Дело № 2-25/2025

УИД: 61RS0008-01-2024-002961-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 апреля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

судьи Кузьменко И.А., 

при секретаре Судникович К.Д.,

с участием представителя истца – ФИО1, представителя ответчика Администрации г. Ростова-на-Дону - ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации Советского района г. Ростова-на-Дону, МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Советского района г. Ростова-на-Дону, Администрации г. Ростова-на-Дону, Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, третье лицо: Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о сохранении жилого помещения в перепланированном, реконструированном состоянии и признании права собственности в порядке приватизации,

У С Т А Н О В И Л :

истец обратилась в суд с иском о признании права собственности на самовольно реконструированное жилое помещение в порядке приватизации. Требование мотивированы тем, что она вселена в несовершеннолетнем возрасте в жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, где проживает по настоящее время совместно со своими несовершеннолетними детьми: ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Жилое помещение отнесено к муниципальному жилищному фонду, предоставлено ее бабушке - ФИО6 (после регистрации брака – ФИО7) по ордеру № 80 от 05.02.1974г., выданному Управлением жилищного хозяйства при исполнительном комитете Ростова-на-Дону городского Совета народных депутатов трудящихся. Члены семьи ФИО6 (ФИО7), вселенные в данное жилое помещение, умерли. Она являются единственным членом семьи своей бабушки. Желая заключить договор социального найма жилого помещения в отношении спорного жилого помещения для последующей приватизации, обратилась в МКУ «УЖКХ» Советского района г. Ростова-на-Дону, на что получила письмо от 02.04.2024 № 59.628/524 об отказе в заключении договора социального найма ввиду самовольной реконструкции. Согласно ордеру № 80 от 05.02.1974 квартира площадью 28,9 кв.м. состояла из 3-х комнат, в выписке из реестра муниципального имущества 

<

адрес> квартиры также указана 28,9 кв.м. В соответствии с техническим паспортом от 28.07.2022, составленным АО «Ростовское бюро технической инвентаризации» общая площадь квартиры с учётом холодных помещений составляет 47,7 кв.м. Из вышеуказанного технического паспорта следует, что площадь жилого помещения увеличилась за счет возведения комнаты № с наименованием – кухня, площадью 8,4 кв.м, комнаты № с наименованием – коридор, площадью 7,0 кв.м., комнаты 7х с наименованием – холодный тамбур, площадью 2,8 кв.м. По причине самовольной реконструкции жилого помещения она не имеет возможности реализовать свое право на бесплатную передачу занимаемого жилого помещения в собственность в порядке приватизации. Поэтому вынуждена в судебном порядке ставить вопрос о сохранении жилого помещения в перепланированном и реконструированном состоянии и признании права собственности на спорный объект. 

Истец в суд не явился. Его представитель – ФИО1, действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении иска.

Представитель ответчика Администрации города Ростова-на-Дону – ФИО8 в судебном заседании иск не признал, привел доводы, изложенные в письменном отзыве.

Представители ответчиков - Администрация Советского района г. Ростова-на-Дону, МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Советского района г. Ростова-на-Дону, Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, а также представитель третьего лица - Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, извещённые о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. В письменном отзыве Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону просят в удовлетворения иска отказать в виду отсутствия у истца вещных прав на землю и не соблюдения административного порядка получения разрешения на реконструкцию жилого помещения (л.д. 65-68, 96-100).

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся участников процесса.

Выслушав явившихся лиц, изучив письменные доказательства, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В силу ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

В силу ст. 4 этого же Закона не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

В соответствии со ст. 7 названного закона передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. 

Согласно ст. 6 указанного Закона передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд (ст. 8 Закона о приватизации).

Следовательно, если гражданин по независящим от него причинам не может реализовать свое право на приватизацию занимаемого им по договору социального найма жилого помещения, то он вправе обратиться с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке.

Как установлено судом и следует из материалов настоящего гражданского дела, истец ФИО3 с момента своего рождения (ДД.ММ.ГГГГ)вселена в качестве члена семьи своей бабушки – ФИО6 (после регистрации брака – ФИО7) в жилое помещение, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Регистрация истца по месту жительства произведена 12.11.2002. 

Жилое помещение отнесено к муниципальному жилищному фонду, что подтверждается Выпиской из реестра муниципального имущества города Ростова-на-Дону (л.д. 13-оборот), предоставлено семье бабушке истца - ФИО6 (ФИО7) составом семьи четыре человека на основании ордера № 80 от 05.02.1974г., выданного Управлением жилищного хозяйства при исполнительном комитете Ростова-на-Дону городского Совета народных депутатов трудящихся (л.д. 14-оборот). Наниматель ФИО6 (ФИО7) умерла 26.05.2014, члены семьи нанимателя, вселенные в данное жилое помещение: мать - ФИО9, муж - ФИО10, сын – ФИО11 умерли, что подтверждается представленными в дело копиями свидетельствами о смерти. 

Истец приходится дочерью ФИО11, являются единственным членом семьи своей бабушки. В спорном жилом помещении истец проживает со своими несовершеннолетними детьми: ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, исполняет обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, следит за санитарным и техническим состоянием жилого дома, своевременно оплачивает коммунальные платежи.

