<

данные изъяты>

Дело № 2-1/2020 

РЕШЕНИЕ

<

данные изъяты>

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Богучар 13 февраля 2020 года

Богучарский районный суд Воронежской области в составе: 

председательствующего судьи Жиляковой Г.И.,

с участием истицы ФИО1 и ее представителя адвоката Козловой И.А., представившей удостоверение №, ордер №, 

представителя ответчиков ФИО2 и ФИО3 - ФИО5 по доверенности,

при секретаре Сумской А.С.,

рассмотрел в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об уменьшении покупной цены жилого дома и земельных участков, и по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО5 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельных участков и жилого дома, о признании права общей долевой собственности, о возложении обязанности освободить жилой дом, о восстановлении электроснабжения, газоснабжения и водоснабжения жилого дома, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась к ФИО2, ФИО3 об уменьшении покупной цены жилого дома, земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> А. до уплаченной в размере 1 255 000 рублей по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО6, ФИО2, ФИО3 и взыскании судебных расходов, ссылаясь на следующие обстоятельства.

В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 приобрела у ФИО2, ФИО3 жилой дом, площадью № кв.м. и земельный участок площадью № кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> земельный участок, площадью № кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> А.

Согласно п.6 указанного выше договора купли-продажи стоимость жилого дома и земельных участков определена сторонами договора в 4 800 000 рублей, из которых:

- до подписания настоящего договора покупателем было уплачено ФИО2 1 255 000 рублей наличными;

- деньги в сумме 50 000 рублей перечислены ФИО2 на ее лицевой счет в течение семи дней после подписания настоящего договора;

- деньги в сумме 1 750 000 рублей покупатель обязуется перечислить ФИО2 на ее лицевой счет до ДД.ММ.ГГГГ;

- деньги в сумме 950 000 рублей покупатель обязуется перечислить ФИО2 на лицевой счет до ДД.ММ.ГГГГ;

- деньги в сумме 800 000 рублей покупатель обязуется перечислить ФИО3 на лицевой счет до ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение указанного выше договора купли-продажи истицей были уплачены ФИО2 деньги в размере 1 255 000 рублей.

Приобретенные выше объекты недвижимости были зарегистрированы истицей в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

При покупки домовладения, расположенного по адресу: 

<

адрес> ФИО1 визуально осмотрела состояние жилого дома. Однако, все недостатки были скрыты косметическим ремонтом и были ею обнаружены лишь после вселения в спорный жилой дом и его эксплуатации.

В жилом доме были выявлены скрытые недостатки, которые при всем желании невозможно выявить визуально без специальных познаний в области строительства. Скрытые существенные недостатки в жилом доме проявились в процессе эксплуатации жилого дома (проживания в жилом доме). При этом стоимость устранения таких существенных недостатков превышают стоимость самого жилого дома.

Продавцы скрыли от истицы недостатки жилого дома, которые невозможно было выявить визуально сразу. Так же технический паспорт БТИ спорного домовладения от ДД.ММ.ГГГГ не соответствовал фактическим техническим данным жилого дома, а именно в плане дома не указан подвал домовладения 1950 года постройки, который находится в аварийном состоянии, не верно указана этажность жилого дома, площадь, не нанесено на технический план второе домовладение, которое так же расположено на приобретенном истицей участке.

Недостатки являются существенными, и невозможно было их выявить на стадии заключения договора купли-продажи.

В период проживания в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> выявлены недостатки объекта недвижимости: комнаты в местах примыкания к основному строению не связаны монолитным поясом, данное строение дало осадку с образованием сквозных щелей между ним и основным строением, возникли вертикальные трещины во всех помещениях, отсутствует гидроизоляционный слой кровельного покрытия, не отвечающие требованиям водопровод и канализация. Ссылаясь на обнаруженные недостатки, истица в адрес ответчиков направила требование о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных по сделке денежных средств.

Недостатки указанного выше жилого дома являются неустранимыми недостатками, так как не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат на их устранение. Недостатки возникли до подписания договора купли-продажи и до передачи объекта ФИО1, ответственность за указанные недостатки несут продавцы в силу ст.476 4.1 ГК РФ.

