Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 июня 2017 года г.Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании 

административное дело №3а-486/2017 по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012 года в размере 41 636,74 руб. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником вышеуказанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере 7 721 617,67 руб. Его рыночная стоимость определена отчетом об оценке в размере 41 636,74 рублей, что значительно ниже кадастровой стоимости. Завышение кадастровой стоимости нежилого помещения нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим просит его требование удовлетворить и установить кадастровую стоимость нежилого помещения равной рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке в размере 41 636,74 руб..

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, его представитель просил рассмотреть дело в его отсутствие, на исковых требованиях настаивает.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация г.о.Самара, Администрация м.р.Волжский Самарской области. Администрация с.п.Рождествено м.р.Волжский Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Министерство имущественных отношений Самарской области в письменном отзыве возражало против удовлетворения заявленного требования.

Управление Росреестра по Самарской области просило рассмотреть дело в его отсутствие, возражало против удовлетворения заявленного требования, если дополнительные доказательства достоверности рыночной стоимости не будут представлены.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, суд считает заявленное ФИО2 требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

Согласно статье 1 Закона Самарской области №107-ГД от 10 ноября 2014 года 1 января 2015 года установлена как единая дата начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом помещении с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Нежилое помещение поставлено на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость указанного нежилого помещения определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» в размере 7 721 617,67 руб. по состоянию на 15.04.2012 года.

ФИО2, являясь собственником вышеуказанного нежилого помещения, не согласился с его кадастровой стоимостью и обратился для определения его рыночной стоимости к независимому оценщику ФИО1

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ.., выполненного указанным оценщиком, рыночная стоимость нежилого помещения /инв. номер №/ кадастровый № по состоянию на 15.04.2012 года составляет 41 636,74 руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ., выполненное НП СРО «

<

данные изъяты>», членом которой является оценщик ФИО1, подтвердившее соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, а также подтвердившее величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете.

Истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения и 29.12.2016 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. заявление ФИО2 о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что: 1) отсутствует информация об оценщике- телефон и адрес электронной почты;2) нарушен п.6.27 Стандартов и правил оценочной деятельности СРО «Международная палата оценщиков», членом которой является оценщик. Отсутствует заявление о соответствии, подписанное оценщиком- нарушен п.3 ФСО №3; 3) нарушен п.23 ФСО №7-последовательность расчета стоимости затратным подходом не предполагает расчет стоимости объекта капитального строительства как совокупной стоимости материалов после его демонтажа. В таком случае оценщик фактически предполагает уничтожение объекта оценки, что не является целью его дальнейшего использования.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 15.04.2012 г., на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. 

В отчете приведены сведения о применяемых стандартах, о принятых при проведении оценки допущениях, сведения о заказчике и об оценке. Оценщик описал объект оценки, количественные и качественные характеристики объекта оценки, его местоположение, провел анализ достаточности и достоверности информации, сделал вывод о наиболее эффективном использовании, провел анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком / пункт 11 ФСО №1/.

В соответствии с пунктами 18,19,20 ФСО №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 года, затратный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание очной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и /или/ специальных целей.

На странице № отчета содержится описание объекта оценки, из которого следует, что объектом оценки является нежилое помещение /столовая/.

По состоянию на 15.04.2012 года столовая находилась в разрушенном состоянии /оставшиеся в наличии конструктивные элементы здания: фундамент-металлические столбы и разобранные стены в виде досок/. Восстановление данного объекта не планировалось согласно справке об износе и устареваниях, в связи с этим оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта недвижимости является снос и возврат стоимости выходных материалов, полученных от разборки здания при его сносе.

В связи с тем, что объектом оценки является разрушенное здание, оценщиком был проведен анализ рынка недвижимости Самарской области, в результате чего не было выявлено предложений по продажам объектов, аналогичных объекту оценки. Основным ценообразующим фактором при оценке объекта оценки указан износ.

В связи с тем, что объект оценки находится в разрушенном состоянии и его восстановление в дальнейшем не планируется, с учетом того, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос и возврат стоимости выходных материалов, получаемых от разборки здания при его сносе, оценщик пришел к выводу о том, что расчет стоимости объекта недвижимости следует применить с применением затратного подхода.

От применения сравнительного подхода оценщик отказался в связи с отсутствием достоверной и достаточной информации о ценах и характеристиках схожих объектов-аналогов.

В связи с тем, что оцениваемое здание разрушено, его нельзя отнести к недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов, на дату оценки оценщик не располагал информацией об арендных ставках или фактах сдачи в аренду имущества данного вида, поэтому он отказался от доходного подхода.

В рамках затратного подхода оценщик использовал метод сравнительной единицы.

Величина рыночной стоимости определялась им в следующей последовательности: оценщик определил затраты на создание /воспроизводство или замещение/ объекта оценки, затем определил стоимость выходных материалов, получаемых от разборки здания при его сносе, после чего определил стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта оценки составляет 41 636,74 руб.

В связи с изложенным замечание комиссии о необоснованном применении оценщиком затратного подхода суд считает несостоятельным.

Замечания комиссии о том, что в отчете не содержится информация об оценщике / телефон и адрес электронной почты/, отсутствует заявление о соответствии, подписанное оценщиком, не влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Иных замечаний к отчету об оценке сторонами не приведено, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого помещения, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимого имущества и его рыночной стоимостью вызвано тем, что при определении кадастровой стоимости, проведенной методом массовой оценки, не учитывались индивидуальные особенности объекта оценки, в то время как при определении рыночной стоимости эти особенности учитывались.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства и учитывая, что положительное экспертное заключение подтверждает соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждает величину рыночной стоимости, определенную отчетом об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной. 

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого помещения по состоянию на 15.04.2012 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 41 636,74 рублей, а требование ФИО2 подлежит удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 29.12.2016 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: №., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012 года в размере 41 636,74 руб. 

Датой обращения ФИО2 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 29.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина