Решение

именем Российской Федерации

07 февраля 2019 года село Курсавка 

Андроповский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Манелова Д.Е.,

при секретаре судебного заседания Чартаевой А.А.,

с участием:

представителя истца ФИО1 - ФИО2 и ФИО3,

представителя ответчика ООО "СевКавАгро" - ФИО4,

законного представителя ответчика администрации муниципального образования Казинского сельского совета Андроповского района Ставропольского края ФИО5,

третьих лиц: ФИО6, ФИО7, ФИО8, 

представителя третьего лица ФИО9 - ФИО10,

представителя третьего лица ФИО11, - ФИО12,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО13, ООО "СевКавАгро", ООО "Зет Эс - строй", ООО Агрокомплекс "Прикумский" и администрации муниципального образования Казинского сельского совета Андроповского района Ставропольского края о признании договора аренды земельного участка недействительным, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО14, ООО "СевКавАгро", ООО "Зет Эс - строй", ООО Агрокомплекс "Прикумский" и администрации муниципального образования Казинского сельского совета Андроповского района Ставропольского края о признании договора аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером №, площадью 18048 211 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> от 29.01.2014 (далее договор аренды земельного участка) недействительным. 

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены администрация Андроповского муниципального района Ставропольского края и другие.

В обоснование иска указано, что земельный участок в период с 29.01.2014 по настоящее время находится в общей долевой собственности, в том числе истца и ООО "СевКавАгро". Так, 29.01.2014 был заключен договор аренды на земельный участок сроком на 15 лет, запись регистрации №. В последующем право аренды на земельный участок по договору уступки прав на него перешло к ООО "СевКавАгро", после к ООО "Зет Эс - строй" и ООО Агрокомплекс "Прикумский". 

Проанализировав указанные документы, истец полагает, что договор аренды земельного участка недействителен по следующим основаниям. 

Договор аренды земельного участка заключен с нарушением правил установленных действовавшими на момент его заключения нормативными актами, регламентирующими оборот земель сельскохозяйственного назначения и он не соответствует воле и волеизъявления участников сделки, вследствие чего данная сделка является оспоримой. Так, в нарушение требований действующего законодательства Российской Федерации соглашение о порядке владения, пользования земельным участком между собственниками отсутствуют. Из текста договора аренды земельного участка не следует, что его условия соответствуют решению общего собрания сособственников арендуемого земельного участка, указанное нарушает права истца. При установленных обстоятельствах полагает, что оспариваемый договор является ничтожным, ввиду того, что он был заключен с нарушением требований ФЗ от 24.06.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения и нарушают законные интересы истца, что влечет недействительность его государственной регистрации и погашение в ЕГРП записи о его регистрации. 

Кроме того, в данном случае допущено совпадение должника и кредитора в одном лице. Так, ответчику ООО "СевКавАгро" в праве общедолевой собственности на земельный участок принадлежит право собственности на 22 доли. То есть сторонами обязательств по договору аренды является арендодатель и арендатор. Таким образом, в нарушение положений ст.ст. 244, 407 и 608 ГК РФ право общей долевой собственности на имущество противоречит закону и не может быть обременено арендой в пользу одного из собственников, поскольку объектом аренды будет являться, так или иначе все общее имущество, а не его часть, которая не принадлежат арендодателю, то есть данная сделка является недействительной. Истец считает, что покупка арендатором земельной доли влечет прекращение договора аренды в целом и действия арендатора в данном случае необходимо квалифицировать как злоупотребление правом. 

Просит суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В судебное заседание истец, надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства не явился при этом просил суд рассмотреть данное дело в его отсутствие с участием его представителей (соответствующее заявление имеется в материалах дела). 

В судебном заседании представители истца ФИО1, пояснили, что по состоянию здоровья он в судебное заседание явиться не может, в материалах дела имеется заявление истца с просьбой рассмотреть данное дело в его отсутствие с участием его представителей. Исковые требования они поддерживают в полном объеме и просят суд их удовлетворить.

