Мотивированное апелляционное

определение изготовлено 03.02.2026

УИД: 66RS0010-01-2023-004010-66

Дело N 2-390/2025 (33-235/2026)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

19.01.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Мехонцевой Е.М.,

судей Некрасовой А.С., Зайцевой В.А.,

при помощнике судьи Васильевой А.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Единый расчетный центр" о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Единый расчетный центр" к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Единый расчетный центр" на решение Тагилстроевского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 18.06.2025.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С., объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась суд с исковым заявлением к ООО "Единый расчетный центр" (далее – общество) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения за период по ноябрь 2023 года в размере 1883349,47 руб., пеней за неисполнение обязательства в установленные договором сроки за период с 15.10.2022 по 05.12.2023 в размере 277305,07 руб.; расторжении досрочно договора аренды нежилого помещения от 30.09.2022 N 1-А/2022 и обращении к немедленному исполнению с момента принятия судом решения.

ООО "Единый расчетный центр" обратилось со встречным исковым заявлением к ФИО1 о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 2213 676 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.02.2024 по 26.02.2025 в размере 415474,28 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ИП ФИО2, ООО "Управляющая компания "МЖД", его временный управляющий ФИО3

Решением суда от 18.06.2025 расторгнут договор аренды нежилого помещения от 30.09.2022 N 1-А/2022, заключенный между арендодателем ФИО1 и арендатором ООО "Единый расчетный центр". В этой части решение о расторжении договора аренды обращено к немедленному исполнению. С общества в пользу ФИО1 взыскана задолженность по арендным платежам за период с 15.10.2022 по 15.11.2023 в размере 1606044,20 руб., пени за период с 15.10.2022 по 05.12.2023 в размере 277305,07 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 917 руб., всего взыскан 1901 266,47 руб. В удовлетворении требований ООО "Единый расчетный центр" к ФИО1 отказано.

С ООО "Единый расчетный центр" взыскана в доход бюджета государственная пошлина в размере 41 291 руб.

В апелляционной жалобе, уточнениях и дополнениях к ней ООО "Единый расчетный центр" просит об отмене указанного судебного акта в части взыскания задолженности по уплате арендных платежей в размере 1606044,40 руб., пеней в размере 277305,07 руб., государственной пошлины в размере 17917 руб., расторжении договора аренды, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска, принятии нового решения.

В возражениях на жалобу ФИО1 просит об ее отклонении, полагая судебный акт об удовлетворении ее иска и отказе в удовлетворении встречного иска законным и обоснованным, согласилась с неверностью определения суммы задолженности ввиду того, что не все произведенные обществом платежи учтены.

В судебном заседании судебной коллегии представитель общества – ФИО4 доводы жалобы поддержал; представитель ФИО1 – ФИО5 с доводами жалобы об отмене решения суда не согласилась, согласилась с позицией общества о размере задолженности в сумме 1450434,40 руб.

Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, не явившиеся в судебное заседание суда апелляционной инстанции, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации путем направления извещений ЭЗП, ГЭПС, электронной почтой 21.11.2025, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в связи с чем в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации их неявка не является препятствием для рассмотрения дела без них, доказательства уважительности причин их неявки отсутствуют, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, уточнений и дополнений к ней, возражений на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 30.09.2022 между сторонами заключен договор аренды N 1-А/2022 административного здания по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 941,3 кв.м для размещения офисных и производственных помещений на срок с 01.10.2022 по 30.09.2027 (л.д. 10-13 т.1). Актом от 01.10.2022 подтвержден факт его передачи во владение обществу (л.д. 14 т.1).

