г. Смоленск Дело № 2-3212/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 ноября 2018 года

Промышленный районный суд города Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Родионова В.А.

при секретаре Эктовой Р.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, указав в обоснование исковых требований, что 3 июля 2017 года между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> В соответствии с условиями договора покупатель передал продавцу денежные средства в размере 980 000 руб., а продавец обязался передать в собственность земельный участок с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства", без каких-либо обременений. Земельный участок приобретался истцом для строительства индивидуального жилого дома. После заключения данного договора истец обратился в Управление Росреестра по Смоленской области для регистрации права собственности, однако получил уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, в связи с отсутствием сведения об ограничениях и обременении в связи с тем, что земельный участок относится к объекту исторического наследования. Получив указанное уведомление, истец обратился в Департамент Смоленской области по культуре и туризму, где ему было разъяснено о необходимости заключения охранного обязательства на приобретаемый участок, а также о необходимости согласования строительства жилого дома на приобретаемом участке с Департаментом Смоленской области по культуре и туризму, проведении длительных и дорогостоящих археологических работ перед началом строительства жилого дома. 12.09.2017 истец направил в адрес ответчика письмо с предложением о расторжении договора купли-продажи или его изменению в части уменьшения стоимости земельного участка, однако получил отказ. В настоящее время вследствие неправомерных действий ответчика в регистрации права собственности истцу на вышеуказанный земельный участок отказано, денежные средства, полученные ответчиком не возвращены. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи от 03.07.2017, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, взыскать с ответчика в пользу ФИО1 980 000 руб. оплаченных по договору купли-продажи. 

В судебном заседании представитель истца ФИО3 поддержал исковые требования, обосновав их вышеизложенными обстоятельствами, и дополнительно пояснил, что после получения уведомления о приостановлении государственной регистрации сделки купли-продажи земельного участка, истцу стало известно о наличии обременения. До заключения договора истцу не было известно о наличии обременения, так как до заключения сделки ответчик представляла договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права собственности, в которых отсутствовали эти сведения. Выписку из ЕГРН истец не получал. В виду того, что земельный участок обременен, то для начала строительства жилого дома истец обязан провести археологические раскопки за свой счет. Размер и сроки проведения предполагаемых расходов точно установить невозможно, однако стоимость археологических раскопок начинается от 200 000 руб. и более. Охранное обязательство в отношении земельного участка истец не заключал. Полагает, что имеются все основания для расторжения договора купли-продажи. 

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал представленные письменные возражения. Дополнительно пояснил, что решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 25.04.2018 установлен факт того, что ФИО2 при заключении договора купли-продажи земельного участка действовала добросовестно и не предоставляла истцу ложной информации от отсутствии обременения. ФИО2 на тот момент времени сама не знала о наличии обременений на земельный участок. Доказательств того, что ответчик предоставила заведомо ложные сведения относительно обременения истцом в судебное заседание не представлено. Также ответчику не понятно в чем именно выражается существенное изменение условий договора. Полагает, что наличие существующего обременения не делает строительство индивидуального жилого дома невозможным. Просит суд в удовлетворении исковых требований отказать. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Смоленской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в представленном отзыве просил рассмотреть дело без его участия, дополнительно пояснил, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> имеется запись о регистрации права собственности ФИО2 Указанная запись внесена на основании договора купли-продажи от 06.07.2012. В отношении указанного земельного участка в ЕГРН имеются сведения о наличии ограничений прав, предусмотренных ст. ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ. Ограничения приведены в проекте охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры г. Смоленска (утвержден решением Исполнительного комитета Смоленского областного Совета депутатов трудящихся от 03.09.1982 № 528 «О проекте охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры г. Смоленска»), историко-архитектурного и историко-археологического опорного плана г. Смоленска (утвержден решением Смоленской областной Думы от 31.10.1996 № 171 «Об историко-архитектурном и историко-археологическом опорном плане г. Смоленска»). Ввиду наличия причин, препятствующих проведению государственной регистрации, которые отражены в уведомлении от отказе в государственной регистрации перехода права собственности от 13.10.2017 заявителям отказано в государственной регистрации перехода права, права собственности на земельный участок. 

Третье лицо Департамент Смоленской области по культуре и туризму в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с ч. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Суд, заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) 03.07.2017 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1435 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

По соглашению сторон стоимость объекта, продаваемого по договору составила 980000 руб. Расчет произведен полностью до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (п. 3 договора купли-продажи).

В соответствии с п. 7 указанного договора, до подписания настоящего договора указанный объект никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

По акту приема-передачи от 03.07.2017 ФИО2 (продавец) передала, а ФИО1 (покупатель) принял в собственность земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 1435 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

13.10.2017 Управление Росреестра по Смоленской области отказало ФИО1 в регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1435 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи от 03.07.2017, в виду того, в соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В представленном на регистрацию договоре отсутствуют сведения о существующих обременениях земельного участка. Согласно Проекту охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры г. Смоленска (утвержден решением Смоленского облисполкома от 03.09.1982 № 528), историко-архитектурным и историко-археологическим опорным планом г. Смоленска (утвержден решением Смоленской областной Думы от 31.10.1996 № 171) земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> расположен в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «Культурный слой города», включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

12.09.2017 ФИО1 в адрес ФИО2 была направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи или его изменению в части уменьшения стоимости земельного участка. 

