РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Муравленко 18 марта 2024 года

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе: председательствующего судьи Кочневой М.Б.,

при секретаре судебного заседания Галеевой А.В.

с участием представителя истца адвоката Однороженко Н.И., действующей на основании ордера № 1/450 от 11 октября 2023, представителя Администрации города Муравленко, УМИ Администрации города Муравленко ФИО1, действующего на основании доверенностей от 11 января 2024 года и 10 января 2024 года

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2-43/2024 по иску ФИО2 к Администрации города Муравленко, УМИ Администрации города Муравленко о взыскании возмещения за подлежащее изъятию жилое помещение, 

УСТАНОВИЛ

ФИО2 обратилась в суд с иском, к Администрации города Муравленко, УМИ Администрации города Муравленко о взыскании возмещения за аварийное жилое помещение. В обоснование исковых требований указано, что истец является собственником жилого помещения–комнаты, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Распоряжением Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ многоквартирный 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. В адрес собственника был направлен проект соглашения об изъятии комнаты в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Согласно соглашению размер денежного возмещения за комнату, принадлежащую истцу, составляет 1 576 000 руб. С данным размером возмещения не согласен истец. До настоящего времени договоренности по условиям соглашения об изъятии жилого помещения не достигнуты. Истец просит установить возмещение за подлежащее изъятию жилое помещение в размере 2 000 000 рублей, с учетом уточненных исковых требований, взыскать с ответчика госпошлину в размере 18 200 рублей.

Определением Муравленковского городского суда от 14 февраля 2024 года приняты увеличенные исковые требования.

Истец ФИО2 извещенная о дне и времени слушания дела в судебное заседание не явилась, согласна на рассмотрение дела с участием ее представителя. 

Представитель истца адвокат Однороженко Н.И., допрошенная в судебном заседании, на удовлетворении иска настаивала, просила принять за основу отчет ООО «Арус» от 25 декабря 2023 на сумму 4 318 799 рублей, поскольку отчет стороны ответчика является не актуальным и не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности». 

Представитель Администрации города Муравленко, УМИ Администрации города Муравленко, допрошенный в судебном заседании, суду пояснил обстоятельства дела. Выразил свое согласие на предоставление истцу возмещения за жилое помещение в размере, установленное отчетом ООО «Региональный экспертный центр», не согласны заключением эксперта ФИО5

Суд, заслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу. 

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3). 

В силу ст.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища. 

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. 

Согласно ч.1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2 ст.32 ЖК РФ).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч.10 ст.32 ЖК РФ).

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

В силу п.1 статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом РФ предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (п.4 ст.57 ЗК РФ). 

В соответствии со ст.282 ГК РФ если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. В этом случае согласно ст.55 ЗК РФ выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу п. 1 статьи 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 

Пунктом 2 статьи 282 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а так же убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. 

Как установлено в ходе судебного разбирательства, истец является собственником комнаты №, общей площадью 21 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из реестра о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ, и не оспаривается сторонами (т.1л.д.75-76).

Распоряжением Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ жилые помещения многоквартирного 

<

адрес> признаны непригодными для проживания, а дом – аварийным и подлежащим сносу. Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Муравленко поручено включить жилые помещения многоквартирного 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования города Муравленко; в срок до ДД.ММ.ГГ направить собственникам, проживающим в жилых помещениях, уведомления о признании многоквартирного 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу в срок до ДД.ММ.ГГ (т.1 л.д.137). Распоряжением Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ срок сноса дома изменен до ДД.ММ.ГГ (т.1 л.д.142)

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 

Обосновывая заявленные требования, истцом представлен отчет Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» от ДД.ММ.ГГ, согласно которому размер возмещения, величина рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 3 939 741 рубль, из которых рыночная стоимость за жилое помещение составляет- 2 129 497 рублей, рыночная стоимость общего имущества с учетом доли собственника составляет 72 972 рубля, рыночная стоимость земельного участка с учетом доли собственника составляет-111 773 рубля, стоимость доли вспомогательного помещения -194 313 рублей, убытки составляют- 143 510 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт- 1 287 676 рубля (т.2 л.д.91-92). 

Так, из заключения эксперта от 25 декабря 2023 года следует, что недвижимость не должна оцениваться с учётом текущего (аварийного) состояния. За объект оценки принимается аналогичное жилье, которое находится в нормальном состоянии и пригодно для проживания. В составе выкупной стоимости аварийного жилья учитываются расходы и убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения. 

