Дело №3а-114/2021

УИД 68OS0000-01-2021-000023-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июня 2021 года г. Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Яковлевой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирилловой Э.П. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО10 ФИО1 к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО10 ФИО1 обратился в Тамбовский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принадлежащего ему на праве общей долевой собственности объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0206025:519, площадью 16001.3 кв.м., назначение: нежилое, наименование: торгово-развлекательный центр, расположенный по адресу: ***.

Административный истец полагал, что результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости завышены, чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости. 

В обоснование заявленных требований сослался на отчёт оценщика ООО ОПЦ «Альтаир» ФИО2 №3012/20 от 30.12.2020 года, в соответствии с которым, определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0206025:519 в размере 480 000 000 руб. по состоянию на 24 июля 2020 года.

Административный истец и его представитель адвокат Чичканов Н.В. в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежаще, в письменном заявлении просили о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом Тамбовской области ФИО3 в судебное заседание не явился, извещён о дате и времени судебного заседания надлежащим образом. В письменных возражениях просил суд отказать административному истцу в заявленных требованиях, ссылаясь на то, что соотношение кадастровой и рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки, является существенным и вызывает сомнения в достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

В своем письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее по тексту решения – Управление Росреестра по Тамбовской области) просила рассмотреть дело в своё отсутствие и отказать в удовлетворении предъявленных к Управлению Росреестра по Тамбовской области требований по процессуальным основаниям.

Административный ответчик ТОГБУ "Центр определения кадастровой стоимости объекта недвижимости" (далее по тексту решения - ТОГБУ «ЦОКСОН») своего представителя для участия в рассмотрении настоящего дела не направил, извещён о времени и месте судебного рассмотрения надлежаще. 

Заинтересованные лица администрация г. Тамбова и ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени рассмотрения спора надлежащим образом. 

Поскольку лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, на основании положений статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту решения - КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, предъявленных к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее по тексту решения - ФГБУ «ФКП Росреестра»).

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту решения – Федеральный закон № 135-ФЗ) гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности, в том числе, путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ФИО10 ФИО1 на праве общей долевой собственности ? ? совместно с ФИО4 (? ?) привлечённой к участию в рассмотрении дела в качестве заинтересованного лица, владеет объектом недвижимости с кадастровым номером 68:29:0206025:519, площадью 16001.3 кв.м., назначение: нежилое, наименование: торгово-развлекательный центр, расположенный по адресу: ***.

Соответственно, являясь плательщиком налога на имущество, исчисляемого в силу статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1 закона Тамбовской области от 25 ноября 2016 года №17-З «Об установлении единой даты начала применения на территории Тамбовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2017 года, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость этого объекта недвижимости.

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 названного Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Приказом Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210 полномочия по определению кадастровой стоимости объектов, указанных в вышеприведённой статье 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, делегированы ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области.

В рассматриваемом случае ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области определило кадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца по состоянию на 24 июля 2020 года, в отношении которого осуществлён государственный кадастровый учёт Управлением Росреестра по Тамбовской области, используя при этом удельные показатели кадастровой стоимости, утвержденные приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 7 ноября 2016 года №611 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) расположенных на территории Тамбовской области.

Согласно акту ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области №КУВД-001/2020-8465318 от 24 июля 2020 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0206025:519 составляет 749 909 885,23 руб., о чём внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При проверке представленного отчёта оценщика, суд находит выводы об итоговой рыночной стоимости объекта оценки вызывающими сомнения. Так, оценщик рассчитал рыночную стоимость объекта недвижимости сравнительным подходом, методом сравнения продаж, при этом, произвел округление итоговой рыночной стоимости к наименьшему значению, а именно, стоимость нежилого здания, без учёта стоимости земельного участка составила 480 407 030 руб., а после округления – 480 000 000 руб. Определение доли каждого объекта-аналога в итоговой величине стоимости оценщиком не обосновано, при введении корректировки на торг не приведён порядок её расчёта. Кроме того, вызывает сомнение нумерация представленного отчёта, поскольку в производстве Тамбовского областного суда находилось административное дело об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, где административным истцом был предоставлен отчёт об оценке, выполненный учреждением ООО ОПЦ «Альтаир» за тем же номером №3012/20 и от той же даты. 

Определением Тамбовского областного суда от 2 марта 2021 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет проверки отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, проверки соответствия рыночной стоимости, определенной оценщиком, и, в случае, если указанная в отчёте рыночная стоимость не соответствует требованиям законодательства, эксперту поручено определить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости на дату его оценки. 