Арендная плата согласована сторонами на первые 6 месяцев действия договора – 188 260 руб., с 7 месяца – 235 325 руб. в месяц (пункт 3.1.1 договора и Приложение N 1 к договору). Оплата вносится в течение первых 10 рабочих дней оплачиваемого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункты 3.1.2, 3.4 договора) (л.д. 12 т.1). Пунктом 3.3 договора предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременную уплату арендных платежей в размере 0,1 % с суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.2 договора аренды арендатор вправе расторгнуть договор досрочно, письменно уведомив арендодателя о прекращении арендных отношений с соблюдением положений пункта 2.3.10 договора. Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению по решению суда, а арендатор – принудительному выселению в течение 3-х дней, в случаях, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что ответчик, владея помещениями на основании договора аренды, предоставлял часть помещений в субаренду (ИП ФИО2, ООО "УК "МЖД"), получая платежи за субаренду. Несмотря на это, плату за пользование арендованным зданием общество в установленные договором аренды сроки и размере не вносило.

Согласно пункту 2.3.10 договора аренды арендатор вправе производить в арендованном помещении ремонт, переоборудование, перепланировку и/или реконструкцию. Пунктом 2.4.4 договора сторонами согласовано право арендатора без дополнительного согласования производить перепланировку арендуемого объекта, не включая работы, отнесенные к капитальному ремонту. К таким перепланировкам стороны отнесли изменения в конфигурации лестничных пролетов, установку перегородок и иное, если это не относится к капитальному ремонту. Также ими согласовано, что любое неотделимое улучшение производится на возмездной основе либо с возмещением затрат арендодателем арендатору. (л.д. 11 т.1).

Согласно пункту 8.1 договора стороны согласовали, что стоимость произведенного арендатором ремонта или каких-либо улучшений на объекте возмещению не подлежат.

ФИО1, ссылаясь на то, что общество надлежащим образом обязанность по оплате аренды с июля 2023г. не исполняло, фактически не вносило платежи в установленном размере, произведя расчет задолженности, начислив пени, обратилась в суд с настоящим иском.

Общество, возражая против иска, ссылаясь на незаключенность договора ввиду отсутствия его государственной регистрации, на необходимость зачета размера произведенных в здании улучшений (устройство комнат, кабинетов, отделка стен, их покраска и т.п.), обратилось в суд со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения и начисленных процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд первой инстанции, признав договор аренды между сторонами заключенным и исполненным в части передачи и получения здания в аренду, установив наличие на стороне общества задолженности по арендной плате за спорный период, проверив расчет истца и признав его верным, руководствуясь положениями статей 309, 606, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с общества сумму долга и неустойку, отказав в ее уменьшении. Ввиду отсутствия доказательств того, что произведенные обществом перепланировка, ремонт объекта являются неотделимыми улучшениями, а на производство неотделимых улучшений общество согласия арендодателя не получило, ФИО1 его не давала, ссылаясь на достигнутые между сторонами условия договора, суд отказал в удовлетворении встречного иска.

В апелляционной жалобе общество продолжает настаивать на своей позиции, однако приведенные им доводы основанием для отмены судебного акта в части разрешения встречного иска не являются, в части же разрешения иска ФИО1 доводы признаются частично обоснованными в части размера задолженности.

Оценив обстоятельства дела, доводы жалобы, дополнений, уточнений к ней, а также возражений и пояснений представителей сторон, судебная коллегия находит выводы суда о заключении между сторонами договора аренды, о нарушении обществом его условий по внесению арендной платы соответствующими действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам, оснований не согласиться с этими выводами у коллегии не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Установив, что сторонами подписан договор аренды указанного здания, согласованы условия договора – предмет, размер платы, сроки и порядок ее внесения, ответственность за нарушение обязательств, факт исполнения договора - передачи предмета договора обществу и владение последним данным зданием, внесение частично оплаты за пользование зданием, суд вопреки доводам жалобы обоснованно и законно пришел к выводу о заключенности договора аренды.

