Дело № 2- 1323/2017

Мотивированное 

решение

изготовлено ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 02 мая 2017 года

Фрунзенский районный суд г.Ярославля в составе: 

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при секретаре Сидоровой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания Сокол» о защите прав потребителей,

установил:

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ООО «Строительная компания Сокол» и ФИО1 были заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: 

<

адрес> НОМЕР, НОМЕР, НОМЕР, объектами которых являлись квартиры. 

Стоимость 1 кв.м. площади квартиры составляет ... руб. 

В соответствии с п.1.6 указанных договоров, в редакции дополнительных соглашений НОМЕР от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, срок получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г.; квартиры подлежали передаче участнику долевого строительства в течение трех месяцев после получения застройщиком этого разрешения. 

Квартиры переданы ФИО1 о ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, о чем составлены акты приема-передачи. Фактическая площадь квартир отлична от проектной: меньше проектной.

В соответствии с п.2.2 договоров НОМЕР, НОМЕР, НОМЕР разница более 1 кв.м между проектной и фактической площадью квартиры является основанием для пересчета цены договора.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ФИО1 обратился к застройщику с претензионными требованиями о выплате стоимости квартиры в связи с уменьшением площади, и неустойки в связи с нарушением срока передачи объектов долевого строительства за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА 

Согласно ответа ООО «Строительная компания Сокол» в удовлетворении требований о выплате денежных средств в счет уменьшения цены договора отказано; неустойка за просрочку передачи объектов долевого строительства определена к выплате в размере 50% от заявленного к выплате размера неустойки: по договору НОМЕР в размере ... руб., по договору НОМЕР в размере ... руб., по договору НОМЕР в размере ... руб.

Не согласившись с предложением застройщика, ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Строительная компания Сокол» о взыскании неосновательного обогащения в размере ... руб., неустойки за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в размере ... руб., штрафа в размере 50% от присужденной суммы за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте, дате и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, направил в суд представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным в заявлении основаниям.

Представитель ответчика ООО «Строительная компания Сокол» по доверенности ФИО3 против удовлетворения исковых требований в заявленном размере возражал, представил отзыв на иск. Согласно отзыва фактическая площадь квартир не превышает 1 кв.м, поэтому цена договора пересчету не подлежит. При взыскании неустойки и штрафа ответчик просил применить положения ст. 333 ГК РФ. При этом просил учесть, что застройщик в добровольном порядке предложил к выплате неустойку в размере 50% от заявленной суммы, однако истец не согласился. Заявленная к взысканию неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств, период просрочки передачи объекта долевого строительства является незначительным, застройщик является действующим, осуществляет строительство за счет других участников долевого строительства, взыскание неустойки в заявленном размере может повлиять на права последних.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Частью 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ч.1 ст.12 приведенного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ООО «Строительная компания Сокол» и ФИО1 были заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: 

<

адрес> НОМЕР, НОМЕР, НОМЕР.

По условиям договоров застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом (строение 2), расположенный во 

<

адрес> после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства. (п.1.2). 

По договору НОМЕР объектом долевого строительства являлась являлись квартиры. 

Истцом условия договоров НОМЕР, НОМЕР, НОМЕР участия в долевом строительстве многоквартирного дома исполнены в полном объеме. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривалось.

В соответствии с п.1.6 договоров НОМЕР, НОМЕР, НОМЕР, в редакции дополнительных соглашений НОМЕР от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, срок получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г. Cрок передачи квартиры участнику долевого строительства – в течение трех месяцев после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, при условии выполнения участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора в сроки, предусмотренные договором.

Квартиры переданы ФИО1 о ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, о чем составлены акты приема-передачи объекта долевого строительства, то есть с нарушением согласованного сторонами срока передачи объектов долевого строительства.

Частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Поскольку в предусмотренный договором срок объекты долевого строительства не были переданы участнику долевого строительства, у ответчика возникла обязанность уплатить неустойку.

Согласно ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Истец производит расчет неустойки за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, что составит по договору НОМЕР ... руб., по договору НОМЕР ... руб., по договору НОМЕР ... руб. Всего в сумме ... руб.

Статьей 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ в п.34 от 28.06.2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» предусмотрено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. 

Согласно п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Учитывая все существенные для дела обстоятельства, в том числе период нарушения сроков передачи квартиры, последствия нарушения обязательства, заявление ответчика о несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям неисполнения обязательств, учитывая, что строительство жилого дома осуществляется за счет средств участников долевого строительства и взыскание неустойки в заявленном размере может в дальнейшем повлиять на интересы других участников долевого строительства, суд считает, что заявленная неустойка явно завышена и несоразмерна последствиям нарушения обязательства, с целью соблюдения баланса интересов сторон спора, размер неустойки подлежит снижению до ... руб. 

