоящего времени денежные средства со стороны ответчиков не возвращены, соглашение о расторжении договора подписано не было просила суд расторгнуть договор аренды заключенный сторонами 24.09.2020 года, взыскать с ФИО3 и ФИО6 в солидарном порядке денежные средства в сумме 100 000,00 рублей, полученные в счет внесения арендной платы, а также понесенные расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании ФИО1 заявленные требования поддержала пояснив, что 24.09.2020 года между ней и ФИО4, которая действовала от имени ФИО3 на основании доверенности был заключен договор аренды по условиям которого арендодатель приняла на себя обязательство предоставить ей во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу 

<

адрес> Поскольку на момент заключения договора помещение было не готово к сдаче и требовало проведения ряда ремонтных работ, сторонами была достигнута договоренность о том, что помещение и ключи от него будут переданы 01.10.2020 года. При заключении договора аренды ею была внесена арендная плата за 2 месяца использования в сумме 100 000,00 рублей. Вместе с тем, 01.10.2020 года когда она пришла для приемки помещения арендодателя на месте не было, на звонки арендодатель не отвечала, работы в помещении окончены не были. Поскольку со стороны арендодателя были нарушены условия договора аренды относительно срока передачи помещения, 01.10.2020 года она направила в адрес ответчиков уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке и возврате оплаченных денежных средств поскольку фактически в ее использовании помещение никогда не находилось и доступа к нему она не имела. Ссылаясь на то, что требование о расторжении договора аренды и возврате полученных денежных средств в добровольном порядке исполнено не было, просила суд заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании ордера в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по аналогичным основаниям указав, что в случае если помещение не передается арендодателем в согласованный сторонами срок, то арендатор имеет право на расторжение договора и возврат оплаченных денежных средств. Требования о взыскании денежных средств в солидарном порядке были предъявлены в связи с тем, что им не было известно какие полномочия имела ФИО4 на заключение договора, были ли переданы денежные средства непосредственно собственнику помещения. Полагала, что надлежащим ответчиком по данному делу является ФИО3

Ответчики ФИО3 и ФИО4 в судебное заседание не явились, в письменных заявлениях просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчиков ФИО5 действующая на основании доверенностей против удовлетворения заявленных исковых требований возражала пояснив, что заключая договор аренды ФИО4 действовала от имени и в интересах ФИО3, являющейся собственником квартиры и несмотря на то, что доверенность не предоставляла ФИО4 право на передачу имущества в аренду, ФИО7 одобрила совершенную от ее имени сделку, денежные средства, полученные ФИО4 были переданы ФИО3, что подтверждено распиской. Действительно 01.10.2020 года помещение не было передано ФИО1 поскольку последняя в телефонном разговоре отказалась от его принятия. 08.10.2020 года ФИО3 в адрес арендатора была направлена претензия в которой указано, что нарушение допущено именно со стороны арендатора. Полагает, что договор аренды подлежит расторжению, но арендная плата в полном объеме возврату не подлежит, поскольку расторгнуть договор арендатор вправе предупредив об этом не ранее чем за 60 дней до момента расторжения договора. Таким образом ФИО1 могла использовать помещение в срок до 01.12.2020 года, с указанного времени помещение сдано иному арендатору. О том, что помещение значится как жилое арендатор имела возможность узнать из выписки из ЕГРП. В связи с изложенным просила суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Заслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

В силу п.3 ст.611 ГК РФ если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Таким образом, в силу вышеприведенных норм закона обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом, при этом в случае, если арендодатель не исполняет возложенную на него обязанность по передаче сданного внаем имущества в указанный в договоре срок, арендатор вправе по своему усмотрению либо истребовать данное имущество у арендодателя, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В силу ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку (ст.183 ГК РФ).