Однако, данная претензия оставлена ФИО2 без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. 

К такой информации относятся также сведения об отнесении приобретаемого объекта недвижимости к объектам культурного наследия, поскольку в силу Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в целях обеспечения их сохранности на собственников этих объектов возлагаются определённые ограничения и обязанности в их использовании. 

Частью 1 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных.

Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу (ч. 5 ст. 56 ЗК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон) особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, предусматривает возможность проведения земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, указанных в статье 30 Федерального закона работ по использованию лесов и иных работ при условии обеспечения сохранности объекта археологического наследия, включенного в Реестр, либо выявленного объекта археологического наследия.

Строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия (пункт 3 статьи 36 Федерального закона).

В соответствии с ч. 5 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.

Установленные в соответствии с настоящим Федеральным законом ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, сохраняются при переходе права собственности или иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу, в том числе при обращении взыскания на объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, по обязательствам собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка, при реализации объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка в процедурах банкротства должника - собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях перехода права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия, земельный участок в границах территории объекта культурного наследия либо земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия (ч. 6 ст. 48 Федерального закона). 

В случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта (ч. 7 ст. 48 Федерального закона). 

До утверждения в порядке, установленном статьей 47.6 настоящего Федерального закона, охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, к договорам, указанным в пункте 7 настоящей статьи, прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии) (ч. 8 ст. 48 Федерального закона).

В случае, если к моменту заключения указанных в пункте 7 настоящей статьи договоров в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, являющихся объектами сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 настоящего Федерального закона или пунктом 8 настоящей статьи, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона, соблюдать установленный статьей 5.1 настоящего Федерального закона особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 настоящего Федерального закона. После получения указанного охранного обязательства лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежат на праве собственности или ином вещном праве, указанное лицо обязано обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения (ч. 9 ст. 48 Федерального закона).

Согласно Проекту охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры г. Смоленска (утвержден решением Смоленского облисполкома от 03.09.1982 № 528), историко-архитектурным и историко-археологическим опорным планом г. Смоленска (утвержден решением Смоленской областной Думы от 31.10.1996 № 171) земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, расположен в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «Культурный слой города», включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Следовательно, в силу действующего правого регулирования в договоре купли-продажи земельного участка от 03.07.2017 должна была быть указана информация об отнесении данного земельного участка к объекту культурного наследия федерального значения «Культурный слой города, IX-XVII веков».

Обязанность указать данные сведения в договоре возлагается на продавца земельного участка, в данном случае на ответчика ФИО2, которая как собственник земельного участка должна была располагать соответствующей информацией и заключить с Департаментом Смоленской области по культуре и туризму охранное обязательство. 

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был приобретён ФИО2 06.07.2012, а запись в Едином государственном реестре недвижимости об обременении земельного участка - «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации» была внесена 13.02.2015.

Таким образом, не исключено, что на момент заключения оспариваемого договора ответчик ФИО2 могла и не знать о наличии обременений в отношении данного земельного участка.

В связи с этим представить ответчика в судебном заседании указывал на отсутствие оснований для расторжения договора, поскольку, по его мнению, договор может быть расторгнут в силу пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации только при доказанности заведомо ложного утверждения продавца об отсутствии обременений земельного участка.

Между тем, пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит применению с учётом положений ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей обязанность продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, и неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать расторжения договора купли-продажи. 

Заключая с истцом договор купли-продажи земельного участка, в пункте 7 ФИО2 как продавец гарантировала покупателю отсутствие обременений предмета сделки.

Поскольку на момент заключения договора земельный участок был признан объектом культурного наследия и сведения об этом были внесены в Единый государственный реестр недвижимости, то обременение подлежало внесению в правоустанавливающие документы, в соответствии с положениями ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать участок свободным от обременений, а потому ответственность за предоставление недостоверных сведений несет продавец ФИО2

Предоставление сведений об обременении земельного участка могли оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка для индивидуального жилищного строительства. 

Наличие такого обременения возлагает на покупателя определенные ограничения, в связи с которыми он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, поскольку до начала строительных работ требуется проведение археологических раскопок, начальной стоимостью от 200 000 руб. (конечная цена зависит от объёма выполненных работ), и проведение которых связано с длительным временным периодом. 

При таких обстоятельствах требование истца о расторжения договора купли-продажи земельного участка подлежит удовлетворению.

Поскольку суд удовлетворяет исковые требования, то в силу ст. 98 ГПК РФ на ответчика возлагается обязанность возместить истцу понесённые им судебные расходы по оплате госпошлины на сумму 13000 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 03.07.2017, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1435 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 980 000 руб. счёт стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, а также 13000 руб. в счёт возмещения расходов по оплате госпошлины. 

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий В.А. Родионов