Дело № 2-36/2025

УИД: 23RS0006-01-2024-003129-35

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 марта 2025 года г. Армавир

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Шеки А.И.,

при секретаре Григорьян Г.Э.,

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2, представителя администрации МО г. Армавира ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по уточненному исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, ФИО5, администрации МО г. Армавира, ФИО6 о признании состоявшимся договора купли-продажи, об изменении юридических долей в праве собственности на земельный участок и определении порядка пользования земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с уточненным иском к ФИО4, ФИО7, администрации МО г. Армавира, ФИО6 о признании договора купли-продажи земельного участка, площадью 75,2 кв.м с хозяйственными постройками «Г1,Г2», заключенного 12 ноября 2009 г. между ФИО8 и его матерью ФИО9, действующей в его интересах, состоявшимся; признании за ним права собственности на этот земельный участок, который составляет 47/380 долей земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

...>; прекращении права собственности ФИО8 на 47/380 доли этого участка, изменении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:38:0117023:5, общей площадью 608 кв.м., по адресу: 

<

...>: определить долю ФИО10 – 38/100, ФИО6 – 46/100, администрации МО город Армавир – 16/100 долей. В соответствии с этими долями определить порядок пользования земельным участком по варианту №1 заключения эксперта от 21.11.2024 г. 

В обоснование требований истец ссылается на то, что на основании договора от 30 мая 2003 года его мать подарила ему 1/4 долю жилого дома и 1/4 долю земельного участка по адресу: 

<

...>. По договору купли-продажи от 12.11.2009 г., действуя в его интересах, как несовершеннолетнего, приобрела у долевого собственника ФИО8 хозяйственные постройки и часть земельного участка площадью 75,2 кв.м, на котором эти хозяйственные постройки расположены. Договор купли-продажи был подписан сторонами, ФИО8 получила за постройки и земельный участок денежные средства в общей сумме 317 000 руб., что подтверждено распиской. С момента подписания договора по настоящее время указанное недвижимое имущество находится в его фактическом владении, огражден забором. Расчет произведен полностью, при жизни ФИО8 каких-либо претензий к истцу не имела. Другой долевой собственник ФИО11 на время совершения сделки не претендовала на покупку части земельного участка и не возражала против соглашения ФИО8 и ФИО9 В 2023 году ФИО11 продала свою долю ФИО6 В связи с продажей хозпостроек и части земельного участка под ними, стороны договора купли-продажи предусмотрели в договоре новый порядок пользования земельным участком, хозпостройками и жилым домом. Этот порядок пользования отличается от того, который был установлен ранее определением мирового судьи с/у № 6 г. Армавира от 11.12.2003 г., именно в части использования хозпостроек и пользования земельным участком между ФИО8 и ФИО1

27 марта 2023 года ФИО8 умерла, в силу ряда обстоятельств сделка по изменению долей не была зарегистрирована в Регистрационной палате. Наследники ФИО8 после смерти своей матери фактически в части дома не проживали, впоследствии часть дома сгорела, ресурсоснабжающими организациями были отключены все коммуникации, наследство никто не оформил. В настоящее время истец намерен оформить порядок пользования в связи с имеющимся договором купли-продажи с новыми долевыми собственниками.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 поддержали исковые требования, просили удовлетворить иск.

К участию в деле привлечена администрация МО город Армавир в связи с тем, что на принадлежащую ФИО8 долю жилого дома и земельного участка наследство никем не оформлено, фактически не имеет собственника.

Представитель администрации МО г. Армавира ФИО3 возражал против удовлетворения требований об определении порядка пользования земельным участком, указал о необоснованном увеличении площади земельного участка в фактическом пользовании истца на 81,4 кв.м (со 152 до 233,4 кв.м.) 

Выслушав пояснения участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано следующее: "Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. 

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. 

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ, В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом". 

Как установлено судом, истец является собственником 1/4 доли жилого дома, общей площадью 137,3 кв.м, жилой площадью 90,5 кв.м, и 1/4 доли земельного участка, общей площадью 608 кв.м, на основании договора дарения от 30 мая 2003 года ФИО9 (его матерью), по адресу: 

<

...>, что подтверждено договором дарения, свидетельствами о праве собственности (л.д.17-19) и сведениями о регистрации права собственности в ЕГРН.(л.д.65). 

