Дело № 3а-250/2022 

УИД 76OS0000-01-2022-000161-68

Мотивированное 

решение

 изготовлено 22 июня 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                                                        14 июня 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием представителя административного истца адвоката Кузьминой О.Ю., действующей по ордеру от 28 апреля 2022 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением, просила установить кадастровую стоимость в отношении объектов недвижимости:

-земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для содержания производственной базы, площадью 28 815 кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 3 431 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-нежилого здания: наименование «база механизации», назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 3 428 кв.м, расположенного по адресу: , с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости             9 154 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование исковых требований в заявлении указано на то, что административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные объекты недвижимости. Установленная в отношении данных объектов по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость, значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетом ООО «Яр-оценка» от 30 марта 2022 года №77/2022. Завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости влечет за собой пропорциональное увеличение налога на имущество физических лиц и земельного налога. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены.

Административный истец ФИО2, надлежаще извещена о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила в суд представителя по ордеру (т.2 л.д.87) адвоката Кузьмину О.Ю., которая исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила их удовлетворить. Дала пояснения в соответствии с текстом административного искового заявления. 

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве исковые требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца. По мнению автора отзыва, представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объектов не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Кроме того, по мнению автора отзыва, производство по делу должно быть прекращено, поскольку ФИО2 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя и может быть освобождена от уплаты налога на имущество физических лиц.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда. 

От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», администрация сельского поселения Семибратово Ярославской области о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, представителей в судебное заседание не направили.

Судом на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено при имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца Кузьмину О.Ю., исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административный истец является собственником вышеназванных объектов недвижимости, расположенных по адресу: , что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 20 мая 2022 года.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года: земельного участка с кадастровым номером № в размере 5 354 161,25 рублей (п/п № 232318 Приложение №2), объекта капитального строительства с кадастровым номером № в размере 49 993 157,61 рублей (п/п № 167693 Приложение №1).

Из положений статей 399-403 Налогового кодекса РФ, Закона Ярославской области от 18 ноября 2014 года №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» следует, что административный истец, обладающий правом собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения, является плательщиком налога на имущество физических лиц; размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Положениями пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации (абзац 1 пункта 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 396), нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации (Решение муниципального Совета сельского поселения Семибратово Ростовского муниципального района от 11 октября 2018 года №31 «Об установлении земельного налога»). 

Изменение размера налога на имущество физических лиц и земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащих объектов. 

Проверяя доводы административного ответчика о наличии оснований для прекращения производства по делу со ссылкой на то, что ФИО2 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, при применении индивидуальными предпринимателями некоторых специальных налоговых режимов, предусматривается освобождение их от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, что лишает таких лиц заинтересованности в оспаривании кадастровой стоимости такого объекта, не затрагивает их прав и законных интересов, суд приходит к выводу об отсутствии оснований к прекращению производства по делу с учетом следующего.

Исходя из положений пункта 3 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ, применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса). 

Таким образом, недвижимость, используемая в предпринимательской деятельности индивидуальным предпринимателем на упрощенной системе налогообложения, может быть освобождена от налога на имущество. Льгота распространяется на объекты, не включенные в перечень недвижимого имущества, для которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Исходя из пункта 1 статьи 56 и пункта 1 статьи 399 Налогового кодекса РФ вышеуказанное освобождение от обязанности по уплате налога является налоговой льготой, применяющейся при условии подтверждения использования соответствующего имущества в предпринимательской деятельности.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 29 мая 2022 года ФИО2 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 10 июля 2019 года.

Объект капитального строительства с кадастровым номером № не включен в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.

В подтверждение факта отсутствия ведения предпринимательской деятельности в 2020 и 2021 годах ФИО2 представлены налоговые декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, поданные в налоговый орган 29 апреля 2021 года и 27 апреля 2022 года. 

Начисление налога на имущество физических лиц в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером № подтверждено налоговыми уведомлениями №34975491 от 3 августа 2020 года и №23323625 от 1 сентября 2021 года. За 2020 года налог на имущество физических лиц уплачен (платежное поручение №15 от 25 ноября 2021 года).

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности. Оснований для прекращения производства по делу не установлено.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ООО «Яр-оценка» от 30 марта 2022 года №77/2022, согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость объектов недвижимости составляет: земельного участка с кадастровым номером № - 3 431 000 рублей, объекта капитального строительства с кадастровым номером № - 9 154 000 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Исследование отчета ООО «Яр-оценка» от 30 марта 2022 года №77/2022 по правилам статьи 84 КАС РФ с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО5, дает основания суду для вывода о том, что он является допустимым доказательством.

Оценщик ФИО5 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. 

Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Административным ответчиком приведены замечания к отчету ООО «Яр-Оценка». В части расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером № указано, что в результате анализа проведенного оценщиком отбора объектов-аналогов, не обоснован отказ оценщика от использования в расчетах объекта-аналога, расположенного по месту нахождения объекта-оценки, в пос. Семибратово.

Согласно пункту 10 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Выбор аналогов - исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, а также соблюдением принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

Источник информации относительно объекта №23 (таблица – стр.43 отчета ООО «Яр-Оценка») содержит недостаточные данные: не указан адрес, отсутствуют фотоматериалы, что не позволяет определить состав объекта, состояние, материал стен и иные ценообразующие факторы.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщик, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов, обосновал необходимость либо отсутствие необходимости их введения, в том числе относительно корректировки на свободный доступ к объекту-аналогу №3 ().

Оценщик учел, что объект оценки представляет собой комплекс объектов – отдельно стоящее здание, сочетающее в себе производственно-складские площади и АБК, расположенные на земельном участке на огороженной территории. В качестве объектов-аналогов - такие же комплексы-базы, расположенные на огороженной территории.

Как указано оценщиком, корректировка на доступ к объекту требуется, когда объекты являются отдельными зданиями/помещениями, которые, наряду с другими объектами находятся на общей территории. В данном случае, все объекты-аналоги и объект оценки находятся в равных условиях - сами из себя представляют огражденную территорию, доступ к которой свободен, поэтому поправка по данному фактору не требуется.

Заявляя возражения относительно расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, административный ответчик указал на то, что оценщик неверно выделил для данного объекта оценки ценообразующий фактор «местоположение в масштабах населенного пункта». По мнению автора отзыва, корректировка «местоположение в масштабах населенного пункта» не применима к объекту оценки, так как данная корректировка выделяет зависимость цены земельных участков от расположения их в пределах города по отношению к самому дорогому району. Объект оценки расположен не в пределах города, а в прочих населенных пунктах, также как и аналоги в разных районах области.

В отчете ООО «Яр-Оценка» введение корректировки обосновано тем, что в масштабах населенного пункта местоположение объектов-аналогов №№ 1, 3, 4 («район крупной автомагистрали») отличается от местоположения объекта оценки (промзона, окраина населенного пункта) (стр. 100-101 отчета).

В силу изложенного указанные возражения административного ответчика не ставят под сомнение выводы, изложенные в отчете ООО «Яр-Оценка». Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объектов оценки, установленной на основании отчета оценщика ООО «Яр-Оценка», административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Нарушений оценщиком требований федеральных стандартов оценки, предъявленных к форме и содержанию заключения, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, к самой методике расчета, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов исследования, не установлено. Таким образом, оценка рыночной стоимости объектов административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данных объектов является достоверной. В связи с этим, рыночная стоимость объекта капитального строительства и земельного участка подлежит установлению в размере, определенном отчетом ООО «Яр-оценка» от 30 марта 2022 года №77/2022. Поскольку административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости, в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения их кадастровой стоимости, размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление административного истца подлежит удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд – 29 апреля 2022 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для содержания производственной базы, площадью 28 815 кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 3 431 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания: наименование «база механизации», назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 3 428 кв.м, расположенного по адресу: , с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости 9 154 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 29 апреля 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                                  И.Г. Сингатулина