УИД: 23RS0023-01-2025-000304-59

дело 2а- 316/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ст. Крыловская 23 июня 2025 года

Крыловской районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Береза Т.Н.,

при секретаре Коломиец М.Ю.,

с участием представителя административного ответчика действующей на основании доверенности ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО2 к федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии в лице межмуниципального отдела по Крыловского и Павловскому районам, о признании незаконным приостановления регистрационных действий, 

установил:

Административный истец ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в суд с административными исковыми требованиями к федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии в лице межмуниципального отдела по Крыловского и Павловскому районам, о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права (уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № возложении на административного ответчика обязанности повторно рассмотреть вопрос о регистрации прав.

В обоснование административный истец указывает, что на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного с администрацией муниципального образования 

<

адрес>, административный истец ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № адрес: 

<

адрес>, за №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок): общая площадь участка 2288 кв.м.

Договором уступки права по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора по указанному договору ФИО2 были переданы ФИО3.

Желая зарегистрировать переход права, административным истцом ДД.ММ.ГГГГ было подано заявление в Росреестр (через МФЦ г. Щелково Московской области) о государственной регистрации перехода прав.

Однако решением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в лице межмуниципального отдела по Крыловского и Павловскому районам, Уведомлением офиса межмуниципального отдела по Крыловскому и Павловскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю (Крыловская) от ДД.ММ.ГГГГ № регистрация перехода прав по этому договору была приостановлена в связи с тем, что оно не соответствует требованиям законодательства, поскольку согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

По мнению административного истца, оспариваемый решение (уведомление о приостановке) является незаконным, приведенные в уведомлении основания для приостановления государственной регистрации прав основано на неверном толковании положений статей 448 ГК РФ, не исключающих возможность передачи арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка иному лицу.

В судебное заседание административный истец ФИО2 не явилась, уведомлена о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, ходатайствовала перед судом о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В судебное заседание заинтересованное лицо ФИО3 не явился, уведомлены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, ходатайствовал перед судом о рассмотрении иска в свое отсутствие, с иск считает обоснованным.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица администрации МО Крыловский район не явился, уведомлены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, в материалы дела предоставлен отзыв за подписью главы муниципального образования, согласно которого просит вынести законное и обоснованное решение. 

В судебном заседании представитель административного ответчика ФИО1 по иску возражала, указав, что приостановка мотивирован нормативным положением пункта 7 статьи 448 ГК РФ, предписывающей, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, обязательства по договору могут быть исполнены только лично победителем торгов. Письменные возражения приобщены к материалам дела.

В силу части 1 статьи 140 Кодекса административного судопроизводства РФ в случае разбирательства административного дела в судебном заседании о времени и месте судебного заседания обязательно извещаются лица, участвующие в деле, иные участники судебного разбирательства.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными (части 2, 6, 7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Кроме того, информация о судебном заседании опубликована на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судом явка лиц, участвующих в деле обязательной не признана. Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела. 

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы административного дела, судом оснований для признания действий публичного органа - федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии в лице межмуниципального отдела по Крыловского и Павловскому районам, незаконным не установлено.

По делу установлено, что между администрацией МО Крыловской район и ФИО2 Валерьевной ДД.ММ.ГГГГ за №, договор аренды земельного участка, по результатам торгов, которые состоялись ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, адрес: 

<

адрес>, за №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок): общая площадь участка 2288 кв.м.

Аукцион проводился на торговой площадке ООО «РТС-тендер». 

ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации МО Крыловской район было направлено уведомление о передаче ФИО2 прав и обязанностей по договору аренды ФИО3

Договором уступки права по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора по указанному договору ФИО2 были переданы ФИО3.

Желая зарегистрировать переход права, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ было подано заявление в Росреестр (через МФЦ г. Щелково Московской области) о государственной регистрации перехода прав.

