Дело № 2-126/2019; УИД 42RS0010-01-2018-00272479

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

Киселевский городской суд Кемеровской области 

в составе председательствующего – судьи Зоткиной Т.П., 

при секретаре – Синцовой Е.Я., 

с участием представителя истца АО «Луговое» - ФИО1, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ года, выданной сроком на три года со всеми правами стороны в процессе без права передоверия, 

представителя ответчика ФИО2 – адвоката Киселева П.А., действующего на основании удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ и ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Киселевске 

11 сентября 2019 года

гражданское дело по иску 

Акционерного общества «Луговое» к ФИО2 о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи жилого дома и понуждении заключить договор по рыночной цене, установленной независимой оценкой

установил:

Истец Акционерное общество «Луговое» (далее – АО «Луговое»), в лице генерального директора ФИО3, обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи жилого дома и понуждении заключить договор по рыночной цене, установленной независимой оценкой. 

Свои требования мотивирует тем, что АО «Луговое» осуществляет ведение горных работ в рамках лицензии на право пользования недрами № от ДД.ММ.ГГГГ и плана развития горных работ на 2011-2018 год, согласованного и утвержденного в установленном порядке. 

Санитарно-эпидемиологическим заключением от ДД.ММ.ГГГГ № главным государственным санитарным врачом П. утвержден «Проект предварительной (расчетной) санитарно-защитной зоны для участка открытых горных работ АО «Луговое». Год разработки – 2018. Кемеровская область, территория муниципального образования «Кемеровский городской округ». 

В границах указанной санитарно-защитной зоны находятся жилые дома, в том числе дом 

<

адрес>, принадлежащий ФИО2 на праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ. 

СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» и Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 года № 52-ФЗ предусматривают, что в санитарно-защитной зоне не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома. Выполнение мероприятий, включая отселение жителей, обеспечивают должностные лица соответствующих промышленных объектов и производств. 

Процесс переселения граждан частными лицами законодательно не урегулирован, поэтому в целях осуществления мероприятий по сносу АО «Луговое» выкупает жилые дома у собственников. 

На основании картографического материала АО «Луговое» жилой дом 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., принадлежащий ФИО2 на праве собственности, расположен в границах санитарно-защитной зоны, в связи с чем, подлежит выносу из нее. 

31 августа 2018 года ФИО2 обратился в администрацию АО «Луговое» с заявлением о выплате денежной компенсации за принадлежащий ему жилой дом в сумме 1500000 руб. Однако указанная сумма необоснованно завышена. В связи с чем АО «Луговое» обратилось к независимому оценщику для установления рыночной стоимости жилого дома. 

Согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость жилого дома 

<

адрес> с надворными постройками составляет 607000 руб. 

В отсутствии специальных норм, регламентирующих порядок определения выкупной цены имущества при переселении населения из санитарно-защитной зоны предприятия, АО «Луговое» предложило ФИО2 заключить договор купли-продажи жилого дома по рыночной цене, установленной независимой оценкой, которая составила 607000 руб. либо предоставить взамен принадлежащего ФИО2 жилого дома, равноценную по площади благоустроенную квартиру в строящемся доме, расположенного в 

<

адрес>. 

До настоящего времени принадлежащий ФИО2 дом 

<

адрес> не выкуплен в связи с тем, что АО «Луговое» и ФИО2 не удается достигнуть соглашения о выкупной цене. От участия в переговорах по установлению выкупной цены ФИО2 отказывается. Все просьбы АО «Луговое» о предоставлении обоснованной выкупной цены ФИО2 игнорируются, что влечет для АО «Луговое» экономические негативные последствия, а именно приостановка производственной деятельности предприятия. 

На основании чего, с учетом увеличения исковых требований, просит установить рыночную стоимость для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу 

<

адрес> в размере 607000 руб., земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу 

<

адрес> в размере 50000 руб., гаража общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м. в размере 100000 руб., хозяйственного блока общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м. в размере 50000 руб.; обязать ФИО2 заключить с АО «Луговое» договор купли-продажи по рыночной стоимости недвижимого имущества: жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу 

<

адрес> в размере 607000 руб., земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу 

<

адрес> в размере 50000 руб., гаража общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м. в размере 100000 руб., хозяйственного блока общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м. в размере 50000 руб.; взыскать с ФИО2 в пользу АО «Луговое» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. (л.д.2-4, 121-122).

Представитель истца АО «Луговое» ФИО1 в судебном заседании доводы искового заявления поддержала, дополнений к ним не имела, просила суд заявленные требования удовлетворить. 

