Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

дело № 3а-95/2017

г. Абакан

16 января 2018 года

Верховный Суд Республики Хакасия

в составе председательствующего Вениченко О.В.,

при секретаре Маховой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Разрез Изыхский» к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

АО «Разрез Изыхский» 31 октября 2017 г. обратилось в Верховный Суд Республики Хакасия с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым №, указывая на то, что кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 36453999,12 рублей и значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчете оценщика, выполненного по заказу административного истца, составляющую 14000000 рублей.

Полагая, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости указанного земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права, возлагая обязанности по уплате арендной платы в большем размере, чем следовало бы, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определённой оценщиком.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности от 23 ноября 2017 г., требования административного искового заявления поддержала, уточнив их, просила установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее – Министерство, Минимущество Республики Хакасия) ФИО2, действующая на основании доверенности от 5 октября 2017 г., ФИО3, действующая на основании доверенности от 28 ноября 2017 г., полагают необоснованным заключение экспертов в части определения рыночной стоимости спорного земельного участка. В частности, полагают необоснованными выводы экспертов о том, что объектом-аналогом для земельного участка, предоставленного (используемого) для целей недропользования, может выступать любой земельный участок при применении корректировки на категорию и/или вид разрешенного использования. При этом ни в одном из разделов экспертного заключения, в нарушение пунктов 10, 11 ФСО № 7, не содержится четкого определения сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки. В нарушение пунктов 12 и 13 ФСО № 7 экспертами не изучен вопрос о фактическом использовании земельного участка и является ли такое использование наиболее эффективным. Полагают, что эксперты необоснованно отнесли земельный участок к виду разрешенного использования «недропользование». Из классификатора видов разрешенного использования, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540, не следует, что земельный участок с кадастровым №, предоставленный для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, подлежит отнесению к виду разрешенного использования «недропользование». Эксперты необоснованно пришли к выводу об отсутствии координат границ земельного участка с кадастровым № и вычли стоимость определения данных координат 65000 рублей из общей стоимости земельного участка. Полагают необоснованным использование экспертами сведений с сайта Росиэлт, поскольку данные этого сайта могут содержать ошибки и неточности и их использование в расчетах недопустимо. Также полагают необоснованным произведение экспертами корректировки на местоположение, поскольку экспертами не обосновано и не доказано, что объекты-аналоги, расположенные на территории Кемеровской области, более привлекательны, чем оцениваемые объекты.

Представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Алтайский район Республики Хакасия ФИО4, действующая на основании доверенности от 15 ноября 2017 г., поддержала доводы представителей Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, (далее – Управление Росреестра по Республике Хакасия) ФИО5, действующая на основании доверенности от 23 января 2017 г. № 03-30-219/17, извещена о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыла, представила письменный отзыв на административные исковые заявления, в котором указала на отсутствие спора с административным истцом по его праву на установление в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, а также просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения представителей административного истца, административного ответчика Минимущества Республики Хакасия и заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом администрации МО Алтайский район, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по Республике Хакасия.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно договору аренды земельных участков от 24 декабря 2007 г. № 96/3, заключённому с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО Алтайский район, АО «Разрез Изыхский» является арендатором земельного участка с кадастровым №, общей площадью ..... кв.м., категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: для эксплуатации зданий и сооружений, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Из содержания выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 октября 2017 г. следует, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в сумме 36453999,12 рублей, внесены в государственный кадастр недвижимости 30 декабря 2016 г. в соответствии с приказом Минимущества Республики Хакасия от 27 октября 2016 г. № 020-147-п, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Республики Хакасия по состоянию на 1 января 2016 г.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.

В указанном случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Кадастровая оценка, как правило, осуществляется методами массовой оценки (пункты 6 и 7 ФСО № 4), при которых могут не учитываться специфические характеристики объекта недвижимого имущества, что может привести к несоответствию кадастровой и рыночной стоимости данного объекта.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Хакасия при Управлении Росреестра по Республике Хакасия от 17 августа 2017 г. №№ 756, куда АО «Разрез Изыхский» обратилось с заявлением 21 июля 2017 г., в пересмотре кадастровой стоимости было отказано в связи с несоответствием представленного отчета об оценке Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № от 26 июня 2017 г. № составленный ООО «Профессиональный центр оценки и экспертиз», с указанием его рыночной стоимости в размере 14000000 рублей по состоянию на 1 января 2016 г., а также положительное экспертное заключение на указанный отчёт об оценке от 29 июня 2017 г. №, составленное СОО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», свидетельствующие о том, что кадастровая стоимость данного земельного участка, определённая с применением методов массовой оценки, значительно превышает его рыночную стоимость.

Указанное обстоятельство затрагивает права и законные интересы АО «Разрез Изыхский», поскольку размер арендной платы за земельный участок зависит от его кадастровой стоимости (пункт 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия, утверждённого Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23 января 2008 г. № 05; расчет арендной платы к договору аренды). 

В соответствии со статьями 12, 15 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утверждённые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

На отчет оценщика от 26 июня 2017 г. № представителями административного ответчика Минимущества Республики Хакасия и заинтересованного лица комитета по управлению имуществом администрации МО Алтайский район представлены возражения, которые суд полагает обоснованными.

В связи с указанным, определением суда от 24 ноября 2017 г. назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФИО8 и ФИО9, ООО «АПОС».

Согласно заключению экспертов от 23 декабря 2017 г. № отчет ООО «Профессиональный центр оценки и экспертиз» от 26 июня 2017 г. № об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, ООО «Профессиональный центр оценки и экспертиз» допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно неверно подобраны аналоги для сравнения, допущены ошибки при выполнении математических действий, использованная информация по некоторым аналогам является недостаточной и недостоверной.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № на 1 января 2016 г. составляет 24225113 рублей.