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Судом установлено, что 24.09.2020 года между ФИО4, действующей от имени ФИО3 на основании доверенности серии № (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение расположенное по адресу 

<

адрес> кадастровым номером №, назначение нежилое. Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания и является одновременно актом приема – передачи. Ключи от помещения передаются 01.10.2020 года. По соглашению сторон срок действия договора составляет 11 месяцев и устанавливается с 15.10.2020 года по 15.09.2021 года. В соответствии с п.2.2 договора договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Положениями п.3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы составляет 50 000,00 рублей в месяц. По соглашению сторон начисление арендной платы осуществляется с 15.10.2020 года. При подписании сторонами договора аренды арендатор оплачивает арендодателю плату за период с 15.10.2020 года по 15.11.2020 года и с 15 августа 2021 года по 15.09.2021 года, т.е. за 2 месяца аренды.

При подписании договора аренды ФИО1 произведена оплата по договору аренды от 24.09.2020 года в сумме 100 000,00 рублей путем передачи денежных средств ФИО4, что подтверждено распиской, представленной в материалы дела, и не оспаривалось сторонами.

Впоследствии, полученные ФИО4 от ФИО1 денежные средства в сумме 100 000,00 рублей переданы ФИО3, что также подтверждено представленными расписками и не оспаривалось ответчиками. 

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По смыслу вышеприведенных норм закона обязательство арендатора по внесению арендной платы является встречным по отношению к обязательству арендодателя по предоставлению имущества в пользование арендатора. Это прямо следует из п.1 ст.328, п.1 ст.614, ст. ст.606, 650 ГК РФ.

Обязательство передать недвижимость арендатору считается исполненным после вручения этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом в силу ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента ее фактического поступления во владение приобретателя (арендатора) или указанного им лица.

Системное толкование приведенных правовых норм позволяет прийти к выводу что обязательство по передаче недвижимости считается исполненным при одновременном соблюдении двух взаимосвязанных условий – вручение недвижимости и подписание сторонами соответствующего документа о передаче. С учетом специфических характеристик помещения, как объекта недвижимости его вручение означает обеспечение фактического законного доступа в него, в том числе путем передачи ключей.

В случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить свое исполнение либо отказаться от него и потребовать возмещения убытков (п.2 ст.328 ГК РФ).

Согласно п.1.3 договора аренды нежилого помещения заключенного сторонами 24.09.2020 года ключи от помещения передаются арендатору 01.10.2020 года.

Как пояснила в рамках рассмотрения спора ФИО1 в согласованный сторонами срок ключи от помещения, подлежащего передаче ей, как арендатору, переданы не были, доступ в помещение не обеспечен, на ее звонки арендодатель не отвечала. Кроме того, помещение явно не было готово к передаче ввиду того, что в нем велись ремонтные работы.

В связи с неисполнением обязательств по передаче арендуемого помещения 01.10.2020 года ФИО1 в адрес ФИО4 и ФИО3 было направлено уведомление о расторжении договора аренды и возврате переданных в качестве арендной платы денежных средств.

В рамках рассмотрения спора со стороны ответчиков каких – либо относимых и допустимых доказательств тому, что 01.10.2020 года ими были приняты меры к передаче имущества, являющегося предметом аренды по договору от 24.09.2020 года, суду не представлено.

К представленной со стороны ответчика ФИО3 претензии, направленной в адрес ФИО1 суд относится критически поскольку на момент направления указанной претензии ФИО1 уже было реализовано ее право на отказ от договора аренды в связи с неисполнением обязательств по передаче арендуемого имущества. При этом уведомление об отказе от договора аренды было получено ФИО3 07.10.2020 года, в то время как претензия от арендодателя сдана в отделение почтовой связи 08.10.2020 года. Каких – либо иных доказательств тому, что 01.10.2020 года арендодателем были предприняты какие – либо меры к надлежащему исполнению обязательств по передаче имущества арендатору и арендатор уклонился от принятия помещения, суду не представлено. Также в рамках рассмотрения спора установлено и не опровергалось никем из сторон что помещение, являющееся предметом аренды по договору от 24.09.2020 года в пользовании ФИО1 никогда не находилось и в последующем было передано арендодателем иному лицу.