Довод общества верно отклоненный судом первой инстанции и изложенный также в жалобе об отсутствии государственной регистрации договора аренды не имеет значения применительно к пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации только для третьих лиц, стороны же договора связаны его условиями независимо от наличия / отсутствия регистрации договора (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", пункт 24 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 названного информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165, при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применительно к арендным правоотношениям конклюдентными действиями, являются передача объекта аренды арендатору во временное владение и пользование и внесение последним арендодателю арендных платежей.

Судом установлено и обществом подтверждены как факт передачи ему здания в аренду, так и факт частичного внесения арендной платы.

Пунктом 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Из смысла указанных норм следует, что не может признаваться незаключенным договор, фактически исполнявшийся сторонами, поскольку ссылки на такую незаключенность являются недобросовестным способом избежания исполнения обязательства.

Поведение арендатора (владение имуществом и частичная оплата) давало основания арендодателю полагаться на действительность и заключенность договора и соблюдение его условий, следовательно, у общества в данном случае отсутствуют основания ссылаться на незаключенность договора.

Заявление обществом в такой ситуации о не заключении договора противоречит принципу эстоппель. То обстоятельство, что вопрос о незаключенности договора возник только после обращения ФИО1 в суд с иском о взыскании арендной платы, свидетельствует о недобросовестном осуществлении обществом своих гражданских прав.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно признал договор аренды между сторонами заключенным, доводы об обратном коллегией отклоняются. Исполненный сторонами договор в части передачи и принятия предмета аренды, внесения частично арендных платежей не может быть признан незаключенным по требованию одной из его сторон, получившей во владение предмет аренды и поддерживающей своим поведением его заключение между сторонами.

Таким образом, договор аренды является заключенным, в связи с чем его стороны приняли на себя взаимные права и обязанности из данного договора.

ФИО1 взятые на себя обязательства по данному договору аренды исполнила - предмет договора передала обществу, в связи с чем на последнем лежит обязанность по своевременному внесению арендных платежей за пользование имуществом.

Установив неисполнение обществом своих обязательств по договору о внесении платежей за заявленный период, проверив представленный истцом расчет задолженности, суд первой инстанции взыскал задолженность по договору в общем размере 1606044,20 руб.

В жалобе общество не оспаривает факт нарушения обязательства по внесению арендных платежей за период с 15.10.2022 по 15.11.2023, однако обращает внимание, что его задолженность по арендным платежам составляет меньший размер - 1450434,40 руб.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции представитель ФИО1 признала факт неверности представленного суду расчета, указав, что в ходе его производства частично не был учтен произведенный обществом платеж. Произведя его учет, представитель ФИО1 согласилась с позицией общества о том, что размер задолженности за заявленный период составляет 1450434,40 руб.

Принимая во внимание общее согласие сторон о том, что за заявленный период размер задолженности по арендным платежам составил 1450434,40 руб., проверив представленные расчеты как ФИО1, так обществом, которые согласуются между собой, коллегия судей приходит к выводу о том, что размер задолженности по арендным платежам за период с 15.10.2022 по 15.11.2023 составил 1450434,40 руб., а не 1606044,20 руб., которые неверно определены судом, что влечет изменение решения суда в данной части и указание на взыскание с общества названной задолженности по арендным платежам в размере 1450434,40 руб.

Доказательств уплаты арендных платежей в большем размере обществом не представлено и на наличие таковых им не указано.

Ввиду изменения размера задолженности и установления факта того, что судом не были учтены все платежи, подлежит изменению решение суда и в части взысканного размере неустойки.

Ввиду нарушения обществом сроков внесения платежей, установленных договором, суд в соответствии с положениями статей 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно пришел к выводу о взыскании неустойки и отсутствии оснований для снижения ее размера.

