Дело № 2-451/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ленинск 06 сентября 2019 года

Ленинский районный суд Волгоградской области

в составе председательствующего судьи Тельбухова В.С.,

при секретаре Клинковой А.А.,

с участием представителя истца К.Д.А. – ФИО10, действующего на основании доверенности, 

ответчика Ш.А.П., 

представителя ответчиков Ш.А.П., Ш.И.Д. – ФИО11, действующей также в интересах ответчика ФИО1 по доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению К.Д.А. к Ш.А.П., Ш.И.Д., М.В.Б. о признании договора ипотеки недействительным, признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

К.Д.А. обратился в суд с иском к Ш.А.П., Ш.И.Д., М.В.Б. о признании договора ипотеки недействительным, признании права собственности на жилой дом и земельный участок, указывая в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Ш.А.П., Ш.И.Д., заключен договор займа №. В обеспечение обязательств, на основании п.2.2 данного договора займа, заемщики предоставили в залог находящиеся в их собственности: жилой дом, площадью 49,7 кв.м., и земельный участок, площадью 743 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №; был заключен и зарегистрирован договор ипотеки (залога недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ Ленинским районным судом 

<

адрес> было вынесено решение о солидарном взыскании с Ш.А.П., Ш.И.Д., в пользу К.Д.А. суммы долга по договору займа в размере 227900 рублей, неустойки в размере 494543 рубля, обращении взыскания на заложенное имущество - жилой дом, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., и земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №.

ДД.ММ.ГГГГ, в рамках исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ в отношении должников Ш.А.П., Ш.И.Д., Ленинский Свидетель №1 УФССП по 

<

адрес> предложил взыскателю К.Д.А. оставить за собой не реализованное в принудительном порядке имущество: жилой дом, площадью 49,7 кв.м., и земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №.

ДД.ММ.ГГГГ, после того, как К.Д.А. внес на расчетный счет Свидетель №1 УФССП по 

<

адрес> 165134,14 рублей, в виде доплаты между долгом и стоимостью нереализованного имущества, судебный пристав-исполнитель ФИО2 на основании постановления передала ему нереализованное имущество: жилой дом, площадью 

<

данные изъяты>.м., и земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №, должников Ш.А.П., Ш.И.Д.

ДД.ММ.ГГГГ К.Д.А. сдал в МФЦ 

<

адрес> заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество: жилой дом, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., и земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №.

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по 

<

адрес> в адрес К.Д.А. направило Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, в связи с тем, что нет согласия залогодержателя ФИО1 на государственную регистрацию перехода права собственности жилого дома, площадью 49,7 кв.м., и земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №.

Адрес ФИО1 не указан, кто она такая, К.Д.А. не знает, никакого согласия на ипотеку вышеназванного имущества в пользу ФИО1 не давал, никаких обращений по этому поводу от залогодателей ФИО13 не получал.

Истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между Ш.А.П., Ш.И.Д. в пользу ФИО1 заключен договор ипотеки, о чем Управлением Росреестра по 

<

адрес> в ЕГРН сделаны записи о регистрации, предметом ипотеки являются: жилой дом, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., и земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №. Ипотека в пользу ФИО1 нарушает права и охраняемые законом интересы К.Д.А., так как только он является законным залогодержателем, и имеет право на получение заложенного вышеназванного имущества; повлекла неблагоприятные для него последствия в виде займа у физического лица 165134,14 рублей, с ежемесячной выплатой 3%.

В соответствии с ч. 2 ст. 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Залогодержатель имущества ФИО1 должна была знать и знала о запрете на имущество, так как прежде чем подписывать договор ипотеки, неизбежно проверяется наличие недвижимого имущества на праве собственности у залогодателя путем запроса и получения выписки ЕГРН. В выписке ЕГРН на жилой дом, площадью 49,7 кв.м., и земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №, с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время значится ипотека в пользу К.Д.А.

Истец просил признать недействительным договор ипотеки жилого дома, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., и земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №, в пользу ФИО1 от залогодателей Ш.А.П., Ш.И.Д., запись о регистрации в ЕГРН 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ; признать за К.Д.А. право собственности на недвижимое имущество: жилой дом, площадью 

<

данные изъяты>.м., и земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №.

В судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ ответчик Ш.И.Д. не явилась, о месте и времени судебного рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ показала, что ФИО1, после брака – ФИО3, является ее дочерью. Совместно с ответчиком Ш.А.П., Ш.И.Д. представила в суд отзыв на исковое заявление К.Д.А., в котором указано следующее: 

Истцом оспаривается залог имущества, земельного участка и дом, расположенных по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №, заключенный между Ш.А.П. в качестве залогодателя и ФИО1 в качестве залогодержателя, являющийся последующим залогом по отношению к предыдущему залогу имущества, заключенному между Ш.А.П. и К.Д.А. Данные требования они считают незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям. В соответствии со ст. 342 ГК РФ последующий залог допускается, если иное не установлено законом. Таким образом, о несоответствии сделки последующего залога закону говорить некорректно. Норма ст. 342 ГК РФ носит дозволительный характер, поэтому последующий залог не запрещен. Истцом не доказано, что последующий залог нарушает его интересы, так как истец не лишен права на обращение взыскания на имущество в пропорциональной его части к задолженности по договору займа и не лишается принадлежащей ему части имущества. ФИО1 является добросовестным залогодержателем и ее права не должны ущемляться при защите интересов К.Д.А., который, защищая свои права держать имущество в залоге, переходит за пределы защиты гражданских прав, злоупотребляя ими. Тот факт, что последующий залог был зарегистрирован, говорит о том, что на момент регистрации залога, имущество не находилось под запретом. То, что последующий залог был зарегистрирован после передачи имуществами приставами истцу, также не говорит о его недействительности. О переходе титульных прав собственника можно говорить лишь после государственной регистрации. Что касается требования о признании права собственности, оно расходится с предметом иска, которым является признание договора недействительным. Требование о признании права собственности не является защитой при признании сделки недействительной. Более того, право собственности в случае признания договора ипотеки недействительным может быть признано путем обращения в службу государственной регистрации. Кроме того, Ш.И.Д. указана ответчиком, хотя требования к ней не заявлены, поэтому в требованиях к Ш.И.Д. следует отказать за неопределенностью. Ответчики Ш.А.П., Ш.И.Д. просят суд в исковых требованиях отказать. 

Ответчик ФИО1 (после брака – ФИО3) В.Б. представила в суд отзыв на исковое заявление К.Д.А., в котором изложено буквально следующее:

ДД.ММ.ГГГГ между ней как заемщиком и Ш.А.П. – займодавцем заключен договор займа №, по условиям которого займодавец предоставляет заемщику заем в сумме 300 000 рублей на срок три года. Заем предоставлялся истцом под обеспечение, находящегося в собственности 1/2 жилого дома, а также 1/2 земельного участка. Однако впоследствии она узнала, что ранее, ДД.ММ.ГГГГ Ш.А.П. и Ш.И.Д. в качестве заемщиков, и К.Д.А. в качестве займодавца заключен договор займа №, обеспеченный договором ипотеки. Предметом последнего был все тот же жилой дом и земельный участок. Решением Свидетель №1 районного суда от ДД.ММ.ГГГГ с Ш.А.П., Ш.И.Д. солидарно взыскана задолженность по договору займа в размере: суммы основного долга 227900 рублей, неустойка в размере 494543 рубля, в остальной части требований отказано. Истец обратился в суд к ответчикам с требованием признать договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, мотивируя это тем, что младший залог заключен без разрешения залогодержателя старшего залога. Решением Свидетель №1 районного суда от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание на спорный жилой дом и земельный участок без указания долей. При этом из договора займа, заключенного между Ш.А.П. и К.Д.А., было непонятно, какую конкретно сумму денег занял Ш.А.П. у К.Д.А. Поскольку в договоре займа была обозначена запись, исполненная одной рукой: деньги по договору получены полностью. Кем и сколько – из данного договора было непонятно. Точно также было непонятно, в обеспечение какого объема обязательства Ш.А.П. был заключен договор ипотеки. А также не было ясно, какую долю в имуществе передал Ш.А.П. К.Д.А., поскольку договор ипотеки не содержал таких сведений. А именно в нем было обозначено: что Залогодатели передают в обеспечение обязательств по договору займа - жилой дом и участок. Причем доли в залоге были однозначно не определены. Однако для того, чтобы истец имел право однозначно удовлетворить свои требования из предмета перезалога, она должна точно знать, каким объемом обязательства по договору займа с К.Д.А. отвечает Ш.А.П. Только в этом случае возможно определить, каким объемом оставшегося имущества после обращения на него взыскания по первому залогу с К.Д.А. отвечает ФИО13 по второму займу и соответственно по перезалогу с ФИО3 Договор между истцом и ответчиком не содержит условий, нарушающих закон. Сумма по договору займа между ФИО13 и ФИО1 определена однозначно, объём ответственности также однозначно определен как 1/2 имущества. Между тем договор ипотеки между К.Д.А. и Ш.А.П. имеет неопределенные условия, которые препятствуют реализации ее законного права иметь удовлетворение из предмета залога в определенном объеме имущества в обеспечение определенного объема обязательств. Рассчитать объем обеспечения имуществом по перезалогу можно лишь вычтя из стоимости доли имущества, заложенной Ш.А.П. К.Д.А. объем обязательства Ш.А.П. перед К.Д.А. по договору займа. Результатом будет объем обеспечения имуществом обязательств Ш.А.П. по второму договору займа с ФИО1 Но ни стоимость доли имущества, заложенная Ш.А.П. К.Д.А., ни объем обязательства Ш.А.П. перед К.Д.А. по договору займа, из представленных договоров, заключенных между Ш.А.П. и К.Д.А., не ясны. Поэтому не ясны объёмы права ФИО1 по обращению взыскания на остаток имущества от первого залога. Поэтому неопределенность условий первых двух договоров умаляет права М.В.Б. на удовлетворение своих требований по договору. Исходя из вышеизложенного, договор ипотеки, заключенный между К.Д.А. и ФИО8 является незаключенным, исходя из следующего: 1) На основании и руководствуясь ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Руководствуясь ст. 342 ГК РФ в случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Таким образом, исходя из старшинства залогов, М.В.Б. имеет право на четкое определение объема обязательств по менее старшему залогу - перезалогу имущества; 2) В соответствии со ст. 7 ФЗ на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. В соответствии со ст. 256 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. В соответствии со ст. 9 ФЗ «об ипотеке» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. На основании ст. 62 вышеуказанного закона при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя. Таким образом, между Ш.А.П., Ш.И.Д. и ответчиком был заключен договор ипотеки, который в разрез с требованиями законодательства не содержал условий о конкретном размере обязательств каждого из них перед ответчиком, о том чем конкретно (какой частью имущества) каждый из них обеспечивает свои обязательства. Договор не содержал данных о выделе земельного участка в натуре соответствующей конкретной доли имущества, об оценке этих натуральных долей, каждая из которых может стоить по разному. Ввиду этого, ФИО1 (ФИО3) не знает и не может определить, какая конкретно часть участка заложена Ш.А.П. в натуре и в обеспечение какого объема обязательств. На сделку не имелось согласия совместного собственника - (жены, мужа), необходимое для распоряжения недвижимостью и определении ее судьбы. Между тем в соответствии со ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом. В частности, солидарность обязательств не была предусмотрена ни одним, ни вторым договором, что говорит о том, что обязательства из договоров являлись долевыми, а не солидарными и, следовательно, должны были быть определены в долях. Однако представлены договоры, из которых следует долевая обязанность в долях не определенная. Это и является главной причиной того, что М.В.Б. не может однозначно определить объем своих прав по перезалогу. Таким образом, первый залог с неопределенными условиями нарушает права держателя второго залога. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Представленный договор ипотеки - старший залог, не соответствует закону, по вышеизложенным основаниям. Однако в соответствии со ст. 168 ГК РФ, кроме недействительности, могут применяться по иску третьей стороны, права которой нарушены и другие последствия нарушения, в том числе и такие как признание договора незаключенным. Поэтому договор может быть признан незаключенным по иску стороны, не участвующей в договоре. 3) В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Из вышеизложенного необходимо сделать вывод, что одними из существенных условий договора ипотеки являются соглашение о предмете, объеме обеспечения и объеме обязательств по отношению к каждому заемщику. Однако в предложенном для подписания договоре ипотеки отсутствует прозрачное понимание того, как будет обращаться взыскание на имущество. Все вышеперечисленное говорит о том, что при заключении договора отсутствовало соглашение относительно существенных условий данного договора названных в законе. Из этого стоит сделать вывод, что между сторонами в требуемой форме не было достигнуто соглашение о существенных условиях договора. Это свидетельствует о том, что подобный договор нельзя признать заключенным. Договор существенно нарушает права третьей стороны - залогодателя по младшему залогу и поэтому не может быть признан заключенным. Кроме того, рассматриваемый договор недействителен как сделка не соответствующая закону (не имеющая однозначного соглашения о предмете). В данном случае понятие - недействительность шире, чем понятие — незаключенность и включает его в себя. В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Таким образом, договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ между К.Д.А. и ФИО14 является ничтожной сделкой, нарушающей закон и права третьего лица - ФИО3 Данный договор является недействительным независимо от признания его таковым судом. Поэтому истец не имеет права основывать свои требования на недействительном договоре, прося признать недействительным договор, полностью соответствующий закону. 4) Необходимо также остановиться на исполнении договора ипотеки. Полагает, что данный договор является неисполненным, поэтому признавая его незаключенным, можно не выдвигать в требованиях - требований о возврате неосновательного обогащения. Поскольку нельзя признавать передачу имущества стороне ответчика актом судебного пристава-исполнителя, без соответствующий регистрации перехода права собственности, исполнением договора ипотеки, предполагающим обращение взыскания на заложенное имущество, поэтому договор ипотеки является не исполненным. Переход права собственности является действительным только с момента его государственной регистрации, поэтому простой передачи имущества по акту недостаточно для признания договора ипотеки исполненным. Однако зарегистрировать имущество на основании акта о передаче ответчику не удается, поскольку предполагающееся договором долевое обязательство не определено в долях, следовательно, не может быть зарегистрировано и взыскание на определенные доли. Более того, К.Д.А. было отказано в регистрации перехода права собственности на имущество именно потому, что этому препятствует младший залог. Регистрация перехода права собственности препятствует реализации прав залогодержателя по младшему залогу. Таким образом, признаки «незаключенности» старшего залога нарушают права залогодержателя по младшему залогу и препятствуют исполнению как младшего, так и старшего залога. Заявление требований о возврате неосновательного обогащения по незаключенному договору не требуется, ввиду того, что данный договор не исполнен ввиду невозможности его регистрации. 5) Доктрина «ничтожность вследствие неопределенности» (void for vagueness) как часть надлежащей правовой процедуры может быть применима и к договорам. При неясности непрозрачности условий договора не может быть и речи о легитимности сделки, её исполнении и применении её последствий. На основании вышеизложенного, ФИО3 просит в исковых требованиях отказать.