Из таблицы 30 расчета рыночной стоимости жилого помещения следует, что рыночная стоимость объекта исследования составляет 2 508 555 рублей, средневзвешенный размер стоимости квадратного метра составляет 119 455 рублей (119 455х 21). В соответствии с таблицей 31 произведен расчет рыночной стоимости земельного участка площадью 2314 кв.м., средневзвешенное значение стоимости составляет 1801 рубля за квадратный метр (т.2 л.д.53-54). 

Исходя из этого, расчет стоимости доли в праве общей собственности на земельный участок произведен в таблице 32 и составляет 111 773 рубля. Таким образом, рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет 2 508 555 рублей, которая состоит из рыночной стоимости жилого помещения в размере 2 129 497 рублей, рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 111 773 рубля, рыночной стоимости общедомового имущества и вспомогательных помещений с учетом доли собственника в размере 267 285 рубля (т.2 л.д.62). 

В связи с фактическим отказом собственников от сноса вышеуказанного дома постановлением Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ было определено изъять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2314 кв.м., а также жилые помещения, расположенные в жилом 

<

адрес>, находящихся на указанном земельном участке. УМИ Администрации города Муравленко было поручено в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления направить данный документ правообладателям изымаемой недвижимости и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществить переговоры с правообладателями изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направить проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания (т.1 л.д.150).

ДД.ММ.ГГ УМИ Администрации города Муравленко был подготовлен проект соглашения, который был направлен истцу. Вместе с тем, несмотря на направленный проект соглашения об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, истец согласия о выкупе не выразила (т.1 л.д.162-163). 

В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу и неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления срок работ по сносу жилого дома, земельный участок и расположенные на нем жилые помещения в составе многоквартирного дома подлежат изъятию на основании соответствующего решения органа местного самоуправления. Оценка рыночной стоимости земельных участков, объектов недвижимости, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ». 

Обосновывая заявленные требования, ответчиком представлен отчет об оценке ООО «Региональный экспертный центр» № от ДД.ММ.ГГ, которым размер возмещения определен на сумму 1 576 000 рублей (т.1 л.д.164). С данным отчетом не согласен истец, указав, что размер возмещения, определенный данным отчетом не соответствует рыночным ценам жилых помещений с характеристиками комнаты, подлежащей изъятию, но отвечающей техническим и санитарным требованиям.

Между тем, по определению суда была назначена судебно-товароведческая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы и оценки Арус» ФИО5

Эксперт ФИО5, проводившая исследование по определению суда имеет соответствующее профессиональное образование, является экспертом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Русское общество оценщиков», имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Квалификация эксперта подтверждена дипломом о профессиональной переподготовке. Профессиональный уровень эксперта не дает сомневаться в ее компетенции. Экспертное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности» является последовательным, логичным, содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Заключение содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов, размер рыночной стоимости недвижимого имущества установлен на основании представленных документов, с учетом анализа место положения объектов недвижимого имущества, экономических характеристик региона и города в котором расположен объект недвижимости. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Размер возмещения определен экспертом с учетом анализа местоположения объекта недвижимости, права собственника на долю в общем имуществе, на долю в праве собственности на земельный участок. В заключении приведен механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а так же отдельных формирующих ее составляющих. В заключении приведено обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, право выбора определенных методов исследования, достаточность материалов, на основании которых эксперт сделал выводы, относится к компетенции эксперта, оснований сомневаться в уровне квалификации которого у суда, не имеется. При проведении экспертизы экспертом использованы сравнительный, затратный подходы, метод сравнения продаж. Выбор объектов-аналогов это прерогатива эксперта, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемого объекта и с учетом ценообразующих факторов, предварительно проведенного анализа сложившейся стоимости данных объектов на рынке в соответствующем сегменте диапазона цен, с учетом корректировок. 

