Дело № 2-138/2025

27 января 2025 года

г. Котлас

УИД 29RS0008-01-2024-005736-09

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Котласский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Шиляковой Н.В.

при секретаре Алдохиной В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Котласе гражданское дело по иску ФИО1 к Котласскому муниципальному округу Архангельской области в лице администрации Котласского муниципального округа Архангельской области о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение,

установил:

ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратилась в суд с иском к Котласскому муниципальному округу Архангельской области в лице администрации Котласского муниципального округа Архангельской области (далее - администрация КМО АО) о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ...., кадастровый №. В обоснование требований указала, что __.__.__ между ней и продавцом П.Н.А., умершей __.__.__, был заключен договор купли-продажи спорного жилого дома, но регистрация перехода права собственности при жизни продавца не была совершена. На момент заключения сделки купли-продажи у П.Н.А. никаких документов, подтверждающих право собственности, не было, что не позволило зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре. Наследник П.Н.А. – сын П.С.Н. в наследство не вступал, фактически с ней не проживал, умер __.__.__. Договор от __.__.__ содержит в себе все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, а также подпись продавца. Истец несет расходы по содержанию жилого помещения. Просит признать за ФИО1 право собственности на жилой дом. 

Определением судьи от __.__.__ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Архангельской области и НАО.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 в лице представителя ФИО2 уточнила исковые требования, в заявлении от __.__.__ просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом на основании договора купли-продажи без обращения продавца в регистрирующий орган.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена.

Представитель истца ФИО1 - ФИО2 в судебном заседании измененные исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика администрации КМО АО в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по АО и НАО в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен. 

Согласно представленному отзыву на иск третье лицо полагает, что у ФИО1 отсутствуют основания для предъявления требования о признании права собственности на спорный объект, в данной ситуации надлежащий способ защиты (когда государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость невозможна в связи с отсутствием одной из сторон сделки) предусмотрен ч.3 ст. 551 ГК РФ, а также п.п. 61, 62 Постановления № 10/22, поэтому истцу следует определиться со способом защиты своих прав и законных интересов.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав представителя истца, исследовав материалы настоящего дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

В силу п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В соответствии с п. 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 4.03.2013 № 21-ФЗ). 

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в абз. 6 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, данным в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.Системное толкование указанных разъяснений, позволяет суду констатировать, что условием для удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности является завершение юридического состава по фактическому переходу права собственности к приобретателю (покупателю или одаряемому) - передача приобретаемого имущества.

В судебном заседании установлено, что __.__.__ между истцом и П.Н.А. был заключен договор купли-продажи, согласно которому П.Н.А. (продавец) продала ФИО1 (покупатель) жилой дом, расположенный по адресу: ...., за .... руб.

В соответствии с условиями договора передаточный акт не составлялся, так как договор является актом приема-передачи имущества и денежных средств (п.5).

Договор становится обязательным для сторон с момента его подписания (п.10).

Согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.

В связи с этим указанный договор купли-продажи жилого помещения государственной регистрации не подлежал.

Однако в .... году стороны не представили документы на государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект недвижимости в орган регистрации, а __.__.__ продавец П.Н.А. умерла (л.д. 35).

Согласно ответу Котласского отделения ГБУ АО «АрхОблКадастр» от __.__.__ право собственности на жилой дом зарегистрировано __.__.__ в реестре № за П.Н.А., которой выдано регистрационное удостоверение (л.д.58).

Сведения о собственнике жилого дома площадью .... кв.м с кадастровым №, расположенного по адресу: ...., в ЕГРН отсутствуют, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.71).

Согласно частям 2, 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН; государственная регистрация таких прав в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода права, ограничении и обременении объектов недвижимости или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то есть после 31.01.1998 (утратил силу, за исключением отдельных положений, с 01.01.2017, полностью - с 01.01.2020) сделки с объектами недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом N 218-ФЗ.

__.__.__ продавец П.Н.А. умерла.

Согласно п.2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

Из ответов нотариусов г.Котласа и Котласского района следует, что наследственное дело к имуществу П.Н.А. не открывалось.

Согласно пункту 1 статьи 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1151 ГК РФ в порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.

Таким образом, из приведенных выше правовых норм следует, что администрация КМО АО является надлежащим ответчиком по данному спору о праве на жилое помещение, расположенное в Котласском районе, при отсутствии иных наследников.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель, одаряемый по договору об отчуждении недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца или дарителя в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя (одаряемого) на недвижимое имущество, кроме смерти продавца (дарителя). 

Учитывая, что продавец П.Н.А. по договору купли-продажи умерла, принимая во внимание, что сделка по продаже жилого дома была заключена ею в установленной форме, недвижимое имущество по договору купли-продажи передано продавцом П.Н.А. покупателю ФИО1, при этом недействительной в судебном порядке сделка не признавалась, соглашение о расторжении договора между сторонами не заключалось, суд приходит к выводу истец вправе требовать регистрацию перехода права собственности в целях защиты своих имущественных прав, следовательно, исковые требования ФИО1 обоснованны и подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины не подлежат взысканию с ответчика на основании следующего.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истцов ответчиками.

Поскольку удовлетворение иска не обусловлено установлением обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов истца действиями ответчика, то оснований для взыскания государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

исковые требования ФИО1 (паспорт гражданина РФ серия .... №) к Котласскому муниципальному округу Архангельской области в лице администрации Котласского муниципального округа Архангельской области о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: ...., от продавца П.Н.А. к покупателю ФИО1 на основании договора купли-продажи от __.__.__ без обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, продавца П.Н.А., умершей __.__.__, и без регистрации в ЕГРН ранее возникшего права собственности ФИО3 в отношении жилого дома.

Настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

На решение суда сторонами и другими лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Котласский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.В.Шилякова

Мотивированное решение изготовлено 29.01.2025.