В судебном заседании ответчик Ш.А.П. возражает против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве, и поддерживает позицию своего представителя.

В судебном заседании представитель ответчиков Ш.А.П., Ш.И.Д. – ФИО11, действующая также в интересах ответчика ФИО1 по доверенности, полностью возражает против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменных отзывах ответчиков, дополнив, что ответчики имели право на перезалог. ФИО1 не знала о существовании договора между ФИО14 и К.Д.А., ей стало известно об этом только после подачи искового заявления. Просит в иске К.Д.А. отказать в полном объеме.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по 

<

адрес> не явился, о месте и времени судебного рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в его отсутствие, в отношении заявленных требований полагается на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель третьего лица Свидетель №1 

<

адрес> отдела судебных приставов УФССП по 

<

адрес> ФИО2 в отношении заявленных требований полагается на усмотрение суда. Суду показала, что исполнительные производства в отношении Ш.А.П. и Ш.И.Д. окончены после того, как взыскатель компенсировал разницу между стоимостью нереализованного имущества и взысканной в его пользу задолженности с должников. Представила в суд заверенные копии материалов исполнительных производств №-ИП в отношении должника Ш.А.П., №-ИП в отношении должника Ш.И.Д.

Выслушав стороны, представителя третьего лица, суд приходит к выводу, что исковые требования К.Д.А. подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1,4 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя). К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В силу ч. 1-2 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 

Согласно ч. 2 ст. 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). 

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между К.Д.А. (займодавцем) и Ш.А.П., Ш.И.Д. (заемщиками), заключен договор займа № на сумму 265000 рублей. В обеспечение обязательств заемщики предоставили в залог находящиеся в их собственности: жилой дом, площадью 49,7 кв.м., и земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №; по договору ипотеки (залога) № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.2 договора займа) (л.д.13-14). 