В судебное заседание представители ответчиков: ООО "Зет Эс - строй" и ООО Агрокомплекс "Прикумский" не явились, хотя о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом были уведомлены. В материалах дела имеется письменное заявление представителя ответчика ООО Агрокомплекс "Прикумский" о применение последствий пропуска срока исковой давности и отказе в иске. В обоснование заявления указано, что договор аренды земельного участка заключенный между сторонами 29.01.2014, прошел государственную регистрацию и фактически сторонами начал исполняться с 2014 года. Таким образом с момента его заключения и начала его фактического исполнения прошло более четырех лет, данное обстоятельство по мнению ответчика является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска. 

Ответчик ФИО13, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в судебное заседание не явился. В материалах дела имеется его письменное заявление о применении последствий пропуска срока исковой давности и отказе в удовлетворении иска в полном объеме. 

В судебном заседании представитель ответчика ООО "СевКавАгро" ФИО4 просила суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, так как указанный договор между ФИО13 и собственниками земельного участка был действительно заключен с его условиями все стороны были ознакомлены, данный договор прошел государственную регистрацию и исполнялся сторонами без каких либо нарушений, земельный участок использовался по назначению, а людям с 2014 года выплачивалась арендная плата в полном объеме и компенсировался земельный налог, данное обстоятельство, в том числе подтверждено справкой из Управления сельского хозяйства и охраны окружающей среды администрации Андроповского муниципального района Ставропольского края от 07.02.2019. Считает, что истец, предъявляя настоящий иск действуют недобросовестно, с намерением причинить ущерб Обществу. Также полагает, что самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска является применение последствий пропуска срока исковой давности, поскольку договор аренды земельного участка был заключен в 2014 году, он прошел государственную регистрацию в этом же году, стороны приступили к его исполнению незамедлительно, земельный участок обрабатывался, а арендодателям выплачивалась соответствующая плата, таким образом, на момент подачи настоящего искового заявления в суд срок исковой давности пропущен.

В судебном заседании законный представитель ответчика администрации муниципального образования Казинского сельского совета Андроповского района Ставропольского края ФИО15 не возражал против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица ФИО9 - ФИО10, представитель третьего лица ФИО11, - ФИО12, третьи лица: ФИО6, ФИО7 и ФИО8 в судебном заседании не возражали против удовлетворения иска (в материалах дела имеются их письменные отзывы на иск).

Третьи лица: ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 , ФИО20, ФИО21,, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29 в судебное заседание не явились, хотя о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом были извещены, в материалах дела имеются их письменные отзывы на исковое заявление, в которых указано, что иск они поддерживают и просят разрешить данное дело в их отсутствие. 

В судебное заседание третьи лица: ФИО30, ФИО31, ФИО32 ФИО33, ФИО34, ФИО35, Аю Э.А., ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46-М, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО24 (ФИО56) Е.Л. В.И., ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62,, ФИО63, ФИО64 , ФИО65 , ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО9, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73,, ФИО74 не явились о причинах неявки суд не уведомили и не просили об отложении судебного разбирательства на более поздний срок. 

Представители третьих лиц администрации Андроповского муниципального района, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, в судебное заседание не явились, представив при этом ходатайства в которых просили суд рассмотреть дело в их отсутствие и принять решение в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав представленные материалы дела, проверив и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 45 Конституции Российской Федерации каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. 

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 29.01.2014 между собственниками земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18048 211 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> и ФИО13 был заключен договор аренды спорного земельного участка сроком на 15 лет. 

По условиям договора размер арендной платы на 1 земельную долю (1/144) составляет: зерно фуражное 1,5 т., выплата производится после окончания уборочных работ. Арендатор земельного участка вправе сдавать земельный участок в субаренду без дополнительного согласования с арендодателями. Данный договор был зарегистрирован Управлением РОСРЕЕСТРА по СК 24.02.2014. 

