Дело № 2-1437/2025

(№)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 17 июня 2025 года 

Канавинский районный суд г.Нижний Новгород в составе председательствующего судьи Гловы А.Д., при секретаре судебного заседания Самойловой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании действий акцептом, обязании заключить договор купли-продажи 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании действий акцептом, обязании заключить договор купли-продажи, в обоснование иска указав следующее. 

ФИО1 является собственником (данные обезличены) доли в квартире, расположенной по адресу (адрес обезличен). Другими собственниками указанной квартиры являются в (данные обезличены) доли ФИО3, и в (данные обезличены) доле ФИО2. 

В (ДД.ММ.ГГГГ.) г. со стороны ФИО2, а именно от ее представителя - внучки СЕЭ была отправлена телеграмма другим собственникам, о намерении продать свою долю и возможности другим долевым собственникам использовать свое право преимущественной покупки за 1 000 000 рублей. Телеграмма не была получена, так как в летний период истец находился на даче. О наличии такой телеграммы стало известно от помощника нотариуса ФИО4, которая и уведомляла долевых собственников.

Узнав в последний день о данной ситуации сразу же отправили ответ на предложение о выкупи (данные обезличены) доли ФИО2 на адрес ее представителя, который и был указан в телеграмме за 1 000 000 рублей. Кроме этого, еще и продублировали ответ на WhatsApp СЕЭ (ответ был направлен с телефона моего зятя - КСВ, с ведения истца, так как на телефоне истца данная программа не установлена и в силу возраста пользоваться подобными средствами связи затруднительно). Было высказано предложение Ответчику о выходе на сделку (ДД.ММ.ГГГГ.). СЕЭ в переписке по WhatsApp сказала, что подумают над нюансами и дадут знать. Истец в полной уверенности был, что так как он акцептовал оферту (воспользовался своим преимущественным правом покупки) со стороны ФИО2 на продажу ее (данные обезличены) доли в квартире, расположенной по адресу (адрес обезличен) за предложенную сумму в 1 000 000 рублей и представитель ответчика просили подождать для согласования, то в скором времени они выйдут на сделку.

Однако, (ДД.ММ.ГГГГ.) истцу пришло повторное извещение о продаже вышеуказанной доли, но уже за 2 000 000 рублей. В ответ на это извещение истец пояснил, что уже выразил свое намерение и готовность к заключению договора купли-продаже (данные обезличены) доли в квартире, расположенной по адресу (адрес обезличен) по ранее отправленному уведомлению и его позиция воспользоваться правом преимущественной покупки неизменна. Согласно действующему законодательству РФ, «договор считается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта». После акцепта обе стороны обязаны исполнить договорённость, а менять что-то на ходу уже нельзя.

В данном случае усматривается злоупотребление правом со стороны Ответчика, а именно заведомо недобросовестное осуществление прав с одним лишь намерением причинить вред другому. При злоупотреблении правом его обладатель совершает формально правомерное, но заведомо недобросовестное действие (бездействие).

На основании изложенного истец ФИО1 просит суд признать акцепт со стороны ФИО1 по оферте со стороны ФИО2 о продаже (данные обезличены) доли в квартире, расположенной по адресу (адрес обезличен) за 1 000 000 рублей по преимущественному праву покупки, обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи (данные обезличены) доли в квартире, расположенной по адресу (адрес обезличен) за 1 000 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца по доверенности и ордеру ФИО5 исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО6 возражала против удовлетворения исковых требований по доводам возражений на исковое заявление (л.д.40-41). 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО7, ФИО3, представитель Управления Росреестра в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФИО7 в письменном заявлении просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Закон создает равные условия для лиц, обладающих правом обращения в суд, обязав суд извещать их о времени и месте рассмотрения дела. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу в установленные законом сроки.

Учитывая вышеизложенное, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд, считает возможным рассмотреть дело по существу при данной явке лиц. 

Суд, установив юридически значимые по делу обстоятельства, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, приходит к следующим выводам.

Согласно частей 1, 2 ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с частями 1, 2 ст.244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Статьей 246 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно части 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В силу части 3 ст.250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем права собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Судом установлено и из материалов дела следует, что собственниками квартиры, расположенной по адресу: (адрес обезличен) являлись ФИО1 в (данные обезличены) доле, ФИО3 в (данные обезличены) доле, ФИО2 в (данные обезличены) доле (л.д.(данные обезличены)). 

Следуя правилам частей 1 и 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, ФИО2 в лице представители по доверенности СЕЭ обратилась к ФИО1, сообщив о желании продать свою долю в праве собственности на указанное жилое помещение.

В телеграмме от (ДД.ММ.ГГГГ.) ФИО1 сообщил СЕЭ, действующей в интересах ФИО2 о согласии приобрести (данные обезличены) доли, принадлежащей ФИО2 за 1 000 000 рублей. (л.д.(данные обезличены))

(ДД.ММ.ГГГГ.) истцу от представителя по доверенности ФИО2 - СЕЭ поступила телеграмма с предложением использования преимущественного права покупки (данные обезличены) доли квартиры, расположенной по адресу: (адрес обезличен) за 2 000 000 рублей. (л.д.(данные обезличены)). 

