04RS0№-67

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 октября 2024 года 

<

адрес>

Октябрьский районный суд 

<

адрес> Республики Бурятия в составе судьи Лубсановой С.Б., при секретаре судебного заседании 

<

данные изъяты> рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению 

<

данные изъяты>) о признании договора купли продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Обращаясь в суд, истец 

<

данные изъяты> просит признать недействительным договор купли продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между 

<

данные изъяты>., применить последствия недействительности сделки в виде внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности 

<

данные изъяты> и восстановить право собственности 

<

данные изъяты> на спорную квартиру, взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. 

Требования мотивированы тем, что истец 

<

данные изъяты>. проживает в зарегистрированном в спорном жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время. ДД.ММ.ГГГГ истец узнал от ответчика 

<

данные изъяты>. о том, что им заключен договор купли-продажи квартиры с 

<

данные изъяты>), являющейся его родной тетей. При этом, 

<

данные изъяты> пояснила, что квартира фактически была передана в залог в январе 2020 г. 

<

данные изъяты> в обеспечением возврата займа от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчики договорились, что после выплаты долга и процентов по займу 

<

данные изъяты>. вернет квартиру в собственность 

<

данные изъяты>. Указанную информацию 

<

данные изъяты>. от истца скрывала до момента начала процесса по выселению истца. Фактически ответчики прикрыли договором купли-продажи залоговые отношения, обеспечивающие исполнение договора займа от ДД.ММ.ГГГГ. В данном случае нарушены права истца как пользователя жилого помещения, который продолжает проживать в квартире и после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

Истец 

<

данные изъяты>. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца по доверенности 

<

данные изъяты> исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Истец, не являясь стороной заключенной сделки, имеет право на защиту своих нарушенных прав в суде в соответствии с п.78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» - иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. Договор купли-продажи между ответчиками заключен без намерения создать соответствующие правовые последствия в виде распоряжения имуществом и возникновения права собственности у покупателя, поскольку фактически обеспечивал исполнение обязательств по договору займа, исполнение указанного договора после его заключения не последовало, воля сторон была направлена на исполнение обязательств 

<

данные изъяты> по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ путем переоформления права собственности на квартиру на 

<

данные изъяты> Полагал, что срок исковой давности истцом не пропущен, так как о заключенном договоре узнал ДД.ММ.ГГГГ после получения требования 

<

данные изъяты> о выселении и снятии с регистрационного учета. 

В судебном заседании ответчик 

<

данные изъяты> а также его представитель на основании доверенности 

<

данные изъяты>., возражали против удовлетворения исковых требований, указывая, что истец не является стороной сделки, не имеет правовых оснований оспаривать эту сделку, так как она затрагивает только отношения между сторонами договора. Квартира приобретена 

<

данные изъяты>. на законным основаниях с соблюдением всех процедур, переход права собственности был зарегистрирован в органах Росреестра. В материалах дела отсутствуют доказательства подтверждающие намерение сторон заключить притворную сделку. Кроме того, указывали, что истцом пропущен срок исковой давности. 

Ответчик 

<

данные изъяты> в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, направила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что с иском согласна. Указано о том, что ДД.ММ.ГГГГ ею был заключен договор займа с 

<

данные изъяты> получено 5 000 000 руб., в обеспечение возврата передана в залог квартира, в которой проживает истец. Квартира переписана на 

<

данные изъяты> расчет по подписанному договору купли-продажи не производился. С 

<

данные изъяты>. была достигнута договоренность, что после выплаты долга и процентов по договору займа он вернет ей квартиру в собственность. Про продажу квартира она не сообщала истцу, и до момента начала процесса по выселению истца он ничего не знал. Квартира фактически не передавалась 

<

данные изъяты>., акт передачи имущества подписан формально. Она оплатила 

<

данные изъяты>. проценты за пользование займом. 

