УИД 89RS0001-01-2025-002862-49

дело № 33-140/2026

в суде 1 инст. № 2-2072/2025

Судья Подгайная Н.Н.

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Салехард 20 января 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе

председательствующего Башковой Ю.А.,

судей коллегии Козловой М.В., Курманова Э.Р.,

при секретаре Кошкиной Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента строительства архитектуры и земельных отношений Администрации город Салехард, Администрации город Салехард к ФИО1 о признании недействительной сделки

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 сентября 2025 г.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Башковой Ю.А., ответчика ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истцов ФИО2, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа,

установила:

Департамент строительства архитектуры и земельных отношений Администрации города Салехарда обратился в суд с иском к ФИО1 о признании недействительной сделки.

В обоснование требований иска указано, что 23 ноября 2023 года с ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка №2855 с кадастровым номером №, по условиям которого выкупная стоимость данного земельного участка определена в размере 20% его кадастровой стоимости. 27 ноября 2023 года ответчиком произведена оплата по договору в размере 36 500 руб. 90 коп., что подтверждается платежным поручением №35682 от 27 ноября 2023 года. Согласно пп.4.3 Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства ЯНАО от 13.04.2015 N 317-П, цена продажи земельных участков определяется для физических лиц, являющихся арендаторами земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу и имеющих разрешенное использование земельного участка - для ведения огородничества (13.1) или для ведения садоводства (13.2), в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка. Ответчик не относится к категории физических лиц, определенных в приведенных положениях Порядка, а потому выкупная стоимость земельного участка по данному договору купли-продажи должна составлять 100 % его кадастровой стоимости. Указанная техническая ошибка была обнаружена истцом в порядке проведения самоконтроля. В целях досудебного урегулирования спора 21 мая 2025 года в адрес ответчика направлен проект соглашения о внесении изменений в договор купли продажи земельного участка №2855 от 23 ноября 2023 года в части доплаты разницы выкупной стоимости, либо заключения соглашения о расторжении указанного договора купли-продажи. Ответ на указанное уведомление не поступил, соглашение между сторонами не заключено.

Просит признать недействительным договор купли-продажи №2855 от 23 ноября 2023 года земельного участка с кадастровым номером № с момента заключения, возложить на Администрацию г. Салехард в лице департамента строительства, архитектуры и земельных отношений обязанность осуществить возврат денежных средств в размере 36 500 руб. 90 коп. на расчетный счёт ФИО1, возложить обязанность на ФИО1 в 10 (десяти) дневный срок с момента перечисления денежных средств передать департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации г. Салехард земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи.

Определением Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 сентября 2025 года, занесённым в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве соистца привлечена Администрация города Салехарда.

Решением Салехардского городского суда от 30 сентября 2025 г. исковые требования удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка (кадастровый №) № 2855, заключенный между администрацией города Салехарда и ФИО1 с момента заключения. На администрацию города Салехарда в лице Департамента строительства архитектуры и земельных отношений Администрации город Салехард возложена обязанность осуществить возврат денежных средств в размере 36 500 руб. 90 коп. путем перечисления денежных средств на расчетный счет. На ФИО1 возложена обязанность в десятидневный срок с момента перечисления денежных средств, передать Департаменту строительства архитектуры и земельных отношений Администрации город Салехард земельный участок с кадастровым номером №.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ФИО1 просит решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. В обоснование жалобы приводит доводы о том, суд первой инстанции неправильно квалифицировал сделку как ничтожную, ошибочно применив п. 2 ст. 168 ГК РФ, тогда как нарушение постановления Правительства ЯНАО не посягает на публичные интересы, а лишь делает сделку оспоримой, к которой должен применяться годичный срок исковой давности, истекший на момент обращения истца; Кроме того, Департамент действовал недобросовестно, самостоятельно подготовив договор и приняв оплату, а затем оспаривая его, нарушил досудебный порядок урегулирования спора, не указав срок для ответа в уведомлении; Считает, что выбранный способ защиты не соответствует характеру правоотношений, а решение суда является неисполнимым, так как не определяет конкретный порядок и условия передачи земельного участка. Судом также не учтены все обстоятельства дела, включая возможность погашения разницы в стоимости за счет бюджетных средств.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по настоящему делу была заблаговременно размещена на официальном сайте суда Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив апелляционную жалобу с учетом дополнения в пределах доводов по правилам статьи 327.1 ГПК РФ, заслушав объяснения сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 23 ноября 2023 года между администрацией города Салехард и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка №2855, в соответствии с которым администрация города Салехарда продала ФИО1 без проведения торгов земельный участок площадью 561 кв.м., относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для использования в целях садоводства, в размере 20% его кадастровой стоимости, которая составила 36 500 руб. 90 коп.

В соответствии с п.2.1 договора выкупная стоимость данного земельного участка установлена на основании статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации и постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 апреля 2015 года № 317-П «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов».