Объектом оценки являлась комната площадью 21 кв.м., находящаяся в многоквартирном жилом доме общей площадью 1022 кв.м. Количественные и качественные характеристики приведены в исследовательской части заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (т.1 л.д.8-10). Площадь общедомового имущества жилого дома с учетом доли собственника оцениваемого жилого помещения составляет 1,75 кв.м., вспомогательного помещения 4,66 кв.м. Из таблицы 5 следует, что общая площадь жилых помещений многоквартирного дома составляет 647,8 кв.м., площадь общедомового имущества 65,3 кв.м., площадь вспомогательных помещений и общедомового имущества 143,8 кв.м., доля в праве общей долевой собственности составляет 0,02682, рыночная стоимость общедомового имущества с учетом доли собственника жилого помещения и рыночной стоимости общедомового имущества, вспомогательного помещения составляет 267 285 рубля. 

Тогда, как в отчете ООО «Региональный экспертный центр» площадь общедолевого имущества указана 374,2 кв.м., без учета площади вспомогательных помещений, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт установлена в размере 0 рублей. 

В силу ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки рекомендуемая для целей совершения сделки, может быть использована в течение 6 месяцев, с даты, составления отчета. Между тем, отчет об оценке, представленной стороной ответчика, составлен на 26 июля 2023 года. Срок актуальности отчета истек, заключение эксперта ФИО5 на ДД.ММ.ГГ является более актуальным. 

Кроме того, отчет ответчика не отражает размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку право собственности возникло у истца после признания дома аварийным( ДД.ММ.ГГ), взносы на капитальный ремонт собственник не оплачивал, в связи с этим эксперт ООО «Региональный экспертный центр» пришел к выводу об отсутствии у истца права на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, расчет компенсации не произведен. 

Иного отчета, отвечающего требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», на момент вынесения решения суда ответчиком не предоставлено.

В силу ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон. 

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.56 ГПК РФ). 

Заключение эксперта ФИО5 содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, характеристик жилого помещения. Расчеты производились с применением корректировок, исходя из параметров и характеристик объекта недвижимости. 

Из технического заключения № от ДД.ММ.ГГ по результатам обследования жилого 

<

адрес>, проведенного ООО «Оценочная компания ФИО6» следует, что накопленный износ составляет 83% (т.1 л.д.121-128). 

Ссылка стороны ответчика, что экспертом ФИО5 не правильно применена Методика при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, не принимается судом во внимание по следующим основаниям.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. 

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах. 

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за жилое помещение на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ. 

Кроме того, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ. Нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственников и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков. 

Эксперт ФИО5 пришла к выводу, что на дату первой приватизации комнаты в доме на ДД.ММ.ГГ срок проведения капитального ремонта многоквартирного дома наступил, поскольку допустимые сроки эксплуатации зданий и сооружений, а так же допустимые сроки эксплуатации различных элементов зданий определяются в соответствии с ВСН58-88(р) «Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». С учетом того, что год постройки дома 1985, а продолжительность эффективной эксплуатации до постановки на капитальный ремонт согласно ВСН 58-88(р) зданий со стенами из кирпича, с деревянными перекрытиями, деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях составляет 8-12 лет. Следовательно, с учетом конструктивных элементов здания, в котором расположен объект исследования, для расчета принимается срок 10 лет, капитальный ремонт должен быть произведен в 1995 году. 

Реализация обязанности по производству капитального ремонта предшествует систематический осмотр жилых домов. В соответствии с пунктом 2 Приказа Минстроя России № 427 от 04 августа 2014 «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН58-55(р) «Положение об организации и проведении реконструкций, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально- культурного назначения», утвержденное Приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР № 312 от 23 ноября 1988. 

Пунктом 2.2 ВСН 58-88(р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов и их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться в течение всего периода эксплуатации. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличения количества и качества услуг, оснащения недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории. 

На основании пункта 5.5 ВСН 58-88(р) под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. Приложением № 3 к Положению «Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88(р) установлен минимальный срок эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для неопределенного круга лиц и по истечению которого требуется проведение капитального ремонта. Перечень работ, проводимых при капитальном ремонте, определен в Постановлении Госстроя России № 170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». 

Из заключения экспертизы от 25.12.2023 следует, что допустимые сроки эксплуатации зданий и сооружений различных конструктивных схем, а так же допустимые сроки эксплуатации различных элементов зданий определяется в соответствии с ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкций, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». Потребность в проведении капитального ремонта многоквартирного жилого дома зависит от степени износа соответствующих конструктивных элементов. 

Эксперт ФИО5 при ответе на вопрос нуждался ли дом в проведении капитального ремонта, исходила из классификации зданий по капитальности их общего срока службы, а так же допустимых сроков эксплуатации зданий и сооружений различных конструктивных схем, допустимых сроков эксплуатации различных элементов зданий в соответствии с ВСН 58-88 (р). Перечень основных работ, проводимых при капитальном ремонте, приведен в Приложении Б таблице Б.1 в СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта». Период с момента постройки многоквартирного жилого дома до даты первой приватизации жилого помещения составляет 24 года. За указанный период согласно нормативам, отраженным в СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта» потребность в проведении выборочного капитального ремонта появилась вследствие существенного физического износа (45% и более) отдельных заменяемых элементов здания. С учетом того, что комплексный капитальный ремонт является основным видом капитального ремонта жилого здания, в случае возникновения потребности в нем расчет производится для данного вида ремонта, в противном случае для выборочного.

При этом аварийное состояние дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что отразилось на их рыночной стоимости. Проведение капитального ремонта дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности. При определении размера компенсации суд руководствовался заключением экспертизы, выполненной ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», поскольку в отчете об оценке, предоставленном стороной ответчика компенсация за непроизведенный капитальный ремонт рассчитана без учета вышеизложенного обоснования. 

В Таблицах 52, 53 экспертного заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», приведен расчет величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из нормативного срока службы отдельных элементов дома и срока их эксплуатации. Согласно данному расчету количество замен элементов дома должно было составить от 0,40 до 1(т.2 л.д.86-88)

Согласно заключению эксперта ФИО5 от ДД.ММ.ГГ сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определена с учетом требуемого объема ремонтных работ, количества замен конструктивных элементов дома на дату первой приватизации комнаты в доме, с учетом физического износа дома на 04 марта 2009 года, но в текущих ценах и составляет 1 287 676 рублей. 

Ссылки ответчиков, что в экспертном заключении не приведены обоснования применения удельного веса конструктивных элементов здания в указанных размерах, не даны разъяснения о производстве расчета величины компенсации, определение величины физического износа здания произведено не верно, экспертом ФИО5 с нарушением требований Методики определен размер физического износа объекта оценки пропорционально нормативному сроку службы и возрасту здания, не принимается судом во внимание, поскольку данные утверждения не основаны на материалах дела и опровергаются заключением эксперта. 

Так, в заключение эксперта подробно описаны особенности оценки величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, с указанием какие именно конструктивные элементы дома подлежат капитальному ремонту, в какие сроки, приведены таблицы «Классификация жилых зданий по капитальности с указанием сроков проведения капитального ремонта», «Продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов», «Продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов». 

Экспертом определена общая стоимость воспроизводства (замещения) многоквартирного жилого дома, которая определена при расчете рыночной стоимости общедомового имущества. Необходимый объем капитального ремонта определен на дату первой приватизации комнаты в доме с учетом установленных нормативных сроков службы отдельных быстро изнашивающихся элементов, конструктивных элементов жилого дома, имеющих срок эксплуатации существенно меньший срока службы основного объекта. Продолжительность эффективной эксплуатации элементов здания принята на основании ВСН 58-88 (р). Удельный вес каждого конструктивного элемента определяется на основании соответствующей таблицы сборника УПСС. Определение необходимого количества замен конструктивных элементов жилого дома определяется исходя из периода в течение которого капитальный ремонт не проводился и продолжительной эффективной эксплуатации элементов здания. В случае если необходимый ремонт по срокам должен быть сделан 1 раз, то остается показатель -1. Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по каждому конструктивному элементу рассчитывалась исходя из удельного веса конструктивного элемента в общей стоимости воспроизводства многоквартирного дома и необходимого количества замен каждого вида конструктивного элемента, принималась пропорционально размеру площади жилого помещения. Расчет производился как отношение произведения общей площади жилого помещения и величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего жилого дома на общую площадь жилых помещений в доме.

Таким образом, оснований не доверять экспертному заключению ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» у суда не имеется, поскольку для определения размера возмещения, экспертом устанавливалась стоимость возведения аналогичного объекта в ценах на дату исследования. В качестве объекта аналога рассматривался типовой объект, что и в рассматриваемом доме со сходными объемно-планировочными и конструктивным решениями. Стоимость возведения аналогичного объекта принималась по данным сборников укрупненных показателей стоимости строительства зданий и сооружений УПСС КО-ИНВЕСТ «Жилые здания». При применении затратного подхода основным методом является использование специализированных справочников, содержащих информацию о строительстве типовых объектов недвижимости в разрезе основных конструктивных элементов. Для оценки физического износа использовались укрупненные шкалы физического износа как для здания в целом, так и поэлементно, Методика определения физического износа гражданских зданий применяется в оценочной деятельности наряду с другими методами.

Ссылка ответчиков, что не правильно рассчитан физический износ и неверно применена Методика, так же не учитывается судом, поскольку для определения величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт рассчитывается стоимость воспроизводства конструктивных элементов с целью их ремонта или замены, следовательно, износ не учитывается. Таким образом, износ применяется только для расчета стоимости общедомового имущества.

Экспертом при исчислении компенсации были учтены межремонтные сроки проведения капитального ремонта жилого дома и нормативные сроки службы конструктивных элементов дома, приведено обоснование, когда проводится выборочный капитальный ремонт, в каких случаях в комплексный капитальный ремонт дома, рассчитано по каждому конструктивному элементу дома количество капитальных ремонтов, которые должны были быть произведены, учтен удельный вес каждого элемента дома в общую стоимость воспроизводства многоквартирного жилого дома в текущих ценах, принято во внимание, что капитальный ремонт в доме не проводился, что и привело его к аварийному состоянию. 

Таким образом, в материалах дела имеются доказательства, что на момент первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, дом нуждался в проведении капитального ремонта, а именно невыполнение ответчиками обязанности по его проведению в течение нахождения в муниципальной собственности, а не иные причины, вызвали снижение уровня надежности здания. Жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине не проведения капитального ремонта дома. Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение капитального ремонта дома могло исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение, уровня его надежности, что предоставляет собственнику право на получение компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта. Оснований для освобождения органа местного самоуправления от проведения работ по капитальному ремонту здания и возложения такой обязанности на собственников квартир в порядке статьи 158 ЖК РФ не имеется.

В связи с этим суд приходит к выводу, что при изъятии жилых помещений в данном доме собственнику подлежит выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку наймодателем данная обязанность исполнена не была, в связи с этим обязанность по капитальному ремонту сохранилась за Администрацией города Муравленко. 

В совокупности с другими представленными доказательствами, суд приходит к выводу о принятии за основу заключение ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» при определении размера возмещения за жилое помещение. Другой отчет об оценке не в полной мере отражают стоимость жилого помещения, подлежащего изъятию, поскольку указанная в отчете об оценке рыночная стоимость изымаемого имущества не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости. 

Отчет об оценке ответчиков не отражает объективно рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, не правильно рассчитаны убытки, не рассчитана компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, чем и обусловлена разница в размере возмещения по выполненным оценкам объекта недвижимости, предоставленными сторонами, срок его действия истек. 

Разрешая спор с учетом действующего законодательства, регулирующего данные правоотношения и исходя из баланса интересов, как органа местного самоуправления, так и собственника, изымаемого жилого помещения, при определении размера возмещения суд принимает заключение эксперта ФИО5 в качестве допустимого и достоверного доказательства размера возмещения за принадлежащее истцу жилое помещение, поскольку он выполнен в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности». 

В соответствии со ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, который должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указывается дата проведения оценки объекта оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а так же иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. 

По смыслу приведенных положений ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возникновение обязанности возместить собственнику жилого помещения, понесенные им убытки законодатель связывает с совершением органом местного самоуправления действий по изъятию такого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, для муниципальных нужд.

Включение в размер возмещения подлежат убытки, причиненные истцу изъятием жилого помещения, включая убытки, которые она несет в связи с изменением места жительства, переездом, арендой жилья, оформлением права собственности. 

При таких обстоятельствах, эксперт ФИО5 правомерно произвела расчет размера убытков в размере 143 510 рублей, в том числе в данную величину входит: стоимость услуг грузового транспорта для переезда в размере - 5720 рублей, услуг грузчиков в размере 6128 рублей, услуг по сборке и разборке мебели в размере 4 000 рублей, средняя стоимость аренды помещения в размере- 58 932 рублей, средняя стоимость услуг риэлтора по поиску жилья для аренды- в размере 8422 рубля, средняя стоимость услуг риэлтора по поиску жилого помещения для покупки жилья в размере-58 308 рублей оплата услуг по оформлению документов-2000 рублей (т.2 л.д.67). 

Принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства рыночной стоимости жилого помещения, и с учетом заявленных истцом требований, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований истца о взыскании возмещения за жилое помещение в пользу собственника в размере 3 939 741 рубль. 

Взыскание судом определяется с Администрации города Муравленко, поскольку УМИ Администрации города Муравленко является структурным подразделением Администрации города Муравленко. Прекращение права собственности истца возникнет после фактической выплаты, установленного судом возмещения. 

Между тем, истец просит взыскать возмещение в размере 4 318 799 рублей, исходя из следующих показателей (2 508 555+ 267 285+111 773+143 510+1 287 676= 4 318 799 рублей). Между тем, в рыночную стоимость (размер возмещения) 2 508 555 рубля, входит стоимость доли собственников общего имущества и рыночная стоимость доли земельного участка собственников, что подтверждается таблицей 39 «Расчет рыночной стоимости составных частей изымаемого имущества». Повторное включение вышеуказанных составных частей является необоснованным и не соответствует заключению эксперта ФИО5

Доказательств опровергающих объективность выводов эксперта ФИО5, свидетельствующих о том, что указанная в отчете об оценке рыночная стоимость изымаемого имущества не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости, не представлено. 

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

Вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом в суд требования непосредственно связан с выводом суда, содержащимся в резолютивной части его решения (ч.5 ст.198 ГПК РФ), о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (ч.1) и 46 (ч.ч.1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Необходимость обращения в суд с иском возникла в связи с не согласием истца размером возмещения, при изъятии у него жилого помещения по предложенной ответчиками выкупной цене. 

Достигнутый процессуальный результат свидетельствует о принятии судом итогового решения, в пользу истца. В силу ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В связи с чем, суд полагает необходимым взыскать с Администрации города Муравленко расходы по оплате государственной пошлины в сумме 18 200 рублей в пользу собственника. Факт оплаты госпошлины подтверждается кассовым чеком от ДД.ММ.ГГ на сумму 18 200 рублей (т.1.л.д.80). 

Так же, из материалов дела усматривается, что в определении Муравленковского городского суда от 11 октября 2023 о назначении судебно-товароведческой экспертизы расходы по проведению экспертизы были возложены на ФИО2 с возложением на нее обязанности внести денежную сумму на депозитный счет УСД в ЯНАО.

В связи с тем, что данные расходы в размере 40 000 рублей ФИО2 не оплачены, суд считает необходимым в счет возмещения судебных расходов взыскать данную сумму пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований с Администрации города Муравленко и истца ФИО2 Так, исковые требования заявлены на 4 318 799 рублей, судом определено к взысканию в размере 3 939 741 рублей. Таким образом, (3939741: 4318799х100%=91,2%) составляет размер удовлетворенных требований и 8,8% отказано в удовлетворении иска в процентном соотношении. Следовательно, взысканию с Администрации города Муравленко подлежат 36 480 рублей, с ФИО2 3 520 рублей в счет оплаты услуг эксперта. 

Принимая во внимание, что необходимость обращения в суд с иском у истца возникла в связи с оспариванием выкупной цены, а так же учитывая, что процент удовлетворенных исковых требований, суд приходит к выводу, что расходы на экспертизу подлежат взысканию с ответчика Администрации города Муравленко в размере 36 480 рублей, с ФИО2 3520 рублей. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Администрации города Муравленко, УМИ Администрации 

<

адрес> о взыскании возмещения за подлежащее изъятию жилое помещение, удовлетворить. 

Установить возмещение за жилое помещение, принадлежащее ФИО2 в виде комнаты № площадью 21 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> в размере 3 939 741 рубль. 

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу ФИО2 возмещение за жилое помещение в виде комнаты № расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 21 квадратных метра, в размере 3 939 741 рубль

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 200 рублей. 

Прекратить право собственности ФИО2 на комнату №

<

адрес> после фактической выплаты возмещения за жилое помещение, определенной судом к взысканию с Администрации города Муравленко.

Данное решение является основанием для внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО2 на комнату № по 

<

адрес>. 

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» 36 480 рублей, с ФИО2 в размере 3520 рублей, итого 40 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы, через Муравленковский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья /подпись/ М.Б. Кочнева