Согласно акту обследования помещения №, составленному ДД.ММ.ГГГГ межведомственной комиссией установлено: здание жилого дома одноэтажное, отдельно стоящее, расположено в зоне жилой застройки, стены - снаружи декорированная обшивка, внутри образование трещин, местами разрушение сопряжения перегородок со стенами, в некоторых помещениях раскрытие трещин до 2-3 см, фундамент оштукатурен, имеет трещины, кровля (стропилы деревянные с покрытием из деревянных планок) - деформация конструкции, по коньку конструкции кровли расходятся до 10 см. покрытие кровли выполнено из горючих материалов в одной из жилых комнат установлен факт обрушения штукатурки. Внутренняя отделка - в коридоре трещины и выпучивание из гипсовой штукатурке. Строительные конструкции жилого дома не обеспечивают предотвращение распространения пожара и опасных факторов пожара между помещениями (многочисленные трещины в стенах жилого дома, а так же между стенами и перегородками). Часть несущих и ограждающих конструкций жилого дома не находятся в работоспособном состоянии, есть нарушения в части деформативности, которые приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома не обеспечивают безопасное пребывание жильцов. Жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> непригодным для проживания в связи с несоответствием требованиям, предъявленным для проживания в связи с несоответствием требованиям, предъявляемым постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» к жилым помещениям.

Согласно заключению № об оценке соответствия помещения требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», выданному ДД.ММ.ГГГГ, межведомственная комиссия, назначенная распоряжением администрации городского поселения -г.Богучар от ДД.ММ.ГГГГ по результатам обследования приняла заключение о признании жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> непригодным для проживания в связи с несоответствием требованиям, предъявленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г № 47 «об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» к жилым помещениям.

Продавцы обязаны были уведомить покупателя о наличии недостатков, предупредить о состоянии общего имущества, качество недвижимого имущества должно соответствовать закону.

Согласно заключению эксперта № по гражданскому делу № по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли - продажи и взыскании денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ техническое состояние конструкций домовладения оценивается как аварийное согласно СП 13-102-2003 «правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений». На момент осмотра техническое состояние жилого дома оценивается как аварийное, что может являться основанием для признании жилого помещения (а именно жилого дома площадью 136,1 кв.м.) в существующем виде непригодным для проживания согласно п.34 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 г № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащему сносу или реконструкции».

Эксперты отмечают, что при аварийном техническом состоянии здания стоимость ремонта составляет 91-130% от первоначальной стоимости согласно «рекомендациям по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам».

ФИО1 неоднократно обращалась к ответчикам с просьбой уменьшить покупную цену жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> А. до уплаченной, но ответчики отвечали отказом.

На основании вышеизложенного истица ФИО1 просит уменьшить покупную цену жилого дома, земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> А до уплаченной.

В свою очередь ФИО2, ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании долга по договору купли продажи и процентов за пользование чужии денежными средствами.

В судебном заседании 09.12.2019г. от представителя истцов ФИО2, ФИО3 - ФИО5 поступило уточненное исковое заявление к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельных участков и жилого дома, о признании права общей долевой собственности, о возложении обязанности освободить жилой дом, о восстановлении электроснабжения, газоснабжения и водоснабжения жилого дома, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, в котором он ссылается на следующие обстоятельства.

В соответствии с договором купли-продажи земельных участков и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в реестре за номером 11-4857, ФИО2 и ФИО3 продали ФИО1 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>А.

Со стороны продавцов все условия договора купли-продажи исполнены в полном объеме, объекты переданы во владение покупателя, переход права собственности от продавцов к покупателю зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за номерами №

№

Со стороны покупателя обязательства по оплате приобретенной недвижимости в полном объеме не исполнены. Денежные средства в сумме 1 750 000 рублей, которые подлежали перечислению ФИО2 в срок до ДД.ММ.ГГГГ, до настоящего времени продавцу не переданы. Денежные средства в сумме 950 000 рублей, которые подлежали перечислению ФИО2 в срок до ДД.ММ.ГГГГ, до настоящего времени продавцу не переданы. Денежные средства в сумме 800 000 рублей, которые подлежали перечислению ФИО3 в срок до ДД.ММ.ГГГГ, до настоящего времени продавцу не переданы.

Применительно к вышеуказанному договору купли-продажи, цена определена пунктом 6 договора и составляет 4 800 000 рублей, из которых уплачено только 1 300 000 рублей, из них 1 250 000 рублей в качестве задатка. В остальной части ответчиком обязательства по договору купли-продажи до настоящего времени не исполнены, согласованную сторонами стоимость жилого дома и земельных участков продавцам ответчик не уплатил, зарегистрировав при этом в соответствии с условиями договора свое право собственности на жилой дом и земельные участки.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел, оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102,1104 ГК РФ.

Таким образом, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (абз. 1 - 4), продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рссчитывать при заключении договора. В нарушение пункта 6 договора купли-продажи ответчик в установленный строк не произвёл расчет по сделке, денежные средства на лицевые счета продавцов зачислены небыли. Не оплаченная ответчиком по договору купли-продажи сумма является значительной и составляет 72,91% от общей цены сделки.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия- предложение, в соответствии с которой ответчику предлагалось в срок до ДД.ММ.ГГГГ разрешить данный спор в досудебном порядке. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиком данная претензия-предложение оставлена без ответа.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В соответствии с условиями вышеуказанного договора купли-продажи (пункт 6), в случае просрочки указанных платежей, подлежат начислению проценты в размере 0,1% от суммы остатка долга за каждый день просрочки.

Период просрочки возврата долга по платежу подлежавшему оплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 408 дней.

Период просрочки возврата долга по платежам подлежавшим оплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 43 дня.

Таким образом, проценты за несвоевременную оплату задолженности по платежу в размере 1 750 000 рублей, подлежавшему оплате ФИО2 в срок до ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 40,8% от суммы задолженности, а именно 714 000 рублей.

Проценты за несвоевременную оплату задолженности по платежу в размере 950 000 рублей, подлежавшему оплате ФИО2 в срок до ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4,3% от суммы задолженности, а именно 40 850 рублей.

Проценты за несвоевременную оплату задолженности по платежу в размере 800 000 рублей, подлежавшему оплате ФИО3 в срок до ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4,3% от суммы задолженности, а именно 34 400 рублей.

В связи с вышеизложенным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 имеет задолженность перед ФИО2 по вышеуказанному договору купли-продажи в размере 3 454 850 рублей, из которых 2 700 000 рублей сумма основного долга и 754 850 рублей сумма процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с положениями статьи 395 ГК РФ и задолженность перед ФИО3 по данному договору в размере 834 400 рублей, из которых 800 000 рублей сумма основного долга и 34 400 рублей сумма процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с положениями статьи 395 ГК РФ.

На обращения с просьбой погасить имеющуюся задолженность или расторгнуть договор ответчик не реагирует. От добровольного исполнения имеющихся обязательств ответчик уклоняется, в связи с чем, разрешение данного спора во внесудебном порядке не представляется возможным.

Определением Богучарского районного суда от 18.12.2019г. указанные иски в порядке ч.4 ст. 151 ГПК РФ объединены в одно производство.

В судебном заседании истец ФИО1 просила заявленные ею исковые требование удовлетворить в полном объеме, по изложенным в иске основаниям. В удовлетворении заявленных ФИО2 и ФИО3 требований просила отказать в полном объеме.

Представитель истицы ФИО1 - адвокат Козлова И.А., поддержали заявленные ФИО1 исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить, а именно уменьшить покупную цену до 1 255 000 рублей, из которых 100 000 рублей это стоимость земельных участков по 50 000 каждый, и 1 155 000 рублей это стоимость домовладения. В удовлетворении иска ФИО2, ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО5 просили отказать. Суду пояснила, что в соответствии с договором купли-продажи от 27.10.2017г. ФИО1 приобрела у ФИО2 и ФИО3 жилой дом и два земельных участка. Согласно указанному договору стоимость жилого дома и земельных участков определена стороной 4 800 000 рублей, из которых 150 000 рублей стоимость земельных участков, остальная сумма стоимость домовладения. Данный договор был заключен с рассрочкой платежа. ФИО1 были уплачены деньги в сумме 1 255 000 рублей, данные деньги были переведены продавцу в соответствии с договоренностью перечисления денежных средств. Позже была произведена регистрация жилого дома и двух земельных участков с обременением. В процессе проживания, потолок, который находился на втором этаже упал и после этого визуально можно было увидеть трещины, ФИО1 начала сомневаться в том, что можно ли проживать в данном домовладении, потому что дом стал скрипеть, обрушаться. После чего обратилась к администрации г.Богучар, где была назначена комиссия и было определено, что данное домовладение не пригодно к проживанию. В связи с этим, ФИО7 обратилась в суд о признании сделки недействительной, в связи с тем, что были скрытые недостатки, которые она не могла увидеть при покупке домовладения. При рассмотрении дела была назначена экспертиза, в соответствии с которой было определено, что домовладение не пригодно для проживания и находится в аварийном состоянии. После того, как обрушился потолок, ФИО1 была вынуждена выехать из данного домовладения и проживать на разных съемных квартирах, где проживает и по настоящее время. Как было выяснено и установлено судебной экспертизой недостатки жилого дома являются неустранимыми недостатками, так как не могут быть устранены без соразмерных расходов и затрат на их устранение. ФИО1 обращалась в компетентную организацию и была составлена производственная смета на ремонт домовладения сумма составила 4 071 000 рублей. Кроме того, в экспертизе было указано, что ремонт домовладения будет требовать от 90 до 130% от стоимости домовладения. Согласно заключению эксперта 2293/62 была определена рыночная стоимость домовладения на момент заключения договора купли-продажи которая составила 521 075 рублей. 

