Дело №2-1685/19

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

29 июля 2019 года 

<

адрес>

Железнодорожный районный суд 

<

адрес> в составе:

судьи АФИНОГЕНОВОЙ Е.В.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Управляющая компания «Рассвет Строй Инвест» о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, 3 лица Управление Росреестра по РО, Департамент координации строительства и перспективного развития 

<

адрес>,

У с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Управляющая компания «Рассвет Строй Инвест» о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Рубин» (застройщик) и ООО Управляющая компания «РАССВЕТ СТРОЙ ИНВЕСТ» (участник долевого строительства) был заключен договор №а/ XVII -2, 6, 8, 9, 11, 12, 14, 16- 18,20, 21, 23-25, 27-34, 36-38 о долевом участии в строительстве, согласно которому застройщик обязуется в установленный указанным договором срок своими силами или с привлеченными силами построить многоквартирный жилой 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, территория бывшего аэродрома ДОСААФ, участок XVII, на земельном участке площадью 1,4134 га с кадастровым номером № и передать объект долевого строительства в собственность участнику. 

В соответствии с п. 3.1 договора участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику денежную сумму в размере 42 891 750,00 руб., в том числе за 

<

адрес> размере 2 265 750 руб. 

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрационной записи: 61-61-01 /250/2014- 831. 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Управляющая компания «РАССВЕТ СТРОЙ ИНВЕСТ» (сторона 1) и ФИО1 (сторона 2) заключен договор уступки права требования на объект долевого строительства в многоквартирном доме, согласно которому сторона 2 имеет право требования к застройщику ООО «Строй Старт», основанное на заключенном между ними договоре №а/ XVII -2, 6, 8, 9, 11, 12, 14, 16- 18,20, 21, 23-25, 27-34, 36-38 о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе в отношении 

<

адрес>, состоящей из двух комнат общей проектной площадью 50,35 кв.м., в том числе жилой проектной площадью 28,30 кв.м., площадь лоджии 3,15 кв.м. с учетом понижающего коэффициента (0.5), расположенной на третьем этаже в первом подъезде многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, территория бывшего аэродрома ДОСААФ, участок XVII, и уступает свое право требования стороне 2, а сторона 2 принимает право требования к застройщику. В соответствии с п. 2.2 договора в качестве оплаты за уступаемое право требования сторона 2 обязуется оплатить стороне 1 сумму в размере 2 366 450 руб. в наличной или безналичной форме. Указанный Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись 61-61/429- 2014-985 договор уступки. ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись 61- 61-01/429/2014-989 залог прав в силу закона. 

ДД.ММ.ГГГГ была произведена оплата в кассу ООО «УК «Рассвет Строй Инвест» часть цены объекта в размере 1 937 041 руб. 50 коп. - квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. УПФР в 

<

адрес> в счет уплаты оставшейся цены договора участия в долевом строительстве за счет средств материнского (семейного) капитала в сумме 429 408 руб 50 коп. перечислены платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет ООО «УК Рассвет Строй Инвест» 407 0281 000 930 0000 122. 

В феврале 2019 года от сотрудников Департамента координации строительства и перспективного развития 

<

адрес> истцу стало известно, что согласно сведениям из реестра прав в отношении объекта (вышеуказанной 

<

адрес>), имеется зарегистрированная запись об ипотеке ДД.ММ.ГГГГ4, согласно которой залогодержателем является ООО УК «Рассвет Строй ИНВЕСТ», заявление залогодержателя в регистрирующий орган не представлено. Таким образом, с момента заключения договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра по РО зарегистрирована запись об ипотеке в пользу ответчика. Из договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ следует, что договором предусмотрена оплата цены уступаемого права на объект часть цены объекта в размере 1 937 041руб. 50 коп полностью внесена в кассу ООО «РассветСтрой Инвест» на момент подписания договора, оставшаяся часть цены объекта в размере 429 408 руб. 50 коп. будет перечислена Пенсионным фондом РФ в безналичной форме на основании государственного сертификата на материнский капитал. При этом часть цены оплачивается после государственной регистрации договора (не позднее ДД.ММ.ГГГГ). Договором сторон не предусмотрен залог квартиры до исполнения обязанностей цессионария по оплате уступаемого права в полном объеме. Однако, исходя из аналогии положений п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. В связи, с чем в Управлении Росреестра по РО в день государственной регистрации договора уступки произведена запись об ипотеке в пользу цедента ООО «УК «Рассвет Строй Инвест». В силу договора уступки права требования, заключенного между истицей и ООО УК «РАССВЕТ СТРОИ ИНВЕСТ», к ней в силу закона перешло право залога объекта недвижимого имущества по отношению к застройщику ООО «Рубин». Однако, поскольку договором уступки права требования была предусмотрена оплата стоимости уступаемого права по материнскому сертификату, то возник залог в пользу цедента ООО УК «РАССВЕТ СТРОИ ИНВЕСТ» до полной оплаты стоимости уступаемого права. 

