Дело № 3а-337/2022 

УИД 76OS 0000-01-2022-000255-77 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    г. Ярославль                                                                                                14 сентября 2022 года

    Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Волковой Р.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Престиж» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Престиж» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка площадью 15 906 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – склады, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: состоянию на 16.09.2021 в размере его рыночной стоимости 8 095 000 (восемь миллионов девяносто пять тысяч) руб.; обязать филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области внести соответствующие изменения в сведения государственного кадастра недвижимости.

    В обоснование требований ссылается на то, что постановлением мэрии г.Ярославля от 20.05.2021 №456 утвержден проект межевания территории в районе . Спорный земельный участок с кадастровым номером № образован путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в аренде у административного истца, земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего административному истцу на праве собственности, а также земель государственная собственность на которые не разграничена. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 16.09.2021 и составляет 15 195 160,86 руб. Размер платы за перераспределение земельного участка для административного истца определяется в зависимости от кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

    Согласно Отчету №16159/22 от 16.06.2022, выполненному ООО «Ярэксперт», рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 16.09.2021 составляет 8 095 000 руб.

    В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

    Административный истец ООО «Престиж» о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил.

    Административные ответчики департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы», Управление Росреестра по Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили. 

В письменных возражениях на административный иск Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению. 

Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Заинтересованным лицом ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ярославской области представлены письменные пояснения по административному иску, в которых подтвержден размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, разрешение заявленных оставляет на усмотрение суда.

    Заинтересованное лицо МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» г. Ярославля ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. Заинтересованные лица мэрия г.Ярославля, КУМИ мэрии г. Ярославля о месте и времени судебного заседания извещены, возражений по иску не представили. 

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц. 

    Исследовав письменные материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

    В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

    Материалами дела подтверждается, что на основании договора купли-продажи от 15.04.2019 ООО «Престиж» являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации железнодорожных путей, площадью 17 215 кв.м, расположенного по адресу: .

    В соответствии с договором №01/02/2022 уступки права аренды от 21.02.2022 ООО «Престиж» являлся арендатором земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: , с кадастровым номером №, общей площадью 4697 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для целей, не связанных со строительством (для размещения погрузочной площадки). 

    Постановлением мэрии г. Ярославля от 20.05.2021 №456 утвержден проект межевания территории в районе в составе: чертежа межевания территории в районе (приложение №1); текстовой части проекта межевания территории в районе (приложение №2). 

    Согласно указанному постановлению образован земельный участок 1.1П площадью 1,5906 га, путем перераспределения земельных участков с кадастровым номерами №, № и земель, государственная собственность на которые не разграничена, - «склады», код 6.9. Вновь образованному земельному участку присвоен кадастровый номер №. 

    В силу части 4 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса.

    Согласно части 5 статьи 39.28 ЗК РФ увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется:

1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Ярославской области от 11.02.2015 №119-п утверждены Правила определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности Ярославской области, землями или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 5 указанных Правил размер платы в случае перераспределения земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельного участка, находящегося в частной собственности, определяется как 50 процентов кадастровой стоимости земельного участка, образуемого в результате перераспределения, рассчитанной пропорционально площади части такого земельного участка, подлежащей передаче в частную собственность, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 настоящих Правил.

    Частью 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

С учетом приведенных выше норм и установленных обстоятельств, суд полагает, что ООО «Престиж» в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с приведенными выше положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. 

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 16.09.2021 утверждена Актом ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 27.09.2021 № АЗУ-76/2021/000717 и составляет 15 195 160,86 руб.

Административным истцом представлен Отчет № 16159/22 от 16.06.2022 оценки рыночной стоимости, подготовленный ООО «Ярэксперт» (оценщик ФИО3), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 16.09.2021 составляет 8 095 000 руб. 

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. В Отчете приведено обоснование применения к объектам-аналогам соответствующих корректировок. 

    Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неверном определении территориальной зоны, к которой относится аналог №1 , со ссылкой на мнение другого эксперта, высказанного при проведении экспертного исследования по иному делу, не может быть принято во внимание. 

    В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

    В Отчете №16159/22 приведено подробное описание объекта-аналога №1, в том числе и в части его местоположения. Согласно содержащимся в отчете сведениям расположение данного объекта-аналога в территориальной зоне П6 определено оценщиком в соответствии с Генеральным планом г.Ярославля. Выводы оценщика о принадлежности данного земельного участка к типовой территориальной зоне в Отчете мотивированы и обоснованы. 

    Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области об ошибочном применении к объекту-аналогу №1 () корректировки на наличие свободного подъезда в размере 0,88 (1/1,13) подлежат отклонению. Указанная корректировка применена оценщиком в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Часть 1» под редакцией Л.А. Лейфера. Выводы оценщика о том, что к аналогу №1 подлежит применению значение коэффициента из расширенного интервала 1,13 (свободный подъезд с затруднениями), в Отчете подробно и убедительно мотивированы, основаны на анализе фактических данных об объекте оценки и объектах-аналогах. С выводами оценщика о размере корректировки на наличие свободного подъезда суд соглашается. 

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № 16159/22 не представлено. Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 16159/22 оценки рыночной стоимости земельных участков соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

    С учетом письменных пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 16159/22, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца – земельного участка с кадастровым номером №.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 29.06.2022.

    Требования административного истца о возложении на Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области обязанности внести изменения в сведения ЕГРН относительно кадастровой стоимости указанного земельного участка заявлены излишне, поскольку настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений.

    Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 16 сентября 2021 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 15 906 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – склады, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: в размере его рыночной стоимости 8 095 000 (восемь миллионов девяносто пять тысяч) рублей.

    Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 29 июня 2022 года.

    Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Судья                                                                                                     О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 20 сентября 2022 года