В судебное заседание ответчики ФИО2 и ФИО3 не явились, извещены надлежащим образом, от них поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, с участием их представителя ФИО5.

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО2 и ФИО3 - ФИО5 поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить по основаниям изложенным в иске, уточнил в части взыскания процентов, а именно просил суд взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 проценты за пользования чужими денежными средствами по состоянию на 11.02.2020г. в размере 930350 рублей, а в пользу ФИО3 в размере 86400 рублей. В удовлетворении иска ФИО1 просил отказать, суду пояснил, что истец ФИО1 указала, что после приобретения дома и земельных участков ею якобы были выявлены существенные недостатки приобретенном жилом доме, в частности «комнаты в местах примыкания к основному строению не связаны монолитным поясом, данное строение дало осадку с образованием сквозных щелей между ним и основным строением, возникли вертикальные трещины во всех помещениях, отсутствует гидроизоляционный слой кровельного покрытия, не отвечающие требованиям водопровод и канализация». Однако, как следует из содержания пункта 15 Договора купли- продажи земельных участков и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в реестре за номером 11-4857, продавцы передают, а покупатель принимает вышеуказанные земельные участки и жилой дом, в том виде, в котором они находятся на момент подписания настоящего договора, претензий у покупателя к продавцам по передаваемому имуществу не имеется. В соответствии, со статьей 556 ГК РФ продавцы и покупатель пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу передаточного акта. Из содержания данного содержания договора купли-продажи можно констатировать, что требования к качеству товара были переданы в том качественном состоянии, в котором было определено непосредственно в договоре. Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества, домовладение находилось в качественном состоянии, обеспечивающем его нормальную с эксплуатацию, разногласий по качеству недвижимости между продавцами и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию истец ФИО1 не предъявляла, спорный объект был передан и принят, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания. 

В соответствии с дополнительно составленным актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что покупатель осмотрела жилой дом и земельные участки и приняла их в том качественном состоянии, как они есть на день подписания данного акта. Качественное состояние недвижимого имущества соответствует условиям договора, дефектов и недостатков, о которых покупатель не был извещен продавцами нет. Как определено пунктом 3 вышеуказанного акта приема-передачи, покупатель подтверждает, что знает о следующих недостатках продаваемого жилого дома: дымоход, замена крыши, трещины в комнате.

Спорный жилой дом является объектом недвижимого имущества, возведенным в 1994 году, то есть более 25 лет назад. Продавцы его лично не строили, а получили в дар в 2003 году на основании договоров дарения и о наличии каких-либо строительных дефектов, если они и были не знали и не могли знать. Истец при необходимости мог осмотреть дом с привлечением специалистов, ей в этом не отказалось, каких-либо ограничений в доступе в помещения дома, в том числе в подвал и на чердак не было.

Истцом не представлено доказательств, о том, что имелись существенные нарушения требований к качеству проданного ей товара, о которых она не знала до его покупки.

Как установлено строительно-технической экспертизой «определить точный период времени, в который произошло ухудшение технического состояния несущих конструкций исследуемого жилого дома до технического состояния, являющегося основанием для признания жилого дома непригодным для проживания, на момент осмотра на представляется возможным, ввиду отсутствия утвержденных методик».

