В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело №33-1816/2026

Строка № 2. 137 г

УИД 36RS0026-01-2025-001031-13

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Воронеж 25 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего: Копылова В.В.,

судей: Ваулина А.Б.,Зелепукина А.В.,

при секретаре: Полякове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зелепукина А.В. гражданское дело № 2-556/2025 Острогожского районного суда Воронежской области по иску ФИО2 к администрации городского поселения - город Острогожск Острогожского муниципального района Воронежской области об узаконении жилого дома и признании права собственности

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Острогожского районного суда Воронежской области от 10.11.2025

(судья Горохов С.Ю.),

У С Т А Н О В И Л А :

ФИО2 обратился в Острогожский районный суд Воронежской области с иском к Администрации городского поселения – город Острогожск Острогожского муниципального района Воронежской области с требованиями о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом общей площадью 420,5 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование исковых требований ФИО2 указал, что является собственником земельного участка с кадастровыми номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1108+/-6,85 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

В 2024 году он возвел на данном земельном участке жилой дом, площадью

420,5 кв.м. По завершению строительства обратился в Администрацию городского поселения - город Острогожск Острогожского муниципального района Воронежской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако в выдаче разрешения отказано.

При этом возведенный жилой дом соответствует требованиям СП, СНиП, СанПин, требованиям технического регламента безопасности зданий, градостроительным и противопожарным нормам, не несет угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждено экспертным заключением, расположен в границах земельного участка. Собственник смежного земельного участка ФИО8 дал согласие на узаконение жилого дома.

Решением Острогожского районного суда Воронежской области от 10.11.2025

исковые требования ФИО2 к администрации городского поселения - город Острогожск Острогожского муниципального района Воронежской области об узаконении жилого дома, расположенного по адресу 

<

адрес> признании права собственности на него оставлены без удовлетворения (л.д. 28, 29-33, т. 2).

В апелляционной жалобе ФИО2 просит отменить решение Острогожского районного суда Воронежской области от 10.11.2025 и принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме (л.д. 40-43, т. 2).

В судебном заседании представитель ФИО2 по доверенности ФИО9 доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель Управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области по доверенности ФИО7 просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда не явились, о месте и времени слушания дела в апелляционной инстанции были извещены надлежащим образом, о причинах неявки судебной коллегии не сообщили, об отложении судебного заседания не просили.

При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь положениями части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела,

ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1108+/-6,85 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, что подтверждается выпиской ЕГРПН, согласно которой право собственности на земельный участок зарегистрировано за ФИО2 16.01.2025 на основании решения собственника о перераспределении земельных участков, выдан 24.12.2024 (л.д. 24-27).

Обращаясь с иском, ФИО2 указал, что на вышеуказанном земельном участке им возведено строение площадью 420,5 кв.м. (л.д. 12-23, 43-74).

ФИО2 обращался в Администрацию городского поселения – город Острогожск Острогожского муниципального района Воронежской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию указанного строения площадью 420,5 кв.м., однако документы возвращены без рассмотрения решением № 2590 от 07.11.2024, согласно которому заявление оставлено без рассмотрения в связи с непредоставлением ФИО2 документов, предусмотренных пунктами 1-3 части 16 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также по той причине, что уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома ранее не направлялось (л.д. 27-28).

При этом ФИО2 не представлено доказательств, что перед возведением объекта строительства им в адрес Администрацию городского поселения – город Острогожск Острогожского муниципального района Воронежской области направлялось уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Судом первой инстанции также установлено, что решением Острогожского районного суда Воронежской области от 09 ноября 2021 года по гражданскому делу

№а-81/2021 удовлетворены исковые Администрации городского поселения - город Острогожск Острогожского муниципального района Воронежской области к ФИО3 о признании строения самовольной постройкой и возложении обязанности о сносе самовольных строений, судом постановлено:

- признать возведенный объект строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, самовольной постройкой;

- обязать ФИО1 в течение 30 (тридцати) дней с момента вступления решения суда в законную силу снести самовольно возведенный объект строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, принадлежащем на праве собственности ФИО3.

В случае неисполнения решения ответчиком ФИО3 в течение 30 (тридцати) дней с даты вступления решения суда в законную силу предоставить право Администрации городского поселения города Острогожска Острогожского муниципального района Воронежской области совершить действия по сносу самовольного строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, за свой счет со взысканием необходимых расходов с ответчика ФИО3».

Одним из оснований для удовлетворения иска Администрации городского поселения города Острогожска Острогожского муниципального района Воронежской области о сносе самовольной постройки послужило то обстоятельство, что объект строительства возведен ФИО3 на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, расположенном в защитной зоне объекта культурного наследия «Дом церковнослужителя» (территориальная зона О1 «Зона делового, коммерческого и общественного назначения» в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского поселения – города Острогожск Воронежской области, утвержденными решением Совета народных депутатов городского поселения город Острогожск Острогожского муниципального района 

<

адрес>); защитная зона утверждена приказом Управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области от 04.12.2018, № «Об утверждении графического описания местоположения границ (с перечнем координат характерных точек этих границ) защитных зон объектов культурного наследия, расположенных на территории Воронежской области».

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела установлено и не оспаривалось сторонами по делу, что объект недвижимого имущества, на который ФИО2 просит признать право собственности, фактически расположен по тому же адресу, что и объект строительства, возведенный ФИО3, который подлежит сносу на основании решения суда, а именно по адресу: 

<

адрес>, то есть в защитной зоне объекта культурного наследия «Дом церковнослужителя».

