РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 января 2020 года г. Иркутск

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе судьи Самсоновой О.В., при секретаре судебного заседания Ешидоржиевой Т.Б., с участием истца ФИО1 и его представителей ФИО2 и ФИО3, ответчика ФИО4 и его представителей Ракель Д.В. и ФИО5, рассмотрев в судебном заседании гражданское дело № 2-370/2020 по иску ФИО1 к ФИО4 о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, встречного иска ФИО4 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском ФИО4 о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета.

В обоснование исковых требований указано, что 21.03.2019 он, по договору купли-продажи квартиры, приобрел у ФИО4 квартиру, расположенную по адресу: Адрес. 23.03.2019 квартира по акту приема-передачи была передана покупателю. Право собственности на квартиру было зарегистрировано за истцом 03.04.2019. Продавец, в соответствии с п. 4 акта приема-передачи, освободил квартиру и вывез из неё свои вещи. Однако, до настоящего времени ФИО4 зарегистрирован в данной квартире, добровольно сняться с регистрационного учёта не желает.

Просит суд признать ФИО4 утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Адрес снять его с регистрационного учета по адресу: Адрес, взыскать расходы по уплате государственной пошлины.

В ходе рассмотрения дела, ФИО4 заявлены встречные исковые требования о расторжении договора купли-продажи.

В обоснование встречных исковых требований указано, что до настоящего момента ответчик не получил от истца денежные средства в размере 1 400 000 рублей, которые истец обязан был уплатить за приобретенную квартиру в соответствии с п. 4 договора купли-продажи. В свою очередь данный договор был заключен обманным путем, а именно предполагалось, что ответчик получит займ в размере 800 000 рублей. Вместо договора займа был заключен договор купли-продажи квартиры, в результате чего указанная квартира перешла в собственность истца. Ответчиком расписка не составлялась, т.к. указанная выше денежная сумма не передавалась, в связи с этим считает, что договор купли-продажи квартиры подлежит расторжению. Принимая во внимание содержание договора между ответчиком и истцом, обязательным условием подтверждения оплаты является расписка, составленная Продавцом в простой письменной форме. В связи с этим истцом нарушены существенные условия договора купли-продажи квартиры, до настоящего времени не произведена оплата по договору, что свидетельствует о возможности его расторжения.

Просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Адрес квартиры, заключенный между ФИО4 к ФИО1. 

В судебном заседании истец по первоначальному иску ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, встречные требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, суду пояснил, что в марте 2019 года к нему обратился ФИО14 с предложением приобрести квартиру, которую продавал его знакомый ФИО6. 23.03.2019 в МФЦ была оформлена сделка, расчет был произведен в его автомобиле, где он передал ответчику денежные средства в размере 1 400 000 руб. При передаче денег присутствовал ФИО16, который помогал ФИО6 пересчитывать деньги. Расписку о передаче денежных средств не оформили, так как посчитали, что наличие акта приема-передачи, и указание в нем на передачу денежных средств, является достаточным. Повторно они с ФИО4 встретились в апреле, чтобы забрать документы в МФЦ. После сделки от ФИО6 никаких претензий не поступало. Квартира не была сразу освобождена ФИО6, по его просьбе, поскольку ему необходимо было время для того, чтобы вывезти из квартиры вещи и найти новое жилье. Кроме того, ему, ФИО1, срочно нужно было выехать в Москву. 

Представитель ФИО1, ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, по основаниям указанным в иске, встречные требования не признал, суду пояснил, что расчет по оплате стоимости квартиры выполнен истцом в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи. Считает, что дальнейшие действия продавца свидетельствовали о том, что никаких фактов неисполнения сделки не было. Ответчик подал все документы собственноручно в Росреестр, каких-либо пунктов о залоге прописывать в договоре не просил, в течение 8 месяцев никаких требований не высказывал, что свидетельствует о том, что никаких претензий ответчик не имел. Тот факт, что при передаче денежных средств не была оформлена расписка, не свидетельствует, о том, что сделка не была исполнена. Довод ответчика о заключении договора займа не состоятелен и не обоснован, т.к. ФИО6 добровольно представлял истцу необходимые документы для оформления купли-продажи квартиры. В договоре были указаны все нормы регламентирующие совершение сделки купли-продажи, ФИО6 был ознакомлен с договором, он понимал его суть и осознавал свои действия, при этом обязался освободить квартиру. Эти доказательства в совокупности свидетельствуют о заключении договора купли-продажи, а не договора займа.

Представитель ФИО1, ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске, встречные требования не признал, суду пояснил, что договор купли-продажи квартиры зарегистрирован в МФЦ, ключи от квартиры были переданы ФИО1, вещи из квартиры были частично вывезены ФИО4, частично проданы через «Авито». В установленный договором срок ФИО6 не выехал из квартиры, поскольку ему было необходимо оформить документы для военкомата, а позднее для официального трудоустройства. Изначально ФИО1 согласился отсрочить выезд ФИО6 из квартиры, но спустя какое-то время, ФИО6 перестал выходить на связь, в связи с чем, истец был вынужден обратиться к участковому и поменять замки в спорной квартире. Денежные средства в размере 40 000 рублей передавались ФИО11 в рамках договора займа под залог земельного участка, заключенного между ним, ФИО3, и мамой ФИО17. 