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Стороны свободны в заключении договора на любых условиях не противоречащих закону (статья 421 ГК РФ).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункту 1 статьи 549 ГК РФ договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из изложенного следует, что заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес в признании ничтожной сделки недействительной, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного интереса признанием сделки недействительной.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

По смыслу приведенной нормы и акта их толкования для обоснования притворности сделки заинтересованному лицу (истцу), не являющемуся стороной указанной сделки, необходимо доказать, что сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, а также то, что оспариваемая сделка нарушает его охраняемый законом интерес.

В этой связи следует установить: какие права и законные интересы истца были нарушены указанным договором от ДД.ММ.ГГГГ, стороной которого он не являлся, учитывая, что переход права собственности по нему был зарегистрирован в установленном законом порядке и его сторонами не оспаривался.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между 

<

данные изъяты>. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого 

<

данные изъяты> приобретает в собственность указанную квартиру, площадью 66,3 кв.м., стоимостью 43 000 руб. В этот же день составлен акт приема-передачи квартиры. Договор удостоверен нотариусом Улан-Удэнского нотариального округа 

<

данные изъяты>., зарегистрирован в БТИ ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ между 

<

данные изъяты> заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого Продавец 

<

данные изъяты>. продает, а Покупатель 

<

данные изъяты> приобретает в собственность указанную квартиру, стоимостью 3 100 000 руб. 

В соответствии с п.2.1 Договора квартира приобретается покупателем за счет собственных средств и за счет средств целевого кредита в размере 2 470 000 руб., предоставляемого ОАО «Рост» в соответствии с кредитным договором №- ВП от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между 

<

данные изъяты>. и ОАО «Рост» (срок возврата кредита – 180 мес.). 

Согласно п.2.4 Договора квартира в обеспечение обязательств, принятых по указанному кредтному договору, считается находящейся в залоге у Банка в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки, при этом 

<

данные изъяты> становится залогодателем. 

В этот же день между сторонами составлен передаточный акт квартиры. 

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, в этот же день произведена государственная регистрация ипотеки. 

ДД.ММ.ГГГГ между 

<

данные изъяты>. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого Продавец 

<

данные изъяты> продает, а Покупатель 

<

данные изъяты> приобретает в собственность указанную квартиру, площадью 66,3 кв.м., стоимостью 3 000 000 руб. 

В соответствии с п.6 Договора расчет между сторонами за указанную выше квартиру производится в день подписания настоящего договора. 

Пунктом 8 Договора предусмотрено, что передача Продавцом квартиры, указанной в п.1 настоящего договора, и ее принятие Покупателем осуществляется по передаточному акту. 

На момент заключения настоящего договора квартира состоит под обременением. 

В этот же день составлен Передаточный акт между 

<

данные изъяты>., в соответствии с которым продавец передает, а покупатель принимает в собственность квартиру по адресу: 

<

адрес>,

При этом, ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты>. подано заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, представлена закладная от ДД.ММ.ГГГГ, справка от управляющего ДО «Преображенский» филиала Банка «Траст» (ПАО) в 

<

адрес> 

<

данные изъяты> о том, что обязательства по кредитному договору 

<

***> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ОАО Банк «Рост» (правопреемник ПАО «Траст») и 

<

данные изъяты> исполнены в полном объеме, в связи с чем он просит прекратить ипотеку квартиры и подтверждает отсутствие претензий к заемщику. Согласно записи на закладной, обеспеченное ипотекой обязательство исполнено в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ. 

Право собственности 

<

данные изъяты>. на спорное жилое помещение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Из записи акта о перемене имени № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что 

<

данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ г.р. сменила фамилию на 

<

данные изъяты>. 

ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты> сменила фамилию, имя, отчество на 

<

данные изъяты>, что подтверждается записью акта о перемене имени № от ДД.ММ.ГГГГ.

Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что воля обеих сторон договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты>. была направлена на заключение договора купли-продажи.