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в сведениях ЕРГН имеется запись от ДД.ММ.ГГГГ «Ипотека в силу закона» в пользу ООО УК «РАССВЕТ СТРОЙ ИНВЕСТ», номер государственной регистрации: 61-61 -01 /429/2014-989. 

Согласно приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГг ООО УК «РАССВЕТ СТРОЙ ИНВЕСТ» принято от ФИО1 сумма 1 937 041 руб 50коп оплата за 2-х комнатную 

<

адрес> по договору уступки прав требования на объект долевого строительства в многоквартирном доме от 29.05.19г.. 

Также согласно справки о состоянии финансовой части лицевого лица, имеющего право на дополнительные государственные меры поддержки ФИО4 

<

адрес> средства материнского капитала направлены в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в сумме 429 408 руб 50 коп перечислены платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет 

<

***> «УК «РАССВЕТ Строй Инвест». Таким образом сумма в размере 2 366 450 рублей 00 копеек оплачена полностью. Однако со стороны ООО УК «РАССВЕТ СТРОЙ ИНВЕСТ» в Управление Росреестра по 

<

адрес> не представлены сведения о получении всей стоимости по договору, что является препятствием для прекращения ипотеки в пользу ответчика. Ответчик уклоняется от регистрации сведений о прекращении ипотеки в связи с полным исполнением обязательств цессионария по договору уступки права требования, а Управление Росреестра по 

<

адрес>, имея в регистрационных делах документы, подтверждающие полное погашение обязательств по оплате указанной квартиры, не прекращает соответствующую запись об ипотеке. При таких обстоятельствах ипотека в пользу ООО УК «РАССВЕТ СТРОЙ ИНВЕСТ» подлежит прекращению по решению суда

ФИО1 просила прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона (запись от ДД.ММ.ГГГГ «Ипотека в силу закона», номер государственной регистрации: 61-61-01 /429/2014-989) в отношении объекта долевого строительства: 

<

адрес>, состоящей из двух комнат общей проектной площадью 50,35 кв.м., в том числе жилой проектной площадью 28,30 кв.м., площадь лоджии 3,15 кв.м., с учетом понижающего коэффициента (0.5), расположенной на третьем этаже в первом подъезде многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, территория бывшего аэродрома ДОСААФ, участок XVII,

Истица ФИО1 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала и просила удовлетворить.

Представитель ответчика ООО УК «Рассвет Строй Инвест» в судебное заседание не явился, извещался судом по месту регистрации и нахождения юридического лица, повестки возвращены за отсутствием адресата.

В силу положений ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и содержащей толкование положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим юридическим лицом (абзац второй).

Поскольку судом приняты все меры по надлежащему извещению ответчика, по сведениям ЕГРЮЛ юридическое лицо находится в стадии принятия решения о предстоящем исключении недействующего юридического лица, в отношении ответчика дело рассмотрено в порядке п. 3 ст. 167 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ.

Представитель 3го лица Управление Росреестра по РО в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил отзыв. В отношении него дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель 3го лица Департамент координации строительства и перспективного развития 

<

адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще. В отношении него дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав в судебном заседании истицу, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Рубин» (застройщик) и ООО Управляющая компания «РАССВЕТ СТРОЙ ИНВЕСТ» (участник долевого строительства) был заключен договор №а/ XVII -2, 6, 8, 9, 11, 12, 14, 16- 18,20, 21, 23-25, 27-34, 36-38 о долевом участии в строительстве, согласно которому застройщик обязуется в установленный указанным договором срок своими силами или с привлеченными силами построить многоквартирный жилой 

<

адрес> с по адресу: 

<

адрес>, территория бывшего аэродрома ДОСААФ, участок XVII, на земельном участке площадью 1,4134 га с кадастровым номером № и передать объект долевого строительства в собственность участнику.

В соответствии с п. 3.1 договора участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику денежную сумму в размере 42 891 750,00 руб., в том числе за 

<

адрес> размере 2 265 750 руб.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрационной записи№ 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Управляющая компания «РАССВЕТ СТРОЙ ИНВЕСТ» (сторона 1) и ФИО1 (сторона 2) заключен договор уступки права требования на объект долевого строительства в многоквартирном доме, согласно которому сторона 2 имеет право требования к застройщику ООО «Строй Старт», основанное на заключенном между ними договоре №а/ XVII -2, 6, 8, 9, 11, 12, 14, 16- 18,20, 21, 23-25, 27-34, 36-38 о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе в отношении 

<

адрес>, состоящей из двух комнат общей проектной площадью 50,35 кв.м., в том числе жилой проектной площадью 28,30 кв.м., площадь лоджии 3,15 кв.м. с учетом понижающего коэффициента (0.5), расположенной на третьем этаже в первом подъезде многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, территория бывшего аэродрома ДОСААФ, участок XVII,, и уступает свое право требования стороне 2, а сторона 2 принимает право требования к застройщику. 

