Судья: Сергеева-Борщ О.Б. Дело № 33-191/2026 (№2-98/2025)

Докладчик: Жилин С.И. (42RS0037-01-2024-002739-57)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 января 2026 года

г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего судьи Молчановой Л.А.,

судей Жилина С.И., Тютюник Я.Я.,

при секретаре Мельниковой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Жилина С.И. гражданское дело по апелляционным жалобам представителя администрации города Юрги ФИО1, ФИО2 на решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 28 августа 2025 года

по иску ФИО2 к администрации г. Юрги, Управлению капитального строительства администрации г. Юрги о взыскании невыплаченной части выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации 

<

адрес>, Управлению капитального строительства администрации 

<

адрес> о взыскании невыплаченной части выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение.

Иск обоснован тем, что в собственности ФИО2 находилось жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. Постановлением администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, изъяты для муниципальных нужд Юргинского городского округа. ФИО2 подписала соглашение ДД.ММ.ГГГГ, возмещение за изымаемое жилое помещение в сумме 2 274 450 рублей получила. В указанную сумму возмещения не включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, а также стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома, земельного участка.

Истец просит суд взыскать невыплаченную часть выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, а именно рыночную стоимость общего имущества, в том числе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в размере 440 000 рублей, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 2 581 000 рублей.

Решением Юргинского городского суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены частично.

Судом постановлено: «взыскать с администрации 

<

адрес> в пользу ФИО2 в счет возмещения за изъятое жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 45 кв.м., невыплаченную часть выкупной стоимости за изымаемое жилье в размере 2 435 000 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Управлению капитального строительства администрации 

<

адрес> отказать.

Взыскать с администрации 

<

адрес> в пользу ФИО2 судебные расходы в размере 70 930,11 рублей».

С принятым решением не согласилась администрация 

<

адрес>, в апелляционной жалобе представитель ФИО8 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение.

Указывает, что в соответствии с программой переселения граждан из ветхого и аварийного жилья финансирование осуществляется Управлением капитального строительства администрации 

<

адрес>, которое является надлежащим ответчиком. Не согласны с заключением судебной экспертизы. Экспертом за объекты-аналоги взяты квартиры в домах, не признанных аварийными, эксперт должен был применить понижающий коэффициент. Поскольку эксперт его не применил, стоимость непроизведенного капитального ремонта по смыслу уже включена в рыночную стоимость квартиры, соответственно, сумма возмещения за непроизведенный капитальный ремонт подлежит исключению. Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должна быть определена на дату заключения соглашения. Стоимость доли в праве собственности на общее имущество, а также земельного участка включается в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. Выкупная стоимость, определенная по результатам судебной оценочной экспертизы, в два раза превышает стоимость аналогичных квартир на рынке недвижимости. Заключенное соглашение между сторонами содержит все существенные условия, подписано сторонами, соглашение полностью исполнено.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда изменить в части взыскания невыплаченной части выкупной стоимости на дату подписания соглашения, принять в указанной части новое решение.

Указывает, что суд при вынесении решения не учел существенные обстоятельства дела и допустил нарушения норм материального и процессуального права, поскольку в определенную соглашением сумму возмещения не была включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, а также стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома, земельного участка и соответственно размер компенсации должен быть определен на дату проведения судебной экспертизы.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации 

<

адрес> ФИО6 просила применить последствия пропуска истцом срока исковой давности, отказать в иске.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о дате и времени слушания извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в связи с чем, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц на основании статей 327 и 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах, заслушав явившееся лицо, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д.10).

Постановлением администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии для муниципальных нужд Юргинского городского округа земельного участка и жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>.

По заданию Управления капитального строительства администрации 

<

адрес> ООО «Проспект» подготовлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стоимость компенсации за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, составляет 2 274 450 рублей, которая включает в себя рыночную стоимость 

<

адрес> 134 350 рублей, убытки, причиненные собственнику квартиры изъятием жилого помещения, 141 100 рублей.

Постановлением администрации 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, утвержден размер денежного возмещения за изымаемую у ФИО2 квартиру в сумме 2 274 450 рублей (т. 1 л.д. 60).

Истец выразил согласие на участие в программе переселения из многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, выбрал способ возмещения в виде денежной выплаты.

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением капитального строительства администрации 

<

адрес> и ФИО2 заключено соглашение №, по условиям которого ФИО2 обязуется передать в собственность Юргинскому городскому округу жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, а администрация 

<

адрес> обязуется уплатить собственнику за указанное жилое помещение возмещение в денежной форме в размере 2 274 450 рублей (т.1 л.д.22-24), которое перечислено ФИО2 двумя платежами от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 65-67).

Переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> к Юргинскому городскому округу зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 38).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО2 указывает на то, что при определении размера возмещения за изъятую квартиру необходимо было включить в стоимость возмещения также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, стоимость доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок. Соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ данный вопрос не урегулирован, эти суммы не включены в размер возмещения, что необоснованно уменьшает сумму возмещения.

С целью выяснения вопросов о необходимости проведения капитального ремонта многоквартирного дома, определения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, стоимости доли в праве на общее имущество многоквартирного дома определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначены судебные оценочные экспертизы, производство которых поручено ООО «Западно-Сибирская оценочная компания».

Согласно заключению эксперта ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, подлежал капитальному ремонту на момент первой приватизации жилого помещения, расположенного в указанном доме на ДД.ММ.ГГГГ. Рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом стоимости доли в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, составляет 440 000 рублей, стоимость доли истца в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на текущую дату составляет 2 581 000 рублей, на дату первой приватизации 2 065 000 рублей (т.1 л.д.179).

Согласно заключению эксперта ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на данное имущество по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 348 000 рублей, стоимость доли истца в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 087 000 рублей (т.2 л.д.56).

Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения иска ФИО2 по следующим основаниям.

Статьей 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу положений статьи 40 Конституции Российской Федерации конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицам, занимающим его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, в исключении случаев произвольного лишения граждан жилища.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 ГК РФ).

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором.

Из содержания пункта 2 статьи 451 ГК РФ следует, что для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств необходимо одновременное наличие следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом доктрина существенного изменения обстоятельств подлежит применению в исключительных случаях, когда в ходе рассмотрения конкретного дела будут выявлены непредвидимые обстоятельства, которые сторона не могла преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Управлением капитального строительства администрации 

<

адрес> и ФИО2 заключено соглашение №, по условиям которого ФИО2 за изымаемое у нее жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, органом местного самоуправления выплачивается денежное возмещение в размере 2 274 450 рублей (п. 5 соглашения).

При этом в п.5 соглашения также указано, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в него включены рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, предусмотренные ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что возмещение за изымаемую квартиру по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ перечислено ФИО2, жилое помещение переоформлено в собственность Юргинского городского округа.

В основу соглашения от ДД.ММ.ГГГГ положен отчет ООО «Проспект» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что заключенное между сторонами соглашение содержит все существенные условия, подписано по обоюдному согласию обеих сторон, соглашение исполнено в полном объеме: квартира зарегистрирована на праве собственности за муниципальным образованием, истец получил соответствующее возмещение, т.е. преследуемый при вступлении в спорные правоотношения результат достигнут.

В соответствии с п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Соглашение в установленном законом порядке, в том числе в части определения суммы возмещения, истцом не оспорено и по настоящему гражданскому делу не оспаривается, требований об этом не заявлено. При этом истец до заключения соглашения не был лишён возможности по своему усмотрению признать предложенную стоимость возмещения недостаточной и отказаться от заключения соглашения, чего сделано не было, в связи с чем, отсутствуют правовые основания для изменения п.5 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, определения иного размера суммы возмещения после заключения и исполнения соглашения по вышеуказанным обстоятельствам.

Также судебная коллегия обращает внимание на то, что в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, даны разъяснения, что поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. С учетом изложенного Верховным Судом Российской Федерации признана обоснованной практика тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Конституционный Суд Российской Федерации, обращаясь к вопросу о необходимости при изъятии жилого помещения в многоквартирном доме осуществлять самостоятельную оценку стоимости доли в праве на общее имущество такого дома с целью ее включения в состав возмещения в качестве самостоятельного параметра, неоднократно отмечал, что такое изъятие – в силу неразрывной взаимосвязи жилых помещений и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме – предполагает одновременное изъятие этой доли, а рыночная стоимость выкупаемого помещения определяется с учетом общего имущества (определения от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №-О). При этом выбор конкретных методов и методик расчета размера компенсации, являясь прерогативой эксперта, не может вместе с тем быть произвольным, поскольку должен основываться на объективных факторах, а само заключение эксперта подлежит оценке судами наряду с другими доказательствами (часть вторая статьи 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) (определение от ДД.ММ.ГГГГ №

Исходя из изложенного, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, относимая к жилому помещению, как и доля в праве на земельный участок, не может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав и не имеет отдельной (от права собственности на жилое помещение) рыночной стоимости.

В своем отчете ООО «Проспект» № от ДД.ММ.ГГГГ эксперт также обоснованно указал, что доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме и доля в праве на земельный участок самостоятельной оценке не подлежит, поскольку они уже включены в рыночную стоимость жилого помещения.

Представителем администрации 

<

адрес> в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Настоящее исковое заявления фактически направлено на оспаривание п.5 соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, которым определена стоимость возмещения за изымаемое аварийное жилое помещение. Оспариваемым истцом условием соглашения об изъятии затрагиваются только его частные интересы как собственников квартиры в аварийном доме. Следовательно, при разрешении заявления ответчика о пропуске истцами срока исковой давности необходимо руководствоваться п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В данном случае течение срока исковой давности следует исчислять со дня подписания соглашения, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку при несогласии с размером стоимости возмещения, предложенной ответчиком, истец мог отказаться от подписания соглашения и требовать определения иной цены в судебном порядке, однако получили денежные средства, при этом возражений о несогласии со стоимостью возмещения не заявляли.

С настоящим иском в суд истец обратился в августе 2024 года, то есть за пределами годичного срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 28 августа 2025 года отменить.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации г. Юрги, Управлению капитального строительства администрации г.Юрги о взыскании невыплаченной части выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение отказать.

Председательствующий Л.А. Молчанова

Судьи С.И. Жилин

Я.Я. Тютюник

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10.02.2026