дело № 3а-933/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 ноября 2019 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Онохова Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Боеве А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО Торговая фирма «Зенит» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и определении его кадастровой стоимости равной рыночной,

установил:

ООО Торговая фирма «Зенит» обратилось в суд с административным исковым заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 

<

...>, расположенного в 

<

...> и установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости в размере 

<

...>., по состоянию на 

<

...> г.

В обоснование исковых требований административный истец указало на нахождение в собственности данного нежилого помещения. 

<

...> г. определена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в размере 

<

...>. Размер рыночной стоимости данного объекта на дату определения кадастровой стоимости, в соответствии с заключением эксперта-оценщика ИП ФИО1, составил 

<

...> В силу изложенного административный истец уплачивает налог на имущество организаций, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, а размер кадастровой стоимости данного объекта значительно превышает его рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению налога на имущество.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, в том числе заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного иска в полном объеме.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение общей площадью 

<

...> кв. м., с кадастровым номером 

<

...>, расположенное в 

<

...> поставлено на государственный кадастровый учет 24 октября 2013 г.

В соответствии с данными выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24 апреля 2019 г. № 

<

...> объект недвижимости с кадастровым номером 

<

...> принадлежит на праве собственности ООО Торговая фирма «Зенит»

Судом установлено, что по данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 

<

...> г. составляет 

<

...>

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 

<

...> г. №

<

...> датой внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости является 

<

...> г.; датой определения кадастровой стоимости – 

<

...> г. (л.д.22). 

Сведения об указанных датах отсутствуют в реестре объектов недвижимости, не являются сведениями государственного кадастра недвижимости и носят справочный характер в связи с тем, что включение указанных сведений в отношении объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых внесена до 30 июня 2014 г., не было предусмотрено действующим законодательством.

Достоверность установленной в отношении данного объекта оценки кадастровой стоимости под сомнение не ставится, соответственно предметом рассмотрения по настоящему делу не являлась. Заявитель просит пересмотреть итоговую кадастровую стоимость нежилого помещения по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на 24 октября 2013 г. исходя из индивидуального подхода.

Установление общих принципов налогообложения и сборов в Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (статьи 72 и 76 Конституции Российской Федерации).

Налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (статьи 14, 372 Налогового кодекса Российской Федерации).

Устанавливая особенности и конкретизируя объекты, в отношении которых налоговая база определяется из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, федеральный и региональный законодатели не исключают исчисление и уплату налогов исходя из фактического использования здания (строения, сооружения) (подпункты 1, 2 и 3 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Статьей 1.1 Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 г. № 620-КЗ «О налоге на имущество организаций» на основании пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлены особенности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества.

В частности, к объектам недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, отнесены административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) и помещения в них (пункт 1 статьи 1.1 Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 г. № 620-КЗ), а также нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (пункт 2 статьи 1.1 Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 г. № 620-КЗ).

На основании статьи 2 Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003г. № 620-КЗ «О налоге на имущество организаций» налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, предусмотренных в статье 1(1) настоящего Закона, налоговая база в отношении которых определяется как их кадастровая стоимость, устанавливается в размере 2 процентов.

Таким образом, принимая во внимание порядок определения налоговой базы по налогу на имущество организаций, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает права административного истца как собственника объекта недвижимости и плательщика налога на имущество организаций, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Следовательно, административный истец, являясь собственником недвижимого имущества, имеет законный интерес в установлении его кадастровой стоимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу правового содержания статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понятия стоимости как наиболее вероятной цены, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из понятия кадастровой стоимости, приведенного в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508, под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная, как правило, методами массовой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка ООО Торговая фирма «Зенит» представило в суд отчет от 18 июля 2018 г. № 477, подготовленный ИП ФИО1, согласно которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 24 октября 2013 г. составляет 53530 000 руб.

Из материалов административного дела также установлено, что ООО Торговая фирма «Зенит» 

<

...> г. обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 

<

...> г. По результатам рассмотрения заявления административного истца принято решение Комиссии от 

<

...> г. № 

<

...>, которым указанное заявление отклонено.

Рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости земельного участка, суд исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. 

Поскольку Федеральная кадастровая палата до 1 января 2017 г. являлась уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 24 октября 2013 г. верной датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, что также подтверждается актом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю об утверждении кадастровой стоимости от 29 ноября 2013 г. № 

<

...> и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 

<

...> г.

В связи с возникшими у суда вопросами относительно представленного административным истцом заключения в области требующей специальных знаний в области оценочной деятельности в целях проверки подготовленного оценщиком отчета на его соответствие законодательству об оценочной деятельности, определением суда от 10 июня 2019 г. по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 24 октября 2013 г., проведение которой поручено ООО «Эксперт оценка Юг».

Согласно заключения судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке от 

<

...> г. №477, составленный ИП ФИО1, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. 

В обоснование данных выводов эксперт указал на то, что при расчете рыночной стоимости объекта оценки (нежилого помещения) эксперт безосновательно отказался от применения сравнительного подхода, являющегося наиболее рыночным, позволяющим получить достоверную информацию о стоимости объекта недвижимости. В то же время, в расчете оценщик приравнивает стоимость строительства отдельно стоящего здания к встроенному помещению, что является нарушением ФСО 1 и ведет к неточности расчета рыночной стоимости объекта оценки.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, расположенного в 

<

...> по состоянию на 

<

...> г. составляет 

<

...> руб. 

Представителем административного истца ФИО2 заявлено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы по доводам неполноты экспертного исследования и имеющихся в нем ошибок, а также сомнений в компетенции эксперта-оценщика ФИО3

Представитель административного истца указал на то, что при расчете рыночной стоимости объекта оценки эксперт использует цены, которые предлагают оплатить покупателю, т.е. включающие НДС, что является неверной методикой определения действительной стоимости недвижимого имущества.

Согласно представленного суду исполненного экспертного заключения от 17 июля 2019 г., его производство осуществлено 

<

 Ф.И.О. >1. Из приложенных к экспертному заключению документов, подтверждающих квалификацию эксперта представлены диплом о профессиональной подготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса) от 2007г. и свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность» на имя 

<

 Ф.И.О. >2 однако документы, позволяющие удостовериться в принадлежности эксперту ФИО3 указанных документов о профессиональной подготовке и повышении квалификации отсутствуют.

Вместе с тем, согласно открытому реестру членов Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» ФИО3 не состоит в трудовых отношениях с ООО «Эксперт оценка Юг», а является оценщиком ООО Юг-Стимул, в связи с чем суд убеждается в том, что производство экспертизы поручено третьим лицам, без надлежащей на то профессиональной подготовки. 

Кроме того, в приложении к экспертному заключению отсутствуют копии документов, использованных экспертом и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В силу изложенного, исходя из недостоверности выводов, содержащихся в заключении ООО «Эксперт оценка Юг», определением Краснодарского краевого суда от 9 сентября 2019 г. по настоящему административному делу назначено проведение повторной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

...>. Проведение экспертизы поручено ООО «МИКС».

Согласно заключения судебной оценочной экспертизы ООО «МИКС» от 18 октября 2019 г. № 

<

...>, отчет об оценке №

<

...> от 

<

...> г., составленный ИП ФИО1, исследовался на соответствие законодательству, активному на дату составления отчета об оценке. В результате исследования выявлены несоответствия законодательству Российской Федерации по достоверности информации, содержащейся в отчете об оценке, что могло повлиять на итоговый результат рыночной стоимости. Эксперт пришёл к обоснованному выводу о том, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, подробно приведены экспертом в заключении.

В обоснование данных выводов эксперт указал на то, что при расчете рыночной стоимости объекта оценки (нежилого помещения) Оценщик применяет при расчете корректировки на инфляцию административных зданий, а не для прочих зданий, так как объект оценки по текущему использованию относится к торговым помещениям. Также Оценщиком неверно рассчитан объем помещений в сторону увеличения, что могло повлиять на итоговый результат рыночной стоимости.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, расположенного в 

<

...> по состоянию на 24 октября 2013 г. составляет 

<

...> руб. 00 коп., что на 37,82 % ниже его оспариваемой кадастровой стоимости. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса Российской Федерации. 

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1 - 4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Исследовав экспертное заключение, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов административным истцом не опровергнута, расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. 

Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, в нем изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки. Информация об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, подтверждена. Состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости. Итоговый результат получен при согласовании результатов применения подходов и проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка. Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 24 октября 2013 г.

Суд отмечает, что все выводы судебного эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний. 

Кроме этого, отчет об оценке, выполненный экспертом-оценщиком ИП ФИО1, являлся предметом проверки судебной экспертизы. 

В своем заключении эксперт ООО «МИКС» пришел к выводу о допущенных экспертом-оценщиком ИП ФИО1 нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. 

Кроме этого эксперт указал на не соответствие отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности. 

Размер рыночной стоимости земельного участка, установленный судом в качестве кадастровой стоимости на основании судебной экспертизы, подготовленной ООО «МИКС» административным ответчиком не оспаривался.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд считает административный иск ООО Торговая фирма «Зенит» подлежащим удовлетворению, путем установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, расположенного в 

<

...>, в размере его рыночной стоимости, установленной судебной оценочной экспертизой по состоянию на 24 октября 2013 г.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

ООО Торговая фирма «Зенит» обратилось с административным иском в суд 13 февраля 2019 года, а в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...> – 24 августа 2018 г., в связи с этим датой подачи заявления следует считать дату обращения в комиссию.

Поскольку оспариваемым нормативным правовым актом установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 24 октября 2013 г., соответственно установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежит применению с 24 октября 2013 г.

Таким образом, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

...> следует установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости с 24 октября 2013 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Суд также учитывает оплату административным истцом выполненного ООО «МИКС» экспертного заключения (платёжное поручение №151 от 17 октября 2019 г.).

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО Торговая фирма «Зенит» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об определении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной удовлетворить в части. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, расположенного в 

<

...> равной его рыночной стоимости в размере 

<

...> рублей, на период с 24 октября 2013 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 

<

...> г. 

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...>

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Краснодарский краевой суд.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11 ноября 2019 г.

Судья: 

<

...>

<

...> 

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...> 

<

...>

<

...> 

<

...> 

<

...> 

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>