12.11.2009 г. ФИО8- собственник 1/4 доли и ФИО9, действующая в интересах несовершеннолетнего сына ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (истца по настоящему делу) заключили договор купли-продажи летней кухни литер Г1 с пристройкой литер Г2, земельного участками под этими строениями площадью 68,8 кв.м и земельного участка в совместном пользовании площадью 6,4 кв.м, стоимостью 317 000 руб. (л.д.13-15). Денежные средства согласно расписке получены ФИО8 в присутствии ФИО12 (л.д.16). С этого времени указанные строения и земельный участок площадью 75,2 кв.м находились в фактическом владении ФИО9 и ФИО1 

Возражений против вышеуказанного договора собственники 1/2 доли ФИО11 и ФИО13 не возражали. С 2024 г. собственником их доли на основании договора купли-продажи является ФИО6

В связи с продажей хозпостроек и части земельного участка под ними, стороны договора купли-продажи предусмотрели в договоре новый порядок пользования земельным участком и хозпостройками. Право собственности ФИО1 на приобретенные строения и земельные участки по договору от 12.11.2009 г. в установленном порядке не было зарегистрировано. ФИО8 в 2023 г. умерла. Наследником являлся сын – ФИО4, но он не оформил наследство, в 2024 г. умер. В связи с тем, что наследство ФИО8 никто из родственников после ее смерти не принял, оно является выморочным и переходит в муниципальную собственность. 

Учитывая правомерное открытое владение ФИО1 вышеуказанным недвижимым имуществом в течение длительного времени, невозможность совместной явки продавца и покупателя для регистрации договора в Росреестре, суд считает возможным признать договор купли продажи от 12.11.2009 г. заключенным между ФИО8 и ФИО9, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО1, состоявшимся.

Ранее определением мирового судьи от 11.12.2003г. было утверждено мировое соглашение об определении порядка пользования земельным участком между ФИО1, ФИО8, ФИО13 После передачи ФИО8 летней кухни литер Г1 с пристройкой литер Г2, земельного участками под этими строениями площадью 68,8 кв.м и земельного участка совместного пользования площадью 6,4 кв.м ФИО1 в лице его законного представителя ФИО9 между ними изменился порядок пользования земельным участком. Фактически сложившийся порядок пользования не оспаривался ФИО11 и ФИО13, а также новым собственником вместо них ФИО6

В ходе судебного разбирательства судом была назначена судебная землеустроительная экспертиза для определения вариантов пользования земельным участком по фактическому пользованию и с учетом договора купли-продажи хозяйственных построек и части земельного участка от 12.11.2009 г.

Согласно выводам эксперта ФИО14 сложившийся порядок пользования земельным участком не соответствует юридическим долям совладельцев. С учетом договора купли-продажи от 12.11.2009 г. на основании которого ФИО1 перешли в собственность хозяйственные постройки Литер Г1, Г2 и земельный участок, в пользование ФИО1 находится земельный участок площадью 233,4 кв.м, что составляет 38/100 от общей площади земельного участка 608 кв.м. В пользовании ФИО6 находится земельный участок площадью 276,3 кв.м – доля 48/100, в пользование ФИО4 мог перейти земельный участок площадью 98,5 кв.м – доля 16/100, которым пользовалась ФИО15 после заключения договора от 12.11.2009 г. В качестве выморочного имущества 16/100 долей земельного участка общей площадью 608 кв.м переходят в муниципальную собственность.

В судебном заседании была допрошена эксперт ФИО14, которая обосновала свои выводы, поддержала свое заключение.

Суд принимает заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства для разрешения возникшего спора об изменении долей в праве собственности на земельный участок в соответствии со сложившимся порядком пользования земельным участком с учетом договора купли-продажи от 12.11.2009 г., заключенного между ФИО8 и ФИО9 в интересах ФИО1 Сложившийся порядок пользования земельным участком представлен в приложении №1 к заключению эксперта.

Эксперт ФИО14 имеет большой профессиональный опыт в области проведения экспертиз, в том числе землеустроительных, имеет Сертификат соответствия, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. У суда не имеется оснований не доверять эксперту.

В связи с тем, что доля ФИО8 после ее смерти никем не наследована, ее доля, определенная экспертом в размере 16/100, переходит в муниципальную собственность как вымороченное имущество, что не оспаривалось представителем МО город Армавир. 

В отзыве на иск представитель администрации МО город Армавир ссылался на то, что в рамках спора об определении порядка пользования земельным участком нельзя изменять юридические доли. Кроме того, в заключении эксперта указано, что местоположение границ земельного участка установлено в соответствии с требованиями земельного законодательства, но по сведениям в ЕГРН средняя квадратичная погрешность определения координат (местоположения) характерных точек составляет 0,3 м, что превышает нормативно установленную среднюю квадратичную погрешность. Таким образом границы земельного участка не установлены, в определении порядка пользования следует отказать.

С доводами представителя ответчика суд не может согласиться, так земельный участок, кадастровый 

<

...>, внесен в государственный кадастр в 2002 г.(л.д.20-22). Общая площадь земельного участка 608 кв.м. Между собственниками сложился фактический порядок пользования, который изменился после продажи одним собственником другому части построек и части земельного участка, что перестало соответствовать ранее установленным долям. Изменение площади земельного участка в связи с приобретением дополнительного земельного участка влечет изменение доли, о чем сделан вывод экспертом. Общая площадь земельного участка никем из сторон не оспаривалась, в том числе и администрацией МО город Армавир. Установленный экспертом порядок пользования земельным участком по фактическому сложившемуся порядку прав и интересы администрации МО город Армавир не нарушает, в муниципальную собственность переходит часть земельного участка, не имеющего в настоящее время собственника.