Однако, при проведении правовой экспертизы представленных документов административным ответчиком было принято решение о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права (уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № по мнению ответчика, переход права аренды не соответствует требованиям законодательства, поскольку согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Административным истцом, установленный законом, трехмесячный срок обжалования решений органа регистрации прав, не пропущен, поскольку с настоящим иском ФИО2 обратилась ДД.ММ.ГГГГ

С учетом установленных обстоятельств, судом при разрешении требований административного искового заявления применены следующие правовые нормы.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации) под государственной регистрацией права на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 81 ГК Российской Федерации права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт, которым признаются и подтверждаются возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременение недвижимого имущества.

Как установлено частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 4 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу части 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу части 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Вопросы государственной регистрации прав в отношении конкретных объектов недвижимости в соответствии с положением пункта 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к компетенции органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, о приостановлении и (или) отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных документов.

Судом принято во внимание, что основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Предусмотрено п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, что по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

В соответствии с Земельным кодексом Российской земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Пунктом 11 статьи 39.8 Земельного кодекса предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

В соответствии со ст.447 ГК РФ, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.). В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Действительно пунктом 2 статьи 389 ГК РФ, предусмотрено, что соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. 

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. 

В свою очередь пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. 

Государственным органом при принятии решения о приостановке регистрации, верно, применены положения п.7 ст.448 ГК РФ, поскольку законодательство запрещает уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и переводить долги по договорам, заключенным на торгах, но для субаренды такого запрета нет (п. 7 ст. 448 ГК РФ). Если арендатор сдает имущество в субаренду, то остается ответственным по договору аренды перед арендодателем (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Поэтому при субаренде не происходит ни уступки прав, ни перевода долгов.

Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает сдачу государственных и муниципальных земельных участков в субаренду с согласия арендодателя или при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). При этом о необходимости заключения договора субаренды на торгах в Земельном кодексе РФ не говорится.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено другим законом или иными правовыми актами; в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ), действующей с 01.06.2015, установлен запрет победителю торгов на уступку прав по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов; обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Исходя из буквального прочтения пункта 7 статьи 448 ГК, запрет, установленный данной нормой, не распространяется на передачу арендатором по договору аренды участка, заключенному по результатам торгов, этого участка в субаренду.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Осуществляя регулирование экономической деятельности, законодательство РФ, наряду с принципом свободы договора ориентирует правоприменителей на конституционное требование поддержки конкуренции. Так, в части 1 статьи 17 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" предусмотрено, что при проведении торгов, запроса котировок цен, запроса предложений запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в том числе нарушение порядка определения победителя или победителей торгов, запроса котировок, запроса предложений (пункт 3). 

Целью торгов как юридической процедуры является выявление претендента на заключение договора, который способен предложить наиболее приемлемую - высокую или низкую - цену (при проведении аукциона) или лучшие условия договора (при проведении конкурса) и тем самым наиболее полно удовлетворить интересы, как организатора торгов, так и победителя, а в некоторых случаях и третьих лиц.

Действующее правовое регулирование направлено на о беспечение 

баланса интересов добросовестных организаторов и участников торгов. Так, частью 1 статьи 17 Федерального закона "О защите конкуренции" запрещены действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в том числе координация организаторами торгов или заказчиками деятельности их участников, а также заключение соглашений между организаторами торгов и (или) заказчиками с участниками этих торгов, если такие соглашения имеют своей целью ограничение конкуренции и (или) создание преимущественных условий для каких-либо участников либо могут привести к этому. 

Учитывая положения вышеуказанных нормативных правовых актов, переуступка права аренды, заключенного по результатам торгов, может привести к ограничению конкуренции, что в свою очередь является основанием для применения требования пункта 1 статьи 10 ГК Российской Федерации о недопустимости использования гражданских прав для ограничения конкуренции.

Разрешая настоящий спор и отказывая в удовлетворении требований, суд, оценив исследованные доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 1, 8, 9, 10, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 14, 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", исходит из того, что ответчик правомерно использовав свое право на приостановку кадастрового учета.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО2 к федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии в лице межмуниципального отдела по Крыловского и Павловскому районам, о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение одного месяца.

Судья Т.Н. Береза