Согласно заключению №00450/4-4-21 от 27 апреля 2021 года, выполненному экспертом Федерального бюджетного учреждения Тамбовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее по тексту решения – ФБУ Тамбовская ЛСЭ Минюста России) ФИО5 в отчёте об оценке № 3012/20 от 30 декабря 2020 года, выявлены существенные нарушения (ошибки), влияющие на итоговое значение рыночной стоимости объекта недвижимости и указано, что данный отчёт не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности: в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0206025:519, определённая в отчёте об оценке № 3012/20 от 30 декабря 2020 года по причине наличия существенных ошибок, не соответствует его действительной рыночной стоимости на дату оценки. В соответствии с представленным заключением рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0206025:519 по состоянию на 24 июля 2020 года составляет 519 219 783 руб. 

При оценке заключения эксперта ФИО5, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного рода исследования, имеющим высшее техническое образование, квалификацию магистра по направлению подготовки «Юриспруденция» со специализацией «Судебно-экспертная деятельность в правоприменении», квалификацию судебного эксперта, имеющим право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения оценки», предоставленное центральной экспертно-квалификационной комиссией ГУ РФЦСЭ МЮ РФ, имеющего дополнительное профессиональное образование по экспертной специальности «исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», полученное ФБУ РФЦСЭ МЮ РФ, право на ведение профессиональной деятельности в сфере «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», специализация оценка стоимости предприятия (бизнеса)», стаж работы по экспертной специальности и стаж работы по специальности оценки имущества с 2001 года, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного Кодекса РФ.

В экспертном заключении указано, что в отчёте оценщиком неполно проведено исследование и отсутствуют основные выводы относительно основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (нарушение пункта 11г Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости ФСО №7», утверждённого Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611 (далее по тексту решения – ФСО № 7)), а также отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта (нарушение пункта 11д ФСО №7). 

По мнению эксперта, данные ошибки могут быть отнесены к несущественным методическим ошибкам, не влияющим на итоговое значение рыночной стоимости. 

Вместе с тем, оценщиком нарушены требования статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 8з Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке ФСО №3», утверждённого Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299 и пункта 22 ФСО №7, поскольку в отчёте отсутствует обоснование принятых из различных источников каждого из ценообразующих факторов, что не позволяет выстроить логики и мотивации оценщика в принятии справочных данных конкретного источника. При этом следует отметить, что в различных источниках справочные данные для целого ряда ценообразующих факторов повторяются и имеют различия в значениях. Кроме того, на момент оценки существовала актуальная редакция справочника оценщика недвижимости ФИО6 на июнь 2020 года, которая существенно отличается от использованной редакции 2018 года, то есть принятые ценообразующие факторы и их значения на 2018 год значительно отличаются от актуальных. 

На основании вышеизложенного эксперт пришёл к выводу, что неполнота проведённого исследования ценообразующих факторов, необоснованный подбор их значений, принятых из различных источников и применение неактуальных сведений, являются существенными методическими ошибками, влияющими на итоговое значение рыночной стоимости. 

При оценке экспертного заключения, суд приходит к выводу, что экспертом проведена проверка на соответствие отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, что подробно и последовательно изложено им в заключении. Экспертом проверялись установленные законодательством требования к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости, к описанию представленного объекта оценки, а также иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, на наличие ошибок при выполнении математических действий, а также достаточность и проверяемость используемой оценщиком информации. 

В экспертном заключении подробно описан процесс оценки, определены её подходы и методы, обоснован выбор объектов–аналогов, определён сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, что согласуется с требованиями Федерального закона №135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом сравнительным подходом и подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектом оценки.

В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного и доходного подходов.

Подготовленное заключение эксперта ФИО5 участниками процесса под сомнение не ставилось, замечаний, относительно представленного заключения от сторон не поступало, обстоятельств, которые могли бы повлиять на величину рыночной стоимости, установленную экспертом, суду не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено. 

Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

На основании вышеизложенного, исследовав представленное экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами, исходя из имеющихся существенных ошибок в отчёте оценщика, влияющих на итоговое значение рыночной стоимости, суд приходит к выводу об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в соответствии с заключением проведённой судебной экспертизы. 

Поскольку Комитет по управлению имуществом Тамбовской области, ТОГБУ «ЦОКСОН» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области кадастровую оценку объекта недвижимости не осуществляли и оспариваемые результаты кадастровой стоимости не утверждали, в заявленных требованиях к данным ответчикам необходимо отказать.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что в суд с настоящим административным исковым заявлением административный истец обратился 30 декабря 2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части судебного решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО10 ФИО1, поданное в Тамбовский областной суд 30 декабря 2020 года удовлетворить в части требований, предъявленных к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0206025:519 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24 июля 2020 года в размере 519 219 783 руб.

В удовлетворении требований, предъявленных к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области - отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Тамбовский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 22 июня 2021 года.

Судья М.В. Яковлева