Учитывая установленные судом обстоятельства, вышеуказанные положения закона, отсутствие возражений со стороны собственника ФИО6, заключение эксперта, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 о признании состоявшимся договора купли-продажи от 12.11.2009 г., изменении долей в праве собственности на земельный участок и определении порядка пользования земельным участком.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования ФИО1 к ФИО6, администрации муниципального образования город Армавир о признании состоявшимся договора купли-продажи от 12.11.2009 г., заключенного между ФИО8 и ФИО9, действовавшей в интересах несовершеннолетнего ФИО1; изменении юридических долей в праве собственности на земельный участок; определении порядка пользования земельным участком удовлетворить.

Признать договор купли-продажи летней кухни литер Г1 с пристройкой литер Г2, земельного участками под этими строениями площадью 68,8 кв.м и земельного участка совместного пользования площадью 6,4 кв.м, по адресу: 

<

...>, заключенный 12 ноября 2009 г. между ФИО8 (продавец) и ФИО9, действовавшей в интересах несовершеннолетнего ФИО1 (покупатель) состоявшимся. 

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 75,2 кв.м, кадастровый 

<

...>, по адресу: 

<

...>, с прекращением права собственности ФИО8, на этот земельный участок.

Изменить юридические доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

...>, общей площадью 608 кв.м., по адресу: 

<

...>, с учетом размера земельных участков, принадлежащих собственникам, определить доли: ФИО1 38/100, ФИО6 – 46/100, муниципального образования город Армавир – 16/100.

Определить порядок пользования земельным участком с кадастровым номером 

<

...>, и хозяйственными постройками литеры Г1Г2, расположенными по адресу: 

<

...>, по заключению эксперта от 21.11.2024 г. в следующих границах: 

в пользование ФИО1 определить земельный участок площадью 233,4 кв.м. под частью жилого дома литер «ВВ1, литер в5», под хозяйственными постройками Г1 Г2 (окрашено в синий цвет) с определением границ: 

по фасаду по 

<

...> – 8,00 м;

по противоположной стороне по границе ЕГРН – 14,35 М;

с левой стороны с участком совладельца администрации МО г. Армавира по кирпичному ограждению – 12,35 м, далее по стене пристройки литер «в4» - 0,67 м, далее по внутреннему разделу пристройки литер «В1» - 0,46 м, 3,75 м, далее по стене пристройки литер «в» - 1,67 м, далее по границе с совладельцем ФИО6 – 7,25 м;

с правой стороны с участком по 

<

...> – 22,10 м;

в пользование ФИО6 определить часть земельного участка площадью 276,3 кв.м. под частью жилого дома литер «Вв» и прилегающей дворовой территорией (окрашено в красный цвет) в границах:

по фасаду по 

<

...> – 15,82 м;

по противоположной стороне по границе ЕГРН – 12,55 м;

по левой стороне по проезду – 15,78 м, 5,25 м, 0,50 м, 1,15 м;

по правой стороне с участком совладельца администрации МО г. Армавира – 2,50 м, 4,00 м, 1,00 м, далее по внутреннему разделу жилого дома литер «В» - 9,33 м, 0,10 м, 2,27 м, далее по стене пристройки литер «в» - 1,73 М, далее по границе с совладельцем ФИО1 - 7, 25 м; 

определить в пользование администрации МО г. Армавира (окрашено в серый цвет) часть земельного участка площадью 98,5 кв.м. под частью жилого дома литер «ВВ1в» в границах: 

по фасаду по 

<

...> - 4,00 м;

по противоположной стороне по стене пристройки литер «в» – 1,73 м, 1,67 м;

по левой стороне с совладельцем ФИО6 – 2,50 м, 4,00 м, 1,00 м, далее по внутреннему разделу жилого дома литер «В» - 9,33 м, 0,10м, 2,27 м, далее по стене пристройки литер «в» - 1,73 м;

по правой стороне с участком совладельца администрации МО г. Армавира – 2,50 м, 4,00 м,1,00 м, далее по внутреннему разделу жилого дома литер «В» - 9,33 м, 0,10 м, 2,27 м;

по левой стороне с участком ФИО1 по кирпичному ограждению – 12,35 м, далее по стене пристройки литер «в4» - 0,67 м, далее по внутреннему разделу пристройки литер «В1» - 0,46 м, 3,75 м, 2,6 м.

Решение суда является основанием для внесения сведений в ЕГРН о принадлежащих сторонам долей в праве собственности на земельный участок с учетом изменения долей.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Армавирский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 09.04.2025 г.

Председательствующий А.И. Шека