Ответчик ФИО2, будучи надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в заявлении просил рассмотреть дело в свое отсутствие с участием его представителя Киселева П.А. (л.д.109). 

Представитель ответчика ФИО2 – Киселев П.А. в судебном заседании заявленные требования не признал, пояснив, что законом не урегулирован порядок выкупа земельных участков и жилых домом, находящихся в санитарно-защитной зоне. Считает, что заявленные требования о понуждении заключения договора купли-продажи нарушают право собственности его доверителя. Также он не согласен с рыночной стоимостью объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, поскольку она является несоразмерной, на полученные деньги ФИО2 не сможет приобрести равноценные объекты недвижимости. Жилой дом является единственным местом жительства ФИО2, на земельном участке ФИО2 ведет домашнее хозяйство, держит кур. В дальнейшем ФИО2 также необходимо вести домашнее хозяйство, поддерживать прежний уровень жизни. В связи с чем, в удовлетворении заявленных требований просил суд АО «Луговое» отказать. 

Суд, заслушав лиц, участвовавших в деле, исследовав письменные материалы дела, находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно ст. 42 Конституции РФ каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002 года № 7-ФЗ нормирование в области охраны окружающей среды осуществляется в целях гарантирующего сохранение благоприятной окружающей среды и обеспечение экологической безопасности государственного регулирования хозяйственной и(или) иной деятельности для предотвращения и (или) снижения ее негативного воздействия на окружающую среду.

В силу ч. 2 ст. 52 Федерального закона «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002 года № 7-ФЗ в целях охраны условий жизнедеятельности человека, среды обитания растений, животных и других организмов вокруг промышленных зон и объектов хозяйственной и иной деятельности, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду, создаются защитные и охранные зоны. 

Порядок разработки и установления санитарно-защитной зоны регламентируются СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, утвержденные постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 года № 74 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий и сооружений и иных объектов». 

Пунктом 2.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 предусмотрено, что в целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с Федеральным законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 года № 52-ФЗ вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования- санитарно-защитная зона, размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий I и II класса опасности - как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.

В проекте санитарно-защитной зоны на строительство новых, реконструкцию или техническое перевооружение действующих промышленных объектов, производств и сооружений должны быть предусмотрены мероприятия и средства на организацию санитарно-защитных зон, включая отселение жителей, в случае необходимости. Выполнение мероприятий, включая отселение жителей, обеспечивают должностные лица соответствующих промышленных объектов и производств (п. 3.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).

Как было установлено в судебном заседании, ФИО2 является собственником жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв. м. с кадастровым номером №, гаража общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., хозяйственного блока общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенных в 

<

адрес>.

Право собственности ФИО2 на жилой дом зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за №, на земельный участок - ДД.ММ.ГГГГ за №, на гараж – ДД.ММ.ГГГГ за №, на хозяйственный блок – ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д.9-14, 65-72, 110-116). 

Принадлежащие ФИО2 жилой дом, земельный участок и надворные постройки расположены в санитарно-защитной зоне АО «Луговое», о чем свидетельствует выкопировка с плана горных работ от 27.11.2018 года (л.д.49), что нарушает его право на проживание в благоприятной окружающей среде, что сторонами не оспаривалось. Кроме того, поскольку жилой дом, земельный участок и надворные постройки находятся в санитарно-защитной зоне АО «Луговое», ответчик не может распоряжаться ими и использовать их по назначению. 

В соответствии с Графиком выноса жилой застройки из границ расчетной санитарно-защитной зоны АО «Луговое», жилой дом по 

<

адрес> включен в список домов, подлежащих сносу в 2019 году (л.д.44-47).

Как было указано выше, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 и Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 года № 52-ФЗ предусматривают, что в санитарно-защитной зоне не допускается размещать жилую застройку, включая жилые дома и надворные постройки. Выполнение мероприятий, включая отселение жителей, обеспечивают должностные лица соответствующих промышленных объектов и производств. Более того, ст. 10 указанного Федерального закона установлено, что граждане обязаны выполнять требования санитарного законодательства, а также постановлений, предписаний осуществляющих федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор должностных лиц. 

Исходя из изложенного, истец обязан расселить жилую застройку, попадающую в границу санитарно-защитной зоны, и этой обязанности корреспондирует встречная обязанность граждан, проживающих в санитарно-защитной зоне, переехать за ее пределы. 

Способы отселения жителей из санитарно-защитной зоны могут быть различными: как предоставление жилых помещений в натуре, так и предоставление денежной компенсации. 

31 августа 2018 года ФИО2 обратился с письменным заявлением к генеральному директору АО «Луговое», в котором отказался от предложенного жилья взамен принадлежащего ему жилого дома по 

<

адрес> находящегося в санитарно-защитной зоне, и попросил выплатить ему денежную компенсацию в сумме 1500000 руб. (л.д.50). 

В ответ на заявление ФИО2 было предложено выплатить за жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенный на земельном участке площадью 

<

данные изъяты> кв. м. с кадастровым номером № по 

<

адрес> денежную компенсацию в размере его рыночной стоимости 607000 руб.(л.д.51-54).

При таких обстоятельствах, а также учитывая заявленные исковые требования и позицию ответчика по делу, суд приходит к выводу о том, что стороны не возражают против заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, однако не могут прийти к соглашению о его стоимости. 

В соответствии с п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ, в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.

Таким образом, для определения реальной стоимости объектов недвижимого имущества установлению подлежит их рыночная стоимость. 

Определением суда от 31.05.2019 года по ходатайству представителя ответчика ФИО2 – Киселева П.А. была назначена оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «

<

данные изъяты>» г. Новокузнецка. На разрешение экспертов был поставлен вопрос, предложенный представителем ответчика ФИО2 – Киселева П.А. (л.д.123, 130-134). 

Как следует из экспертного заключения № от 28.07.2019 года рыночная стоимость объектов исследования (жилого дома, земельного участка, надворных построек в виде гаража и хозяйственного блока, расположенных по адресу 

<

адрес>) на дату оценки 11 июля 2019 года составила 840000 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого дома – 630000 руб., рыночная стоимость земельного участка – 60000 руб., рыночная стоимость гаража – 100000 руб., рыночная стоимость хозяйственного блока – 50000 руб.(л.д.138-171). 

У суда нет оснований не доверять экспертному заключению, поскольку оно выполнено квалифицированными экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности, в соответствии с требованиями действующего законодательства; проведенное исследование экспертами мотивированно и обоснованно; выводы экспертов согласуются с исследованными ими материалами дела и осмотренным недвижимым имуществом.

Стороны экспертное заключение не оспорили, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертизы не заявляли. Иных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость недвижимого имущества в большем размере, ответчиком и его представителем суду представлено не было. 

В связи с чем, суд считает возможным принять экспертное заключение № от 28.07.2019 года для определения рыночной стоимости жилого дома, земельного участка, надворных построек в виде гаража и хозяйственного блока, расположенных по адресу 

<

адрес> в общей сумме 840000 руб. и установить рыночную стоимость жилого дома площадью 

<

данные изъяты> кв. м. в сумме 630000 руб., земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв. м. в сумме 60000 руб., гаража общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м. в сумме 100000 руб., хозяйственного блока общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м. в сумме 50000 руб.,а также обязать ФИО2 заключить с АО «Луговое» договор купли-продажи указанных объектов недвижимости, исходя из установленной судом их рыночной стоимости. 

Ввиду установленных по делу обстоятельств, возражения представителя ответчика ФИО2 – Киселева П.А. против заявленных требований не могут быть приняты судом во внимание, как основанные на неверном толковании норм материального права. 

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Соответственно, с ФИО2 в пользу АО «Луговое» подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб., подтвержденные платежным поручением от 27.11.2018 года № (л.д.5).

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194 -198, 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Акционерного общества «Луговое» к ФИО2 о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи жилого дома и понуждении заключить договор по рыночной цене, установленной независимой оценкой, удовлетворить. 

Установить рыночную стоимость для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу 

<

адрес>, в размере 630000 руб., земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу 

<

адрес>, в размере 60000 руб., гаража общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу 

<

адрес>, в размере 100000 руб., хозяйственного блока общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу 

<

адрес>, в размере 50000 руб.

Обязать ФИО2 заключить с Акционерным обществом «Луговое» договор купли-продажи по рыночной стоимости недвижимого имущества: жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу 

<

адрес>, в размере 630000 руб., земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу 

<

адрес>, в размере 60000 руб., гаража общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу 

<

адрес>, в размере 100000 руб., хозяйственного блока общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу 

<

адрес>, в размере 50000 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу Акционерного общества «Луговое» расходы на оплату государственной пошлины в сумме 6000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 16 сентября 2019 года. 

Председательствующий - Зоткина Т.П. 

Решение в законную силу не вступило.

В случае обжалования судебного решения сведения об обжаловании и о результатах обжалования будут размещены в сети «Интернет» в установленном порядке.