При рассмотрении требований истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в связи с уменьшением площади объектов долевого строительства, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1). Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2).

Согласно ч.1 ст. 5 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции действующей на момент возникновения правоотношений) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В соответствии с ч.2 ст. 5 вышеуказанного Федерального закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Материалы дела свидетельствуют, что по договору НОМЕР застройщик обязался передать участнику долевого строительства квартиру; по договору НОМЕР - квартиру; по договору НОМЕР квартиру. 

Договорами определено, что проектная площадь квартиры - сумма площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования и площадь неотапливаемых помещении (лоджий, балконов) без учета обмера квартиры специализированной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию и имеющей право на осуществление такого вида деятельности (п.1.3). 

Таким образом, сторонами согласовано условие о том, что площадь лоджий/балконов подлежит включению в площадь квартиры и соответственно учитывается при определении стоимости объекта.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ФИО1 принял квартиры, что подтверждается актами приема-передачи.

Из технической документации об объекте капитального строительства на многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями (стр. 2) и инженерными коммуникациями по адресу: 

<

адрес> следует, что площадь квартиры НОМЕР составляет ... кв.м, в том числе лоджия ... кв.м, которая не входит в общую площадь помещения; площадь квартиры НОМЕР составляет ... кв.м, в том числе лоджия ... кв.м, которая не входит в общую площадь помещения; площадь квартиры НОМЕР составляет ... кв.м.

Из изложенного следует, что площадь квартиры НОМЕР превышает проектную на ... кв.м ; площадь квартиры НОМЕР меньше проектной площади на ... кв.м ; площадь квартиры НОМЕР меньше проектной на ... кв. м .

В соответствии с п.2.2 договоров НОМЕР, НОМЕР, НОМЕР при условии разницы проектной и фактической площади квартиры, полученной по результатам обмеров органами технической инвентаризации не более 1 кв.м, цена договора пересчету не подлежит.

Установленное по данному спору отклонение фактической площади квартиры НОМЕР в размере ... кв.м не превышает допустимую величину отклонений согласованную сторонами в договоре.

Согласно ч.1 ст. 7 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (в данном случае - взыскания излишне уплаченных денежных средств), а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным для использования.

Отклонение фактической площади квартиры НОМЕР от проектной не указывает на отступление застройщиком от условий договора, не привело к ухудшению качества объекта, влекущим непригодность для предусмотренного договором использования.

По изложенным основаниям суд приходит к выводу о том, что требование ФИО1 о взыскании денежных средств ... руб. в счет уменьшения цены за разницу в площади квартир не подлежит удовлетворению.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА истец обратился к ответчику с претензионными требованиями о выплате стоимости квартиры в связи с уменьшением площади, и неустойки в связи с нарушением срока передачи объектов долевого строительства. 

Согласно ответа ООО «Строительная компания Сокол» в удовлетворении требований о выплате денежных средств в счет уменьшения цены договора отказано; неустойка за просрочку передачи объектов долевого строительства определена к выплате в размере 50% от заявленного истцом размера: по договору НОМЕР в размере ... руб., по договору НОМЕР в размере ... руб., по договору НОМЕР в размере ... руб.

В соответствии с положениями ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя является основанием для взыскания с ответчика штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

С учетом размера взысканной неустойки штраф составит ... руб. 

Предусмотренный данной нормой штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.

Ответчик ходатайствовал об уменьшении размера штрафа.

Исходя из принципа необходимости соблюдения баланса между применяемой к должнику мерой ответственности и оценкой отрицательных последствий, наступивших в результате нарушения обязательств, предупредительной функции неустойки, направленной на недопущение нарушений обязательств, а также исходя из недопущения извлечения какой-либо финансовой выгоды одной из сторон за счет другой в связи с начислением штрафных санкций, учитывая поведение сторон договора, на основании ст. 333 ГК РФ суд уменьшает размер указанного штрафа до ... руб.

Согласно п. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

В связи с частичным удовлетворением исковых требований суд взыскивает с ответчика в бюджет государственную пошлину в размере ... руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Сокол» в пользу ФИО1 неустойку за просрочку передачи объектов долевого строительства за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в размере ... руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере ... руб.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Сокол» в доход бюджета государственную пошлину в размере ... руб.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи жалобы через Фрунзенский районный суд г.Ярославля в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья И.Г. Сингатулина