Согласно ордеру № 80 от 05.02.1974 и выписке из реестра муниципального имущества г. Ростова-на-Дону жилое помещение предоставлено площадью 28,9 кв.м., состояло из 3-х комнат. Описание объекта отражено в техническом паспорте от 03.08.1977 (л.д. 23-27)

Жилой дом по 

<

адрес> в 

<

адрес> поставлен на кадастровый учет с номером № с указанием площади – 44,9 кв.м. (л.д. 14).

Семьёй нанимателя произведена самовольная реконструкция жилого помещения, что нашло свое отражение в техническом паспорте от 28.07.2022, составленным АО «Ростовское бюро технической инвентаризации». В результате реконструкции площадь жилого помещения увеличилась до 47,7 кв.м. за счет возведения комнаты № с наименованием – кухня, площадью 8,4 кв.м, комнаты № с наименованием – коридор, площадью 7,0 кв.м., комнаты 7х с наименованием – холодный тамбур, площадью 2,8 кв.м.

ФИО3 в 2002 году обращалась в МКУ «УЖКХ» Советского района г. Ростова-на-Дону с заявлением о заключении договора социального найма муниципального жилищного фонда с целью дальнейшей приватизации указанного жилого помещения.

Письменными ответами должностного лица МКУ «УЖКХ» Советского района г. Ростова-на-Дону от 21.09.2022 и от 02.04.2024 отказано в удовлетворении заявления ФИО3 о заключении договора социального наймапо причине самовольной реконструкции муниципального жилого помещения. Указано на необходимость привести жилое помещение в прежнее состояние либо решить в судебном порядке вопрос о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии (л.д. 15-16).

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно абз. 3 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории.

В силу п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где возведена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

При возведении пристройки увеличивается общая площадь всего объекта, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Поскольку в результате проведенных работ осуществлена самовольная реконструкция, то спорные отношения регулируются положениями статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № 4493/10-2-24 от 28.02.2025, выполненной ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России, исследуемый жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, соответствует требованиям действующих норм и правил (противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, строительно-техническим, градостроительном), предъявляемым к жилым одноквартирным домам. Жилой дом соответствует требованиям п. 4.1 Статьи 55 Градостроительного регламента территориальной зоны реформирования садоводческих и дачных хозяйств третьего типа (ЗР-3) (ЗР-3/8/4) «Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, утверждёнными Решением № 605 Ростовской-на-Дону Городской думы шестого созыва от 21.12.2018. Характерных дефектов конструктивных элементов жилого дома, свидетельствующих о их недостаточной несущей способности, не имеется и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» конструктивные элементы жилого дома находятся в исправном техническом состоянии (л.д. 112-131).

Таким образом, данных о том, что сохранение в реконструированном состоянии жилого дома площадью 47,7 с КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан ответчиком суду не представлено, в рамках рассмотрения дела не установлено.

При таких обстоятельствах суд находит требования истца о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии подлежащими удовлетворению.

В соответствии со справками АО «Ростовское БТИ» истец и ее несовершеннолетние дети ранее своим право приватизации жилого помещения не пользовались (л.д. 21-22). 

Отсутствие договора социального найма, и самовольная реконструкция жилого дома не может препятствовать осуществлению права истца и ее несовершеннолетний детей на приватизацию жилого помещения.

Доказательств, подтверждающих наличие препятствий для приватизации семьей истца спорного жилого дома, в материалах дела не имеется.

Учитывая, что ФИО3 и ее дети еще не использовали право на приватизацию, что ответчиками не оспаривается, вселены в занимаемое жилое помещение на законных основаниях, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признания за нею и несовершеннолетними детьми ФИО4, ФИО5 права собственности на спорный жилой дом в порядке приватизации основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Поскольку ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную реконструированный объект недвижимости является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка, Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, является ненадлежащим ответчиком по данному делу, по этим основаниям суд отказывает в удовлетворении требований к указанному отраслевому (функциональному) органу Администрации г. Ростова-на-Дону. 

Требование истца о прекращении права МКУ «УЖКХ» Советского района г. Ростова-на-Дону на спорный жилой дом с характеристиками, имеющимися до реконструкции, удовлетворению не подлежит, так как право муниципальной собственности на объект в ЕГРН не зарегистрировано. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК ПФ, суд 

РЕШИЛ :

иск ФИО3 – удовлетворить частично.

Сохранить в реконструированном состоянии жилой дом кадастровый номер КН №, площадью 47,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: 

<

адрес>, паспорт гражданина РФ: №) право собственности на 1/3 доли в праве собственности на жилое помещение - жилой дом, кадастровый номер КН №, площадью 47,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: 

<

адрес>, свидетельство о рождении: серия № право собственности на 1/3 доли в праве собственности на жилое помещение - жилой дом, кадастровый номер КН №, площадью 47,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: 

<

адрес>, паспорт гражданина РФ: №) право собственности на 1/3 доли в праве собственности на жилое помещение - жилой дом, кадастровый номер КН 61:44:0073704:57, площадью 47,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении исковых требований, предъявленных к Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону - отказать

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Советский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате. 

Судья И.А. Кузьменко

Решение в окончательной форме изготовлено 07.05.2025г.