Истец, полагая, что уже акцептовал оферту со стороны ФИО2 по преимущественному праву покупки (данные обезличены) доли за 1 000 000 не согласился с предложением покупки указанной доли за 2 000 000 рублей, обратился в суд с настоящими требованиями. Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующему. 

Согласно ст.434 Гражданского кодекса РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной.

Согласно п.1, 3 ст.438 Гражданского кодекса РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В силу ч.1 ст.433 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В соответствии с п.1, 4 ст.434 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

В силу п.1 ст.445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно ст.550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из материалов дела и объяснений сторон следует, что письменного договора купли-продажи недвижимости в виде одного документа между ФИО1 и ФИО2 не заключалось. 

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу устанавливает для остальных участников долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1) и одновременно возлагает на продавца доли обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2). Иных обязанностей Гражданский кодекс Российской Федерации на участников долевой собственности при продаже одним из них своей доли не возлагает.

Извещение о реализации доли и соответствующее согласие офертой и акцептом, то есть в совокупности - договором купли-продажи в понимании статьи 433, пункта 4 статьи 434, статьи 435, статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются.

Направление извещения о намерении продать свою долю не обязывает участника долевой собственности к заключению договора, не препятствует ему отказаться от намерений по реализации доли. Правовым последствием направленного уведомления является невозможность заключения ответчиком договора купли-продажи с иным лицом ранее установленного в уведомлении срока реализации преимущественного права покупки истцом, а также продажи на менее выгодных для приобретателя по преимущественному праву покупки условиях. Изменение намерения ответчика, отсутствие воли к отчуждению спорной доли в праве собственности, в том числе, по указанной цене, не влечет возникновения у истца права на понуждение ответчика к заключению договора.

Из материалов дела и объяснений сторон следует, что проект договора либо предварительный договор, содержащий существенные условия купли-продажи доли квартиры, предусмотренные статьями 554, 555 Гражданского кодекса РФ, ответчиком истцу не направлялся и истцом в порядке, установленном положениями статьи 550 Гражданского кодекса РФ, не акцептовался.

Таким образом, применительно к спорным правоотношениям и обстоятельствам дела, у истца отсутствуют предусмотренные законом основания для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи недвижимости при отказе собственника от ранее выраженного намерения отчуждать принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости даже после направления уведомления о намерении продать долю в собственности.

Реализация положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации собственниками спорного жилого помещения проверена нотариусом города областного значения Нижнего Новгорода ФИО8 при продаже (данные обезличены) доли ФИО2 ФИО7

Как следует из материалов дела, (ДД.ММ.ГГГГ.) между ФИО2 и ФИО7 заключен договор купли-продажи (данные обезличены) доли в квартире, расположенной по адресу: (адрес обезличен) (л.д.(данные обезличены)). 

Согласно п.3 договора купли-продажи ФИО1 извещен продавцом о намерении продать долю квартиры постороннем лицу, что подтверждается копией телеграммы (№), отправленной (ДД.ММ.ГГГГ.) Почта России Телеграф Москва. Телеграмма адресату доставлена, сведения получены (ДД.ММ.ГГГГ.). ФИО3 извещена продавцом о намерении продать долю квартиры постороннем лицу, что подтверждается копией телеграммы (№), отправленной (ДД.ММ.ГГГГ.) Почта России Телеграф Москва. Телеграмма адресату доставлена, сведения получены (ДД.ММ.ГГГГ.).

Согласно п.6 указанная доля квартиры оценивается по соглашению сторон и продается за 2 000 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью (п.7.1 Договора). 

(ДД.ММ.ГГГГ.) право собственности на (данные обезличены) доли в квартире, расположенной по адресу: (адрес обезличен) зарегистрировано за ФИО9, последний зарегистрирован по месту жительства по указанному адресу (ДД.ММ.ГГГГ.) (л.д.(данные обезличены)). 

Указанный договор купли-продажи (данные обезличены) доли в квартире, расположенной по адресу: (адрес обезличен) никем не оспорен, недействительным не признан.

Таким образом, из материалов дела усматривается, что положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации участниками долевой собственности соблюдены. 

Обстоятельств злоупотребления правом в действиях ответчика не усматривается.

В пункте 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

То обстоятельство, что ответчик выражала намерение продать свою долю за 1 000 000 рублей, а впоследствии увеличила стоимость доли, не может расцениваться как злоупотребление правом, поскольку сделка купли-продажи доли недвижимого имущества не является таким договором, заключение которого после направления извещения о намерении продать свою долю для ответчика является в соответствии с гражданским законодательством обязательным.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" регламентировано, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с части 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

В материалы дела доказательств внесения денежных средств на депозит Управления судебного департамента в Нижегородской области стороной истца не представлено. 

Представленная представителем истца переписка мессенджера сообщений судом оценивается критически, поскольку из данной переписки невозможно установить лиц, между которыми она велась. 

Применив положения норм материального права, проанализировав представленные сторонами доказательства на предмет их допустимости, относимости, достоверности, а также достаточности для разрешения настоящего спора, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований истца не имеется. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт (№)) к ФИО2 (паспорт (№)) о признании действий акцептом со стороны ФИО1 по оферте со стороны ФИО2, обязании ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Канавинский районный суд г.Нижний Новгород в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Д. Глова 

Решение в окончательной форме изготовлено 24.06.2024.

Копия верна

Судья А.Д. Глова

Секретарь К.В. Самойлова