г. Смоленск Дело № 2-2550/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 сентября 2019 года

Промышленный районный суд города Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Родионова В.А.,

при секретаре Эктовой Р.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации г. Смоленска о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

у с т а н о в и л :

ФИО3 обратился в суд с иском к Администрации г. Смоленска о признании права собственности на объект недвижимого имущества, указав в обоснование заявленного требования, что ему на праве собственности принадлежит гараж и расположенный под гаражом земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> Рядом с этим земельным участком расположен смежный земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, в отношении которого между истцом и Администрацией г. Смоленска 19.06.2017 был заключен договор аренды земельного участка, согласного которому этот участок предоставлялся ФИО1 для использования в целях: обслуживание автотранспорта (многоэтажные и подземные гаражи). Срок аренды был установлен договором с 19.06.2017 по 18.12.2018. В период действия договора аренды истцом на указанном земельном участке возведен объект недвижимости путем реконструкции принадлежащего истцу гаража. В ходе проведения реконструкции объекта капитального строительства к гаражу с кадастровым номером № пристроено нежилое помещение площадью 47,6 кв.м, в связи с чем, площадь гаража увеличена с 54, 3 кв.м. до 101, 9 кв.м. При этом, реконструированный объект недвижимости стал располагаться на двух земельных участках с кадастровыми номерами № и №. По окончании срока аренды земельного участка истец обратился в Администрацию г. Смоленска с заявлением о его продлении на новый срок, но в этом ему было отказано. По причине отказа в продлении действия договора аренды истец не может зарегистрировать право собственности на реконструированный гараж. В связи с этим просит суд признать за ним право собственности на незавершённый строительством многоэтажный гараж, процент готовности – 50%, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами № и №.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 - ФИО4 поддержал заявленные требования, обосновав их вышеизложенными обстоятельствами. 

Представитель ответчика Администрации г. Смоленска ФИО5 исковые требования не признала и пояснила, что возводимый истцом гараж является коммерческим объектом, предназначен для осуществления предпринимательской деятельности, так как при обследовании гаража установлено, что он используется как автосервис. В связи с этим на этот гараж положения п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, допускающей строительство гаражей для личных нужд без получения разрешения на их строительство, не распространяется. Истцу требовалось получить разрешение на строительство гаража, и он обращался в Администрацию г. Смоленска за его получением. В выдаче такого разрешения ему было отказано, так как проект гаража не отвечал требованиям градостроительного плана земельного участка. 

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от 01.06.2011 ФИО3 является собственником гаража, назначение: нежилое, 1-этажный, площадью 54,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>л.д. 32).

Он же является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 180 кв.м под существующим гаражом по адресу: 

<

адрес>л.д. 33).

19.06.2017 между Администрацией г. Смоленска и ФИО3 заключен договор аренды смежного земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 481 кв.м, находящегося по адресу: 

<

адрес> (л.д. 34-37). 

Как следует из договора аренды от 19.06.2017, земельный участок с кадастровым номером № предоставлен ФИО3 для использования в целях: обслуживание автотранспорта (многоэтажные и подземные гаражи), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, общей площадью 481 кв.м. Срок аренды установлен договором с 19.06.2017 по 18.12.2018. 

06.04.2018 ФИО3 Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Смоленска был подготовлен и выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, которым было определено место размещения проектируемого здания на данном участке, а также определены виды разрешённого использования земельного участка: многоэтажные и подземные гаражи (л.д. 182-187). 

Одновременно в 2018 году по заказу ФИО3 проектной мастерской ООО «Город С.» был подготовлен проект реконструкции здания гаража под многоэтажный гараж с пристройкой в районе 

<

адрес> (л.д. 24).

Данным проектом предусматривалась реконструкция принадлежащего ФИО3 гаража, площадью 54,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № путём пристройки к нему на арендованном земельном участке с кадастровым номером № двухэтажного здания, состоящего из гаража для автотранспорта на первом этаже и подсобного помещения на втором этаже. Въезд транспорта на второй этаж проектом не предусматривался. 

30.10.2018 истец ФИО3 обратился в Администрацию г. Смоленска с заявлением о выдаче ему разрешения на строительство многоэтажного гаража в районе 

<

адрес>, и письмом от 07.11.2018 ему было отказано в выдаче разрешения на строительство многоэтажного гаража с указанием причин отказа, в том числе в виду того, что проектная документация не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка в части места допустимого размещения объекта и объемно-планировочное решение проектной документации не соответствует требованиям, предъявляемым к многоэтажным гаражам (л.д. 188-189). 

