Дело № 2-1522/18

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар 14 февраля 2018 года

Первомайский районный суд г. Краснодара Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Поповой В.В.,

при секретаре Кулибабиной А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Модуль-Инвест» о признании права собственности, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

В Первомайский районный суд г. Краснодара обратился ФИО1 с вышеуказанными требованиями к ООО «Модуль-Инвест», которые обосновал следующим.

28.10.2014 г. между ответчиком и ФИО4 заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить объект капитального строительства – 25-этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по 

<

адрес>, и передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства в виде квартир в этом доме, указанных в договоре, одним из которых является однокомнатная квартира № 105 на 15 этаже общей площадью с учетом балконов и лоджий 47,31 кв.м., жилой площадью 18,02 кв.м.

Ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома – 30.03.2013 г., срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – в течение 90 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства были исполнены в полном объеме ФИО4

Впоследствии ФИО4 переуступила свои права по договору ФИО1

В настоящее время объект строительства не достроен, в эксплуатацию не сдан, что препятствует регистрации права собственности на квартиру, являющуюся объектом долевого строительства.

После нарушения своих обязательств ответчик начал самостоятельно продлевать сроки окончания строительства, направляя дольщикам уведомления о переносе сроков ввода дома в эксплуатацию, последний раз – до 31.07.2016 г., однако на момент подачи иска разрешение на ввод дома в эксплуатацию не получено, строительная готовность составляет 89%.

В адрес ответчика была направлена претензия с требованием исполнить обязательства по договору, ответ на которую не получен.

Спорная квартира фактически построена и имеет индивидуально-определенные признаки, истцу доступны ключи от квартиры, местоположение квартиры указано на плане дома, ее характеристики – в приложении № 1 к договору.

На основании изложенного, истец просит признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры № 105 общей площадью 47,31 кв.м. по 

<

адрес>, взыскать неустойку за нарушение сроков передачи объекта на основании ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» в размере 1 819 057 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО2, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на доводы, в нем изложенные.

Ответчик – представители ООО «Модуль-Инвест» ФИО3 и ФИО5, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании возражали против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, установив юридически значимые для разрешения спора обстоятельства, исследовав и оценив собранные доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, считает, что исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям. 

В соответствии со ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании из пояснений представителей сторон и материалов дела установлено, что 25.05.2011 г. между ФИО4 и ООО «Модуль-Инвест» заключен договор участия в долевом строительстве №.

По условиям заключенного договора ООО «Модуль-Инвест» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить объект капитального строительства «Реконструкция квартала № Центральной части г. Краснодара Литер 1» (Литер 1: 25-этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями), расположенный по адресу: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязуется уплатить в предусмотренный настоящим договором срок обусловленную цену и принять в установленном порядке объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Объектом долевого строительства, согласно п. 1.3 договора, является квартира № 105 на 15-м этаже, состоящая из одной жилой комнаты, проектной (плановой) общей с учетом балконов и лоджий площадью 47,31 кв.м., жилой площадью 18,02 кв.м., местоположение которой указано в Приложении № 1 к настоящему договору.

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве должен содержать, среди прочего, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При отсутствии в договоре данного условия такой договор считается незаключенным.

Таким образом, по смыслу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, упомянутое выше условие является существенным условием договора.

Пунктом 5.1 договора предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию определен 30 марта 2013 года, срок передачи объекта участнику долевого строительства – в течение 90 дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Цена договора составила 1 963 365 рублей (п. 2.1 договора), внесена участником долевого строительства ФИО4 в полном размере, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № и не оспаривается ответчиком исходя из текста отзыва на иск.

Справкой, выданной ООО «Модуль-Инвест» 28.10.20114 г., ответчик подтверждает, что расчет с ФИО4 по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ за квартиру № 105 произведен полностью, финансовых претензий к ФИО4 не имеет.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ч. 2 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

28.10.2014 г. между ФИО4 и ФИО1 заключен договор уступки прав №У, в соответствии с которым к истцу перешли права и обязанности по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении квартиры № 105, расположенной по вышеуказанному адресу. За уступаемые права ФИО1 выплатил 1 963 365 рублей в соответствии с п. 1.4 договора уступки.

Суд полагает, что в данном случае уступка прав требованиям закона не противоречит, в соответствии со ст. 389 ГК РФ, ст. 17 ФЗ № 214-ФЗ договор уступки прав зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (л.д. 26 оборот).

Таким образом, ФИО1 в связи с заключением договора уступки прав стала участником долевого строительства по договору от 25.05.2011 г.

Материалами дела подтверждается, что никаких иных дополнительных соглашений в переносе срока получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию между сторонами не заключалось.

Однако из имеющихся в деле уведомлений, направляемых ответчиком участникам долевого строительства, усматривается, что указанный срок перенесен на 31.07.2016 г. В письме ответчика от 08.08.2016 г. участнику долевого строительства предложено либо расторгнуть договор с возвратом денежных средств, либо выбрать иную квартиру в доме, введенном в эксплуатацию, либо сохранить право на квартиру, предусмотренную заключенным договором, при условии дополнительного финансирования дольщиком своего договора долевого участия из расчета 10 000 рублей за один квадратный метр с подписанием дополнительного соглашения.

Согласно ст. 27 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть с 01.04.2005 г.

Из материалов дела установлено, что строительство 25-этажного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. 

<

адрес> осуществляется на основании разрешения на строительство, выданного 25.03.2009 г.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчиком нарушен предусмотренный договором срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

При разрешении настоящего спора суд считает, что к возникшим между сторонами правоотношениям применимы положения Федерального закона «О защите прав потребителя». Указанный вывод суда соответствует и Обобщению практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Согласно ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. № 2300-1 исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных вдов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг).

Как установлено судом ответчик не выполнил всех взятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве от 25.05.2011 г. №: не завершил строительство дома в установленный срок, не ввел его в эксплуатацию и не передал квартиру истцу, как участнику долевого строительства, по акту приема-передачи. 

Указанные обстоятельства представителем ответчика не оспаривались.

В силу ст.17 Закона «О защите прав потребителей» защита прав потребителей осуществляется судом.

В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

На основании ст. 131 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе, по решению суда.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ на основании договора участия в долевом строительстве у участников возникает право собственности на объекты долевого строительства.

В силу ст. 8 названного Федерального закона передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

Истец, надлежащим образом исполнивший обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ООО «Модуль-Инвест», а при неисполнении обязательств ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Как усматривается из материалов дела, квартира, приобретенная на основании договора от 25.05.2011 г., находится в доме, не сданном в эксплуатацию, и, таким образом, не может являться самостоятельным объектом недвижимости.

Вместе с тем, в настоящее время квартира как объект незавершенного строительства, на которую претендует истец, как вещь, имеющая индивидуальные признаки, позволяющие выделить ее в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, существует. Поскольку квартира входит в состав жилого дома, который в установленном действующим законодательством порядке в эксплуатацию не принят, то истец имеет право на квартиру, как объект незавершенного строительства.

Как следует из разъяснений Верховного Суда РФ, содержащихся в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом ВС РФ 04.12.2013 г., приобретатель по договору участия в долевом строительстве может требовать передачи ее в собственность даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана (п. 16).

Согласно разъяснениям ВС РФ удовлетворение таких требований возможно, если многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но степень его исходя из степени завершенности строительства спорная квартира фактически передана застройщиком истцам. При этом квартира имеет индивидуально-определенные характеристики.

Исходя из степени завершенности строительства в данном случае спорная квартира фактически передана застройщиком истцу.

В этой связи за истцом может быть признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры № 105 дома по ул. 

<

адрес>

Разрешая требования в части взыскания неустойки, суд исходит из следующего.

Из смысла ч. 1 ст. 314 ГК РФ следует, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Как установлено судом, в предусмотренный договором срок ответчик обязательства не исполнил, при том, что последним днем исполнения обязательства является 30.06.2013 г.

В добровольном порядке ООО «Модуль-Инвест» неустойку истцу не выплатило, оставив без удовлетворения требования направленной истцом в его адрес в целях досудебного урегулирования спора претензии.

При таких обстоятельствах, суд делает вывод о том, что нарушение застройщиком сроков сдачи квартиры влечет наступление ответственности в виде оплаты неустойки, следовательно, требования истца являются в данной части законными и обоснованными.

Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный ст. 12 ГК РФ, по своей сути является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 20.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Пунктом 8.6 Договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, влечет уплату неустойки в размере, установленном законодательством РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 названного Федерального закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с Указанием ЦБ РФ от 11.12.2015 г. № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 01.01.2016 года Банком Росси не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России, ставка рефинансирования приравнивается к значению ключевой ставки, определенному на соответствующую дату.

Истцом произведен расчет неустойки на 22.12.2017 г., на день подачи иска ключевая ставка была установлена в размере 8,5%.

За указанный период просрочки размер неустойки составит 1 819 057 рублей из расчета: 1 963 365 рублей х 8,5% х 1/300 х 1 635 дней х 2.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Представитель ответчика в отзыве на иск просил применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить неустойку.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, являясь способом обеспечения исполнения обязательства застройщика и не должна служить средством обогащения дольщика, но при этом направлена на восстановление прав дольщика, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, то суд приходит к выводу о том, что подлежащая в пользу истца неустойка, в требуемом размере 1 819 057 рублей, является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательств ответчиком, в связи с чем, с учетом разумного баланса интересов сторон, данных о фактическом исполнении обязательства по договору считает возможным снизить ее до 60 000 рублей.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Модуль-Инвест» о признании права собственности, взыскании неустойки удовлетворить в части.

Признать за ФИО1 право собственности на долю в объекте незавершенного строительства – многоквартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями, расположенном по адресу: 

<

адрес>, в виде квартиры № 105 на 15-м этаже, состоящей из одной комнаты, проектной (плановой) общей площадью с учетом балконов и лоджий 47,31 кв.м., жилой площадью 18,02 кв.м., приобретенной на основании договора участия в долевом строительстве № от 25.05.2011 г.

Взыскать с ООО «Модуль-Инвест» в пользу ФИО1 неустойку в размере 60 000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Первомайский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Судья