ДД.ММ.ГГГГ между Ш.А.П., Ш.И.Д. (залогодателями) и К.Д.А. (залогодержателем) заключен договор ипотеки № (л.д. 10-12). 

В соответствии с п.п. 1.1-1.3 договора ипотеки, в обеспечение своих обязательств по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ залогодатели передают залогодержателю в залог предмет ипотеки, которым являются: жилой дом, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., и земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №, принадлежащие залогодателям на праве общей долевой собственности, по 1/2 доле каждому. В силу залога по договору залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателями своих обязательств по договору займа получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателей. Предмет ипотеки остается в пользовании залогодателей (л.д. 10).

В соответствии с данным договором ипотеки, залогодатели приняли на себя обязательства: не заключать без предварительного письменного согласия залогодержателя сделок по получению займов и кредитов, а также предоставлению залогов или поручительств (п. ДД.ММ.ГГГГ); не переуступать полностью или частично свои права и обязательства по настоящему договору другому лицу (п. 5.1.9) (л.д. 11). 

ДД.ММ.ГГГГ в Волжском отделе Управления Росреестра по 

<

адрес> приняты заявления К.Д.А., Ш.А.П., Ш.И.Д. о государственной регистрации договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 171-174). 

Регистрирующим органом ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки как обременения объектов недвижимости, о чем в ЕГРН внесена запись государственной регистрации №, что подтверждается выписками из ЕГРН, пункты 4.2, 4.4 (л.д. 131-135, 136-140). 

ДД.ММ.ГГГГ Ленинским районным судом 

<

адрес> вынесено решение по иску К.Д.А. к Ш.А.П., Ш.И.Д., которым постановлено: взыскать с Ш.А.П., Ш.И.Д., солидарно в пользу К.Д.А. задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере суммы основного долга 227900 рублей, неустойки в размере 494543 рубля; обратить взыскание на предмет залога – жилой дом, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., и земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №, определив способ реализации имущества на открытых торгах с установлением первоначальной стоимости реализуемого имущества в размере 1030000 рублей (л.д. 15-17, 85-90).

О данном решении ответчикам Ш.А.П., Ш.И.Д., было безусловно известно, что объективно подтверждается находящимися в гражданском деле № документами: распиской Ш.А.П. о получении копии решения от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционной жалобой от ДД.ММ.ГГГГ обоих ответчиков Ш.А.П. и Ш.И.Д. на указанное судебное решение. 

ДД.ММ.ГГГГ Ленинским районным судом 

<

адрес> выдан исполнительный лист ФС № в отношении должника Ш.А.П., о взыскании с него, солидарно с Ш.И.Д., основного долга в сумме 227900 рублей, неустойки в размере 494543 рубля, обращении взыскания на предмет залога с реализацией имущества на открытых торгах (л.д. 97-99). 

Вышеуказанный исполнительный лист сдан представителем взыскателя по доверенности ФИО10 в 

<

адрес> отдел УФССП по 

<

адрес>, где принят к исполнению (л.д. 100). 

Также ДД.ММ.ГГГГ Ленинским районным судом 

<

адрес> выдан исполнительный лист ФС № в отношении должника Ш.И.Д., о взыскании с неё, солидарно с Ш.А.П., основного долга в сумме 227900 рублей, неустойки в размере 494543 рубля, обращении взыскания на предмет залога с реализацией имущества на открытых торгах (л.д. 111-113).

Несмотря на состоявшееся решение суда об обращении взыскания на предмет залога, вступившее в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, между Ш.А.П. и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор ипотеки №, в соответствии с которым залогодатель Ш.А.П., в обеспечение своих обязательств по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, передал залогодержателю ФИО1 в залог предмет ипотеки, которым является: 1/2 жилого дома, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., и 1/2 земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №. При этом в пунктах 2.1.2-2.1.3 данного договора содержатся гарантии залогодателя Ш.А.П. о том, что передача имущества в залог не противоречит закону и иным правовым актам и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Имущество не обременено какими-либо обязательствами залогодателя перед третьими лицами и свободно от их притязаний, под арестом или запрещением не состоит (л.д. 163-167).

ДД.ММ.ГГГГ в Волжском отделе Управления Росреестра по 

<

адрес> приняты заявления Ш.А.П. и ФИО1 о государственной регистрации договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 155-161). После этого регистрирующим органом ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки как обременения объектов недвижимости, о чем в ЕГРН внесена записи государственной регистрации: в отношении 1/2 жилого дома – №, со сроком действия обременения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пункт 4.1 выписки из ЕГРН; в отношении 1/2 земельного участка - №, со сроком действия обременения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пункт 4.1 выписки из ЕГРН (л.д. 132, 137).

Государственная регистрация вышеуказанного договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, наличие соответствующих записей в ЕГРН, явились препятствием для регистрации права собственности К.Д.А. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №, вследствие чего государственная регистрация права была приостановлена (л.д. 6-7).

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится разъяснение о том, что если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Исходя из исследованных материалов дела, суд приходит выводу о недобросовестности действий ответчика Ш.А.П., поскольку он, достоверно зная о наличии вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет залога по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с К.Д.А., а именно – на жилой дом, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., и земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №, действовал вопреки установленному порядку исполнения судебного решения, в ущерб законным интересам взыскателя К.Д.А.

ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительных листов возбуждены исполнительные производства: №-ИП в отношении должника Ш.А.П. (л.д. 94-96), №-ИП в отношении должника Ш.И.Д. (л.д. 108-110). 

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Свидетель №1 

<

адрес> отдела УФССП по 

<

адрес> вынесено постановление об обращении взыскания на пенсию должника Ш.А.П. (л.д. 91-92). 

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Свидетель №1 

<

адрес> отдела УФССП по 

<

адрес> наложен арест на жилой дом, площадью 49,7 кв.м., и земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №, на сумму 1030000 рублей (л.д. 82-84).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Свидетель №1 

<

адрес> отдела УФССП по 

<

адрес> вынесено постановление об оценке указанного имущества на сумму 1030000 рублей (л.д. 80-81).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Свидетель №1 

<

адрес> отдела УФССП по 

<

адрес> вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги (л.д. 78-79).

ДД.ММ.ГГГГ Свидетель №1 отдела – старшим судебным приставом Свидетель №1 

<

адрес> отдела УФССП по 

<

адрес> приняты результаты оценки арестованного имущества, о чем вынесено соответствующее постановление (л.д. 78-77).

Постановлением Свидетель №1 отдела – старшего судебного пристава Свидетель №1 

<

адрес> отдела УФССП по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ арестованное имущество передано на торги в Территориальное управление Росимущества (л.д. 68-69).

Арестованное имущество передано по акту от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 67).

Согласно уведомлению Территориального управления Росимущества от ДД.ММ.ГГГГ, первые торги назначены на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 66).

Протоколом от ДД.ММ.ГГГГ торги признаны несостоявшимися (л.д. 64-65).

Согласно уведомлению Территориального управления Росимущества от ДД.ММ.ГГГГ, повторные торги назначены на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 62).

Протоколом от ДД.ММ.ГГГГ повторные торги признаны несостоявшимися (л.д. 59-60).

ДД.ММ.ГГГГ взыскателем К.Д.А. получено предложение заместителя старшего судебного пристава Свидетель №1 

<

адрес> отдела УФССП по 

<

адрес> об оставлении за собой нереализованное в принудительном порядке имущество (л.д. 57). В тот же день в 

<

адрес> отдел УФССП по 

<

адрес> поступило заявление взыскателя К.Д.А. о согласии оставить за собой жилой дом, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., и земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, № (л.д. 56).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Свидетель №1 

<

адрес> отдела УФССП по 

<

адрес> вынесено постановление о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю, с условием оплаты взыскателем разницы стоимости передаваемого имущества, сумме, подлежащей выплате ему по исполнительному документу в размере 165134,14 рублей (л.д. 51-52).

ДД.ММ.ГГГГ представителем взыскателя ФИО10 оплачена разница между установленной оценкой арестованного имущества и суммой погашенной должниками задолженности, в размере 165134,14 рублей, о чем свидетельствует чек-ордер Сбербанка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 55).

Нереализованное имущество – жилой дом, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., и земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №, переданы взыскателю К.Д.А. по акту от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 53-54).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Свидетель №1 

<

адрес> отдела УФССП по 

<

адрес> вынесено постановление о снятии ареста с указанного имущества, исполнительные производства: №-ИП и №-ИП окончены фактически исполнением (л.д. 48-50, 103-105).

