Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

г. Воронеж 14 октября 2020 года

Левобережный районный суд города Воронежа в составе:

председательствующего судьи Лозенковой А.В., 

при секретаре Пировой Ю.В.,

при участии представителя истца ЗАО «Ипотечный агент АИЖКК-2011-1» - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-1» к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа и об обращении взыскания на заложенное имущество, 

у с т а н о в и л:

Истец Закрытое акционерное общество «Ипотечный агент АИЖК 2011-1» (далее по тексту – ЗАО «Ипотечный агент АИЖКК-2011-1») обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2 и ФИО3 о расторжении договора займа, о взыскании задолженности по договору займа и об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование исковых требований представитель истца в исковом заявлении указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области» и ФИО2, ФИО3 был заключен договор займа №, по условиям которого кредитор предоставил заемщику денежные средства в сумме 1 308 000 руб., сроком на 240 мес., с даты фактического предоставления кредита, с процентной ставкой за пользование кредитом – 9,5 % годовых. Заемщики обязались возвратить полученные денежные средства в полном объеме и оплатить все начисленные кредитором проценты, путем погашения ежемесячных аннуитетных платежей в размере 12 227 руб. (пункт 1.1 договора)

Кредит предоставлен ответчикам для целевого использования – приобретения в собственность жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 договора, кредит предоставлен заемщикам в безналичной форме путем перечисления суммы кредита на их текущий счет.

ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности заемщиков на квартиру, и одновременно произведена государственная регистрация обременения права собственности – ипотеки в силу закона.

Права залогодержателя в силу закона удостоверены закладной, прав на которую перешли к ЗАО «Ипотечный агент АИЖКК-2011-1».

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктами 5.2, 5.3 договора, при нарушении сроков возврата кредита или уплаты процентов заемщик платит кредитору неустойку в размере 0,1 процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и уплаты процентов за каждый календарный день просрочки, начиная с даты возникновения задолженности.

Учитывая, что договором предусмотрен возврат суммы кредита по частям (ежемесячно), а ответчики систематически нарушали сроки платежей в погашение выданного кредита и процентов за пользование кредитом, истец в праве потребовать досрочного возврата суммы кредита и процентов (пункт 4.4.1 Договора) за период пользования кредитом, а также уплаты неустойки (пени) за нарушение сроков возврата кредита.

Начиная с декабря 2019 заемщики в нарушение условий договора перестали выполнять свои обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользованием им надлежащим образом в размерах и в сроки предусмотренных договором.

Заемщикам были направлены уведомления с требованием о досрочном погашении задолженности по договору не позднее ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени указанные требования ответчиками не исполнены.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включительно общая сума задолженности ответчиков составляет 1 106 526,53 руб., из которых: просроченная ссудная задолженность по кредиту – 1 074 950,72 руб.; задолженность по пени по просроченному основному долгу и просроченным процентам – 28 122,47 руб.

В виду неисполнения ответчиками обеспеченных ипотекой обязательств по договору, выразившихся в неуплате суммы долга и систематическом нарушении сроков внесения периодических платежей, истец, на основании пункта 1 статьи 348, пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 пункта 1 и 2 статьи 50, 51 федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) подлежит обращение взыскание на заложенное имущество, с установлением начальной продажной стоимости квартиры исходя из рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке № 15451-АИ/ВТБ-С/19 от 24.05.2019, в размере 2 181 000 руб. Учитывая, что начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета об оценке, то она должна быть установлена в размере 80 % от рыночной стоимости, что составляет 1 744 800 руб.

На основании изложенного истец просит взыскать в солидарном порядке с ФИО2 и ФИО3 в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-1» задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 1 106 526,53 руб., из которых: 1 074 950,72 руб. – просроченная ссудная задолженность по кредиту; 28 122,47 руб. – задолженность по плановым процентам за пользование кредитом; 3 453,34 руб. – задолженность по пени по просроченному основному долгу и просроченным процентам.

Расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обратить взыскание на заложенное имущество, а именно – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 744 800 руб. (л.д. 6-9 т. 1)

В ходе судебного разбирательства представитель истца ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-1» исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил и просил взыскать в солидарном порядке с ФИО2 и ФИО3 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-1» задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 1 070 087,27 руб., из которых: просроченная ссудная задолженность по кредиту 1 044 019,92 руб.; задолженность по плановым процентам за пользование кредитом 17 866,10 руб.; задолженность по пени по просроченному основному долгу и просроченным процентам 8 201,25 руб.

Расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обратить взыскание на заложенное имущество квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер по сведениям из ЕГРПН – 36:34:0305005:2345. Определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 744 800 руб. и взыскать расходы по оплате госпошлины. (л.д. 9-10 т. 2) 

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания заявление представителя истца об уточнении исковых требований принято судом к рассмотрению. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом своевременно и надлежащим образом, судебное извещение ответчиком не получено и возвращено в суд с отметкой отделения почтовой связи «за истечением срока хранения». (л.д. 5 т. 2 )

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась судом своевременно и надлежащим образом, судебное извещение ответчиком не получено и возвращено в суд с отметкой отделения почтовой связи «за истечением срока хранения». (л.д. 7 т. 2 )

Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, и разъяснениями, содержащимися в пункте 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» суд, с учетом мнения представителя истца, считает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание ответчиков.

В судебном заседании представитель истца исковые требования с учетом уточнения поддержал.

Выслушав пояснения представителя истца, проверив материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. действовавшей до 31.05.2018), по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии с пунктом 3 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. действовавшей до 31.05.2018), особенности предоставления займа под проценты заемщику-гражданину в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, устанавливаются законами.

Согласно пункту 1 статьи 808 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. действовавшей до 31.05.2018) договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

В силу статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путём составления документа, выражающее её содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние/многосторонние сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор считается заключенным посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу положений пункта 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. действовавшей до 31.05.2018), если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа (пункт 2 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. действовавшей до 31.05.2018)).

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 и пункте 3 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ)

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области» и ФИО2, ФИО3 заключен договор займа №, по условиям которого займодавец предоставляет заемщикам заем, а заемщики обязуются возвратить займодавцу заем и уплатить проценты за пользование займом на условиях настоящего договора, в том числе: сумма займа - 1 308 000 руб., срок займа – 240 мес., считая с даты фактического предоставления займа, процентная ставка по займу – 9,5 % годовых, действующая со дня, следующего за днем предоставления займа, по дату фактического возврата займа (включительно). Размер ежемесячного платежа на дату предоставления займа 12 227 руб. (пункт 1.1)

В соответствии с пунктом 1.2 договора займа, заем предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения в целях постоянного проживания в общую совместную собственность ФИО2 и ФИО3 жилого помещения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, состоящего из трех комнат, общей площадью 67,2 кв.м., в том числе жилой площадью 42,2 кв.м., расположенной на 6-ом этаже 10-ти этажного дома, стоимостью 2 288 455 руб., условный №. Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по настоящему договору является: ипотека квартиры в силу закона, в соответствии со статьей 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. (подпункт 1.3.1 пункта 1.3)

Права займодавца по настоящему договору подлежат удостоверению закладной, составляемой заемщиками (залогодателями) в предусмотренном настоящим договором порядке и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. (пункт 1.4)

В разделе 2 договора займа указано, что заем предоставляется заемщиком по их заявлению в безналичной форме путем перечисления суммы займа на банковский счет № в Воронежском филиале ОАО «МДМ Банк», открытый на имя ФИО2, в день предоставления расписки о передаче документов на государственную регистрацию. (пункт 2.1)

Датой фактического предоставления займа является дата зачисления суммы займа на корреспондентский счет кредитной организации, в которой на имя представителя заемщиков открыт счет, указанный в пункте 2.1 настоящего договора. (пункт 2.5)

Согласно пункту 3.1 договора займа, проценты за пользование займом начисляются на остаток суммы займа, исчисляемый на начало соответствующего процентного периода, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по дату фактического возврата займа включительно по процентной ставке, указанной в пункте 1.1.3 настоящего договора, и с учетом положений пункта 3.11.1 и 3.11.2 настоящего договора.

Расчет остатка суммы займа и суммы процентов за пользование займом производится с точностью до рубля, при этом округление производится по математическим правилам. При расчете процентов, начисляемых за пользование займом, промежуточных округлений в течение процентного периода не допускается. (пункт 3.2)

Базой для начисления процентов за пользование займом является действительное число календарных дней в году (365 или 366 дней соответственно) (пункт 3.3)

Заемщики возвращают заем и уплачивают проценты путем осуществления ежемесячных платежей, а также за первый и последний процентный периоды. (пункт 3.4)

В пункте 3.5 договора займа, перечислены способы исполнения обязательств заемщиками.

В случае передачи прав на закладную новый займодавец направляет представителю заемщиков уведомление, в котором указываются реквизиты нового владельца закладной, необходимые для надлежащего исполнения заемщиками обязательств по настоящему договору (пункт 3.6)

Заемщики перечисляют денежные средства, достаточные для совершения соответствующих платежей, а также для уплаты начисленной неустойки (при наличии) (пункт 3.7)

В пункте 3.10 договора займа указано, что при отсутствии просрочки в исполнении обязательств заемщиками их суммы ежемесячного платежа, полученного займодавцем, в первую очередь погашаются обязательства по уплате начисленных процентов за соответствующий процентный период; во второю очередь – обязательства по возврату суммы займы.

В соответствии с подпунктом 4.4.1 пункта 4.1 договора займа, займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных в соответствии с условиями настоящего договора, но не уплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии), в том числе при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;

Согласно подпункту 4.4.2 пункта 4.4 договора займа займодавец имеет право обратить взыскание на квартиру при неисполнении требований займодавца в случаях, установленных в подпункте 4.4.1 договора.

В подпункте 4.4.3 пункта 4.4 договора займа содержится условие, что в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации займодавец имеет право потребовать расторжения договора и возврата суммы займа, начисленных в соответствии с условиями договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии) при существенном нарушении заемщиками условий настоящего договора, в том числе в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиками любого из обязательств, предусмотренных настоящим договором, договором купли-продажи квартиры.

В пункте 5.2 договора займа указано, что при нарушении сроков возврата займа заемщики уплачивают займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств во возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца (включительно).

При нарушении сроков уплаты начисленных за пользование займом процентов заемщики уплачивают неустойку в виде пени в размере 0,1 % процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца (включительно) (пункт 5.3)

В пункте 6.9. договора займа указано, что договор может быть расторгнут только по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных настоящим договором.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиками обязательств, установленных настоящим договором, что явилось в соответствии с действующим законодательством РФ и настоящим договором основанием для обращения взыскания на квартиру, а также в случае отказа в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, займодавец вправе направить заемщикам письменное уведомление в порядке, установленном настоящим договором, о расторжении настоящего договора с указанием даты расторжения договора. При наступлении обстоятельств, указанных в настоящем пункте, договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении займодавца. (пункт 6.10) (л.д. 27-50 т. 1)

Из материалов дела следует, что ответчикам ФИО2 и ФИО3 выдан информационный расчет ежемесячных платежей. (л.д. 52-56 т. 1)

В материалы дела также представлена копия договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с содержанием которого, ответчиками ФИО2 и ФИО3 у ООО «Центр реализации квартир ДСК» приобретено жилое помещение: квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. (пункт 1.1)

В соответствии с пунктом 1.4 договора квартира приобретена за 2 288 455 руб.

В пункте 2.1 договора купли-продажи указано, что квартира приобретается покупателями за счет собственных и заемных средств, предоставляемых ОАО «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области», согласно договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в 

<

адрес>. 

Согласно пункту 2.4 договора купли-продажи, в соответствии со статье 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ квартира в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному договору займа, считается находящейся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателей на квартиру.