Указанный договор купли-продажи земельного участка исполнен, что сторонами не оспаривается. Право собственности на земельный участок зарегистрирован в Росреестре за ФИО1 30 ноября 2023 года.

Из выписки из ЕГРН следует, что спорный земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена. В соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» орган Администрация города Салехард уполномочен на распоряжение таким земельным участком. Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 182 504 руб. 52 коп.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец сослался на то, что указанная сделка купли-продажи совершена с нарушением закона в части определения её цены, в связи с чем, она является недействительной.

Разрешая спор по существу заявленных в иске требований, суд первой инстанции признал оспариваемый договор ничтожной сделкой на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что продажа земельного участка по цене, составляющей 20% от кадастровой стоимости, с нарушением Порядка, утвержденного постановлением Правительства ЯНАО от 13.04.2015 № 317-П, посягает на публичные интересы муниципального образования г. Салехард. Ходатайство стороны ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности, судом оставлено без удовлетворения.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции верными, соответствующими фактическим обстоятельства дела и основанными на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении норм материального права; неправильной квалификации сделки как ничтожной, судебная коллегия находит несостоятельными исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

По общему правилу право собственности на земельные участки приобретается по основаниям и в порядке, которые основаны законом. В частности, основания и порядок предоставления земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности урегулированы положениями главы V.I Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа в том числе садового земельного участка или огородного земельного участка, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества.В силу пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На территории Ямало-Ненецкого автономного округа такой порядок установлен Постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 апреля 2015 года № 317-П «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов» (далее по тексту – Порядок).

Согласно пункту 2 указанного Порядка, цена продажи земельных участков определяется как 100% кадастровой стоимости земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3, 4 настоящего Порядка.

В соответствии с подпунктом 4.3 пункта 4 названного Порядка цена продажи земельных участков определяется для физических лиц, являющихся арендаторами земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу и имеющих разрешенное использование земельного участка - для ведения огородничества (13.1) или для ведения садоводства (код 13.2), в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка.

Судом установлено, что цена продажи земельного участка определена в размере 20% кадастровой стоимости, в то время как действующий Порядок, утверждённый Постановлением Правительства ЯНАО, предусматривает применение такой льготной цены только для строго определённой категории лиц - арендаторов земельных участков, предоставленных садоводческим или огородническим некоммерческим товариществам.

Вместе с тем, ответчик к указанной категории не относится.

Как следует из письменных пояснений истца от 16 января 2026 года, предоставленных по запросу суда апелляционной инстанции, спорный земельный участок на каком-либо праве СОНТу (ДНТ, НТСН, ТСН) не предоставлялся, у истца отсутствуют сведения о наличии членства у ответчика в СОНТ (ДНТ, НТСН, ТСН), на спорный земельный участок договоры аренды ранее не заключались, он не был образован из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу.

Таким образом, стоимость спорного земельного участка должна определяться в соответствии с приведенными положениями п.2 Порядка, как 100% от кадастровой стоимости земельного участка.

Продажа земельного участка, находящегося в публичной собственности, по заниженной цене приводит к неосновательному уменьшению доходов публично-правового образования города Салехарда, что напрямую затрагивает публичные интересы в сфере формирования и использования бюджетных средств.

Наличие обязательных к применению вышеуказанных нормативных предписаний федерального и регионального законодательства правил к установлению цены участка при заключении договора купли-продажи спорного участка, несоблюдение этих обязательных требований к установлению цены спорного участка при заключении договора купли-продажи ответчика с муниципальным образованием свидетельствует о ничтожности заключенного 23 ноября 2023 г. сторонами договора по основаниям части 2 статьи 168 ГК РФ в связи с нарушением требований закона или иного правового акта и прав и охраняемых законом интересов иных лиц, к которым относится не только население муниципального образования города Салехарда в связи с недополучением в бюджет города денежных средств за продажу указанного участка по неправомерно сниженной цене, но и неограниченного круга лиц как потенциальных покупателей данного участка, реализованного без торгов.

Таким образом, нарушение носит существенный характер и вопреки доводам апелляционной жалобы имеет место нарушение публичных интересов и неограниченного круга лиц.

При таких обстоятельствах вывод суда о ничтожности заключенного между истцом и ФИО1 договора купли-продажи спорного участка основан на правильно установленных юридически значимых обстоятельствах и верном применении норм материального закона.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что несоответствие оспариваемого договора Постановлению Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 апреля 2015 года № 317-П само по себе не может служить основанием для признания его ничтожным; действующее законодательство не ограничивает и не устанавливает цену при заключении сделки без проведения торгов, судебная коллегия отклоняет, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства. Вышеуказанное Постановление Правительства регулирует публично-правовые отношения по определению условий распоряжения земельными участками, находящимися в государственности собственности субъекта или в неразграниченной государственной собственности и устанавливает императивные правила определения цены продажи таких участков, обязательные для органов власти при заключении договоров купли-продажи, которые в рассматриваемом случае не были соблюдены.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о недобросовестности истца и нарушении досудебного порядка не влекут отмену обжалуемого решения, поскольку они правильность выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут служить основанием для признания сделки действительной при наличии установленного нарушения закона.

Факт подготовки проекта договора истцом и его последующего подписания сторонами сам по себе не свидетельствует о злоупотреблении правом. Обнаружение истцом ошибки в определении цены и принятие им всех доступных мер к ее исправлению, в том числе путём направления ответчику уведомления 21 мая 2025 года с проектом соглашения об изменении договора с предложением доплатить денежные средства до 100% стоимости участка, в случае отказа - о расторжении договора, напротив, соответствует принципу добросовестности. При этом отсутствие в уведомлении конкретного срока для ответа не лишало ответчика возможности отреагировать на него.

Материалами дела подтверждается, что ответчик не соглашался с иной ценой выкупаемого земельного участка, фактических действий, направленных на сохранение сделки не произвел. Как не произвел таких действий ни при рассмотрении дела судом первой инстанцией, ни судом апелляционной инстанцией.

При этом в рассматриваемом случае истцом заявлены требования о признании сделки недействительной, а не об изменении или расторжении договора, а по требованиям об оспаривании сделки законом не предусмотрен обязательный досудебный порядок.

Вопреки доводам апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям срока исковой давности является правильным.

В соответствии со статьёй 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.

Сделка заключена сторонами 23 ноября 2023 года, исковое заявление подано в суд в 2025 году, следовательно, трёхлетний срок не истёк. Довод о пропуске срока исковой давности является необоснованным.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о неверном способе защиты и неисполнимости решения судебная коллегия также отклоняет, поскольку они не нашли своего подтверждения.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ, к которым в том числе относится применения последствий недействительности ничтожной сделки. При этом лица, действующие в силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ своей волей и в своем интересе, свободны в выборе способа защиты нарушенных прав. Ввиду изложенного довод подателя жалобы о ненадлежащем выборе способа защиты права не соответствует действующему законодательству.

Как следует из обжалуемого решения, на стороны возложены взаимные обязанности: на администрацию – вернуть денежные средства, на ответчика – возвратить земельный участок в десятидневный срок с момента перечисления денежных средств. Содержание текста решения полностью соответствует требованиям гражданского законодательства, является ясным, понятным и исполнимым. При этом приведенные в апелляционной жалобе обстоятельства, исполнению решения суда не препятствуют.

Судебной коллегией отклоняются и доводы апеллянта о том, что судом первой инстанции, рассмотревшим дело по имеющимся доказательствам, не предложено стороне ответчика представить дополнительные доказательства в подтверждение юридически значимых обстоятельств, в том числе доказательства обнаружения технической ошибки, не была истребована правовая позиция Администрации города Салехарда как несостоятельные, основанные на неверном толковании норм процессуального права.

Как следует из протокола судебного заседания от 30 сентября 2025 года, представитель Администрации города Салехарда принимал непосредственное участие при разрешении дела судом первой инстанции, и правовая позиция по делу им была выражена. Каких-либо возражений от сторон при обсуждении вопроса о возможности окончания рассмотрения по существу не поступало. Ходатайства о необходимости истребования каких-либо доказательств заявлены не были.

Заняв пассивную позицию и ограничившись общим непризнанием правильности позиции оппонента, сторона принимает на себя риски наступления негативных последствий собственного процессуального бездействия, поскольку добровольно отказывается от доказывания тех обстоятельств, на которых базируется ее позиция. При указанных обстоятельствах, суд не может обязать сторону спора представлять те или иные доказательства, как в обоснование своей позиции, так и в опровержение правовой позиции другой стороны, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, самостоятельно доказывает обстоятельства, на которых основывает свои требования и возражения.

Ссылка апеллянта на то, что суду первой инстанции необходимо было выяснить возможность покрытия разницы между кадастровой стоимостью земельного участка и уплаченной покупателем за счёт бюджетных средств является несостоятельной, так как данное обстоятельство какого-либо юридического значения не имеет.

Вопреки утверждению в апелляционной жалобе о том, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка доводам ответчика, обжалуемое решение должным образом мотивировано. Суд первой инстанции всесторонне исследовал обстоятельства дела, правильно установил юридически значимые обстоятельства, верно применил нормы материального и процессуального права.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют позицию стороны ответчика, высказанную в суде первой инстанции, и по существу не опровергают выводов суда, а сводятся лишь к несогласию с ними и субъективной оценке установленных обстоятельств, при этом не содержат фактов, которые влияли на законность и обоснованность обжалуемого судебного постановления.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований к отмене, либо изменению решения суда по доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 сентября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня принятия апелляционного определения в окончательной форме.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 января 2026 г.

Председательствующий

Судьи