Дело № 2-443/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 мая 2019 года Ленинский районный суд г. Томска Томской области в составе:

председательствующего судьи Родичевой Т.П.

при секретаре Еремеевой Н.С.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором с учетом уточнения исковых требований просил расторгнуть договор купли-продажи от 17.02.2016, заключенный между ФИО1 и ФИО3, в отношении 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: , общей площадью 67,9 кв.м.; указать, что решение суда является основанием исключения из ЕГРН записи о праве собственности на 3-комнатную квартиру, расположенную по адресу: , общей площадью 67,9 кв.м., за ФИО3; указать, что решение суда является основанием для внесения записи в ЕГРН для регистрации права собственности ФИО1 на 3-комнатную квартиру, расположенную по адресу: , общей площадью 67,9 кв., взыскать судебные расходы в виде оплаченной государственной пошлины, мотивируя свои требования тем, что 08.02.2016 между ним и ООО «Стройинвест» в лице директора ФИО4 был заключен Договор строительства №А/2-22 (в последующей редакции дополнительных соглашений от 19.05.2016, от 22.09.2016), по которому ООО «Стройинвест» обязалось построить Истцу одноэтажный кирпичный дом общей площадью 85 кв.м., находящийся по адресу: (Дополнительным соглашением от 19.05.2016 адрес изменен на ). Денежные средства, подлежащие уплате для строительства объекта по Договору строительства согласно п. 4.1 составили Срок окончания строительства определен до 30.04.2017 в силу п. 5.1 Договора строительства. До настоящего момента дом не построен, к работам по строительству ООО «Стройинвест» не приступало, земельные участки, на которых предполагалось строительство, принадлежат сейчас третьим лицам, к которым ни ООО «Стройинвест», ни Истец отношения не имеют. Помимо строительства предполагалось также приобретение Истцом в собственность земельного участка, на котором будет располагаться будущий объект недвижимости. Для этой цели 08.02.2016 также был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: , за приобретение которого Истец должен был передать матери директора ООО «Стройинвест» - ФИО3 (которая также является учредителем, 50% доли в ООО «Стройинвест») сумму в размере (в силу пункта 4 Договора). В качестве оплаты строительства дома и передаче земельного участка, истцу ответчиком и директором ООО «Стройинвест» было предложено передать 3-комнатную квартиру (формально оформив договор купли-продажи квартиры), которая находится по адресу: и принадлежала истцу на праве собственности. Для этой цели между истцом и ФИО3 был заключен договор купли-продажи от 17.02.2016, стоимость отчуждаемой квартиры определена как . (эквивалентно стоимости земельного участка ФИО3 и работ по строительству дома ООО «Стройинвест»). Истец согласился с этим, но на условиях дальнейшего проживания в этой квартире до даты завершения строительства жилого дома, о чем составлен договор аренды жилого помещения (квартиры) от 14.09.2016. 

Ответчик и её сын ФИО4 сначала длительно обещали истцу построить дом, выполнить свои обязательства по передаче в собственность земли и строительству дома. Впоследствии стали уклоняться от общения, никакого дома фактически построено не было, строительство и не начато. Право собственности на земельные участки истцу не передано, по сведениям ЕГРН земельные участки принадлежат третьим лицам, к которым ни ООО «Стройинвест», ни истец отношения не имеют. В настоящее время в Советском районном суде г. Томска рассматривается уголовное дело по факту мошенничества в отношении ФИО4, как хищения чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, на основании п. 4 ст. 159 УК РФ, как совершенное в особо крупном размере, а также по ст. 177 УК РФ (злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности), по которому истец признан потерпевшим. Вместе с тем, по договору купли-продажи от 17.02.2016 он (ФИО1) деньги не получал, квартиру ответчику не передавал, из квартиры не выезжал. Между истцом и ответчиком было составлено соглашение о расторжении договора купли–продажи от 17.02.2016, однако зарегистрировать его в Росреестре не смогли, так как спорную квартиру наложен запрет совершения регистрационных действий.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности от 15.03.2019 сроком на три года в судебном заседании требование иска с учетом уточнения поддержали по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснили, что фактически денежные средства за покупку квартиры ФИО1 не получал, между ФИО1 и ФИО3 было заключено соглашение о расторжении оспариваемого договора купли-продажи квартиры, однако в Росреестре это соглашение не зарегистрировали, так как в отношении спорной квартиры имеется запрет на совершение регистрационных действий.

Ответчик ФИО3, извещенная надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в суд не явилась, не просила об отложении дела.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, будучи извещенными о времени и месте судебного заседания в суд представителя не направили, не просили об отложении дела.

Протокольным определением суда от 29.03.2019 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО4

Третье лицо ФИО4, будучи извещенным о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки не сообщил, об отложении дела не просил.

Суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) определив рассмотреть дело при данной явке, заслушав пояснения истца и его представителя, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом и т.д.

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании установлено, что 17.02.2016 между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель), был заключен договор купли-продажи 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: общей площадью 67,9 кв.м., стоимость квартиры определена в сумме ., покупная цена уплачена Покупателем в момент подписания настоящего договора и подачи документов на государственную регистрацию (п. 4 договора).

Переход права собственности на квартиру зарегистрирован в Росреестре 03.03.2016, что следует из штампа Управления Росреестра по Томской области на договоре купли-продажи от 17.02.2016.

14.09.2016 ФИО3 в лице гр. ФИО4 и ФИО1 заключили договор аренды жилого помещения на квартиру по адресу , общей площадью 67,9 кв.м. без взимания арендной платы (п. 2.1 договора), на срок до сдачи объекта строительства по адресу: , согласно договору строительства №А/2-22 от 08.02.2016, заключенному между ООО «Стройинвест» в лице директора ФИО4 и ФИО1

07.03.2017 между ФИО3 и ФИО1 было подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи от 17.02.2016.

Как следует из уведомления от 30.03.2017 Управления Росреестра по Томской области о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора, направленного в адрес ФИО3 и ФИО1, соглашение о расторжении договора купли-продажи от 17.02.2016 на квартиру, расположенную по адресу: зарегистрировано быть не может, поскольку 11.01.2017 в ЕГРН внесена запись о запрете совершения регистрационных действий в отношении данного объекта на основании выписки из ФССП отдела судебных приставов по Октябрьскому району г. Томска от 18.12.2016.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Учитывая, что соглашение о расторжении договора купли продажи от 07.03.2017 не зарегистрировано, то спорный договор купли-продажи является не расторгнутым.

Обращаясь с иском к ответчику о расторжении договора купли-продажи от 17.02.2016, истец указывает на существенные нарушения условия договора другой стороной. В частности стороной ответчика денежные средства по договору купли-продажи от 17.02.2016 в размере истцу не передавались, квартиру фактически истец ответчику не передавал, из квартиры не выезжал, проживает в ней и в настоящее время, оплачивает коммунальные платежи. 

В соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.

С учетом приведенных положений истец как продавец недвижимого имущества вправе требовать расторжения договора и возврата от покупателя переданного имущества в случае нарушения обязательства по его оплате, а сам факт такой неоплаты свидетельствует о существенном нарушении условий договора купли-продажи. Этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Процессуальным законом в качестве общего правила закреплена процессуальная обязанность каждой из сторон доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены в том числе из показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств (ч. 1 ст. 55 ГПК РФ).

В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Из толкования указанных правовых норм следует, что факт передачи денежных средств должен быть подтвержден определенными средствами доказывания, в данном случае таковыми являются письменные доказательства, в том числе платежные документы, расписки либо иные доказательства, из которых бы следовало, что ответчиком ФИО3 обязанность по оплате спорной квартиры по договору купли-продажи от 17.02.2016 была исполнена.

Однако в нарушении ст. 56 ГПК РФ, каких-либо письменных документов, свидетельствующих о получении истцом денежной суммы по договору (в частности, платежных документов, расписок), в дело не представлено.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела судом установлено, что покупатель ФИО3 в нарушение статей 309, 310 и 486 ГК РФ и пункта 4 договора не исполнила своих обязательств по оплате по договору купли-продажи от 17.02.2016 квартиры, что влечет для другой стороны (истца) такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора, что является существенным нарушением условий договора.

При таких данных, суд приходит к выводу, что требования истца ФИО1 к ответчику ФИО3 о расторжении договора купли-продажи от 17.02.2016 законны, обоснованны и подлежат удовлетворению.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Из разъяснений, данных в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости).

Таким образом, настоящее решение суда, которым расторгнут договор купли-продажи квартиры от 17.02.2016, является основанием для внесения Управлением Росреестра по Томской области соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

На основании ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Учитывая, что исковые требования ФИО1 удовлетворены в полном объеме, в силу изложенных норм с ответчика ФИО3 подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска в размере 300 руб., что подтверждается чеком-ордером от 01.02.2019.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 17.02.2016, заключенный между ФИО1 и ФИО3, в отношении 3-комнатной квартиры, общей площадью 67,9 кв.м., расположенной по адресу: 

Решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи о праве собственности ФИО3 и внесения в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 на квартиру площадью 67,9 кв.м., расположенную по адресу: 

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Меру по обеспечению иска в виде запрета Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области осуществлять любые регистрационные действия в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: , отменить по вступлению настоящего решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Т.П. Родичева

Верно

Судья Т.П.Родичева

Секретарь Н.С.Еремеева

Мотивированный текст решения суда изготовлен 27.05.2019.

УИД 70RS0002-01-2019-000304-95