05.12.2018 и 17.12.2018 истец повторно обращался в Администрацию г. Смоленска с заявлениями о выдаче разрешения на строительство указанного гаража в чём ему также было отказано по причине отсутствия у него правоустанавливающих документов на земельный участок (л.д. 190, 191). 

Не смотря на отказ в выдаче разрешения на строительство многоэтажного гаража, на указанном земельном участке истцом в 2018 году был возведен объект недвижимости путем реконструкции объекта капитального строительства – гараж, который расположен на ранее арендуемом земельном участке с кадастровым номером № и на ранее принадлежащем земельном участке с кадастровым номером №. В ходе проведения реконструкции объекта капитального строительства к ранее принадлежащему гаражу пристроено нежилое помещение площадью 47,6 кв.м, в связи с чем, площадь гаража увеличена с 54, 3 кв.м. до 101, 9 кв.м (105,2 кв.м).

В подтверждение чего в материалы дела представлен технический план здания, согласно которому объект недвижимости именуется как гараж в стадии выполнения реконструкции. В разделе технического плана «Заключение кадастрового инженера» указано, что второй этаж не возведён (л.д. 10).

Разрешая вопрос о том, является ли возведённый объект недвижимости самовольной постройкой, суд исходит из следующего.

Статьей 40 ЗК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:- использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Решением 41-й сессии Смоленского городского Совета III созыва от 28.02.2007 г. N 490 утверждены Правила землепользования и застройки города Смоленска, которыми установлены территориальные зоны и их градостроительные регламенты.

Так согласно Правил землепользования и застройки города Смоленска земельный участок с кадастровым номером №, находившийся в аренде у ФИО3, находится в территориальной зоне – Т1 - зона размещения автотранспортных предприятий. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в данной зоне, включены многоэтажные и подземные гаражи. 

Размещение иных гаражей, в том числе индивидуальных и одноэтажных, градостроительным регламентом данной зоны не предусмотрено. 

На это обстоятельство истцу также было указано в градостроительном плане земельного участка, выданном ему Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Смоленска. 

В законодательстве Российской Федерации не содержится специфическое определение понятия "многоэтажный гараж".

Имеется только определение понятия «гараж». Так, под гаражом понимается здание, сооружение или помещение для хранения, ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств ("СП 113.13330.2016. Свод правил. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*", утвержденный приказом Минстроя России от 7 ноября 2016 г. N 776/пр).

В соответствии со ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (пункт 1). 

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2).

В настоящем случае суд считает возможным по аналогии применить "ГОСТ Р 58033-2017. Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины" (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 19.12.2017 N 2031-ст), в котором содержится определение понятия «гараж многоярусный».

Так, согласно пункту 3.3.58 выше указанного ГОСТ, гараж многоярусный (multi-storey car park) - это здание, в котором места для стоянки автомобилей располагаются на разных этажах.

По мнению суда, термины «гараж многоярусный» и "многоэтажный гараж" являются синонимами. 

Исходя из того, что гараж – это здание, предназначенное для хранения транспортных средств, то многоэтажный гараж – это здание, в котором два и более этажа предназначены для хранения транспортных средств, и перемещение автомобилей в них между этажами осуществляется или собственным ходом по рампе или с помощью лифтовых подъемников различного типа. 

Указанный подход к определению понятия многоэтажного гаража соответствует терминологии, используемой и в технической литературе, в которой под многоэтажным гаражом понимается специализированное сооружение, позволяющие на небольшой территории разместить большое количество автомобилей. Многоэтажный гараж состоит из ярусов, въездных и выездных рамп, заправочных колонок, топливных резервуаров, мастерских, лифтов и т.д. (ФИО6 Проектирование многоэтажных гаражей и стоянок. Хабаровск, 2014). 

Кроме того, допрошенная в качестве свидетеля консультант Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Смоленска ФИО2 пояснила, что под многоэтажными гаражами понимаются многоярусные гаражи, на которых транспортные средства хранятся на каждом этаже. Гараж, за разрешением на строительство которого обращался ФИО3, не соответствовал параметрам многоэтажных гаражей, поэтому ему было отказано в выдаче разрешения на строительство. Представленный им проект гаража не соответствовал градостроительному плану земельного участка по месту расположения объекта, что также явилось основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. 

