Дело № 2-1698-2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 26 ноября 2018 года

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Переверзевой Ю.А.,

при секретаре Колотовской Е.С.,

с участием: истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителей ответчика ООО «Новый квартал» ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Новый квартал», ООО «Белогорье Инвест-Строй», ФИО5 о прекращении права собственности на земельный участок и квартиру, признании права собственности на земельный участок и квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

24.12.2014 между ООО «Белогорье Инвест-Строй» в лице директора ФИО5 (подрядчиком) и ФИО1 (заказчиком) заключен договор на капитальное строительство, в соответствии с которым подрядчик обязуется своими силами и средствами построить и сдать заказчику жилую квартиру общей площадью 49,5 кв.м., в том числе жилой 24,2 кв.м., этаж 1, с прилегающим земельным участком по адресу: 

<

...> блок 18 (левая сторона). 

Стоимость работ составила 1 575 000 рублей, которые ФИО1 оплатил.

11.10.2016 между ООО «Новый квартал» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи № 25/10/16, согласно которому продавец продал ФИО1 квартиру общей площадью 49,5 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенную по адресу: (адрес обезличен).

Цена продаваемой квартиры составляет 1 575 000 рублей.

11.10.2016 между ФИО5 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО5 продал ФИО1 земельный участок площадью 41 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен).

Цена участка составляет 15 000 рублей, которые покупателем продавцу оплачены до подписания договора.

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, в котором (с учетом изменения исковых требований) просил прекратить право собственности ФИО5 на земельный участок площадью 41 +/- 2 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен); прекратить право собственности ООО «Новый квартал» на квартиру общей площадью 49,5 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенную по адресу: (адрес обезличен); признать за ним право собственности на указанные земельный участок и квартиру.

В судебном заседании истец и его представитель заявленные требования поддержали в полном объеме.

Представители ответчиков ООО «Новый квартал» и ООО «Белогорье Инвест-Строй» просили отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель третьего лица администрации Белгородского района возражений против заявленных требований не высказал.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

24.12.2014 между ООО «Белогорье Инвест-Строй» в лице директора ФИО5 (подрядчиком) и ФИО1 (заказчиком) заключен договор на капитальное строительство, в соответствии с которым подрядчик обязуется своими силами и средствами построить и сдать заказчику жилую квартиру общей площадью 49,5 кв.м., в том числе жилой 24,2 кв.м., этаж 1, с прилегающим земельным участком по адресу: (адрес обезличен).

Стоимость работ составила 1 575 000 рублей, из которых 24.12.2014 вносится оплата в размере 100 000 рублей, до 30.12.2014 в размере 1 475 000 рублей.

Срок начала работ установлен 24.12.2014, срок окончания – 31.12.2015.

25.12.2014 истец оплатил ООО «Белогорье Инвест-Строй» денежные средства в размере 1 575 000 рублей, что подтверждается квитанциями.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на момент заключения договора) (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства") случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком (ч. 1). Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (ч. 2). В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ч. 3).

В силу ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1). Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3).

Федеральным законом № 214-ФЗ предусмотрен механизм защиты прав участников долевого строительства многоквартирных жилых домов путем заключения договоров, соответствующих требованиям данного Закона по своей форме и правовой природе, то есть договоров долевого участия в строительстве, а также их обязательной государственной регистрации с целью исключения возможности двойных продаж одних и тех же квартир.

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 ст. 425 ГК РФ предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Представленный истцом договор на капитальное строительство от 24.12.2014 не прошел государственную регистрацию, предусмотренную положениями ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.

В соответствии с п. 2 ст. 308 ГК РФ, если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

Пункт 2 ст. 434 и ст. 550 ГК РФ предусматривают, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Пунктом 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.п. 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Принимая во внимание, что договор между ООО «Белогорье Инвест-Строй» и ФИО1 не прошел регистрацию в установленном законом порядке, суд приходит к выводу, что истцом доказательств зарегистрированного права в материалы дела не представлено.

Договор долевого участия в строительстве должен быть подписан и зарегистрирован до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а денежные средства участника долевого строительства должны быть использованы по целевому назначению - на строительство объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес обезличен), расположенного на земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен), выдано 20.02.2015 администрацией Белгородского района Обществу с ограниченной ответственностью «Новый квартал».

28.05.2015 Обществу с ограниченной ответственностью «Новый квартал» администрацией Белгородского района выдано разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию.

Таким образом, ООО «Белогорье Инвест-Строй» не выдавалось разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, в связи с чем указанная организация в соответствии со ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ не являлась застройщиком этого жилого дома, следовательно, не могла привлекать денежные средства граждан, в данном случае ФИО1, для строительства указанного многоквартирного дома.

Доказательств наличия у ООО «Белогорье Инвест-Строй» права собственности на спорную квартиру, и, соответственно, права на отчуждение указанного недвижимого имущества истцу, не представлено.

На основании изложенного требования истца к ООО «Белогорье Инвест-Строй» о признании права собственности на квартиру удовлетворены быть не могут, иных требований к указанному ответчику ФИО1 не заявляет.

11.10.2016 между ООО «Новый квартал» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи № 25/10/16, согласно которому продавец продал ФИО1 квартиру общей площадью 49,5 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенную по адресу: (адрес обезличен).

Цена продаваемой квартиры составляет 1 575 000 рублей.

Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ООО «Новый квартал» 3.08.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

25.04.2018 ООО «Новый квартал» направило ФИО1 требование об оплате задолженности по договору от 11.10.2016 в размере 1 575 000 рублей.

Доказательств оплаты истцом стоимости квартиры продавцу ООО «Новый квартал» не представлено. Указания на оплату стоимости квартиры не содержит и договор купли-продажи от 11.10.2016. Истец не отрицал в судебном заседании, что оплату квартиры в ООО «Новый квартал» не производил.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих об исполнении покупателем условий договора в части оплаты квартиры, суд считает, что законных оснований для признания за истцом права собственности на квартиру не имеется, в связи с чем требования, заявленные к ООО «Новый квартал», также не подлежат удовлетворению.

11.10.2016 между ФИО5 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО5 продал ФИО1 земельный участок площадью 41 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен).

Цена участка составляет 15 000 рублей, которые покупателем продавцу оплачены до подписания договора.

Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ФИО5, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Из материалов регистрационного дела следует, что стороны указанного договора ФИО5 в лице представителя и ФИО1 обратились с заявлениями о регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок.

6.02.2017 государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с необходимостью предоставления согласия супруги ФИО5 на регистрацию перехода права, что следует из уведомления.

В связи с непредоставлением указанного согласия в государственной регистрации перехода права было отказано, о чем сторонам договора 5.05.2017 направлено уведомление.

Таким образом, имеет место уклонение стороны договора (продавца) от регистрации сделки.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с ч. 7 ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение ФИО5 от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не может являться основанием для признания за истцом права собственности в судебном порядке, в данном случае истцом избран неверный способ защиты нарушенного права (в части требований, касающихся земельного участка), при этом требований о государственной регистрации перехода права собственности истец не заявляет.

Поскольку истцу при подаче иска по его ходатайству была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в удовлетворении иска истцу отказано, следовательно, с него подлежит взысканию государственная пошлина в размере 17 032 рубля, исходя из стоимости земельного участка (24 586 рублей 47 копеек) и квартиры (1 741 882 рубля 23 копейки).

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Новый квартал», ООО «Белогорье Инвест-Строй», ФИО5 о прекращении права собственности на земельный участок и квартиру, признании права собственности на земельный участок и квартиру отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу муниципального образования – муниципального района «Белгородский район» Белгородской области государственную пошлину в размере 17 032 рубля.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области.

Мотивированное решение суда изготовлено 5.12.2018.

Судья Ю.А. Переверзева