Проверив представленное заключение экспертов на предмет его соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, суд не находит оснований для признания его недопустимым доказательством.

Суд полагает необоснованными доводы представителей Минимущества Республики Хакасия о нарушении экспертами законодательства об оценочной деятельности при ответе на вопрос о рыночной стоимости спорного земельного участка.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

На страницах 7 – 19 экспертами приведен подробный и обоснованный анализ рынка недвижимости, в том числе анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект – земли промышленности и иного специального назначения. 

При этом анализ осуществлен с учетом специфики спорного земельного участка, предоставленного для нужд горнодобывающего предприятия, и с учетом того, что рынок указанных объектов недвижимости в регионе неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, экспертами расширена территория исследования за счет смежной территории Кемеровской области, схожей по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Мотивировочная часть заключения экспертов содержит как анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, а также анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости и основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта.

Объем исследований определен экспертами исходя из принципа достаточности, что соответствует требованиям пунктов 10 и 11 ФСО № 7.

Ссылку представителей административного ответчика на положения Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» (статьи 6 и 12 указанного Закона о видах пользования недрами и о содержании лицензии на право пользования недрами), суд полагает необоснованной, поскольку Закон «О недрах» имеет иной предмет правового регулирования, не связанный с оценочной деятельностью.

Согласно преамбуле к Закону «О недрах» недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

Настоящий Закон регулирует отношения, возникающие в области геологического изучения, использования и охраны недр, использования отходов добычи полезных ископаемых и связанных с ней перерабатывающих производств, специфических минеральных ресурсов (рапы лиманов и озер, торфа, сапропеля и других), подземных вод, включая попутные воды (воды, извлеченные из недр вместе с углеводородным сырьем), и вод, использованных пользователями недр для собственных производственных и технологических нужд.

Настоящий Закон содержит правовые и экономические основы комплексного рационального использования и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан Российской Федерации, а также прав пользователей недр.

Основной задачей государственного регулирования отношений недропользования является обеспечение воспроизводства минерально-сырьевой базы, ее рационального использования и охраны недр в интересах нынешнего и будущих поколений народов Российской Федерации (статья 35 Закона Российской Федерации «О недрах»).

Соответственно, вопросы лицензирования пользования недрами, введение платежей, связанных с пользованием недрами, а также регулируемых цен на отдельные виды минерального сырья (статьи 12 и 35 вышеуказанного Закона) имеют своей задачей обеспечение воспроизводства минерально-сырьевой базы и её рационального использования, что не относится к предмету настоящего спора.

Также не может быть признан правильным довод о противоречии выводов экспертов в части отнесения земельного участка с кадастровым № классификатору видов разрешенного использования, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540. Указанный земельный участок действительно предоставлен для размещения зданий и сооружений, однако такое предоставление прямо связано с ведением горных работ и, следовательно, отнесение его к виду разрешенного использования «недропользование» является обоснованным. Данное обстоятельство подтверждается также договором аренды земельных участков от 24 декабря 2007 г. № 96/3 и не опровергнуто заинтересованным лицом, являющимся арендодателем спорного земельного участка. С учетом этого не имеет существенного значения то обстоятельство, что спорный земельный участок, как и иные земельные участки, предоставленные по вышеуказанному договору аренды для эксплуатации месторождения угля и связанных с этим работ, находится за пределами границ земельного участка, предоставленного непосредственно для добычи угля (ведения горных работ). 

Анализ наиболее эффективного использования спорного земельного участка с учетом анализа рынка объектов-аналогов и их сравнения с применением поправок и корректировок содержится на страницах 19-32 заключения экспертов и не противоречит пунктам 12, 13, 22 ФСО № 7.

Ссылка представителей Минмущества Республики Хакасия на рынок объектов-аналогов, содержащихся в заключении экспертов по административному делу №3а-94/2017, не свидетельствует о нарушении экспертами требований законодательства об оценочной деятельности и является необоснованной, поскольку в указанном случае производилась оценка земельного участка с иным расположением и относящегося к иной категории – земли населенных пунктов.

Остальные доводы также сводятся к несогласию с выводами экспертов и не ставят их под сомнение.

Выводы экспертов мотивированы, подтверждены необходимыми доказательствами о состоянии рынка недвижимости, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и суд принимает за основу указанную в заключении экспертов рыночную стоимость спорного земельного участка.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьёй настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.

В материалы дела представлены все необходимые доказательства, подтверждающие в соответствии с требованиями статей 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночную стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 г., то есть на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из содержания части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки.

Таким образом, административными ответчиками по делу являются Управление Росреестра по Республике Хакасия, как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и Минимущество Республики Хакасия, утвердившее результаты определения кадастровой стоимости земельных участков.

При таких обстоятельствах административные исковые требования АО «Разрез Изыхский» к Министерству и Управлению Росреестра по Республике Хакасия об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № равной его рыночной стоимости в размере 24225113 рублей по состоянию на 1 января 2016 г. подлежат удовлетворению.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 177, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требования административного искового заявления акционерного общества «Разрез Изыхский» к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поданного 21 июля 2017 г. – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: для эксплуатации зданий и сооружений, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 24225113 (двадцать четыре миллиона двести двадцать пять тысяч сто тринадцать) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Хакасия в месячный срок со дня составления в мотивированной форме. 

Председательствующий Вениченко О.В.

В мотивированной форме решение составлено 18 января 2018 г.