Таким образом, гараж, строительство которого предусмотрено проектом, выполненным проектной мастерской ООО «Город С.», и частично построенный ФИО3, не является многоэтажным гаражом применительно к тому значению, которое в него вкладывается градостроительным регламентом, поскольку хранение транспортных средств в нём предусмотрено только на первом на этаже, на второй этаж заезд или подъём транспортных средств не предусмотрен, и он предназначен для использования как подсобное помещение. 

Следовательно, спроектированное и построенное истцом здание является многоэтажным нежилым зданием с размещением в нём на первом этаже гаража, но не является многоэтажным гаражом. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что построенный истцом гараж не соответствует ни градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой он находится, ни градостроительному плану земельного участка, ни целям использования земельного участка, указанным в договоре аренды. 

Статьёй 19 Правил землепользования и застройки г. Смоленска предусмотрено, что при строительстве зданий должны обеспечиваться минимальные отступы от границ земельных участков до стен зданий, строений, сооружений на расстояние, обеспечивающее нормативную инсоляцию и освещенность объектов капитального строительства на сопряженных земельных участках.

Данные расстояния также устанавливаются с целью соблюдения противопожарных расстояний между зданиями.

В градостроительном плане земельного участка, выданном истцу, было указано место расположения объекта капитального строительства с учётом соблюдения минимальных отступов от границ земельного участка. 

При сопоставлении градостроительного плана и исполнительской съёмки земельного участка с возведённым на нём гаражом, видно, что гараж построен без минимальных отступов от границ земельного участка и его местоположение не соответствует тому месту, которое было определено градостроительным планом. 

Более того, истец мог строить гараж только в пределах границ земельного участка, а он вышел за пределы границ арендованного земельного участка с кадастровым номером № Это наглядно видно на схеме расположения здания на земельном участке (л.д. 20-23). Характерные точки контура здания № 4 и № 5 выходят за границы земельного участка с кадастровым номером № На схеме, составленной в масштабе 1:200, этот заступ составляет 2 мм, а потому на местности стена построенного здания вынесена за границу земельного участка на 40 см. 

С учётом изложенного, отказ Администрации г. Смоленска в выдаче истцу разрешения на строительство гаража по мотиву не соответствия объемно-планировочного решения проектной документации требованиям, предъявляемым к многоэтажным гаражам, и по мотиву не соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка в части места допустимого размещения объекта является обоснованным и правомерным. 

В обосновании законности строительства гаража истец ссылается на то, что ему не требовалось разрешение на строительство многоэтажного гаража в силу положений ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. 

В соответствии с п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. 

Строительство многоэтажных гаражей предназначено в целях совершенствования системы хранения автотранспорта и решения проблемы недостаточности мест организованного хранения автомобилей в районах с плотной многоэтажной застройкой, к которым относится микрорайон Киселевка г. Смоленска, где расположен гараж. Таким образом, эксплуатация многоэтажного гаража подразумевает его использование в коммерческих целях и отлична от хранения индивидуального транспортного средства. Значит, на такие гаражи положения п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ не распространяются и для их строительства требуется получать разрешение. 

В настоящем случае возведённый истцом гараж, исходя из его объемно-планировочных параметров, по сути, является индивидуальным гаражом, для строительства которого не требуется разрешения, но данный тип гаражей не предусмотрен градостроительным регламентом территориальной зоны и разрешённым видом использования земельного участка. 

Таким образом, суд исходит из того, что спорный объект является самовольной постройкой, так как возведен с нарушением вида разрешенного использования земельного участка, и частично за пределами границ предоставленного ему в аренду земельного участка, с несоблюдением градостроительного регламента территориальной зоны, в которой он расположен, а также с нарушением параметров, установленных градостроительным планом земельного участка, и в отсутствии разрешения на строительство. 

Признать за истцом право собственности на самовольную постройку в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ не представляется возможным, поскольку на день обращения в суд постройка не соответствует установленным требованиям, а также у истца в настоящее время нет прав на земельный участок, с кадастровым номером №, так как срок аренды этого земельного участка истёк, и никогда не было прав на земельный участок (земли), на который истец заступил на 40 см, возведя на нём несущую наружную стену объекта, а потому заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к Администрации г. Смоленска о признании права собственности на объект недвижимого имущества отказать. 

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий В.А. Родионов