В соответствии с п. 2.2 договора в качестве оплаты за уступаемое право требования сторона 2 обязуется оплатить стороне 1 сумму в размере 2 366 450 руб. в наличной или безналичной форме: часть цены объекта в сумме 1 937 041 руб. 50 коп. за счет собственных средств, оставшаяся часть цены объекта УПФР в 

<

адрес> за счет средств материнского (семейного) капитала в сумме 429 408 руб 50 коп. не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

Указанный Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись 61-61/429- 2014-985 договор уступки. ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись 61- 61-01/429/2014-989 залог прав в силу закона. 

ДД.ММ.ГГГГ была произведена оплата в кассу ООО «УК «Рассвет Строй Инвест» часть цены объекта в размере 1 937 041 руб. 50 коп., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

УПФР в 

<

адрес> в счет уплаты оставшейся цены договора участия в долевом строительстве за счет средств материнского (семейного) капитала в сумме 429 408 руб 50 коп. перечислены платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет ООО «УК» Рассвет Строй Инвест».

Таким образом сумма в размере 2 366 450 рублей 00 копеек оплачена полностью. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по РО с заявлением о прекращении регистрационной записи об ипотеке в отношении объекта недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ сообщением Управления Росреестра по РО в государственной регистрации прекращения ипотеки отказано, по той причине, что, согласно сведениям реестра прав в отношении объекта, имеется зарегистрированная запись об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой залогодержателем является ООО УК «Рассвет Строй ИНВЕСТ», заявление залогодержателя в регистрирующий орган не представлено. 

Таким образом, с момента заключения между сторонами договора уступки права требования ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра по РО зарегистрирована запись об ипотеке в пользу ответчика.

Из договора уступки права требования следует, что договором предусмотрена оплата цены уступаемого права на объект в рассрочку: часть цены оплачивается при подписании договора, а оставшаяся часть за счёт средств материнского капитала после государственной регистрации договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Договором сторон не предусмотрен залог квартиры до исполнения обязанностей цессионария по оплате уступаемого права в полном объеме. Однако, исходя из аналогии положений п.5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. В связи, с чем в Управлении Росреестра по РО в день государственной регистрации договора уступки произведена запись об ипотеке в пользу цедента ООО УК Рассвет Строй Инвест». 

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. 

Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам. 

Основания прекращения залога установлены статьей 352 ГК РФ, одним из которых является прекращение обеспеченного залогом обязательства. 

Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Аналогичные положения содержатся в ст. 38 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Таким образом, применительно к вышеуказанным правовым нормам, в силу договора уступки права требования, заключенного между ФИО1 и ООО УК «РАССВЕТ СТРОЙ ИНВЕСТ» к ней в силу закона перешло право залога объекта недвижимого имущества по отношению к застройщику ООО «Рубин». 

Однако, поскольку договором уступки права требования была предусмотрена оплата стоимости уступаемого права в рассрочку, то у ФИО1 возник залог в пользу цедента ООО УК «РАССВЕТ СТРОЙ ИНВЕСТ» до полной оплаты стоимости уступаемого права. 

В соответствии с ч. 6 ст. 53 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" изменения в сведения Единый государственный реестр недвижимости о государственной регистрации ипотеки вносятся на основании предусмотренных федеральным законом документов и заявления залогодателя и залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом для случаев, когда права залогодержателя удостоверяются закладной на бумажном носителе или закладной в форме электронного документа.

Согласно ч. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Судом установлено, что в сведениях ЕРГН имеется запись о залоге объекта недвижимости в пользу ответчика до погашения стоимости уступаемого права. 

Полная стоимость уступаемого права в размере 2366 450 руб. оплачена истицей ФИО1 в размере, сроки и в порядке, предусмотренном договором уступки права требования. 

Однако, со стороны ответчика в Управление Росреестра РО не представлены сведения о получении всей стоимости по договору, что является препятствием для прекращения ипотеки в пользу ответчика. На претензию истицы о совместном обращении в регистрирующий орган ответчик не ответил. Тем самым ответчик уклоняется от регистрации сведений о прекращении ипотеки в связи с полным исполнением обязательств цессионария по договору уступки права требования.

При таких обстоятельствах, исковые требования полежат удовлетворению, ипотека в пользу ООО УК «РАССВЕТ СТРОЙ ИНВЕСТ» полежит прекращению по решению суда.

Руководствуясь ст. 193- 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта долевого строительства: 

<

адрес>, состоящей из двух комнат общей проектной площадью 50,35 кв.м., в том числе жилой проектной площадью 28,30 кв.м., площадь лоджии 3,15 кв.м., с учетом понижающего коэффициента (0.5), расположенной на третьем этаже в первом подъезде многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, территория бывшего аэродрома ДОСААФ, участок XVII. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.