Ответчик по первоначальному иску ФИО4 исковые требования ФИО1 не признал, встречные требования поддержал, пояснив, что со своим другом ФИО18 решили организовать бизнес по аренде автомобилей, для чего ФИО19 предложил занять нужную сумму у ФИО1, под залог спорной квартиры. Все вопросы о займе денежных средств, покупке автомобилей и другие организационные и финансовые вопросы, в том числе по совместному бизнесу, решал ФИО20. Подписывая, не читая документы в МФЦ, он, ФИО6, был уверен, что заключает договор займа под залог своей квартиры. Кроме того, в документах он не разбирается, разницу между договором займа и договором купли-продажи квартиры не видит. После сдачи документов в МФЦ, ФИО1 с ФИО21 сели в автомобиль ФИО1 для получения ФИО22 денежных средств в займ. Деньги у ФИО1 должен был получить ФИО23, поскольку он, ФИО6, доверял ему. ФИО24, вернувшись из автомобиля ФИО1, сказал, что деньги будут переданы чуть позже. Потом, позже, ФИО25 сказал ему, что он получил от ФИО1 800 000 руб. и начал заниматься покупкой машин. От ФИО26 он узнал, что по возврату займа, было произведено ФИО1 примерно три расчета по 40 000 руб. Спустя некоторое время после заключения сделки он пришел на квартиру, но попасть туда не смог, так как там были заменены замки. Он действительно забрал из квартиры часть своих вещей, часть вещей продал на «Авито», сделал это вынуждено. В полицию по вопросу неправомерных действий ФИО1 он обратился только после того, как ознакомился с материалами дела в суде, так как думал, что с ФИО1 заключен договор займа.

Представитель ФИО4, ФИО5, поддержал пояснения и позицию своего доверителя.

Представитель ФИО4, Ракель Д.В., также поддержал позицию своего доверителя, дополнив, что документы в отношении спорной квартиры, переданы были ФИО1, для того, чтобы он увидел, что никаких обременений на квартире нет. При совершении сделки ФИО6 не подозревал, что заключает договор купли – продажи квартиры; договор и акт приема-передачи подписан им без прочтения текста, так как он доверял тем людям, которые его окружают. Лично ФИО6 никаких денег не получал. 

Представитель третьего лица ГУ МВД России по Иркутской области в судебном заседании не участвовал, извещен надлежаще, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав участников процесса, допросив свидетелей, суд приходит к следующему. 

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

При этом граждане свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

По правилам п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. ст. 554, 555, 556 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

Судом установлено, что 21.03.2019 ФИО1 и ФИО4 заключили договор купли-продажи квартиры, из содержания которого следует, что ФИО4 (Продавец) продал, а ФИО1 (Покупатель) приобрел в индивидуальную собственность квартиру, расположенную по адресу: Адрес. По соглашению сторон цена квартиры составляет – 1 400 000 рублей, которую покупатель выплачивает продавцу в момент подписания договора купли-продажи, до момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области. 

Продавец, в свою очередь обязуется юридически и физически освободить продаваемую квартиру в срок, не позднее 5 (пять) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и в этот же срок передать покупателю квартиру в исправном и пригодном для проживания состоянии по подписанному сторонами передаточному акту вместе с ключами от квартиры.

Согласно представленному суду акту приема-передачи от 23.03.2019, составленному Продавцом (ФИО4) и Покупателем (ФИО1), в соответствии с вышеуказанным договором купли-продажи квартиры, - Покупатель передал, а Продавец принял деньги в сумме 1 400 000 (Один миллион четыреста тысяч рублей); Продавец обязуется освободить спорную квартиру в срок до 28.03.2019 года включительно.

Подлинность подписей в вышеуказанных документах ФИО4 подтверждена в судебном заседании.

Согласно пояснений сторон и представленным суду документам, спорный договор купли-продажи квартиры был сдан на государственную регистрацию в установленном законом порядке 23.03.2019 и зарегистрирован 03.04.2019.

Вместе с тем, судом бесспорно установлено, что фактически спорная квартира была передана ФИО1 только в августе 2019 года. Согласно пояснениям ФИО1, ФИО4, по его просьбе, был предоставлен срок для выезда и вывоза вещей из квартиры больше, чем предусмотрено договором и актом приема-передачи. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры составлен с соблюдением требований закона о его форме, в нем отражены все существенные условия договора, данный договор исполнен обеими сторонами и прошел государственную регистрацию в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Довод ответчика о том, что денежные средства по договору купли-продажи ему не были переданы, что подтверждается отсутствием расписки в получении денег, предусмотренной п.4 договора, судом не принимается, так как факт передачи денежных средств подтвержден письменным документом, поименованным – актом приема передачи (передаточный акт), который содержит в себе текст расписки о получении ФИО6 от ФИО1 денежных средств в сумме 1 400 000 (Один миллион четыреста тысяч рублей).

Время фактической передачи денежных средств за спорную квартиру - до или после подписания договора купли-продажи и сдачи его на государственную регистрацию, не является юридически значимым обстоятельством для расторжения этого договора. Кроме того, одним из условий спорного договора является оплата стоимости квартиры продавцу в момент подписания договора купли-продажи, до момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области. 

Показания свидетеля ФИО10 о том, что деньги по договору, заключенному ФИО4 и ФИО1, в день сдачи документов на регистрацию в МФЦ, вместо ФИО4 получил он, но только в размере 800 000 руб. судом не принимаются, поскольку факт передачи денежных средств должен быть подтвержден письменными доказательствами. Кроме того: данный свидетель находится с ФИО6 в дружеских отношениях и действует в его интересах, исходя из наличия у них договорных отношений по совместному бизнесу.

Так же, судом установлено, что на денежные средства, полученные от ФИО1, ФИО10, по договоренности с ФИО4 о ведении совместного бизнеса по аренде автомобилей, было приобретено 3 автомобиля, которые в последствии были ФИО10 проданы, без возврата каких-либо денег ФИО4 

Напротив свидетель ФИО8 суду пояснил, что весной 2019 года, по просьбе ФИО1, привез ему деньги в размере 1500 000 руб., в счет погашения своего долга по договору займа, к зданию МФЦ, расположенному около рынка «Новый», поскольку в тот день ФИО1 заключал сделку по приобретению квартиры.

Показания свидетеля ФИО9 о том, что его друг ФИО4 с молодыми людьми хотел заложить свою квартиру, на момент передачи денег, точную дату он не помнит, ФИО4 сидел с ним в его машине у здания МФЦ «Новый», а ФИО10 сел в другой автомобиль и получил деньги; передачу денег он не видел, только знает, что речь шла о сумме 800 000 рублей, не колеблют решения суда, поскольку факт передачи денежных средств должен быть подтвержден письменными доказательствами. 

Позиция ФИО4 о том, что он вынужденно выехал из спорной квартиры в августе 2019 судом не принимается как необоснованная и голословная. 

Анализируя собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи; учитывая, что спорный договор оформлен и зарегистрирован в установленном законом порядке, фактически исполнен ФИО7; при совокупности доказательств, подтверждающих получение им денежных средств по договору; а также учитывая, что законом обязательное составление расписки по договору купли-продажи не предусмотрено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных положениями ч. 2 ст. 450 ГК РФ для его расторжения и соответственно для удовлетворения встречного иска.

Доводы ФИО4 и пояснения свидетелей ФИО10 и ФИО9 о намерении ФИО4 заключить с ФИО1 договор займа с залогом квартиры, а не договор купли-продажи, не влияет на выводы суда, поскольку соответствующие требования ответчиком не заявлены. 

Ссылка ФИО4 на то, что ФИО1 несколько раз передавались платежи по договору займа в размере 40 000 рублей не состоятельна, так как согласно пояснениям представителя истца по первоначальному иску ФИО3, указанные денежные средства передавались ему по сделке, заключенной им и матерью свидетеля ФИО11.

Рассматривая требования ФИО1 суд приходит к следующему.

Статьей 20 ГК РФ определено, что местом жительства гражданина признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

В соответствии с требованиями статей 30,31 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, несет бремя содержания данного помещения, обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии. К членам семьи собственника относятся проживающие совместно с данным собственником его супруг, дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 

Исходя из смысла ст.2 ФЗ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» местом жительства гражданина признается жилой дом, квартира, служебное помещение, а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды, либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.

В силу п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Положения ст. 304 ГК РФ предусматривают, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и /или/ в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Как предусмотрено положениями ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение /прекратить пользоваться им. 

Судом установлено, что в настоящее время жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес, принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается договором купли-продажи квартиры от 21.03.2019, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Установлено, что предыдущий собственник спорного жилого помещения ФИО4, который при продаже квартиры обязался сняться с регистрационного учета до 28.03.2019, но этого обязательства не выполнил, в спорном помещении не проживает с августа 2019. 

Таким образом, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что требование истца о признании ответчика утратившим право пользования спорным жилым помещением обосновано и подлежит удовлетворению.

Рассматривая требование о снятии ответчика с регистрационного учета по адресу спорной квартиры, суд приходит к выводу, что оно не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, установлено, что снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением, на основании вступившего в законную силу решения суда о праве на жилое помещение.

Таким образом, решение суда о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением является безусловным основанием для снятия его регистрационного учета. Соответственно, требование истца о снятии ответчика с регистрационного учета по адресу: Адрес, заявлено излишне, преждевременно и к ненадлежащему ответчику.

В силу п.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Учитывая изложенное, с ФИО4 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 300 руб. 

Руководствуясь ст. 194-199,233 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Признать ФИО4 утратившим право пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу Адрес. 

Отказать в иске ФИО1 к ФИО4 о снятии с регистрационного учета по адресу Адрес.

Взыскать в пользу ФИО1 с ФИО4 расходы по уплате госпошлины в размере 300 руб.

Отказать в удовлетворении встречного иска ФИО4 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу по адресу Адрес, Адрес, заключенный между ФИО4 к ФИО1. 

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Самсонова