Гражданское дело №2-770/2024

УИД: 66RS0005-01-2023-001779-40

Мотивированное 

решение

 изготовлено 11 марта 2024 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 февраля 2024 года г. Екатеринбург 

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Ардашевой Е.С., 

при секретаре судебного заседания Кучириной А.С.,

с участием представителя истца Администрации города Екатеринбурга – ФИО1, действующей на основании доверенности, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, действующей на основании, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, 

установил:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга с вышеуказанным иском, в котором просит суд взыскать с ответчика ФИО2 в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате в размере 3 816 829, 71 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 82 575,95 руб. 

Определением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 16.05.2023 вышеуказанное гражданское дело направленно по подсудности для рассмотрения по существу в Верх – Исетский районный суд г. Екатеринбурга. 

Представитель истца, действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования иска поддержала по предмету и основаниям, просила иск удовлетворить. Поддержала доводы, изложенные в письменных пояснениях к исковому заявлению. Дополнительно пояснила, что требования иска основаны на преюдиции ранее вынесенного заочного решения Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 15.06.2021, вступившего в законную силу. 

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом и в срок, воспользовался правом на представление своих интересов в суде через своего представителя. 

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме. Дополнительно указала, что ФИО2 не приобрел прав и обязательств ни на основании договора, ни фактически, так как земельный участок ему не передавался, им не осваивался, передача прав ему по договору аренды МУГИСО не согласовано. Также представитель ответчика пояснила, что Заочное решение Октябрьского суда г, Екатеринбурга не содержит преюдициальных фактов, имеющих значение для данного дела, так как исследованию и установлению в ходе разбирательства не подлежали.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены МУГИСО, ЖСК «Широкая речка», которые в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом и в срок, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. 

До судебного заседания ЖСК «Широкая речка» представлен письменный отзыв на исковое заявление. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, оценивая представленные сторонами доказательства в совокупности, суд приходит к следующему. 

В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу п.7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, основным принципом земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Частью 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п.3 ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании (п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в ред. от 25.01.2013).

Судом установлено, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее по тексту, в том числе, МУГИСО) и ЖСК «Широкая речка» заключен договор аренды от 04.07.2017 №№ земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 772 кв.м, местоположение: 

<

адрес>, 

<

адрес> (строительный №), с разрешенным использованием - здание магазина, на срок с 21.03.2017 по 20.03.2021 (далее по тексту, втом числе, Договор).

Из материалов дела следует, что 04.07.2017 ЖСК «Широкая речка» 22.12.2018 заключило с ФИО2 Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Т-163.

В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости осуществлена государственная регистрация перехода арендных прав от ЖСК «Широкая речка» к ФИО2 по договору аренды от 04.07.2017 №№ (регистрационная запись от 09.01.2019 №) с 22.12.2018 с момента подписания соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды - земельного участка от 04.07.2017 №№ (п.3.1 соглашения).

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполнять надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных нормативных актов.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, предусмотрена обязанность должника по уплате кредитору неустойки (пени), сумма которой определяется договором или законом.

В соответствии с пунктом 6.1. Договора за нарушение сроков перечисления арендной платы по Договору арендатор уплачивает пени в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец ссылается на то, что задолженность у ответчика перед истцом по основному долгу составляет 3 816 829, 71 руб., период задолженности - с января 2021 года по декабрь 2022 года. В связи с неисполнением обязательств по оплате арендной платы у ответчика также возникло обязательство по оплате процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.01.2021 по 31.12.2021 в размере 61 880, 50 руб.

Также истцом указанно на то, что решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 15.06.2021 по делу № 2-2845/2021 с ФИО2 взыскана задолженность по арендной плате в размере 391187 руб. 93 коп. и проценты в размере 8 881, 21 руб. Задолженность по решению суда погашена 15.12.2021, в связи с чем, за период с 09.01.2021 по 15.12.2021 начислены проценты в размере 20 695 руб. 45 коп. на взысканную по решению суда сумму основного долга.

Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, представитель ответчика указала на то, что Соглашение о передаче прав по договору аренды 22.12.2018 - является ничтожной сделкой в силу ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как не соответствует закону, не одобрена и не согласована в соответствии с требованиями закона органом государственной власти. 

В соответствии со ст. 173.1. Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Из материалов дела следует, что 28.12.2018 ЖСК «Широкая речка» в адрес Министерства направлено уведомление о передаче прав и обязанностей по Договору ФИО2 на основании соглашения от 22.12.2018, в ответ на которое МУГИСО было подготовлено письмо от 25.01.2019 № 17-01-82/1103 об отказе в принятии к рассмотрению уведомления. 

Как следует из указанного письма, в соответствиями с условиям Договора, срок аренды земельного участка с кадастровым номером № установлен с 21.03.2017 по 20.03.2021.

В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Исходя из указанной выше нормы, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатору земельного участка необходимо получить согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам.

Заявления о предоставлении согласия уполномоченного органа на передачу ЖСК «Широкая речка» прав и обязанностей по Договору аренды третьим лицам в адрес МУГИСО не поступали, в связи с чем, полученные МУГИСО уведомление о передаче прав и обязанностей, в том числе, по Договору аренды от 04.07.2017 №, не было принято к рассмотрению.

Как следует из ответа МУГИСО на судебный запрос, соглашения о перемене лица на стороне арендатора по договору аренды от 04.07.2017 №№ с ФИО2, о расторжении указанного Договора МУГИСО не принимались. Информация о возврате земельного участка с кадастровым номером № в МУГИСО отсутствует.

Принимая во внимание, что МУГИСО не выразило своего волеизъявления на изменение условий договора аренды, замены стороны в нем, не уведомляла об этом Администрацию, суд считает правомерными указания представителя ответчика относительно того, что Соглашение о передаче прав по Договору аренды является ничтожной сделкой в силу ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как не соответствует закону, не одобрена и не согласована в соответствии с требованиями закона органом государственной власти.

В указанной части, суд также полагает необходимым отметить, что сам факт, наличия регистрационной записи перехода арендных прав от ЖСК «Широкая речка» к ФИО2 не является бесспорным доказательством правомерности заявленного иска, поскольку указанная сделка не поражает права и обязательства для ее сторон. 

Более того, надлежит обратить внимание на то, что государственная регистрация перехода арендных прав от ЖСК «Широкая речка» к ФИО2 по договору аренды от 04.07.2017 №Т-163 произведена ранее (в том числе, поданы документы на регистрацию), чем МУГИСО подготовило ответ на Уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды участков от 04.07.2017 №Т-163.

Материалами дела подтверждается, что в связи с отказом МУГИСО в передаче прав и обязанностей по договору аренды и заключению договора аренды с ФИО2 (отказ от 25.01.2019) земельный участок кооперативом ФИО2 не передавался, освоение участка ФИО2 не производилось, фактически участок им не использовался. На участке расположена детская площадка, возведенная жителями ЖСК «Широкая речка».

Указанные обстоятельства также подтверждаются пояснительной запиской к топографической съемке, подготовленной главным геодезистом СОГУП «Областной Центр Недвижимости», в соответствии с которым, в результате натурного обследования 31.01.2024 границ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> (строительный №), а также анализа сведений Единого Государственного Реестра Недвижимости в виде выписки об объекте недвижимости от 17.10.2023 №№, выявлено что на данном земельном участке расположена детская площадка, иные строения и сооружения, а также объекты капитального строительства отсутствуют.

Также для ФИО2 не формировался членский взнос в отношении данного земельного участка, ФИО2 не включался в реестр членов кооператива по данному участку.

Изложенные обстоятельства, которые явились предметом оценки суда, в совокупности свидетельствуют об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца.

Так, в ходе рассмотрения спора нашли свое подтверждение доводы представителя ответчика относительно того, что ФИО2 не приобрел прав и обязательств ни на основании договора, ни фактически, так как земельный участок ему не передавался, им не осваивался, передача прав ему по договору аренды МУГИСО не согласовано.

При этом, сам факт наличия решения Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 15.06.2021, безусловно не опровергает вышеуказанные выводы суда и не свидетельствует о правомерности иска. 

С учетом изложенного, судом не установлено наличие предусмотренных законом оснований для взыскания с ответчика в ползу истца задолженность по арендной плате в размере 3 816 829, 71 руб., а также для удовлетворения сопутствующего требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 82 575,95 руб. 

Достоверных доказательств опровергающих выводы суда, материалы дела не содержат. 

Иных требований, равно как и требований по иным основаниям на рассмотрение суда сторонами не заявлено. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 194-198, 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление Администрации города Екатеринбурга к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области.

Судья Е.С. Ардашева