01.09.2014 между ФИО13 и ООО "СевКавАгро" было заключено соглашение о переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 29.01.2014. 

По условиям данного соглашения ФИО13 передал, а ООО "СевКавАгро" приняло все права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.01.2014. 

07.06.2018 между ООО "СевКавАгро" и ООО "Зет Эс - строй" был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 29.01.2014. 

По условиям данного договора ООО ""СевКавАгро" передало, а ООО "Зет Эс - строй" приняло все права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.01.2014. 

В последующем 01.07.2018 между ООО "Зет Эс - строй" и ООО Агрокомплекс "Прикумский" был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 29.01.2014. 

По условиям данного договора ООО "Зет Эс - строй" передало, а и ООО Агрокомплекс "Прикумский" приняло все права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.01.2014. 

По своей сути доводы искового заявления сводятся к несогласию истца с тем обстоятельством, что ответчику ООО «СевКавАгро» принадлежит доля в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, в связи с чем, по мнению истца, происходит совпадение в одном лице арендатора и арендодателя, влекущее недействительность договора аренды.

Вместе с тем, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 (ответ на вопрос 4 раздела "Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике"), указано следующее.

При передаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего на праве общей долевой собственности нескольким лицам, соответствующий договор заключается на основании решения общего собрания участников долевой собственности со множественностью лиц на стороне арендодателя (статья 14 Закона N 101-ФЗ, пункт 1 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В случае приобретения арендатором доли в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения не происходит полного совпадения объема прав и обязанностей должника и кредитора в одном лице, совпадение происходит лишь на определенную долю в праве.

Кроме того, обязательства арендатора по отношению к соарендодателям, не являющимся продавцами долей, не могут прекратиться на основании договора купли-продажи, в котором эти соарендодатели не участвуют в качестве сторон (пункт 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным правило статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в данном случае применению не подлежит. До согласования иного порядка пользования общим имуществом обязательства, возникшие на основании договора аренды, подлежат исполнению с учетом того обстоятельства, что арендатору принадлежит доля в праве на земельный участок (в частности, возможно соразмерное уменьшение арендной платы).

Таким образом, с учетом правовой позиции выработанной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в указанном Обзоре, факт принадлежности арендатору земельного участка сельскохозяйственного назначения права собственности на часть долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок не влечет недействительности договора аренды или его прекращения, а влечет иные последствия, связанные с соразмерным уменьшением арендной платы.

Кроме того, истцом не приведено обоснования того, какие его права и законные интересы были нарушены в результате принадлежности ответчику ООО «СевКавАгро» долей в праве общей собственности на спорный земельный участок, и как они будут восстановлены в результате признания договора аренды недействительным.

В связи с этим суд приходит к выводу о злоупотреблении со стороны истца правом на судебную защиту, что в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Довод истца о том, что по спорному договору арендуется не весь земельный участок, а только его часть, не поставленная на кадастровый учет, истцом документально не подтвержден, противоречит материалам дела и тексту спорного договора.

Кроме того, ответчиками ФИО13 и ООО Агрокомплекс «Прикумский» в материалы дела были сданы письменные заявления о пропуске истцом срока исковой давности.

Представители истца ФИО2 и ФИО3 просили суд оставить заявления ответчиков о применении последствий пропуска срока исковой давности без удовлетворения, поскольку истцом фактически заявлены требования имеющие негаторный характер, на которые в силу действующего законодательства срок исковой давности не распространяется, а в случае, если суд сочтет отсутствие в настоящем иске негаторной природы, то срок исковой давности подлежит исчислению с 2018 года, то есть с момента когда истцы смогли ознакомиться с текстом договора аренды земельного участка, а потому срок исковой давности на момент подачи иска им не пропущен. 

Вместе с тем, в судебном заседание представитель истца ФИО2 пояснила, что позиция истца заключается в том, что спорный договор является заключенным, но при этом недействительным в силу нарушения закона. 