Согласно ответу Управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области от 17.10.2025 № ФИО2 с заявлениями об изменении границ защитной зоны объекта культурного наследия «Дом церковнослужителя», утвержденной приказом Управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области от 04.12.2018, №, а также о выдаче решения о разработке проекта зон охраны в отношении данного объекта культурного наследия, не обращался.

Кроме того, в материалы дела истребованы материалы исполнительного производства №-ИП, возбужденного на основании решения суда

№а-81/2021 по иску Администрации городского поселения - город Острогожск Острогожского муниципального района Воронежской области к ФИО3 о признании строения самовольной постройкой и её сносе, согласно которым решение суда до настоящего времени не исполнено, объект строительства не снесён, исполнительное производство не окончено, продолжает находиться на исполнении.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии доказательств того, что возведенный им жилой дом соответствует требованиям СП, СНиП, СанПин, требованиям технического регламента безопасности зданий, градостроительным и противопожарным нормам, не несет угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждено экспертным заключением № от 03 апреля 2024 года, представленным истцом в материалы дела, поскольку фактически разрешения на строительство ФИО2 в пределах защитной зоны объекта культурного наследия «Дом церковнослужителя» не выдавалось, границы защитных и охранных зон по заявлению ФИО2 не изменялись.

При этом заявленное истцом ходатайство о назначении по делу экспертизы с постановкой вопросов о нахождении жилого дома в предполагаемой охранной зоне объекта культурного наследия и наличия либо отсутствия ограничений в его использовании судом в ходе рассмотрения дела обоснованно отклонено судом первой инстанции, поскольку факт нахождения земельного участка по адресу: 

<

адрес>, то есть в защитной зоне объекта культурного наследия «Дом церковнослужителя» ранее установлен, в том числе, экспертным путем, в ходе рассмотрения гражданского дела № 2а-81/2021 по иску Администрации городского поселения – город Острогожск Острогожского муниципального района Воронежской области к ФИО3 о признании строения самовольной постройкой и возложении обязанности снести её; доказательств того обстоятельства, что истец ФИО2 обращался в Управление по охране объектов культурного наследия Воронежской области за выдачей решения о разработке проекта зон охраны в отношении объекта культурного наследия, суду не представлено.

Кроме того, в материалах дела имеется выписка из ЕГРН в отношении земельного участка по адресу: 

<

адрес>, согласно которой указанный земельный участок полностью расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия, в границах которой запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (т. 1, л.д. 114).

В судебном заседании представитель Управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области по доверенности ФИО7 подтвердила актуальность сведений выписки по состоянию на 24.02.2026, представив новую выписку из ЕГРН, которая приобщена к материалам дела.

В соответствии с положениями ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 этой статьи, согласно которой на самовольную постройку судом может быть признано право собственности, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объекта.

Кроме того, в соответствии со п.п. 1.1 ст. 17 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» №340-ФЗ был установлен уведомительный порядок для строительства на земельных участках индивидуального жилищного строительства, участках личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов и садово-дачных участках граждан, в соответствии с которым в случае возведения объекта индивидуального жилищного строительства получать разрешение на строительство или реконструкцию объекта и подавать проектную документацию в уполномоченные органы не нужно.

Вместе с тем, ст. 51.1 ГК РФ предусмотрено, что для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик должен подать на бумажном носителе уведомление в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, после чего уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган в течение семи рабочих дней проверяет на соответствие указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта предельным параметрам разрешенного строительства или реконструкции, и, в случае отсутствия каких-либо нарушений при соответствии параметров будущей постройки требованиям законодательства направляет застройщику уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта; в противном случае, уполномоченный орган направляет застройщику уведомление о несоответствии постройки параметрам с обоснованием своей позиции.

В случае же, если в тот же срок уведомление о несоответствии постройки рекомендуемым параметрам застройщику не будет направлено, то строительство считается согласованным.

С учетом установленных выше обстоятельств, приведенного правового регулирования суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ФИО2 не предприняты все исчерпывающие меры к легализации самовольной постройки, возведение которой производилось на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>, разрешенный вид использования которого с существующими в настоящее время ограничениями в виде прямого запрета ведения строительных работ ввиду нахождения земельного участка в защитной зоне сразу нескольких объектов культурного наследия, в том числе, «Дома церковнослужителя», расположенного по адресу: 

<

адрес>,

<

адрес>, не позволяет осуществлять подобные строительные работы без соблюдения норм законодательства в области градостроительства и охраны объектов культурного наследия, в связи с чем обоснованно отказал в иске.

При этом суд также учитывалось отсутствие доказательств того, что действия Администрации городского поселения города Острогожск и должностных лиц, осуществляющих контроль за соблюдением градостроительных норм, оспорены и признаны неправомерными, равно как и не представлено доказательств, что ФИО2 не знал или не мог знать об имеющихся ограничениях в отношении принадлежащего ему земельного участка, на котором в настоящее время находится объект недвижимого имущества.

При изложенных выше обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, по существу принятого при правильном определении имеющих значение для дела обстоятельств, правильного применения норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Нарушения норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не могут повлечь отмену решения, поскольку направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, основаны на субъективном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, при этом не содержат ссылок на обстоятельства, подтверждающие наличие оснований, предусмотренных законом для отмены или изменения решения.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Острогожского районного суда Воронежской области от 10.11.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме составлено 26.02.2026.

Председательствующий:

Судьи коллегии: