Дело № 2-3839/2019

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

2 декабря 2019 года город Новосибирск

Ленинский районный суд города Новосибирска

в лице судьи Кишенской Н.А.,

при секретаре судебного заседания Федосеевой Ю.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителей ответчика ФИО2, ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ЖСК «Перспектива» о признании права собственности на нежилые помещения, 

у с т а н о в и л:

ФИО4 обратился с иском, просил признать за ним право собственности на недвижимое имущество: офисные помещения № 38-39, площадью 222 кв.м., с кадастровым номером №, офисные помещения № 15, площадью 74,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: 

<

адрес> 

Иск мотивирован тем, что решением суда от 20.11.2009 за истцом признано право собственности на недвижимое имущество: № долей в праве общей долевой собственности на незавершённый строительством объект по адресу: 

<

...> в части нежилых (офисных) помещений. 

Застройщиком объекта выступал ЗАО «СУМет».

Поскольку застройщик свои обязательства не исполнил, в отношении него возбуждена процедура банкротства, для достройки дома был создан ЖСК «Перспектива».

В 2014 году дом сдан в эксплуатацию. Дому присвоен адрес: 

<

адрес>

В процессе достройки дома нежилые помещения общей площадью 65,64 кв.м, 63,87 кв.м, 103,0 кв.м, 100 кв.м были изменены, уменьшены на 36,31 кв.м., что стало соответствовать офисным помещениям - № 38-39, площадью 222 кв.м, № 15, площадью 74,2 кв.м. 

31.01.2015 ФИО4 продал указанную недвижимость отцу ФИО5, который вступил в члены ЖСК «Перспектива».

После смерти отца недвижимое имущество принадлежит истцу.

Помещения, в отношении которых истец претендует на признание права собственности в настоящем иске и те, которые были предметом судебного разбирательства в ходе строительства – одни и те же. 

22.10.2017 истцу отказано в принятии в члены ЖСК. Истец открыто и добросовестно владеет и пользуется спорным недвижимым имуществом. 

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам, указанным в иске.

Представители ответчика ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании возражали против удовлетворения иска. Первоначальный застройщик строительство дома не завершил, был признан банкротом. Строительство завершено за счет средств, дополнительно внесенных членами ЖСК. 

В суд представлен отзыв, в котором ответчик ссылается на то, что застройщик истец не принимал участия в финансировании строительства жилого дома. С момента ввода жилого дома в эксплуатацию прошло 4 года. Решением суда за истцом признано право собственники на доли в объекте незавершённого строительства, степень готовности которого составляла 25%. Данный объект перестал существовать с момента завершения строительства и регистрации первой квартиры в указанном доме. С учётом того, что жилой дом введён в эксплуатацию ЖСК, право собственности у истца может возникнуть только на основании справки о полной выплате паевого взноса и акта приема-передачи нежилых помещений при условии оплаты истцом взносов на достройку жилого дома.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Застройщиком строительства жилого дома по улице 

<

адрес> являлся ЗАО «СУМет».

13.10.2006 ФИО4 и ЗАО «СУМет» заключили договоры об инвестиционной деятельности, согласно которым общество обеспечивает реализацию инвестиционного проекта по строительству и сдаче в эксплуатацию жилого кирпичного дома по улице Станиславского. Участник строительства приобретает право на получение от ООО «СУМет» нежилых помещений, являющихся предметом вышеназванных соглашений.

В 2007 году строительство остановлено.

В 2009 году в отношении ЗАО «СУМет» инициирована процедура банкротства. 

Решением Ленинского районного суда города Новосибирска от 20.11.2009, за ФИО4 признано право собственности на № доли в общей площади нежилых (офисных) помещений в праве общей долевой собственности на незавершённый строительством объект - кирпичный многоквартирный дом переменной этажности с административными помещениями, расположенный по адресу: 

<

адрес>

5.09.2011 определением суда разъяснено решение суда от 20.11.2009. За ФИО4 зарегистрировано право собственности на 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на незавершённый строительством объект, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 28-31) 

С целью завершения строительства жилого дома, собственниками незавершённого строительством объекта 26.03.2012 был создан ЖСК «Перспектива», которому выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома.

На момент принятия ЖСК «Перспектива» степень готовности объекта незавершенного строительства составляла 25%. 

Средства для завершения строительства прежний застройщик не передал. 

Решением общего собрания членов ЖСК принято решение о размере паевых и вступительных взносов, взимаемых в целях финансирования затрат, связанных с завершением строительства. 

Строительство дома завершено, 31.12.2014 объект введен в эксплуатацию. 

Приказом администрации Ленинского района города Новосибирска от 28.05.2015 № многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>

31.01.2015 заключен договор купли продажи, согласно которому право собственности ФИО4 передано ФИО5 

ФИО9. обратился в Кировский районный суд с иском о заключении договора в целях компенсации затрат на строительство ХХХХ 

ФИО8. скончался, в права наследования вступил ФИО4 

ФИО4 обратился в ЖСК «Перспектива» с заявлением о принятии в члены кооператива.

ЖСК «Перспектива» направил ФИО4 ответ (л.д. 45-46).

10.03.2017 Ленинский районный суд постановил решение, которым отказал в удовлетворении иска ЖСК «Перспектива» к ФИО5 об определении доли, признании права собственности, взыскании компенсации. Суд в решении указал, что ФИО5 членские и паевые взносы на достройку дома не вносились, что исключает возможность возникновения у него права собственности на офисные помещения (л.д. 19-21). 

1.07.2017 ТСН «МИР» и ФИО4 заключили договор управления многоквартирным домом в отношении офиса № 

19.10.2018 истцу направлено уведомление о том, что 6.11.2018 состоится собрание членов ЖСК, одним из вопросов повестки которого принятие решения в отношении офисных площадей – 296,2 кв.м, которые до сих пор остались не востребованы.

19.04.2019 Кировский районный суд постановил решение, которым отказал в удовлетворении иска ФИО4 к ЖСК «Перпектива» о признании незаконными действий ответчика, выразившихся во включении в повестку дня общего собрания вопросов, касающихся спорных нежилых помещений ( № 38-39, № 15). Суд в решении указал, что истец не доказал наличие у него права собственности на спорные помещения. 

Истец просит признать за ним право собственности на спорные нежилые помещения, но не указывает в иске основания для возникновения такого права.

Статья 218 Гражданского кодекса РФ устанавливает основания для возникновения права собственности. 

Действительно, решением суда установлено право собственности истца не долю в объекте незавершенного строительства.

ЗАО «СУМЕТ», в отношения с которым вступил истец, заключив договор, свои обязательства не исполнил, строительство не завершил, степень готовности объекта составила 25 %. Именно на долю в указанном объекте незавершенного строительства за истцом признано право собственности. 

Судом установлено, что объект незавершённого строительства передан ЖСК «Перспектива» для завершения строительства.

Согласно Уставу ЖСК «Перспектива», предметом деятельности кооператива является удовлетворение потребностей граждан в жилье путём завершения строительства жилого дома на улице Станиславского (стр.) в Ленинском районе города Новосибирска за счёт собственных и привлечённых средств.

ЗАО «СУМет» передал ЖСК «Перспектива» только права застройщика в части оплаченной доли на объект незавершённого строительства.

Очевидно, что завершение строительства требует дополнительных финансовых затрат. В связи с финансовой несостоятельностью застройщика, он прекратил финансирование указанных работ, и их завершение за его счет стало невозможным. 

В таких условиях участники долевого строительства приняли на себя все обязательства по завершению строительства, в том числе по его финансированию, создав для этого ЖСК. 

Поскольку ЖСК – есть объединение участников долевого строительства, образованное в целях завершения строительства, то фактически заключение названной сделки (передачи объекта незавершенного строительства ЖСК) представляло собой форму реализации участниками долевого строительства права на погашение своих требований к должнику ЗАО «СУМет» путем принятия объекта. 

Принятый ЖСК объект незавершенного строительства был обременен правами лиц, за счет денежных средств которых он был возведен (участников строительства). 

6.11.2018 состоялось внеочередное собрание ЖСК «Перспектива» и инвесторов по 

<

адрес>), результаты собрания оформлены протоколом. Решением общего собрания установлен целевой взнос на завершение строительства жилого дома, для истца сумма оплаты составляет 3 961 875 рублей.

Действительно, объект, переданный ЖСК «Перспектива», обременен правами ФИО4, подтверждёнными решением Ленинского районного суда от 20.11.2009, который пришел к выводу, что ФИО4 принадлежат вышеуказанные доли.

Вместе с тем, установление судом данного факта не порождает у ФИО4 безусловного права требовать от ЖСК «Перспектива» передать ему в собственность конкретные нежилые помещения, а лишь определяет размер его доли в объекте незавершенного строительства до момента передачи его ЖСК. 

При разрешении спора суд учитывает, что ЖСК «Перспектива» не являлось первоначальным застройщиком дома. Дом достраивался с использованием незавершённого строительством объекта, возведённого первоначальным застройщиком.

Поскольку первоначальный застройщик не окончил строительства жилого дома, незавершённый строительством объект не мог быть достроен без привлечения дополнительных средств и создания организационных условий дальнейшего строительства в виде организации ЖСК. Дом сдан в эксплуатацию ЖСК «Перспектива».

В силу пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Исходя из положений вышеуказанной статьи, собственник доли в незавершённом строительством объекте может приобрести право собственности на квартиру в достроенном доме лишь при условии полного внесения взноса, равного размеру взноса, установленного для членов ЖСК «Перспектива».

Доказательств внесения такого взноса истцом не представлено.

При разрешении настоящего спора следует учитывать положения пункта 3 статьи 245 Гражданского кодекса РФ, согласно которым участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Достройка незавершенного строительством объекта, находящегося в общей долевой собственности, означает производство неотделимых улучшений. 

ЖСК «Перспектива» в целях реализации функций застройщика оформило разрешительные документы (получил разрешение на строительство, права на земельный участок и т.п.), завершило строительство, получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, то есть произвело неотделимые улучшения принятого объекта незавершенного строительства. Указанные действия совершены ЖСК за счет средств участников долевого строительства, вступивших в члены кооператива.

Таким образом, с момента передачи объекта ЖСК строительство осуществлялось за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства в качестве членских взносов. В осуществлении данных расходов истец ФИО4 не участвовал. Следовательно, его доля в праве общей долевой собственности уменьшилась, а доля членов кооператива увеличилась. 

Соглашение о завершении строительства дома путем передачи объекта ЖСК «Перспектива» и дополнительного финансирования строительства достигнуто участниками долевого строительства при создании ТСЖ, вступлении в его члены.

Решением Кировского районного суда города Новосибирска от 19.04.2019 по иску ФИО4 о признании действий ЖСК «Перспктива» установлено, что ФИО4 членские и паевые взносы на достройку жилого дома в установленном решениями общего собрания членов ЖСК порядке не вносились, что исключает у него возникновение права собственности на офисные помещения, независимо от того, являлся ли он членом кооператива или нет. При этом на момент создания кооператива процент застройки дома составлял 25%, в связи с чем, доводы истца о том, что признанное за ним право собственности на доли в праве общей долевой собственности на объект незавершённого строительства соответствует нежилым помещениям № являются ошибочными. 

Аналогичные выводы содержатся в решении Ленинского районного суда от 10.03.2017. 

Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Ленинский районный суд в решении указал, что невнесение ответчиком ФИО5 (правопреемником которого является истец по настоящему делу), членских и паевых взносов на завершение строительства исключает возможность возникновения у него права собственности. 

На момент рассмотрения настоящего дела, членские и паевые взносы истцом не внесены, соответственно, не изменились обстоятельства, установленные названным решением суда. 

Пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» предусмотрено, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Закон связывает возникновение права собственности на недвижимое имущество лишь с полной уплатой паевого взноса, а ФИО4 не внес такой взнос.

ФИО4 не лишен права осуществить финансирование участия в завершении строительства в установленном порядке.

С учетом изложенных обстоятельств, в удовлетворении иска ФИО4, к ЖСК «Перспектива» надлежит отказать.

Сам по себе факт заключения договоров на обслуживание спорных помещение, несение расходов по их содержанию не может служить основанием для удовлетворения иска к ЖСК «Перспектива» о признании права собственности. 

Кроме того, необходимо отметить, что истец предъявляет требования о признании права собственности к ЖСК «Перспектива», вместе с тем, с указанным лицом истец в правоотношения не вступал, из иска неясно, основание для передачи спорных помещений от ответчика к истцу. Более того, в решении от 10.03.2017 по делу № 2-347/2017, суд указал, что жилой дом от застройщика в собственность ЖСК «Перспектива» не передавался, поскольку строительство завершено за счет средств граждан, у кооператива права собственности не возникло. Следовательно, при отсутствии права, оно не могло быть передано истцу. 

На основании вышеизложенных норм материального права, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, 

р е ш и л:

отказать в удовлетворении иска ФИО4 о признании права собственности. 

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение составлено 13.01.2020

Судья (подпись) Н.А. Кишенская

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-3839/2019 Ленинского районного суда города Новосибирска