№ 44г-159/2019 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

президиума Волгоградского областного суда 

г. Волгоград 17 июля 2019 г.

Президиум Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего Клочкова А.В.,

членов президиума Сундукова С.О., Юткиной С.М., Андреева А.А., Соловьевой Н.А.,

при секретаре Заболотней Н.Ю.,

на основании определения судьи Волгоградского областного суда Беляк С.И. от 28 июня 2019 г. о передаче кассационной жалобы с гражданским делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции и по докладу судьи Волгоградского областного суда Беляк С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по кассационной жалобе представителя департамента муниципального имущества администрации Волгограда по доверенности - Ситниковой Ирины Вячеславовны на решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 2 октября 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 19 декабря 2018 г. 

дело по иску департамента муниципального имущества администрации Волгограда к Мамедову Габибу Аджабширин оглы о расторжении договора аренды, освобождении земельного участка,

у с т а н о в и л:

департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в суд с иском к Мамедову Г.А. о расторжении заключенного между администрацией Волгограда и ответчиком договора аренды земельного участка от 24 марта 2005 г. 

<

.......> площадью 252 кв.м, расположенного по адресу: 

<

.......>, и освобождении указанного земельного участка. 

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что согласно условиям договора аренды названный выше земельный участок был предоставлен для эксплуатации являющегося нестационарным объектом торгово-остановочного павильона. В последующем в связи с регистрацией права собственности Мамедова Г.А. на торгово-остановочный павильон как на объект недвижимости с ответчиком 21 ноября 2015 г. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 24 марта 2005 г., согласно которому срок аренды участка установлен по 7 ноября 2063 г. Однако решением Дзержинского районного суда г. Волгограда от 30 мая 2017 г. право собственности Мамедова Г.А. на здание торгово-остановочного павильона было признано отсутствующим, запись о нем в ЕГРН погашена.

Ссылаясь на то, что предоставление спорного земельного участка в аренду на срок по 7 ноября 2063 г. было обусловлено наличием у ответчика зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на торгово-остановочный павильон как объект недвижимости, влекущего исключительное право на получение земельного участка в аренду, и последующее признание указанного права отсутствующим, истец просил суд расторгнуть указанный договор и обязать ответчика возвратить ему спорный земельный участок. 

Решением Дзержинского районного суда г. Волгограда от 2 октября 2018 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 19 декабря 2018 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе представителя департамента муниципального имущества администрации Волгограда по доверенности - ФИО1 поставлен вопрос об отмене состоявшихся по данному делу судебных постановлений как вынесенных с существенными нарушениями норм материального и процессуального права. 

Определением судьи Волгоградского областного суда от 28 июня 2019 г. указанная кассационная жалоба передана с делом для рассмотрения в судебном заседании президиума Волгоградского областного суда.

В судебное заседание суда кассационной инстанции ФИО2, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не явился, о причинах неявки не сообщил, в связи с чем президиум Волгоградского областного суда находит возможным рассмотрение дела в его отсутствие на основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, заслушав поддержавшего кассационную жалобу представителя департамента муниципального имущества администрации Волгограда ФИО3, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум Волгоградского областного суда находит ее подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса 

Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или норм процессуального права, повлиявшие на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных 

интересов.

Такого характера нарушения при рассмотрении данного дела судами были допущены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 24 марта 2005 г. между администрацией Волгограда (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем 

<

.......> (арендатор) был заключен договор аренды 

<

.......> земельного участка с учетным и кадастровым номерами 

<

.......> и 

<

.......> соответственно, площадью 252 кв.м, расположенного по адресу: 

<

.......> и переданного арендатору для эксплуатации торгово-остановочного павильона (временное сооружение) на срок с 30 декабря 2004 г. по 30 декабря 2007 г. (далее - договор аренды).

Спорный земельный участок расположен на землях общего пользования г. Волгограда.

В последующем права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к ФИО2

17 марта 2014 г. произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на расположенный на спорном земельном участке торгово-остановочный павильон, о чем в ЕРГН сделана соответствующая запись за 

<

.......>. 

21 ноября 2014 г. между министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области и ФИО2 к договору аренды заключено дополнительное соглашение № 1, в соответствии с которым срок аренды участка установлен по 7 ноября 2063 г. (далее - дополнительное соглашение).

Решением Дзержинского районного суда г. Волгограда от 30 мая 2017 г. зарегистрированное право собственности ФИО2 на указанный торгово-остановочный павильон было признано отсутствующим, в том числе по тем основаниям, что объектом капитального строительства он не является.

Указанное судебное решение было исполнено, запись о праве собственности ФИО2 на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

.......> с кадастровым номером 

<

.......> в ЕГРН прекращена.

Соглашение о расторжении договора аренды между его сторонами в добровольном порядке не достигнуто.

В силу положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункта 2.1.6 Положения о департаменте муниципального имущества администрации Волгограда, утвержденного решением Волгоградской областной городской Думы от 22 марта 2017 г. № 55/1585, права и обязанности арендодателя по договору аренды спорного земельного участка от 24 марта 2005 г. перешли к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения 

обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Пунктами 7.1 - 7.1.4 договора аренды и 8.2. - 8.3. дополнительного соглашения предусмотрены возможность и случаи досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, в том числе в случаях предусмотренных действующим законодательством. 

Разрешая спор и отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом необходимой для досрочного расторжения договора аренды совокупности условий, а именно того обстоятельства, что заключение дополнительного соглашения № 1 от 21 ноября 2015 г. было непосредственно обусловлено наличием у ФИО4 зарегистрированного права собственности на расположенный на спорном земельном участке торгово-остановочный павильон.

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда с указанным выводом согласилась, дополнительно сославшись на то, что при заключении договора аренды на другой срок арендодатель был обязан предвидеть возможность рисков, связанных с изменением собственника павильона, а также на то, что изменение собственника объекта в качестве основания для расторжения данного договора его условиями не предусмотрено.

Признать указанные выводы соответствующими материалам дела, установленным судом фактическим обстоятельствам и регулирующим спорные правоотношения нормам материального права нельзя.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора, к числу которых относится срок аренды имущества, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из договора аренды земельного участка от 24 марта 2005 г. 

<

.......> следует, что он был заключен на краткосрочный период (три года) с возможностью продления на тех же условиях (пункты 1.1, 7.2) При этом на момент его заключения торгово-остановочный павильон имел статус нестационарного объекта (временного сооружения), право собственности на него как на объект недвижимости у арендатора земельного участка отсутствовало. 

Вопреки выводам судебных инстанций, то обстоятельство, что основанием для заключения дополнительного соглашения к договору аренды и установления срока аренды по 7 ноября 2063 г. послужили регистрация права собственности ФИО2 на расположенный на спорном земельном участке торгово-остановочный павильон как на объект недвижимости и возникшее у ответчика в связи с этим преимущественное право аренды земельного участка, прямо следует из преамбулы названного соглашения, содержащей ссылку на выданное ответчику свидетельство о праве собственности на павильон и статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д.15).

Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент заключения дополнительного соглашения редакции предусматривалось, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, 

которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. (ред. от 23 июня 2015 г.) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Таким образом, исходя из изложенного, в том числе с учетом предмета договора аренды - земельного участка, относящегося к категории земель общего пользования г. Волгограда, срок аренды на момент его продления был связан с фактом признания и подтверждения государством возникновения у ФИО2 права собственности на торгово-остановочный павильон как на объект недвижимости. 

Именно из этого факта стороны исходили при заключении дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку целью его заключения являлось приведение их взаимоотношений в соответствие с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации об использовании находящихся в муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие гражданам на праве собственности.

С учетом изложенного и поскольку наличие на момент заключения договора государственной регистрации прав ответчика на недвижимое имущество являлось безусловным основанием для исполнения истцом своей предусмотренной законом обязанности по предоставлению ответчику спорного земельного участка в аренду для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, ссылка суда на обязанность истца и наличие у него возможности предвидеть соответствующие риски - в данном случае возможное признание в будущем права на объект недвижимости отсутствующим, не основана на законе.

Судами не дана надлежащая оценка тому обстоятельству, что при отсутствии у ответчика права собственности на торгово-остановочный павильон как на объект недвижимости, влекущего исключительное право на получение публичного земельного участка под ним в аренду, предоставление такого земельного участка для целей, не связанных со строительством и (или) с эксплуатацией зданий, сооружений подлежало осуществлению по иной процедуре, а именно с учетом требований, установленных действовавшей на тот момент статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Что касается предусмотренного договором аренды от 24 марта 2005 г. права арендатора по истечении срока действия данного договора при прочих равных условиях претендовать на преимущественное право оформить в установленном порядке предоставление участка на новый срок, продлить срок действия договора на согласованных сторонами условиях, то оно подлежало реализации при условии градостроительных ограничений на дальнейшую аренду участка и отсутствия нарушений арендатором законодательства и (или) условий договора (пункт 4.4).

Исходя из изложенного при определении указанных выше сроков подлежали учету вид целевого использования спорного земельного участка и положения статьи 10 Федерального закона от 28 декабря 2009 г. N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон о торговой деятельности), регламентирующей порядок размещения нестационарных торговых объектов на земельных участках, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, и предусматривающей, что такое размещение осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов, то есть носит временный характер, поскольку места размещения таких объектов могут быть изменены с учетом необходимости обеспечения населения услугами торговли и поддержки малого и среднего предпринимательства. 

Вместе с тем, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции оставил указанные обстоятельства без внимания и правовой оценки.

В соответствии со статьей 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", судам необходимо учитывать, что по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Однако в нарушение указанных положений процессуального законодательства допущенные судом первой инстанции нарушения судом апелляционной инстанции устранены не были.

С учетом изложенного допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов истца, в силу чего апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 19 декабря 2018 г. нельзя признать законным и оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом апелляционном рассмотрении суду следует учесть изложенное и рассмотреть дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

п о с т а н о в и л:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 19 декабря 2018 г. отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение. 

Председательствующий: подпись ФИО5

Копия верна: 

судья Волгоградского областного суда С.И. Беляк