При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия относимых и допустимых доказательств тому, что в согласованный сторонами срок арендодателем были приняты меры к надлежащему исполнению обязательств по передаче арендуемого имущества, учитывая, что обязательство по предоставлению имущества в пользование является прямой обязанностью арендодателя, который и должен был принять меры к уведомлению о времени передачи имущества в согласованный сторонами срок или, действуя разумно и осмотрительно предпринять иные действия, которые позволили бы надлежащим образом исполнить принятые на себя обязательства, суд приходит к выводу о том, что поскольку со стороны арендодателя в согласованный сторонами надлежащим образом не были исполнены обязательства по передаче переданного в аренду имущества, при этом арендатор в связи с неисполнением обязательств по передаче имущества воспользовалась предоставленным ей правом на отказ от договора аренды, в соответствии с п.2 ст.328 ГК РФ и п.3 ст.611 ГК РФ договор аренды заключенный сторонами 24.09.2020 года подлежит расторжению. 

Поскольку обязательство арендатора по внесению арендной платы является встречным по отношению к обязательству арендодателя по предоставлению имущества в пользование арендатора и соответственно обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательств по фактической передаче объекта аренды во временное владение и пользование, учитывая, что в согласованный сторонами срок имущество, являющееся предметом аренды передано не было, в связи с чем ФИО1 реализовала свое право на отказ от договора аренды, предоставленное ей положениями п.3 ст.611 ГК РФ оснований для удержания внесенных в качестве предоплаты за аренду денежных средств не имеется.

Определяя надлежащего ответчика по делу суд исходит из того, что несмотря на то, что доверенность серии № на основании которой действовала ФИО4 не предоставляла последней право на заключение от имени ФИО3 договоров аренды, ФИО3 в последующем одобрила совершенную сделку, что подтверждено в судебном заседании ее представителем, получила от ФИО6 денежные средства, полученные последней по договору аренды, а следовательно права и обязанности, вытекающие из совершенной сделки возникли непосредственно у ФИО3

В связи с изложенным, суд взыскивает с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 100 000,00 рублей переданные истом в качестве предоплаты за аренду по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении исковых требований, предъявленных к ФИО4 суд отказывает поскольку солидарная обязанность к возникшим правоотношениям не применяется, а ввиду того, что ФИО3 в последующем одобрила сделку, совершенную ФИО4 с превышением полномочий, предоставленных доверенностью, права и обязанности по сделке по отношению к третьим лицам возникли непосредственно у ФИО3

При этом доводы представителя ответчиков о том, что арендодатель имеет право на удержание арендной платы за 60 дней использования помещения суд находит несостоятельными, поскольку при неисполнении арендодателем обязательств по передаче имущества арендатору оснований для внесения арендной платы, а также удержания внесенных в качестве предоплаты за аренду денежных средств, не имеется. То обстоятельство, что помещение, подлежащее передаче ФИО1 по договору аренды в ее пользовании никогда не находилось никем из сторон не оспаривалось, а следовательно, полученные арендодателем в качестве предоплаты за аренду денежные средства подлежат возврату. Доказательств тому, что имущество не было передано в согласованный договором срок по вине арендатора, который уклонился от принятия помещения, суду не представлено.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

При обращении в суд истицей оплачена государственная пошлина в сумме 3 200,00 рублей.

Учитывая сто требования истца удовлетворены, суд взыскивает с ФИО3 в пользу ФИО1 оплаченную государственную пошлину в размере 3 200,00 рублей.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст.194 -198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды заключенный 24.09.2020 года между ФИО4, действующей в интересах ФИО3 и ФИО9 

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства внесенные в качестве предоплаты за аренду в сумме 100 000,00 рублей, 3 200,00 рублей в возмещение расходов на оплату государственной пошлины.

В удовлетворении исковых требований к ФИО4 – отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию Оренбургского областного суда через Центральный районный суд г.Оренбурга в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Е.В. Крыгина

В окончательной форме решение принято 23.03.2021 года