Исходя из буквального содержания условий договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между 

<

данные изъяты>., следует, что договор заключен сторонами в установленной законом форме и содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, а также сведения о исполнении его сторонами своих обязательств по оплате и передаче имущества, при этом элементов других договоров, ссылок на наличие заемных средств, обеспечительный характер заключаемого договора (залог квартиры) или иные условия, не характерные для договора купли-продажи, свидетельствующие о направленности воли сторон на совершение иной сделки договор не содержит, переход права собственности по указанному договору зарегистрирован в установленном законом порядке.

Кроме того, 

<

данные изъяты> в этот же день, ДД.ММ.ГГГГ совершены действия по снятию обременения с квартиры, подано заявление о регистрационной записи об ипотеке, представлена закладная от ДД.ММ.ГГГГ. 

Суду не представлены доказательства того, что действительная воля ответчика 

<

данные изъяты> при заключении договора купли-продажи была направлена на достижение иных, но одних и тех же для ответчиков правовых последствий (залог квартиры в обеспечение договора займа), между тем данное условие по смыслу закона является обязательным для признания сделки притворной. 

Данное обстоятельство ответчиком 

<

данные изъяты>. последовательно оспаривалось со ссылкой на отсутствие между сторонами обеспечительной роли продаваемой квартиры (залог), в том числе и относительно займа, полученного ответчиком 

<

данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ, доказательств, опровергающих указанную позицию ответчика, материалы дела не содержат. 

Таким образом, осведомленность 

<

данные изъяты>. о том, что совершаемая с ответчиком 

<

данные изъяты>.) сделка прикрывает договор займа с залогом квартиры и направленность его воли именно на такие правовые последствия не установлена.

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. 

В связи с чем, письменные пояснения 

<

данные изъяты>.) о том, что квартира была передана 

<

данные изъяты>. в залог в обеспечение возврата денежных средств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ не подтверждают направленность воли 

<

данные изъяты>. на заключение сделки прикрывающий договор займа с залогом квартиры или иной сделки. 

При этом, в материалах дела отсутствуют сведения об оспаривании договора купли-продажи непосредственно 

<

данные изъяты>.). 

Сам по себе факт проживания истца в спорной квартире и оплата им коммунальных услуг после заключения договора купли-продажи не свидетельствует о неисполнении продавцом 

<

данные изъяты>.) своих обязанностей по передаче квартиры ответчику 

<

данные изъяты>. и ее принятию последним, поскольку между сторонами подписан передаточный акт квартиры, фактическое же пользование имуществом, находящимся в собственности лица, в силу положений пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ осуществляется по его усмотрению.

Поэтому доводы 

<

данные изъяты>. о нарушении оспариваемым им договором купли-продажи прав и законных интересов, в том числе нарушения его права пользования жилым помещением, суд находит подлежащими отклонению, как необоснованные.

Ссылка истца о том, что спорная квартира является его единственным жильем, при рассмотрении данного искового заявления правового значения не имеет. 

При таких обстоятельствах, исковые требования о признании договора купли продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки не подлежат удовлетворению. 

Кроме того, у истца отсутствуют основания, полномочия для заявления о применении последствий недействительности сделки в виде восстановления права собственности 

<

данные изъяты>.) при отсутствии ее воли и притязаний на спорную квартиру. 

Согласно части 1 статьи 144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Как следует из материалов дела, определением Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено наложить запрет на совершение каких-либо регистрационных действий, направленных на отчуждение в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

Учитывая, что исковые требования оставлены без удовлетворения, оснований для сохранения мер по обеспечению иска не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление 

<

данные изъяты> о признании договора купли продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения. 

Отменить обеспечительные меры, принятые по настоящему гражданскому делу определением Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в виде наложения запрета на совершение каких-либо регистрационных действий, направленных на отчуждение в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд 

<

адрес> Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ. 

Судья: C.Б. Лубсанова