В пункте 2.6 договора купли-продажи указано, что права займодавца по договору займа (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на квартиру, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной, составляемой покупателями и выдаваемой в соответствие с законодательством Российской Федерации. (л.д. 75-79 т. 1)

В тот же день между сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, составлен и подписан передаточный акт. (л.д. 80 т. 1)

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости видно, что право совместной собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано за ответчиками ФИО2 и ФИО3 – ДД.ММ.ГГГГ запись государственной регистрации права 36-36-01/153/2012-194. (л.д. 14-16 т. 1)

ДД.ММ.ГГГГ между Открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (продавец) и Закрытым акционерным обществом «Ипотечный агент АИЖК-2011-1» (покупатель) заключен договор купли-продажи закладных №. (л.д. 152-177 т. 1) 

По условиям названного договора продавец обязуется передать закладные в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять закладные и уплатить за них покупную цену. (пункт 2.1)

Реквизиты и конкретные параметры каждой закладной с подробными характеристиками, позволяющими идентифицировать каждую продаваемую закладную, и количество продаваемых закладных, определяется в Приложении № 1 к договору. (пункт 2.2)

Право собственности на закладные переходит к покупателю в дату передачи после проставления на них отметок о покупателе как о новом владельце закладных. (пункт 3.1)

Согласно пункту 3.2 договора купли-продажи закладных с момента перехода права собственности на закладную к покупателю от продавца к покупателю переходят все удостоверяемые ею права в совокупности, а именно: право на получение исполнения по кредитному договору (включая требование уплаты суммы основного долга, сумм процентов, пеней, начисленных, но не уплаченных заемщиком на дату передачи, и всех иных платежей, подлежащих уплате заемщиком по кредитному договору), обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; и право залога на предмет ипотеки. (л.д. 159 т. 1)

В приложении № 1 к договору купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ отражена закладная оформленная по договору займа №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области» и ФИО2 и ФИО3 (л.д. 177 т. 1)

Права залогодержателя ОАО «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области» удостоверены закладной, выданной ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 57-74 т. 1) В закладной содержатся сведения о государственной регистрации права собственности ответчиков на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, а также сведения о дате и о номере государственной регистрации ипотеки. (л.д. 69 т. 1)

Аналогичные сведения об обременении объекта недвижимости: 

<

адрес> - залога в силу закона внесены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (л.д. 14 т. 1)

В закладной также отражено о передаче прав по ценной бумаге, и передаче права на закладную новому владельцу закладной: ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-1», договор купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ, дата передачи указана ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 706 т. 1)

Разрешая требования истца ЗАО «Ипотечный агент АИЖКК-2011-1» суд учитывает, что материалами дело подтверждено, что ОАО «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области» исполнены обязательства по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ответчиками. 

В силу положений статьи 309, статьи 310 и статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и одностороннее изменение условий обязательства не допускаются. Если обязательство предусматривает срок его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в пределах этого срока.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в силу условий заключенного договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, и положений статей 819, 809, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязаны возвратить займодавцу полученную денежную сумму в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займом, а также уплатить предусмотренные договором займа проценты.

Обязанность ответчиков ФИО2 и ФИО3 возвратить всю сумму займа и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, закреплена в пункте 4.1.1 договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 27-50 т.1)

В соответствии с условиями договора и информационным расчетом ежемесячных платежей, платежи по возврату денежных средств и уплате процентов должны осуществляться ответчиком ежемесячно по 12 227 руб., последний платеж 11 644 руб. (л.д. 52-55 т. 1)

Из расчета задолженности усматривается, что ответчиками допускалось нарушения графика возврата полученных по договору займа денежных средств и процентов за пользование займом. (л.д. 11-33 т. 2)

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требования), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может перейти к другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно пункту 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В силу статьи 383 Гражданского кодекса Российской Федерации переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается. 

Таким образом, по общему правилу, личность кредитора не имеет значения для уступки прав требования по денежным обязательствам, если иное не установлено договором или законом.

По условиям договора займа, заключенного между ОАО «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области» и ФИО2 и ФИО3, как указано выше займодавец имеет право: потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных в соответствии с условиями настоящего договора, но не уплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии), в том числе в в следующих случаях: при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. (подпункт 4.4.1 пункта 4.4 договора займа) (л.д. 36 т. 1) 

19.03.2020 истец направил в адрес ответчиков ФИО3 и ФИО2 требование, в котором уведомил ответчиков о расторжении кредитного договора (договора займа) и потребовал досрочно в срок до 13.04.2020 исполнить обязательства по договору займа. (л.д. 86-87, 88-89, 92-93, 94-95 т. 1)

Принимая во внимание, что материалами дела подтверждено, что ответчиками ФИО3 и ФИО2 нарушены обязательства по возврату предоставленных в денежных средств, что последними не оспорено, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о досрочном взыскании с ответчиков ФИО3 и ФИО2 задолженности по договору займа. 

При разрешении требований истца ЗАО «Ипотечный агент АИЖК-2011-1» о расторжении договора займа, суд руководствуется положениями подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом установленных по делу обстоятельств о существенном нарушении ответчиками ФИО2 и ФИО3 условий договора займа, суд считает возможным расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Открытым акционерным обществом «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области» и ФИО4, ФИО3 

Согласно представленному истцом расчету размер задолженности ответчиков ФИО3 и ФИО2 по состоянию на 05.10.2020 составляет: 1 070 087 руб. 27 коп., из которых задолженность по основному долгу 1 044 019 руб. 92 коп., задолженность по процентам 17 866 руб. 10 коп., задолженность по пени, начисленным на просроченный основной долга 4 456 руб. 56 коп., и начисленным на просроченные проценты 3 744 руб. 69 коп., а всего пени 8 201 руб. 25 коп. (л.д. 11-33 т. 2)

Расчет задолженности, проверен судом, соответствует условиям договора займа и является арифметически верным, и ответчиками не оспорен, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить указанный расчет под сомнение. 

В связи с тем, что доказательств внесения денежных средств, не учтенных истцом при формировании расчета задолженности, иного размера задолженности, ответчиками в ходе судебного разбирательства представлено не было, суд принимает за основу представленный расчет задолженности, и считает возможным взыскать с ответчиков ФИО2 и ФИО3 задолженность по договору займа по состоянию на 05.10.2020 в заявленном истцом размере.

Как уже указано судом, в соответствии с условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства предоставлены ответчикам для целевого использования: приобретение в собственность жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. (пункт 1.2 договора займа) (л.д. 28)

В силу пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ действующей на дату заключения договора займа), в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. 

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом Российской Федерации или законом об ипотеке не установлены иные правила. (пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в ред. действующей на дату заключения договора займа)

Как было указано в пункте 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в ред. действующей на дату заключения договора займа, залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Аналогичные положения о том, что залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора; в случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона), предусмотрены пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ) 

Положениями статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, как в редакции действовавшей на дату заключения ответчиками договора займа, так и в ред. Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ, предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов. 

В соответствии с пунктом 1 и пунктом 2 статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Права истца ЗАО «Ипотечный агент АИЖКК-2011-1» как залогодержателя удостоверены закладной. 

Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В силу пункта 2 статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Таким образом, согласно вышеприведенной норме права и пункту 1 статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» приобретенное ответчиком жилое помещение, в т.ч. за счет денежных средств, предоставленных ответчикам по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ находится в залоге у истца, который как новый владелец закладной является законным, поскольку предыдущим владельцем на закладной совершена отметка о переходе права к новому залогодержателю. Данные действия являются надлежащей передачей прав на закладную.

Также суд учитывает, что в соответствии с пунктом 2 статьи 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.

Из положений пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 3 указанного Федерального закона ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В статье 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» перечислены обстоятельства, которые должны быть разрешены судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

Пунктом 1 указанной статьи предусмотрено, что в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 54.1. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Суд учитывает, что в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждения факт нарушения ответчиками обязательств по договору займа обеспеченного залогом, требование о досрочном исполнении обязательств по договору займа ответчиками не исполнено. При изложенных обстоятельствах в силу указанных выше условий договора займа и положений закона истец вправе удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества. 

Оснований, перечисленных в пункте 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пункте 1 статьи 54.1. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при наличии которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, судом не установлено. 

В связи с изложенным исковые требования истца об обращении взыскания на предмет залога: квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, подлежат удовлетворению. 

Пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закреплено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

На основании данных норм права, суд определяет способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Определяя начальную продажную стоимость предмета залога, суд исходит из содержания отчета №, составленного ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр», в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки: квартиры 

<

адрес>, по состоянию на 17.05.2019 составляет 2 181 000 руб. (л.д. 179-249 т.1) 

Ответчиками ФИО2 и ФИО3 возражений относительно стоимости предмета залога не заявлено, доказательств, иной стоимости предмета залога не представлено. 

С учетом положений подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд устанавливает начальную продажную стоимость предмета залога в размере 1 744 800 руб. (2 181 000 х 80%) 

В соответствии с требованиями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче искового заявления истцом уплачена по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ государственная пошлина в размере 25 733 руб. (л.д. 10 т. 1) Размер государственной пошлины оплачен истцом в соответствии с требованиями статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации. (13 773 руб. за требование о взыскании задолженности по договору займа, и 6 000 руб. за требование о расторжении договора займа, 6 000 руб. за требование об обращении взыскания на заложенное имущество)

Вместе с тем, учитывая, что истцом в ходе судебного разбирательства был уменьшен размер исковых требований по взысканию задолженности по договору займа до 1 070 087 руб. 27 коп. (л.д. 9-10 т. 2), в связи с чем размер государственной пошлины по уточненным исковым требованиям истца составит 25 550 руб. 44 коп., согласно следующему расчету: 13 550 руб. 44 коп. за требование о взыскании задолженности по договору займа (1 070 087,27 – 1 000 000) х 0,5 % + 13 200), 6 000 руб. за требование о расторжении договора займа, 6 000 руб. за требование об обращении взыскания на заложенное имущество.

Судебные расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчиков в равных долях, то есть по 12 775 руб. 22 коп. с каждого. 

Излишне уплаченная истцом государственная пошлина в размере 182 руб. подлежит возвращению истцу, в соответствии с положениями подпункта 10 пункта 1 статьи 333.20 и подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-1» к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа и об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между открытым акционерным обществом «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области» и ФИО2, ФИО3.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 солидарно в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-1» задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 070 087 (один миллион семьдесят тысяч восемьдесят семь) руб. 27 коп., из которых просроченная ссудная задолженность 1 044 019 руб. 92 коп., задолженность по плановым процентам 17 866 руб. 10 коп., задолженность по пени по просроченному основному долгу и просроченным процентам 8 201 руб. 25 коп.

Обратить взыскание в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-1» на заложенное недвижимое имущество принадлежащее ФИО2 и ФИО3 на праве совместной собственности, - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, путем продажи на публичных торгах, установив начальную продажную цену в размере 1 744 800 (один миллион семьсот сорок четыре тысячи восемьсот) руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-1» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 775 (двенадцать тысяч семьсот пятьдесят пять) руб. 22 коп. 

Взыскать с ФИО3 в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-1» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 775 (двенадцать тысяч семьсот пятьдесят пять) руб. 22 коп. 

Возвратить Закрытому акционерному обществу «Ипотечный агент АИЖК 2011-1» излишне уплаченную по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет № 

<

***> УФК по Воронежской области (ИФНС России по Левобережному району г. Воронежа) государственную пошлину в сумме 182 (сто восемьдесят два) руб. 56 коп.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, через районный суд.

Решение изготовлено в окончательной форме 21.10.2020.

Председательствующий судья А.В. Лозенкова

1версия для печати