То состояние жилого дома, в котором он находится, на момент проведения строительно-технической экспертизы, является следствием его ненадлежащей эксплуатации истцом с момента получения в собственность ДД.ММ.ГГГГ. О том, что крыша жилого дома подлежит замене, истцу было известно при подписании договора и акта приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, по состоянию на данное время, какие либо работы по замене крыши или по приведении её в надлежащее состояние истцом не выполнены, что соответственно привело к протечкам и как следствие к деформациям и повреждениям стен, перекрытий и полов, а также к проседанию фундамента.

Система водопровода и канализации на момент передачи жилого дома истцу (ДД.ММ.ГГГГ) находилась в исправном состоянии. О неисправности канализации истцом было заявлено по прошествии более чем года с момента передачи ей жилого дома и регистрации перехода права собственности.

Таким образом,���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�??????????????????‡���������������������???

В соответствии со статьей 210 ГК РФ бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, несет его собственник. Действуя добросовестно, собственник жилого дома (истец с ДД.ММ.ГГГГ) обязан содержать принадлежащее ему имущество в надлежащем техническом и санитарном состоянии, производить его осмотр и ремонт в целях недопущения разрушения объекта или приведения его в состояние не соответствующее нормам действующего законодательства, регламентирующим требования к жилым помещениям.

За время владения на праве собственности указанным жилым домом, истец привела его в состояние непригодное для использования по назначению. В результате того, что истцом небыли выполнены необходимые работы по замене крыши и устройству отмостки вокруг дома, атмосферные осадки проникали как во внутрь дома, так и подтапливали фундамент, что привело к его проседанию и как следствие растрескиванию стен.

В зимний период жилой дом не отапливался, что подтверждается, в частности, строительно-технической экспертизой, что также привело к негативным последствиям в состоянии жилого дома.

Кроме этого, заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № (2-763/2018), по исковому заявлению ФИО1, оставленному без рассмотрения определением Богучарского районного суда Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, не может в рамках настоящего гражданского дела рассматриваться именно как экспертное заключение, в связи с тем, что оно проводилось по другому делу, с иными исковыми требованиями, а в рамках настоящего дела такого рода экспертиза судом не назначалась и вопросы отраженные в ней эксперту для разрешения не ставились.

Экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, которым определена рыночная стоимость домовладения на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом заключения эксперта № по гражданскому делу 2-56/2019, выполнено с нарушениями отраженными и описанными в рецензии на данное заключение эксперта, что привело к занижению рыночной стоимости объектов недвижимости. Данное экспертное заключение должно быть критически оценено судом в соответствии с положениями части 3 статьи 86 ГПК РФ.

Кроме того, ФИО1 в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ не представлено суду доказательств того в каком именно размере должна быть уменьшена покупная цена по отношению к цене товара определенной договором, с учетом якобы выявленных именно скрытых недостатков, а не всех недостатков указанных истицей в исковом заявлении.

В пункте 2 статьи 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

По буквальному толкованию пункта 2 статьи 475 ГК РФ приведенный в указанной правовой норме перечень прав покупателя является исчерпывающим, то есть он не может быть расширен и ограничивает права покупателя недвижимости в случае существенного нарушения требований к качеству товара только правом отказаться от исполнения договора купли- продажи и правом требовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Требование о соразмерном уменьшении покупной цены предъявляется только в том случае, если приобретенный товар, несмотря на свои недостатки, может быть пригоден для использования без устранения таких недостатков, и поэтому потребитель не собирается их устранять и нести, в связи с этим расходы. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Вместе с тем, исходя из мотивировочной части искового заявления следует, что требование истца основано именно на положениях пункта 2 статьи 475 ГК РФ, в связи с чем, утверждается что жилой дом якобы находится в аварийном состоянии и для проживания и использования по назначению не пригоден, в связи с чем со стороны ответчика якобы допущено существенное нарушение требований к качеству товара.

На основании вышеизложенного можно констатировать, что истцом при данном обосновании требований может заявляться исключительно требование об отказе от исполнения договора купли-продажи и требование о возврате уплаченной за товар денежной суммы, однако такого рода исковые требования ФИО1 в рамках данного гражданского дела не заявлялись.

Таким образом, истцом ФИО1 при подаче искового заявления в суд не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора для данной категории дел.

Так в соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Заявленное истцом требования об уменьшении покупной цены жилого дома и земельных участком, направлено на внесение изменений в подписанный сторонами и нотариально удостоверенный договор купли- продажи земельных участков и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в частности на изменение такого существенного условия договора купли-продажи недвижимости как цена. В соответствии со статьей 555 ГК РФ Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

На основании абзаца 2 статьи 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Таким образом, исковое заявление ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 об обязании уменьшить покупную цену жилого дома и земельных участков уже находится на рассмотрении Богучарского районного суда и должно быть в соответствии с требованиями абзаца 2 статьи 222 ГПК РФ оставлено без рассмотрения.

В судебное заседание представитель третьего лица Богучарского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области не явился, извещен надлежащим образом, заявления, ходатайства не поступали.

Исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 об уменьшении покупной цены жилого дома и земельных участков, и об отказе в удовлетворении искового заявления ФИО2, ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО5 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельных участков и жилого дома, о признании права общей долевой собственности, о возложении обязанности освободить жилой дом, о восстановлении электроснабжения, газоснабжения и водоснабжения жилого дома, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

В судебном заседании установлено:

В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 приобрела у ФИО2, ФИО3 жилой дом, площадью № кв.м. и земельный участок площадью № кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> земельный участок, площадью № кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> А.

Согласно п.6 указанного выше договора купли-продажи стоимость жилого дома и земельных участков определена сторонами договора в 4 800 000 рублей, из которых:

- до подписания настоящего договора покупателем было уплачено ФИО2 1 255 000 рублей наличными;

- деньги в сумме 50 000 рублей перечислены ФИО2 на ее лицевой счет в течение семи дней после подписания настоящего договора;

- деньги в сумме 1 750 000 рублей покупатель обязуется перечислить ФИО2 на ее лицевой счет до ДД.ММ.ГГГГ;

- деньги в сумме 950 000 рублей покупатель обязуется перечислить ФИО2 на лицевой счет до ДД.ММ.ГГГГ;

- деньги в сумме 800 000 рублей покупатель обязуется перечислить ФИО3 на лицевой счет до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.3 акта приема передачи жилого дома с земельным участком по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. заключенному между ФИО2 и ФИО1, покупатель знает о следующих недостатках продаваемого дома: дымоход, замена крыши, трещина в комнате.

Приобретенные выше объекты недвижимости были зарегистрированы ФИО1 в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Согласно акту обследования помещения №, составленному ДД.ММ.ГГГГ межведомственной комиссией установлено: здание жилого дома одноэтажное, отдельно стоящее, расположено в зоне жилой застройки, стены - снаружи декорированная обшивка, внутри образование трещин, местами разрушение сопряжения перегородок со стенами, в некоторых помещениях раскрытие трещин до 2-3 см, фундамент оштукатурен, имеет трещины, кровля (стропилы деревянные с покрытием из деревянных планок) - деформация конструкции, по коньку конструкции кровли расходятся до 10 см. покрытие кровли выполнено из горючих материалов в одной из жилых комнат установлен факт обрушения штукатурки. Внутренняя отделка - в коридоре трещины и выпучивание из гипсовой штукатурке. Строительные конструкции жилого дома не обеспечивают предотвращение распространения пожара и опасных факторов пожара между помещениями (многочисленные трещины в стенах жилого дома, а так же между стенами и перегородками). Часть несущих и ограждающих конструкций жилого дома не находятся в работоспособном состоянии, есть нарушения в части деформативности, которые приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома не обеспечивают безопасное пребывание жильцов. Жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> непригодным для проживания в связи с несоответствием требованиям, предъявленным для проживания в связи с несоответствием требованиям, предъявляемым постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» к жилым помещениям.

Согласно заключению № об оценке соответствия помещения требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», выданному ДД.ММ.ГГГГ, межведомственная комиссия, назначенная распоряжением администрации городского поселения -г.Богучар от ДД.ММ.ГГГГ по результатам обследования приняла заключение о признании жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> непригодным для проживания в связи с несоответствием требованиям, предъявленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г № 47 «об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» к жилым помещениям.

В судебном заседании исследовалось заключение эксперта № по гражданскому делу № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств, которое определением Богучарского районного суда от 30.07.2019г. было оставлено без рассмотрения, в связи с неявкой в суд истца по вторичному вызову.

Согласно заключению эксперта № по гражданскому делу № по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли - продажи и взыскании денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ техническое состояние конструкций домовладения оценивается как аварийное согласно СП 13-102-2003 «правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений». На момент осмотра техническое состояние жилого дома оценивается как аварийное, что может являться основанием для признании жилого помещения (а именно жилого дома площадью 136,1 кв.м.) в существующем виде непригодным для проживания согласно п.34 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 г № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащему сносу или реконструкции».

Эксперты отмечают, что при аварийном техническом состоянии здания стоимость ремонта составляет 91-130% от первоначальной стоимости согласно «рекомендациям по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам».

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ. рыночная стоимость жилого дома площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> (исходя из срока эксплуатации по среднему значению по группе «Удовлетворительное») по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет 1042151 рубль; рыночная стоимость жилого дома площадью № кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> (с учетом выявленных дефектов и повреждений заключения эксперта №) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет 521075 рублей; рыночная стоимость земельного участка площадью № кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет 232638 рублей; рыночная стоимость земельного участка площадью № кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> «А», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет 169544 рубля.

Согласно локальному сметному расчету проведенному ассоциацией ЭАЦП «проектный портал» на реконструкцию жилого дома по адресу: 

<

адрес> сметная стоимость ремонтных работ составила 4041871 рублей.

Кроме того, в судебном заседаии исследован представленный представителем ответчиков – ФИО5 отчет № Ассоциации независимой оценки по оценке объекта - недвижимого имущества жилого дома общей площадью № кв.м., расположенного на земельных участках (земельный участок, общей площадью № кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок, общей площадью № кв.м.. с кадастровым номером №), по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.2020г., согласно которому рыночная стоимость жилого дома с мансардным этажом, общей площадью № кв.м., в том числе (пристройка и погреб), кадастровый №, адрес: 

<

адрес> составляет 4051561 рубль; рыночная стоимость земельного участка, общей площадью № кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес> составляет 260874 рубля; рыночная стоимость земельного участка, общей площадью № кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес> «А» составляет 190123 рубля, а всего 4502558 рублей.

Также была исследована рецензия Ассоциации независимой оценки на заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, согласно выводам которого установить рыночную стоимость объекта исследования на ретроспективную дату (дату продажи жилого дома - 27.10.2017г.) возможно при условии допущения о соответствии технического состояния дома техническому состоянию аналогичных домов, аналогичного года постройки, при условии его нормальной эксплуатации, с учетом применения определенных методик по расчету нормативного износа объектов, аналогичных объекту исследования. Полагает некорректным, определение физического износа дома на дату оценки (соответствующей дате продажи жилого дома), с учетом информации, приведенной в экспертном заключении № от 20.05.2019г. Данное заключение содержит в себе обследование технического (эксплуатационного) состояния жилого дома и его конструктивных элементов не на момент его продажи (27.10.2017г.), а на дату составления заключения, а также выводы эксперта о невозможности им определить фактическое техническое состояние дома на дату продажи.

При написании рецензии учтено, что при проведении технической экспертизы (заключение эксперта № от 20.05.2019г.) экспертом сделан вывод о невозможности определить «точный период времени, в котором произошло ухудшение технического состояния несущих конструкций исследуемого жилого дома до технического состояния, являющегося основанием для признания жилого дома непригодным для проживания на момент осмотра не представляется возможным…».

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости без выезда эксперта на место нахождения исследуемого объекта возможно, при обосновании в экспертном заключении причины, по которым объект недвижимости не осмотрен, а также допущений и ограничений, связанных с непроведением осмотра.

В заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, по гражданскому делу №, установлено, что указанный документ не в полной мере соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», так как в Заключении эксперта отсутствует оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГг., было обнаружено нарушение п. 5 ФСО-3, информация о форме права, категории земель, месторасположении и виде разрешенного использования земельных участков, выбранных экспертом в качестве аналогов не подтверждена. 

Так же, в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГг., по гражданскому делу №, было обнаружено нарушение п. 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №). В расчетах стоимости жилого дома эксперт не учитывает прибыль предпринимателя, что существенным образом сказывается на итоговой стоимости объектов исследования (занижает итоговую стоимость объектов недвижимости на процент, приходящийся на прибыль предпринимателя).

