Дело № 2-440/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 марта 2017 года г. Черногорск

Черногорский городской суд Республики Хакасия в составе судьи И.Р. Коголовского, при ведении протокола судебного заседания секретарем Н.В. Поляковой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о регистрации перехода права собственности на комнату и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительной сделки,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия,

при участии в судебном заседании представителя истца – адвоката Недбаевой Г.Г. на основании ордера № 121781 от 20.02.2017, ответчика ФИО2, ее представителя по устному ходатайству ФИО3,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в Черногорский городской суд Республики Хакасия с исковым заявлением к ФИО2 о регистрации перехода права собственности на комнату ***, расположенную по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***, мотивировав исковые требования тем, что между сторонами 05.12.2016 заключен договор купли-продажи комнаты, во исполнение условий которого истцом произведен полный расчет. В день подписания договора совместно с ответчиком в регистрирующий орган сданы документы для государственной регистрации перехода права собственности, однако в последующем получено уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с заявлением ответчика о ее прекращении. От ответчика стало известно, что не желает продавать комнату по установленной в договоре цене. В качестве правового основания исковых требований истцом указаны статьи 131, 551 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Определением суда от 01.03.2017 принято встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи от 05.12.2016 недействительным в силу совершения сделки под влиянием существенного заблуждения и применении последствий недействительности сделки, мотивировав тем, что при продаже комнаты ФИО1 знал о наличии задолженности по коммунальным платежам в размере 270 000 руб., в связи с чем предложил заплатить данную задолженность при покупке комнаты и доплатить 100 000 руб. В день сдачи договора для государственной регистрации перехода права собственности на комнату ФИО1 представил постановления об окончании всех исполнительных производств и передал 100 000 руб., в связи с чем ему дана расписка о получении 370 000 руб., однако данные производства окончены не в связи с фактическим исполнением, а в связи с невозможностью взыскания задолженности. Таким образом, истец по встречному исковому заявлению считает, что ФИО1 ввел ее в заблуждение относительно фактических обстоятельств совершаемой сделки. В качестве правового основания встречных исковых требований указаны статьи 166, 167, 178 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 02.02.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, направив своего представителя – адвоката Недбаеву Г.Г., которая в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, возражав против встречных исковых требований, указала, что в материалы дела не представлено доказательств введения ФИО2 в заблуждение, она имела намерение продать свою комнату, сторонами согласована за нее цена и заключен соответствующий договор.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признали, поддержали встречные исковые требования. ФИО2 в судебном заседании пояснила, что намереваясь продать квартиру в связи с наличием большой задолженности по коммунальным платежам с целью их погашения, обратилась в риэлтору ФИО4, который указал, что перед продажей необходимо приватизировать данную квартиру, после чего с ФИО1 была устная договоренность о том, что он оплачивает 270 000 руб. в счет погашения долгов и передаст 100 000 руб., им было сообщено, что все исполнительные производства окончены, долга нет. После передаче 100 000 руб., полагая, что ФИО1 внесены денежные средства в счет оплаты долга за коммунальные платежи, ему дана расписка на сумму 370 000 руб. и подписан договор купли-продажи. Считает, что ФИО1 ввел ее в заблуждение в момент совершения сделки купли-продажи. Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3 просят отказать в удовлетворении исковых требований и удовлетворить встречные исковые требования.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание, направив отзыв на исковое заявление, в котором указал, что в случае, если истец предоставит в материалы дела достаточные доказательства, входящие в предмет доказывания, управление Росреестра по РХ возражений против удовлетворения исковых требований не имеет. Просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя, о чем в суд поступило соответствующее ходатайство.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие истца ФИО1 и третьего лица.

Заслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришёл к следующему.

В соответствии со статьёй 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьёй 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов. Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 131, частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует, что между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) 05 декабря 2016 года заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил жилую комнату ***, площадью 16,8 кв.м., находящуюся на втором этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Черногорск, ***А, кадастровый ***.

Согласно пункту 7 договора передача отчуждаемой жилой комнаты продавцом и принятие ее покупателем состоялась до подписания договора. Стороны пришли к соглашению о том, что договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой жилой комнаты и с момента подписания договора обязанность продавца по передаче покупателю комнаты считается исполненной (пункт 9 договора).

В пункте 6 договора стороны согласовали цену объекта недвижимого имущества – 370 000 руб. Согласно расписке от 05.12.2016 денежные средства в указанной сумме ФИО1 переданы ФИО2

05.12.2016 сторонами поданы заявления о государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества.

Согласно уведомлению от *** *** в связи с поступившей от ФИО2 08.12.2016 заявления о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на комнату, государственная регистрация приостановлена до ***. 

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 14.02.2017 следует, что право собственности на спорную комнату зарегистрировано за ФИО2 Переход права собственности на данное имущество после заключения договора на ФИО1 не зарегистрирован, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

При этом, ответчик, ссылаясь на положения статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил признать недействительным договор купли-продажи от 05.12.2016.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 названной нормы права, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п. 5 ст. 178 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Применительно к положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации именно либо, обратившееся в суд с требованиями о признании сделки недействительной, обязано представить суду соответствующие доказательства, в данном случае – доказательства заключения сделки под влиянием заблуждения.

ФИО2 связывает введение ее в заблуждение с окончанием исполнительных производств не в связи с фактическим исполнением, как по ее мнению, была договоренность с ФИО1 о погашении задолженности по возбужденным в отношении нее исполнительных производств, а в связи с невозможностью взыскания задолженности. При этом, согласно предоставленных в материалы дела копий постановлений об окончании исполнительный производств, исполнительные производства окончены задолго до совершения оспариваемой сделки. Кроме того, ни оспариваемый договор, ни расписка о передаче ФИО1 денежных средств ФИО2 не содержат сведений о том, что между сторонами имелась договоренность о наличии обязательств ФИО1 по погашению задолженности по исполнительным производствам в счет оплаты выкупной цены по договору купли-продажи.

Истцом по встречному исковому заявлению ФИО2 не представлено достаточных и достоверных доказательств того, что сделка совершена под влиянием заблуждения.

Из анализа имеющихся в материалах дела доказательств, а также пояснений свидетеля ФИО4 по обстоятельствам заключения договора следует, что он подписан сторонами в полном соответствии с их волей. Текст договора купли-продажи от 05.12.2016 составлен в простых и понятных выражениях, в нем отражены все существенные условия договора. Данный договор подписан лично сторонами, что свидетельствует о наличии у ФИО2 волеизъявления на совершение сделки. Кроме того, ФИО2 не отрицала в судебном заседании намерение продать комнату, сделка передана совместно сторонами на регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости. Недобросовестность действий ФИО1 при заключении договора купли-продажи, допустимыми доказательствами не подтверждена. Отсутствуют и доказательства совершения ответчиком умышленных действий, направленных на введение истца в заблуждение относительно условий оспариваемой сделки. Расписка о передаче денежных средств содержит четко указанную сумму, в том числе и ее буквенным воспроизведением.

В отсутствие допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих введение в заблуждение про заключении сделки, являющихся основанием к признанию договора купли-продажи недействительным, суд приходит к выводу об отказе ФИО2 в удовлетворении встречных исковых заявлений.

В соответствии со статьей 551 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

На основании статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, используя данный способ защиты, истец, согласно названной норме права и статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обязан доказать наличие следующих условий: совершения сделки в надлежащей форме, исполнения обязательства продавца по передаче имущества, исполнения обязательства покупателя по оплате имущества, уклонения контрагента от государственной регистрации перехода прав по сделке.

ФИО1 в обоснование исковых требований ссылается на приобретение им спорного имущества по договору купли-продажи 05.12.2016 у ФИО2 

Стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи в размере 370 000 руб., покупателем оплачена, что подтверждено подписанной ФИО2 распиской от 05.12.2016. Из пункта 9 договора купли-продажи следует, что обязанность по передаче покупателю отчуждаемой комнаты считается исполненной продавцом с момента подписания договора.

Довод стороны ответчика о том, что фактически спорное имущество ФИО1 не передавалось, она совместно с членами своей семьи до настоящего времени проживает в спорном жилом помещении, опровергается показаниями свидетеля о передаче ключей от комнаты, а также условиями договора и тем, что ФИО1 фактически считает данную обязанность исполненной.

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Республики Хакасия № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Из материалов дела следует, что после подачи сторонами заявлений о переходе права собственности на спорный объект недвижимого имущества, ФИО2 08.12.2016 обратилась в управление Росреестра по Республики Хакасия с заявлением о возврате ранее предоставленных документов без проведения государственной регистрации. Указанные действия свидетельствую об уклонении ФИО2 от государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества. 

Поскольку права ФИО1 не должны нарушаться в связи с недобросовестностью ФИО2, не исполнившей обязанности по государственной регистрации перехода права к истцу, исковые требования ФИО1 о государственной регистрации перехода права на спорный объект недвижимого имущества подлежит удовлетворению. 

Расходы ФИО1 по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. суд на основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации относит на ФИО2 Государственная пошлина по встречному иску на основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации относится на ФИО2 и уплачена при обращении в суд.

Руководствуясь статьями 193 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. Удовлетворить исковые требования ФИО1:

зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение – комнату с кадастровым номером ***, общей площадью 16,8 кв.м., расположенную по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***А, ком. ***, к ФИО1.

2. Отказать ФИО2 в удовлетворении встречных исковых требований к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от 05.12.2016 и применении последствий недействительности сделки.

3. Взыскать со ФИО2 в пользу ФИО1 300 (триста) руб. расходов по государственной пошлине.

Настоящее решение после вступления его в законную силу является основанием для государственной регистрации перехода права собственности ФИО1 на указанный объект недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.Р. Коголовский