Исходя из того, что судом неверно был определен размер задолженности, им также неверно определен размер пеней, подлежащих взысканию. Проверив представленный ФИО1 расчет (л.д.232-238 т.2), коллегия считает возможным с ним согласиться ввиду того, что он составлен арифметически верно, основан на условиях договора, в том числе о размере пеней, сроках уплаты платежа, а также сделан с учетом произведенных обществом платежей и периода увеличения долга, что не сделано обществом в представленном им расчете (л.д.137-140 т.2). Так, обществом например, не учтены платежи произведенные в январе 2023 г. (л.д.137 оборот), ФИО1 же они учтены (л.д.233 т.2). Кроме того, обществом представлен расчет по каждому ежемесячному платежу, как и ФИО6 однако не за период с даты его возникновения и по заявленный период 05.12.2023, а по дату частичного платежа: к примеру по платежу за декабрь 2022г. по 26.01.2023 за 43 дня, тогда как полная оплата за этот месяц 26.01.2023 не была произведена, в связи с чем подлежит начислению неустойка по 05.12.2023, неустойка за январь 2023г. также рассчитана за 39 дней по 22.02.2023 несмотря также на ее неполную оплату и заявленный истцом период по 05.12.2023. Такой частичный расчет неустойки обществом присутствует по всем платежам и ввиду изложенного (поскольку платежи в указанные даты не были произведены в полном объеме) признается неверным. Представленный же ФИО1 расчет признается коллегией правильным, поскольку он произведен за просрочку по каждому ежемесячному платежу с учетом внесенных обществом сумм оплаты задолженности, дат производства такой оплаты и за заявленный период по 05.12.2023 ввиду того, что платежи в полном объеме не погашены.

Таким образом, размер неустойки за нарушения сроков внесения платежей составляет 238228,85 руб. за период с 15.10.2022 по 05.12.2023, в связи с чем решение суда в указанной части также подлежит изменению с указанием на названный размер неустойки.

Вопреки доводам жалобы с учетом общего размера задолженности, периода просрочки внесения арендных платежей с 15.10.2022 по 15.11.2023 (более года), того, что общество является юридическим лицом, сдавало часть помещений в субаренду и с учетом невысокого размера неустойки по отношению к юридическому лицу, коллегия соглашается с судом об отсутствии оснований для снижения размера неустойки, начисленной по условиям договора.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

При определении суммы неустойки с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, должны быть учтены все существенные обстоятельства дела, в том числе, степень выполнения обязательств должником, длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, последствия нарушения обязательства, размер неустойки, а также компенсационная природа неустойки.

Исходя из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, указанных в пункте 69 Постановления Пленума от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными (пункты 1 и 4 статьи 1, пункт 1 статьи 15 и пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (пункт 73).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (пункт 75).

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 14.10.2004 N 293-О, в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 24.02.2015 по делу N 5-КГ14-131, с учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации за потери, которая будет адекватна нарушенному интересу и соизмерима с ним.

Вопреки указанным разъяснениям обществом доказательств несоразмерности неустойки в сумме 238228,85 руб. при долге 1450434,40 руб. не представлено, само общество является юридическим лицом и часть помещений в арендованном здании сдавало в субаренду, при этом допуская со своей стороны нарушения внесения оплаты арендных платежей на протяжении более года.

Учитывая принцип недопустимости извлечения преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, принимая во внимание указанные обстоятельства, судебная коллегия также оснований для снижения неустойки не находит, в связи с чем соответствующие доводы общества отклоняет.

С учетом допущенных обществом нарушений обязательств по внесению арендных платежей, имевших место на протяжении более года, направлением ФИО1 требования о расторжении договора, в соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд также обоснованно расторг заключенный между сторонами договор аренды. Ссылка общества на отсутствие оснований для этого противоречит обстоятельствам дела, установленным фактам, в связи с чем во внимание не принимается. Требование о расторжении договора было направлено обществу, как и само требование иска о расторжении договора, указание на отсутствие в нем даты составления значения не имеет.