По результатам рецензионного исследования установлено нарушение экспертом статьи 25 закона №73-ФЗ от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», а также не в полной мере соблюдение экспертом действующих норм Федеральных стандартов оценки, а именно, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО№), утвержденного Приказом Минэкономразвития России № от ДД.ММ.ГГГГг.

Идентифицировать умышленное занижение рыночной стоимости объекта недвижимости, которое могло привести к формированию ошибочного экспертного заключения не в компетенции специалиста – оценщика.

Однако, в ходе проведенного рецензионного анализа заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГг., были установлены многочисленные факты несоответствий и нарушений методологии оценки, свидетельствующие о неполном учете ценообразующих факторов и применяемых корректировок, вляющих на рыночную стоимость объекта исследования, а также принятии множественных необоснованных допущений, использовании недостоверных сведений о физическом состоянии оцениваемого объекта, а также неподтвержденной информации о характеристиках объектов-аналогов, которое могло привести к существенному искажению результатов оценки и недостоверности итоговых выводов.

При составлении заключения, эксперт пользовался актуальными методиками оценки, но сами расчеты были выполнены с многочисленными нарушениями данных методик. 

В то же время. эксперт в расчетах стоимости жилого дома использовал неактуальное издание Справочника Ко-Инвест (Укрупненные показатели стоимости строительства Ко-Инвест «Жилые дома.2003»), что могло привести к менее корректному результату, даже при введении всех необходимых корректировок.

Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу, что истицей ФИО1 представлено достаточно доказательств для удовлетворения заявленных ею исковых требований

Акт обследования помещения №, составленный ДД.ММ.ГГГГ межведомственной комиссией, заключение № об оценке соответствия помещения требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», выданное ДД.ММ.ГГГГ, межведомственной комиссией, заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, локальный сметный расчет не противоречат друг другу и согласуются между собой.

В то же время, суд не может принять в качестве достоверного доказательства отчет и рецензию ассоциации независимой оценки в качестве доказательства, в связи с тем, что они проведены не экспертным учреждением, специалист оценщик не был предупрежден об ответственности по ст. 307 УК РФ.

Суд не может принять во внимание доводы представителя ответчиков ФИО5 об оставлении искового заявления ФИО1 об уменьшении покупной цены жилого дома и земельных участков без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка в соответствие с п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения не заявлялось стороной ответчика до рассмотрения данного дела по существу.

Истица ФИО1 и ее представитель – адвокат Козлова И.А. принимала меры по урегулированию спора со стороной ответчиков. Из содержания искового заявления следует, что неоднократно ФИО1 обращалась к ФИО2 с просьбой урегулировать спор.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об уменьшении покупной цены жилого дома и земельных участков – удовлетворить.

Обязать ФИО2, ФИО3 уменьшить покупную цену жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> А. до уплаченной в размере 1 255 000 (один миллион двести пятьдесят пять тысяч) рублей по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4, ФИО2, ФИО3, из которой стоимость жилого дома снизить до 1155000 (один миллион сто пятьдесят пять тысяч) рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО11 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельных участков и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом нотариального округа Богучарского района Воронежской области ФИО8, зарегистрированного в реестре за номером 11-4857, в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>А; об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записей о государственной регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ; о признании за ФИО2 в 7/8 долях и за ФИО3 в 1/8 доле, право общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, инвентарный №, площадью № кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес> на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>А; о возложении на ФИО1 обязанности освободить жилой дом от принадлежащих ей либо членам её семьи личных вещей, предметов мебели, домашней обстановки и обихода, а также передаче указанного жилого дома и земельных участков ФИО2 и ФИО3 по акту приема-передачи; о возложении на ФИО1 обязанности восстановить за свой счет электроснабжение, газоснабжение и водоснабжение жилого дома; о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с положениями статьи 395 ГК РФ в размере 930350 (девятьсот тридцать тысяч триста пятьдесят) рублей; о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО3 сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с положениями статьи 395 ГК РФ в размере 86400 (восемьдесят шесть тысяч четыреста) рублей. - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение одного месяца с момента его вынесения в окончательной форме.

Судья Жилякова Г.И.

Мотивированное решение изготовлено 18.02.2020г.