Дело № 2а-791/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 февраля 2020 года г.Уфа

Калининский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Тимербаева Р.А.,

при секретаре Фаизовой Р.Р.,

с участием представителя административного истца – ФИО1, действующего по доверенности 

<

адрес>0 от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя административного ответчика Управления Росреестра по Республике Башкортостан – ФИО2, действующей по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, государственному регистратору прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан Ф. Г. Р. о признании действий незаконными,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее по тексту Управление Росреестра по Республике Башкортостан), в котором просит:

признать незаконными действия Управления Росреестра по Республике Башкортостан по приостановлению государственной регистрации по заявлению о погашении регистрационной записи № от 10 января 2014 года о залоге в силу закона права аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 21 227 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 428 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: РБ, 

<

адрес>, р-н Калининский, 

<

адрес>Б;

обязать Управления Росреестра по Республике Башкортостан осуществить государственную регистрацию погашения записи № от 10 января 2014 года о залоге в силу закона права аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 21 227 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 428 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: РБ, 

<

адрес>, р-н Калининский, 

<

адрес>Б.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО3 является собственником объекта незавершенного строительства – многоквартирного жилого дома площадью 2 461, 6 кв.м., степень готовности – 78%, кадастровый №, расположенного по адресу: РБ, 

<

адрес>. Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 21 227 кв.м. по адресу: РБ, 

<

адрес>, р-н Калининский, 

<

адрес>Б. Для завершения строительства многоквартирного дома истцу необходимо получить разрешение на строительство, для чего, в свою очередь, нужно заключить договор аренды на земельный участок. Поскольку на земельном участке с кадастровым номером № расположены и другие многоквартирные жилые дома, в силу ст.36 ЖК РФ он является собственностью их жителей, вследствие чего для оформления права аренды истцу необходимо выделить из него обособленный участок для завершения строительства только принадлежащего ему дома. Для этой цели был составлен межевой план, согласован с УЗИО Администрации ГО 

<

адрес> РБ, подготовлена схема расположения земельного участка площадью 5151 кв.м. на кадастровом плане территории в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным постановлением Администрации ГО 

<

адрес> РБ № от 29 сентября 2014 года (под индексом П-007). Решением УЗИО Администрации ГО 

<

адрес> РБ № от 10 июня 2019 года истцу было предварительно согласовано предоставление участка площадью 5151 кв.м. в аренду. Для постановки образуемого участка на кадастровый учет необходимо, чтобы исходный участок был свободен от прав третьих лиц, арестов и залогов. Согласно сведениям ЕГРН на земельный участок зарегистрирован залог права аренды в силу закона за участниками долевого строительства на срок по 31 марта 2015 года. Другие ограничения, в том числе право аренды либо договоры долевого участия, на участке отсутствуют. Для снятия залога права аренды с участка административный истец обратился в Управление Росреестра по РБ с заявлением от 6 декабря 2019 года №. 11 декабря 2019 года государственным регистратором Ф. Г.Р. ему было направлено уведомление о приостановке государственной регистрации, в котором государственный регистратор ссылается на то, что заявителем не представлены предусмотренные законом документы для снятия обременения, а именно акты приема-передачи квартир и заявление от застройщика ООО «Терра». Считает, что отказ Управления в снятии залога с земельного участка нарушает права истца как собственника объекта недвижимости на участке. Предыдущим арендатором земельного участка являлось ООО «Терра», между которым и первым участником долевого строительства многоквартирного жилого дома 27 декабря 2013 года был заключен договор долевого участия в строительстве №, после чего в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства в силу закона на право аренды был зарегистрирован залог. Впоследствии из-за неисполнения обязательств против ООО «Терра» были возбуждены многочисленные исполнительные производства. 22 января 2018 года Калининским РОСП 

<

адрес> УФССП России по РБ вынесено постановление о проведении государственной регистрации права на незавершенный строительством объект, далее он был выставлен на торги, а 22 января 2019 года передан по акту взыскателю ФИО3 как нереализованный по цене 7 429 200 рублей. Таким образом, участники долевого строительства получили соответствующие компенсации, зарегистрированные в ЕГРН договоры долевого участия были погашены, договор аренды земельного участка № от 19 сентября 2008 года, заключенный между УЗИО Администрации ГО г.Уфа РБ и ООО «Терра» был расторгнут, запись о нем в сведениях ЕГРН об участке погашена. на сегодняшний день указанный залог права аренды не затрагивает ничьих интересов, по сути является «пустым», поскольку само право аренды ООО «Терра» на участок прекращено, данных об участниках долевого строительства в ЕГРН не имеется. Определением Арбитражного суда РБ от 21 октября 2019 года по делу №А07-29063/2019 в отношении ООО «Терра» введена процедура банкротства, соответственно требования лиц, с которыми были заключены договоры долевого участия в строительстве, могут быть заявлены в рамках дела о банкротстве и рассмотрены как в виде денежных требований, так и в виде требования о передаче жилых помещений. Довод Управления, полагающего о возможности погашения записи об ипотеке только в связи с окончанием строительства многоквартирного жилого дома и представления застройщиком пакета документов, предусмотренных ст.25 Закона об ипотеке, в той ситуации, когда уже в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, со ссылкой наличие специальных оснований для погашения ипотеки, нельзя признать обоснованным. Отказ Управления нарушает права истца на использование принадлежащего ему объекта незавершенного строительства, а именно на образование земельного участка, необходимого для завершения строительства. Административному истцу о нарушении его прав стало известно после получения уведомления о приостановке от 11 декабря 2019 года, следовательно, установленный законом срок для обращения в суд не пропущен. 