При таких обстоятельствах, судом вопреки доводам жалобы правильно разрешен первоначальный иск - установлено, что между сторонами заключен договор аренды, подлежащий расторжению в связи с неоплатой на протяжении более года арендных платежей в полном объеме со взысканием образовавшейся задолженности по ним и неустойки, в связи с чем решение суда о расторжении договора и взыскании задолженности и пеней отмене не подлежит. Неверное же определение размера задолженности и соответственно пеней влечет изменение решения суда в этой части со взысканием с общества в пользу ФИО1 задолженности по арендным платежам за период с 15.10.2022 по 15.11.2023 в размере 1450434,40 руб., пеней за период с 15.10.2022 по 05.12.2023 в размере 238228,85 руб.

Изменение размера взысканных сумм в соответствии с положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации влечет изменение суммы взысканных судебных расходов со взысканием с общества расходов за оплату государственной пошлины в размере 16125,30 руб., и соответственно – общей суммы взыскания на 1704788,55 руб.

Разрешая доводы жалобы на решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска, направленного на зачет взаимных требований, судебная коллегия также признает данные доводы несостоятельными ввиду следующего.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу пунктов 2, 3 указанной нормы в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, арендатор вправе рассчитывать на возмещение стоимости неотделимых улучшений лишь в случае получения согласия арендодателя на производство таковых, в противном случае расходы на такие улучшения возмещению не подлежат.

Как установлено судом и следует из материалов дела, обществом в арендованном здании был произведен некапитальный ремонт, оборудованы путем установки перегородок из гипсокартона и металлопрофиля кабинеты, отдельные помещения, при этом согласия арендодателя на это получено не было, что подтверждает само общество.

Доводы общества о том, что компенсация арендодателем неотделимых улучшений предусмотрена договором, основаны на ошибочном толковании самого договора, в связи с чем судом обоснованно отклонены.

По общему правилу указанной выше нормы любые неотделимые улучшения арендатор обязан производить с согласия арендодателя. В противном случае арендатору не только не возмещаются неотделимые улучшения, но с него могут быть взысканы и убытки в размере стоимости приведения помещения в первоначальное состояние. Этот вопрос в отношениях сторон призван регулировать пункт 2.4.4 договора аренды, который прямо разрешает арендатору без дополнительных согласований производить перепланировку арендуемого объекта исходя из собственных нужд (кроме капитального ремонта). Возмещение затрат в этом случае производится на общих основаниях, т.е. если стоимость конкретных улучшений (смета) согласована с арендодателем.

Вопреки доводам общества никаких изъятий из общего правила в этой части договор аренды не предусматривает, т.е. арендатор не вправе производить любые какие он сочтет нужными улучшения и любой стоимости и предъявлять их к зачету арендной платы либо взыскивать их с арендодателя.

Напротив, пункт 8.1 договора прямо предусматривает, что стоимость улучшений, произведенных арендатором, возмещению не подлежит.

В отсутствии согласования со стороны ФИО1 спорных работ и их стоимости взыскать их стоимость невозможно. Ни закон, ни договор между сторонами такой возможности не предоставляют.

При таких обстоятельствах, судом законно отказано в удовлетворении встречных требований общества о взыскании неотделимых улучшений и процентов. Доводы жалобы общества, в том числе связанные с рассмотрением дела в его отсутствие, без отложения заседания из-за участия представителя общества в другом процессе, невозможностью заявить ходатайство о проведении экспертизы, не способны привести к отмене решения суда и в этой части. Проведение экспертизы в отсутствии согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений по делу не требовалось.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тагилстроевского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 18.06.2025 в части взысканного размера задолженности арендной платы, неустойки, судебных расходов и общей суммы взысканных денежных средств изменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Единый расчетный центр" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 задолженность по арендным платежам за период с 15.10.2022 по 15.11.2023 в размере 1450434,40 руб., пени за период с 15.10.2022 по 05.12.2023 в размере 238228,85 руб., государственную пошлину в размере 16125,30 руб., всего взыскать 1704788,55 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий: Мехонцева Е.М.

Судьи: Некрасова А.С.

Зайцева В.А.