Сведений о том, что должниками Ш.А.П. и Ш.И.Д. обжаловались проведенные судебным приставом-исполнителем исполнительные действия, в суд не представлено. Нарушений установленного законом об исполнительном производстве порядка исполнения судебного акта и порядка обращения взыскания на имущество должников судом не установлено.

Кроме того, суд также приходит к выводу о необоснованности и незаконности действий регистрирующего органа в части внесения в запись регистрации договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ш.А.П., Ш.И.Д. и К.Д.А., сведений о сроке действия обременения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, по следующим основаниям.

Пунктом 4.2.2 указанного договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ определено, что последним днем срока исполнения обязательств по возврату суммы займа является ДД.ММ.ГГГГ. В то же время в пункте 4.3 договора содержится согласованное сторонами условие, что в случае частичного исполнения обеспеченного залогом обязательства, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обязательства (л.д. 10, оборот).

Из этого следует, что период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ применяется исключительно к денежным обязательствам, от исполнения которых зависит срок действия ипотеки как обременения. 

В соответствии с п. 6 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции 30.12.2012г. № 294-ФЗ, действовавшей на ДД.ММ.ГГГГ – в момент регистрации договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ), Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта. Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество, о документах, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав, о существенных и об иных условиях сделки, на основании которой возникают ограничения (обременения) прав, в объеме сведений, определенных Правилами ведения Единого государственного реестра прав, а также дата внесения и номер записи, имя государственного регистратора и его подпись. 

Согласно п. 43 «Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавших по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, источником данных для формирования подраздела III, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений).

Согласно п. 60 тех же Правил, на листе записи о прочих ограничениях (обременениях) Приложения № в графу "Срок" заносятся даты начала и окончания действия ограничения (обременения) или дата его начала и продолжительность. В случае, если срок не определен, вместо продолжительности пишутся слова "Срок не определен".

В связи с этим действия регистратора по внесению в ЕГРП (ЕГРН) сведений о сроке действия обременения – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, не основаны на законе, поскольку период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – является сроком исполнения денежных обязательств по договору, но не сроком действия обременения в виде ипотеки. 

Последствием таких действий явилась возможность регистрации Ш.А.П. и ФИО1 последующего договора ипотеки, что привело к нарушению законных прав и интересов истца К.Д.А., так как он был лишен возможности зарегистрировать в установленном порядке переход прав на недвижимое имущество.

Доводы ответчиков и их представителя о неопределенности и необоснованности исковых требований К.Д.А. суд отвергает по следующим основаниям.

Частью 2 статьи 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

В силу ч. 2-3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении искового требования К.Д.А. в части признания недействительным последующего договора ипотеки, заключенного между Ш.А.П. и М.В.Б. Признание данного договора ипотеки недействительным влечет последствия в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записей о регистрации ипотеки. 

В части искового требования К.Д.А. о признании за ним права собственности на недвижимое имущество – жилой дом, общей площадью 49,7 кв.м., и земельный участок площадью 743 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №, суд не находит оснований для его удовлетворения.

В соответствии с ч.2-3 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Признание права собственности в судебном порядке может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине лишено возможности в ином порядке получить правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на объект недвижимости и не может подменять административную процедуру государственной регистрации прав на объекты недвижимости.

В данном случае единственным препятствием к регистрации К.Д.А. права собственности на указанные объекты недвижимости, согласно уведомлению государственного регистратора от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации права, является отсутствие письменного согласия последующего залогодержателя ФИО1, наличие записи в ЕГРН о государственной регистрации ипотеки в пользу ФИО1 

Однако признание судом данного договора ипотеки недействительным устраняет для истца препятствия для возобновления процедуры регистрации прав собственности, а в соответствии с ч. 2 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования К.Д.А. удовлетворить частично.

Признать недействительным договор ипотеки № в отношении жилого дома, общей площадью 

<

данные изъяты>7 кв.м., и земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Ш.А.П. и М.В.Б., записи о регистрации в ЕГРН 

<

данные изъяты>3 от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении искового требования о признании права собственности на жилой дом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., и земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по адресу: 

<

адрес>, ул. Свидетель №2, №, - отказать.

Данное решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записей о регистрации ипотеки: жилого 

<

адрес>:

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда через Ленинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Тельбухов В.С.

Копия верна. Судья: