38RS0№-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 марта 2021 года г. Иркутск

Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Недбаевской О.В., при секретаре Комине А.А.,

с участием истца П.А,В, и его представителя Ч.А.А,, 

представителя ответчика ООО «Грин Вилль» Е.Г.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску П.А,В, к ООО «Грин Вилль» о взыскании денежных средств, расходов по уплате государственной пошлины и услуг представителя, 

УСТАНОВИЛ:

Истец П.А,В, обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Грин Вилль», в котором просит взыскать денежные средства в размере 1 500 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 700 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 35 000 руб.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что между ним, П.А,В, (Покупатель), и ООО «Грин Вилль» (Продавец) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.07.2020.

В соответствии с условиями предварительного договора (п. 1.1.), стороны договорились в будущем заключить договор отношении:

земельного участка площадью 526 кв.м., кадастровый №;

жилого дома, проектной площадью 183 кв.м.

Стороны обязалась заключить основной договор до 15.09.2020 (п. 1.7 договора), к данной дате Продавец обязался зарегистрировать право на жилой дом (п. 1.6. договора), предусмотрели дополнительным соглашением срок заключения до 28.10.2020, оплату Покупателем с привлечением кредитных (ипотечных средств) Банка.

В свою очередь, заключение основного договора стало невозможным по следующим причинам:

Продавец нарушил срок регистрации права на жилой дом;

Покупатель получил отказ в предоставлении кредитных средств на приобретение Дома и участка у ответчика.

В соответствии с разделом 2 договора от 08.07.2020 стороны установили, что цена недвижимого имущества составляет 8 900 000 руб., 1 500 000 руб. уплачиваются в день заключения предварительного договора (п. 2.2.1).

Со стороны истца было оплачено 1 500 000 руб., о чем сторонами составлена соответствующая расписка.

В связи с тем, что заключение основного договора невозможно, указывает истец, он обратился к ответчику с требованием о возврате оплаченной предоплаты (1 500 000 руб.), но получил отказ в возврате денежных средств.

По мнению истца, ответчик необоснованно уклоняется от возврата уплаченных по предварительному договору денежных средств в размере 1 500 000 руб.

В связи с тем, что основной договор сторонами заключен не был, оплаченные денежные средства являются авансом и подлежат возврату истцу. 

Также истец указал, что между ним и Ч.А.А, был заключен договор об оказании юридических услуг от 09.11.2020, стоимость услуг по данному договору составила 35 000 руб.

Истец П.А,В, в судебном заседании исковые требования поддержал, подтвердив доводы, изложенные в иске. Просил требования удовлетворить. 

Представитель истца П.А,В, – Ч.А.А, в судебном заседании позицию своего доверителя также поддержал, просил требования удовлетворить, настаивая на том, что заключение основного договора было поставлено в зависимость от одобрения ПАО Сбербанк кредита, вместе с тем, П.А,В, было отказано в предоставлении ипотечного кредита. Полагал, что требования его доверителем заявлены законно и обоснованно, следовательно, подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Представитель ответчика ООО «Грин Вилль» Е.Г.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, представив свои возражения в письменном виде. Дополнительно суду пояснила, что 08.07.2020 между П.А,В, и ООО «Грин Вилль» был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого ООО «Грин Вилль» (Продавец) взяло на себя обязанности заключить в будущем с П.А,В, (Покупатель) основной договор купли-продажи на следующие объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ...., на 9 км Байкальского тракта на южной окраине ...., общей площадью 526 кв.м.; индивидуальный жилой дом, кадастровый №.№, общей площадью 178,6 кв.м., количество этажей - 2, расположенный по адресу: ...., на 9 км Байкальского тракта на южной окраине ...., принадлежащий Продавцу на праве собственности.

Согласно п. 1.8. указанного договора Покупатель оплачивает Продавцу задаток в размере 1 500 000 руб. в день заключения настоящего договора в обеспечение исполнения сторонами обязательств по заключению основного договора. Если за неисполнение настоящего договора ответственен Покупатель, задаток остается у Продавца.

ООО «Грин Вилль» действовало осмотрительно и добросовестно, о чем свидетельствует справка, выданная администрацией Молодежного муниципального образования № от **/**/****, в которой указано, что ответчиком подано уведомление об окончании строительства объекта капитального строительства индивидуального жилищного строительства или садового дома **/**/**** с необходимым пакетом документов, далее Администрация 03.09.2020 направила полный пакет документов для регистрации права собственности ООО «Грин Вилль» в Управление Росреестра по Иркутской области путем межведомственного взаимодействия, срок исполнения должен был наступить 16.09.2020, однако Управление Росреестра по .... не смог провести регистрационные действия в срок, в связи с тем, что в техническом плане, подготовленном Областным БТИ ...., были выявлены ошибки, которые были устранены в день выдачи Управление Росреестра по Иркутской области соответствующего запроса, однако вины в этом ООО «Грин Вилль» не усматривается, так как техплан подготавливала организация, специализирующая на данном виде услуг.

В связи с тем, что исправления от БТИ поступили 14.09.2020, Управление Росреестра по Иркутской области провело регистрацию права только **/**/**** и передало выписки по каналам межведомственного взаимодействия в администрацию Молодежного муниципального образования.

Ответчик отправил уведомление в адрес П.А,В, с просьбой явиться на заключение основного договора **/**/****. П.А,В, на указанную встречу явился, однако пояснил, что не готов пока заключать основной договор, в связи с личными обстоятельствами, следовательно, ООО «Грин Вилль» пошло навстречу клиенту, и между сторонами было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, согласно которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до **/**/****.

Так как расчет по основному договору купли-продажи должен был быть произведен с использованием заемных средств ПАО Сбербанк, ответчик был подключен к системе Домклик, где подгружал все документы правоустанавливающие для последующего одобрения банком сделки, после рассмотрения банком документов и принятии положительного решения. Банк, в связи с большой загруженностью, назначил сделку купли-продажи только на 03.11.2020, то есть банк не отказывал истцу в заключении кредитного договора и оплате договора купли-продажи заемными средствами, банк назначил дату и время на подписание документов, однако П.А,В, самостоятельно отложил сделку, указав, что его созаемщик находится на карантине.

Генеральный директор ООО «Грин Вилль» Ц.Т.Н. все же явилась на сделку и попросила у банка официальный ответ, о том, что сделка не состоялась именно потому, что П.А,В, отложил ее самостоятельно без предоставления документов, подтверждающих наличие карантина для созаемшика. Обращение было зарегистрировано за № от **/**/****.

В связи с тем, что П.А,В, не явился на сделку, банк принял отрицательное решение по его заявке.

Выслушав пояснения истца и его представителя, пояснения представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

По смыслу ст. 429 ГК РФ, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

Согласно пункту 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

С учетом приведенной нормы закона обеспечительный платеж является самостоятельной формой обеспечения исполнения обязательств.

Правовая природа денежных средств, переданных ответчику в качестве обеспечительного платежа, не является задатком по смыслу ст. 380 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, которая выдается одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне (в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения).При этом задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Но обязанность производить платежи возникнет только после заключения основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора, обеспечение в виде задатка невозможно, поскольку отсутствующее обязательство не подлежит обеспечению задатком в смысле ст. 380 ГК РФ.

Таким образом, наличие волеизъявления сторон на передачу денежных средств в процессе действия предварительного договора и фактическая передача денежных средств, поименованная сторонами в предварительном договоре как задаток, не порождает последствий, предусмотренных п. 2 ст. 380 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 08.07.2020 между ООО «Грин Вилль» (Продавец» и П.А,В, (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым Стороны приняли на себя обязательство заключит в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: 

земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ...., на 9 км Байкальского тракта на южной окраине ...., общей площадью 526 кв.м.;

дом, назначение: жилое, проектная площадь 183 кв.м., количество этажей - 2, расположенный по адресу: ...., на 9 км Байкальского тракта на южной окраине ...., который будет возведен Продавцом в будущем на земельном участке с кадастровым номером 38№.

Основанной договор должен быть заключен Сторонами до **/**/****, при соблюдении Продавцом условия п. 1.6 настоящего Договора (п. 1.7. Договора). 

Пунктом 1.6. Договора, в свою очередь, предусмотрено, что Продавец обязан за три рабочих дня до подписания Основного договора купли-продажи недвижимости предоставить Покупателю выписку из ЕГРН о зарегистрированном за ним праве собственности на вновь созданный объект – жилой дом. 

Цена недвижимого имущества определена в п. 2.2. Договора и составляет 8 900 000 руб., которая уплачивается Покупателем Продавцу в следующем порядке: 

2.2.1. Покупатель уплачивает 1 500 000 руб. в день заключения настоящего предварительного договора. 

2.2.2. Оставшуюся сумму оплаты цены недвижимого имущества в размере 7 400 000 руб. Покупатель оплачивает не позднее дня регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. 

Указанный Предварительный договор подписан сторонами. 

В подтверждение факта передачи денежной суммы в размере 1 500 000 руб. стороной истца в материалы дела представлена расписка от **/**/****, в соответствии с которой генеральный директор ООО «Грин Вилль» Ц.Т.Н. получила от П.А,В, денежную сумму в размере 1 500 000 руб. в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи от **/**/****. 

Факт получения денежных средств от П.А,В, в размере 1 500 000 руб. в ходе рассмотрения дела по существу стороной ответчика не оспаривался. 

Установлено и сторонами не оспаривалось, что к 15.09.2020 основной договор купли-продажи объектов недвижимости не был заключен. Вместе с тем, **/**/**** сторонами было подписано соглашение, в котором они согласовали новый срок заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости – до 28.10.2020. 

В срок до 28.10.2020 основной договор купли-продажи объектов недвижимости также не был заключен. 

Представленным по запросу суда ответом ПАО Сбербанк подтверждается, что заявка по выдаче кредита П.А,В, не исполнена ПАО Сбербанк в связи с истечением срока действия (90 дней). Заявка П.А,В, была закрыта отказом по причине недостаточной платежеспособности и необходимости привлечения созаемщика. Из комментариев к заявке от **/**/**** следует, что клиенту была предоставлена информация об отказе в предоставлении кредита, также предоставлена информация, что продавец не отвечает. 

Таким образом, поскольку в установленный предварительным договором, а также дополнительным соглашением срок договор купли-продажи не был заключен, обязательство по заключению данного договора прекращено и, таким образом, у ответчика отпали основания для удержания денежных средств, полученных от истца.

По своей правовой природе сумма в размере 1 500 000 руб., уплаченная истцом ответчику по предварительному договору, является обеспечительным платежом, который подлежит возврату в полном объеме. При изложенных обстоятельствах, удержание ответчиком денежных средств в размере 1 500 000 руб. без законных оснований свидетельствуют о неосновательном обогащении ответчика за счет истца (ст. 1102 ГК РФ). 

Поскольку основной договор купли-продажи не был заключен в установленный срок, так как истец не получил одобрение ипотечного кредита на приобретение недвижимого имущества, иное ответчиком не доказано, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований П.А,В, и взыскании с ООО «Грин Вилль» внесенных в счет оплаты стоимости недвижимости денежных средств в размере 1 500 000 руб.

Доводы представителя ответчика о том, что указанная сумма не подлежит возврату истцу по причине того, что основной договор купли-продажи не был заключен по его вине, суд оценивает критически, учитывая, что объективно данные доводы представителя ответчика ничем не подтверждены. Письма ПАО Сбербанк, на которые в ходе рассмотрения дела ссылался представитель ответчика, в целом подтверждают доводы истца о том, что по его заявке на получение ипотечного кредита было отказано. 

Оснований, предусмотренных п. 2 ст. 381 ГК РФ, для оставления задатка ответчику, суд не усматривает. Установленные данной нормой последствия по своей правовой природе являются мерой ответственности за неисполнение одной из сторон обеспеченного задатком обязательства, в данном случае - обязательства из предварительного договора заключить основной договор.

Рассматривая требования истца о взыскании расходов по оплате услуг представителя, суд приходит к следующему выводу. 

Из толкования ст. 100 ГПК РФ следует, что разумность пределов, являясь оценочной категорией, определяется судом с учетом особенностей конкретного дела. При оценке разумности заявленных расходов суду необходимо учитывать сложность, характер рассматриваемого спора и категорию дела, продолжительность подготовки к рассмотрению дела, объем доказательственной базы по данному делу, количество судебных заседаний, характер и объем помощи, степень участия представителя в разрешении спора.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 21.01.2016 № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Вместе с тем в целях реализации задач судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11 Постановления).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13).

Соотнося заявленную истцом сумму расходов на оплату услуг представителя с объемом защищенного права, учитывая характер рассмотренной категории спора, степень сложности дела, объем выполненной представителем работы по представительству в суде первой инстанции, количество затраченного на это времени, а также учитывая результат рассмотрения дела, суд, разрешая требования П.А,В, о возмещении расходов на оплату услуг представителя приходит к выводу о возможности взыскания с ответчика расходов по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб., полагая данный размер судебных расходов соответствующим принципу разумности и справедливости и исходя из соблюдения баланса интересов сторон.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца также подлежит взысканию государственная пошлина в размере 15 700 руб., уплаченная истцом при подаче иска в суд. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования П.А,В, к ООО «Грин Вилль» - удовлетворить.

Взыскать с ООО «Грин Вилль» в пользу П.А,В, денежные средства в размере 1 500 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 700 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

В окончательной форме решение принято 15 марта 2021 года. 

Судья: О.В. Недбаевская