Определением суда от 9 января 2020 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечена государственный регистратор прав ФИО4.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1 исковые требования поддержал, просил удовлетворить по изложенным в иске доводам и основаниям.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Башкортостан – ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, в удовлетворении просила отказать, пояснив, что регистратор не имеет полномочий по прекращению записи о государственной регистрации, если на объекте недвижимости, в данном случае, земельном участке, имеется обременение. 

Административный истец ФИО3, административный ответчик государственный регистратор прав Управления Росреестра по Республике Башкортостан Ф. Г.Р. надлежаще извещены о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, от административного истца поступило заявление о рассмотрении дела без его участия.

Суд, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Судом установлено и следует из материалов дела, что постановлением Администрации ГО 

<

адрес> РБ № от 29 сентября 2014 года утвержден проект планировки территории части жилого района Максимовка в 

<

адрес> ГО 

<

адрес> РБ площадью 401 га; утвержден проект межевания территории части жилого района Максимовка в 

<

адрес> ГО 

<

адрес> РБ площадью 13,75 га.

Согласно Положению о размещении объектов капитального строительства, технико-экономические показатели, характеристики планируемого развития территории части жилого района Максимовка в 

<

адрес> ГО 

<

адрес> РБ (Приложение № к постановлению от 29 сентября 2014 года №) на проектируемой территории располагаются усадебная и 1-, 2-этажная жилая застройка, общественная застройка: поликлиника, почтовое отделение, СОШ №, пожарная часть, агропромышленный комплекс ОАО «Максимовский», а также ведется строительство 4-х кварталов 1 очереди строительства жилого района Максимовка.

Застройщиком жилого района выступало ООО «Терра», которое определением Арбитражного суда РБ от 21 октября 2019 года признано несостоятельным (банкротом).

ООО «Терра» заключены договоры участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: РБ, 

<

адрес>, р-н Калининский, 

<

адрес>Б, с ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ООО «СК «Мир», которые зарегистрированы в ЕГРН.

В отношении ООО «Терра» возбужден ряд исполнительных производств, одним из взыскателей является ФИО3, который выразил согласие принять нереализованное в принудительном порядке в счет погашения долга имущество: объект незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес>.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Калининского РОСП 

<

адрес> УФССП России по РБ от 22 января 2018 года о проведении государственной регистрации права собственности на имущество ФИО3 является собственником объекта незавершенного строительства – многоквартирного жилого дома площадью 2 461, 6 кв.м. (в настоящее время степень готовности – 78%), кадастровый №, расположенного по адресу: РБ, 

<

адрес>. 

Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 21 227 кв.м. по адресу: РБ, 

<

адрес>, р-н Калининский, 

<

адрес>Б.

Решением УЗИО Администрации ГО 

<

адрес> РБ № от 10 июня 2019 года утверждено предварительное согласование предоставления земельного участка в аренду площадью 5151 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес> ГО 

<

адрес>, ФИО3; вид разрешенного использования земельного участка «малоэтажная многоквартирная жилая застройка»; решение действует в течение 2 лет с момента подписания. 

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке зарегистрировано обременение: залог в силу закона, Право аренды на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства блокированной, секционной жилищной застройки, общественных центров, школ и детских садов, общая площадь 21 227 кв.м., по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 428 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: РБ, 

<

адрес>, калининский район, 

<

адрес>Б. 

Дата государственной регистрации обременения - 15 февраля 2019 года. 

Номер государственной регистрации записи об обременении - №. 

Срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - по 1 марта 2015 года. 

Лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости, - участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Основание государственной регистрации обременения – акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 22 января 2019 года №б/н; договор участия в долевом строительстве жилого дома от 27 декабря 2013 года №, дата регистрации 10 января 2014 года, №; предложение взыскателю оставить нереализованное в принудительном порядке имущество за собой от 30 мая 2018 года №; постановление о проведении государственной регистрации права собственности на имущество от 22 января 2018 года №б/н, выдавший орган: Управление Федеральной службы судебных приставов РФ по РБ.

6 февраля 2019 года ФИО3 обратился в РГАУ Многофункциональный центр (далее – РГАУ МФЦ) с заявлением, адресованным Управлению Росреестра по Республике Башкортостан, о государственной регистрации прекращения ограничения права в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:030803:339 площадью 21 227 кв.м. по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 428 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: РБ, 

<

адрес>, р-н Калининский, 

<

адрес>Б (далее – Объект).

Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг, заявителем представлено заявление от 11 февраля 2019 года №, правоустанавливающие документы не представлены.

11 декабря 2019 года на основании пунктов 2, 5 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) по итогам проведенной правовой экспертизы государственным регистратором прав Ф. Г.Р. принято решение о приостановлении действий по государственной регистрации прекращения обременения по заявлению ФИО3 от 11 февраля 2019 года №. Осуществление действий по государственной регистрации приостановлено до устранения причин, послуживших основанием принятия решения о приостановлении, изложенных в уведомлении от 11 декабря 2019 года №, но не более чем до 11 марта 2020 года.

Согласно ч.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

На основании ч.1 ст.14 Закон о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве). 

Согласно ч.1 ст.13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030803:339 имеется актуальная запись залога в пользу участников долевого строительства от 10 января 2014 года №.

При этом в ЕГРН отсутствует информация о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, заключенного застройщиком ООО «Терра» с ФИО3.

Пунктом 3 ч.3 ст.15 Закон о регистрации недвижимости предусмотрено, что при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора.

Принимая во внимание, что ФИО3 стороной договора долевого участия в строительстве не является, он является ненадлежащим лицом для обращения с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения, возникшего в силу Закона об участии в долевом строительстве.

На основании ч.11 ст. 53 Закон о регистрации недвижимости регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 60 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п.1.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером № имеются 5 актуальных записей о регистрации договоров участия в долевом строительстве. 

Сведения о получении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства с кадастровым номером №, принадлежащего ФИО3 на праве собственности, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан отсутствуют.

Таким образом, ФИО3 не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прекращения обременения.

В соответствии с п.5 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При изложенных обстоятельствах решение о приостановлении государственной регистрации прекращения обременения, выраженное уведомлением от 11 февраля 2019 года №, дополненное 3 февраля 2020 года разъяснениями, принято государственным регистратором Ф. Г.Р. в пределах своих полномочий, в сроки и порядке, предусмотренном Законом о регистрации недвижимости, и правовых оснований для признания незаконным указанного решения не имеется.

Относительно доводов административного истца о том, что в отношении ООО «Терра» возбуждено дело о банкротстве, суд исходит из следующего.

Порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов, регулируются Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно сведениям, внесенным в ЕГРЮЛ ООО «Терра» не ликвидировано, в отношении него в рамках дела № введена процедура наблюдения.

В соответствии с п.1 ст.64 Закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» введение наблюдения не является основанием для отстранения руководителя должника и иных органов управления должника, которые продолжают осуществлять свои полномочия с ограничениями, установленными пунктами 2, 3 и 3.1 настоящей статьи.

В связи с этим, руководитель ООО «Терра» имел возможность обратиться с соответствующим заявлением в регистрирующий орган о прекращении записи об ипотеке с приложением установленных ст.25 Закона об ипотеке документов.

Кроме того, в порядке ст.25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в рамках частно-правового производства.

В силу п.1 ч.2, ч.9 ст.227 КАС РФ возложение судом обязанности на административного ответчика устранить допущенные нарушения возможно только в случае признания незаконным решения, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями.

Решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными принимается судом при наличии в совокупности двух условий: если действия публичного органа, должностного лица не соответствуют нормативным правовым актам и нарушают права, свободы и законные интересы административного истца.

В данном случае, погашение записи об обременении земельного участка, внесенной на основании ст.13 Закон об участии в долевом строительстве, повлечет за собой ущемление прав дольщиков, заключивших договоры участия в долевом строительстве жилых домов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030803:339.

Как показало изучение представленных материалов, учитывая отсутствие со стороны административного истца доказательств, подтверждающих заявленные исковые требования, суд не усматривает оснований для возложения обязанности произвести государственную регистрацию погашения записи об обременении земельного участка.

На основании вышеизложенного, суд приходит к убеждению о безосновательности заявленных ФИО3 доводов о незаконности действий государственного регистратора прав и считает заявленные административным истцом требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 174, 175-180 КАС РФ, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, государственному регистратору прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан Ф. Г. Р. о признании незаконными действий Управления Росреестра по Республике Башкортостан по приостановлению государственной регистрации по заявлению о погашении регистрационной записи № от 10 января 2014 года о залоге в силу закона права аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 21 227 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 428 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: РБ, 

<

адрес>, р-н Калининский, 

<

адрес>Б;

об обязании Управления Росреестра по Республике Башкортостан осуществить государственную регистрацию погашения записи № от ДД.ММ.ГГГГ о залоге в силу закона права аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 21 227 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 428 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: РБ, 

<

адрес>, р-н Калининский, 

<

адрес>Б, - отказать за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд 

<

адрес> Республики Башкортостан в течение месяца с момента составления решения в окончательной форме.

Судья Р.А.Тимербаев