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Вместе с тем в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (ответ на вопрос 2 раздела "Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике") указано следующее.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Течение срока давности по названным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности.

Таким образом, срок исковой давности по заявленному истцом требованию начал течь с момента начала фактического исполнения спорной сделки и не зависит от момента субъективной осведомленности истца о нарушении его прав.

Истцом оспаривается договор аренды от 29.01.2014, зарегистрированный в установленном законом порядке 24.02.2014. 

Как следует из пояснений ответчика ФИО13, который являлся первоначальным арендатором спорного участка, договор аренды начал исполнятся сторонами с момента его заключения, и арендодатели получали арендную плату за использование арендатором земельного участка за период времени начиная с 24 февраля 2014 года.

В судебном заседании представитель третьего лица ФИО11, - ФИО12 пояснила, что с 2014 года ее доверитель и истец получали арендную плату за его использование в размере 1,5 т. зерновых в год. Примерно с 2017 года размер арендной платы увеличился до 1,9 т. зерновых. При этом согласно договоренности с ответчиком он обязан был также компенсировать собственникам земельного участка расходы по оплате налога. Однако указанные выплаты ответчиками производились несвоевременно и с опозданиями.

Представитель третьего лица ФИО9 - ФИО10 в судебном заседании пояснила, что в течении всего времени получала от ответчика зерно. Размер арендной платы, сроки ее выплаты, а также иные условия договора ей были известны со слов ответчика и других собственников земельных участков. Кроме того пояснила, что в связи с маленькой арендной платой она совместно с другими собственниками заключала дополнительное соглашение с ответчиком по этому поводу, однако данное соглашение так и не прошло государственную регистрацию.

Третьи лица ФИО6, ФИО7 и ФИО8 в судебном заседании также подтвердили, что в счет арендной платы за земельный участок получали зерно. 

Данные третьи лица и их представители довод ответчиков о начале обработки спорного земельного участка с 2014 года не оспаривали. 

Кроме того, согласно письменных пояснений Управления сельского хозяйства и охраны окружающей среды администрации Андроповского муниципального района Ставропольского края спорный земельный участок с 29.01.2014 по 01.09.2014 использовался на основании договора аренды земельного участка ФИО13 с 01.09.2014 на основании соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды данный земельный участок использовался ООО "СевКавАгро". В ходе проверок никаких нарушений по использованию земельного участка не установлено, жалоб по неиспользованию земельного участка не поступало. 

Суд отмечает, что по условиям спорного договора, арендная плата выплачивается арендодателям по окончанию уборочных работ. Расчет арендной платы и ее выплата арендодателям за период времени, начиная с момента заключения договора аренды, свидетельствует о дате начала исполнения спорной сделки совпадающей с моментом его заключения (29.01.2014).

Истец обратился с исковым заявлением в Андроповский районный суд Ставропольского края 19 июля 2018 года, то есть за пределами срока исковой давности.

Отклоняя довод представителя истца о негаторной природе заявленных исковых требований суд приходит к следующему. 

Согласно статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Между тем в соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Передача земельного участка в аренду свидетельствует о нахождении участка во владении арендатора и указывает на то, что собственник земельного участка лишился владения этим участком. 

Кроме того, судом установлено, что с 2014 года по настоящее время спорный земельный участок обрабатывается арендаторами (ответчиками), то есть находится в их владении. Данные обстоятельства не оспариваются собственниками земельного участка.

Вместе с тем, истец, заявляя о негаторной природе иска не представил доказательств владения спорным участком. 

Соответственно статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в данном случае, поскольку право на негаторный иск имеет только владеющее лицо.

Согласно положениям пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО13, ООО "СевКавАгро", ООО "Зет Эс - строй", ООО Агрокомплекс "Прикумский" и администрации муниципального образования Казинского сельского совета Андроповского района Ставропольского края о признании договора аренды земельного участка недействительным отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подача апелляционной жалобы через Андроповский районный суд.

Судья Д.Е. Манелов