Гражданское дело № 2-906/2020

УИД 09RS0001-01-2020-000152-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 сентября 2020 года г. Черкесск, КЧР 

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской республики в составе: председательствующего судьи Яичниковой А.В.,

при секретаре судебного заседания Магияевой Л.О.,

с участием: представителя истца ФИО1 – ФИО2,

представителя ответчика ЖСК «Витязь» - ФИО3 А-Ю.,

представителя ответчика Мэрии муниципального образования города Черкесска – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Жилищно-строительному кооперативу «Витязь», Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР, Мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению архитектуры и градостроительства мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу «Витязь», Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР, Мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению архитектуры и градостроительства мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности. Свое обращение истец мотивировал тем, что между ФИО1 и ЖСК «Витязь» заключен договор № от 18.05.2007 г., предметом которого является деятельность сторон по организации и финансированию строительства 189-ти квартирного девятиэтажного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, с последующей эксплуатацией, содержанием и управлением им. Согласно п. 1.2 договора, по окончании строительства объекта участнику строительства передается для оформления права собственности трехкомнатная квартира следующих проектных характеристик: номер 

<

адрес>: (после перенумерации-№ этаж; подъезд: №; общая площадь квартиры: 115 кв. м (после проведения инвентаризации площадь квартиры составляет 99,3 кв. м); жилая площадь квартиры: 59.1 кв. м. Пунктом 1.3 договора установлено, что настоящий договор не является договором долевого участия в строительстве. В соответствии с п. 2.1 договора общая сумма паевых взносов в строительство объекта на момент заключения настоящего договора составляет 1265000 (один миллион двести шестьдесят пять тысяч) рублей и не подлежит изменению. Стоимость одного квадратного метра на момент заключения договора определена в размере 11 000 (одиннадцати тысяч) рублей. Паевые взносы в организацию и финансирование строительства дома согласно договору № от 18.05.2007г. истцом оплачены полностью, что подтверждается следующими документами: справкой от 19.10.2011, согласно которой остаток задолженности по вышеназванному договору составляет: 602500 рублей. 365698,40 рублей внесено за счет материнского капитала, что подтверждается письменным ответом Управления ОПРФ по КЧР от 14.09.2015 г. №. 49000 рублей - чек 1246 (стоимость котла). Также внесены следующие суммы: 34 418,64 рублей - по договору переуступки права требования; 50 000 рублей - квитанция на основании соглашения о зачете в счет задолженности; 15581,36 рубль - по договору переуступки права требования; 90000 рублей по трем чекам: 12 500 рублей - стоимость двери; 1180,75 рублей - стоимость стройматериалов; 1190 рублей - стоимость стройматериалов; 1147,50 рублей - стоимость стройматериалов; 1020 рублей - стоимость строительных материалов; 9005,75 рублей - стоимость строительных материалов; 2975 рублей - стоимость строительных материалов. Итого, на момент составления акта сверки с конкурсным управляющим ФИО5, то есть на 23.11.2016 года у истца не было задолженности по договору, что отражено в акте сверки, где определена задолженность по дополнительным паевым взносам. Общая сумма задолженности по дополнительным платежам и членским взносам сторонами определена в размере 243 053 рубля. Во исполнение требований, изложенных в акте сверки истцом внесена сумма в размере 300000 рублей, что подтверждается платежными поручениями от 14.02.2018 года; 14.04.2018 года: 14.05.2018 года. Однако, при обращении к конкурсному управляющему ЖСК «Витязь» с заявлением о получении справки об отсутствии задолженности, истцу пояснили, что ему еще необходимо доплатить сумму в размере 220 тысяч рублей, что им было оплачено. Соответственно истец выполнил взятые на себя обязательства по договору (который согласно п. 2.1 которого сумма паевых взносов не подлежит изменению). В соответствии с п.5.1. договора № от 18.05.2007 г. предполагаемый срок окончания строительства объекта - IV квартал 2009 года. ЖСК «Витязь» необходимые документы для регистрации права собственности в органах государственной регистрации прав на недвижимость на возведенный объект, не предоставило, что не позволяет реализовать право на регистрацию права собственности на спорную 3-х комнатную квартиру. Однако в связи с тем, что ответчик своевременно не завершил строительство жилого дома и не ввёл его в эксплуатацию, истец лишен возможности, зарегистрировать свои права на квартиру. Земельный участок, на котором возведен многоквартирный дом находится в собственности РФ, закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия», целевое назначение - под строящемся учебно-лабораторным корпусом. Разрешение на строительство 9-этажного 189 квартирного жилого дома от 27.09.2007 г. было выдано Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия». Данное учреждение является и заказчиком рабочего проекта 189 квартирного жилого дома. Многоквартирный жилой дом возведен на земельном участке, не принадлежащем ЖСК «Витязь» на законном праве, без соблюдения его целевого назначения, то есть, на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом. Таким образом, ЖСК «Витязь», не обладая правом распоряжения земельным участком, на котором произведено строительство спорного объекта недвижимости, не являясь застройщиком, не имел право на привлечение денежных средств граждан для производства данного строительства. Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска, далее по тексту - Управление) выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от 16 мая 2017 года. Из данных разрешений № № от 16.05.2017г., следует, что Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешает ввод в эксплуатацию построенного 168-квартирного многоэтажного жилого дома блок-секции № расположенного по адресу: РФ. 

<

адрес> (Постановление от 15.02.2017г.) При вводе дома в эксплуатацию произошла перенумерация квартир. Постановлением УАГиЗО мэрии МО 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № присвоен адрес 168-квартирному многоэтажному жилому дому и жилым помещениям (квартирам). Согласно технического паспорта, составленного КЧРГУП «Техинвентаризация» от 08.09.2014г. на спорную квартиру следует, что общая площадь квартиры составляет: 100,3 кв. м, номер 

<

адрес> (вместо № по договору). Просит суд: признать право собственности ФИО1. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес>, зарегистрированного по адресу: 

<

адрес> на трехкомнатную квартиру, с кадастровым номером: №, общей площадью 99,3 кв. м, расположенную на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>; указать, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости на 

<

адрес>, общей площадью 99,3 кв. м, расположенную на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> по заявлению ФИО1.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 исковые требования своих доверителя поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Представитель истца отметила, что её доверитель выплатил всю сумму по договору. Отметила, что 2 судебных акта подтверждают отсутствие задолженности. 

Представитель ответчика ЖСК «Витязь» - ФИО3 А-Ю. поддержал письменные возражения, имеющиеся в материалах дела, просил в иске отказать. Дополнительно отметил, что истцом основной взнос в размере 1265000 рублей внесен, дополнительные взносы, определенные общим собранием, истцом не внесены. 

Представитель ответчика Мэрии муниципального образования города Черкесска – ФИО4 оставил вопрос об удовлетворении заявленных требований на усмотрение суда.

В судебное заседание истец, представитель ответчика Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия», представитель ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР, представитель ответчика Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, не явились, о причинах неявки суд не уведомили. 

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, представителей ответчиков, исследовав письменные доказательства по делу, суд находит исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ, граждане осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению. 

В силу статьи 11 ГК РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

Статьей 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (к недвижимым вещам согласно пункту 1 статьи 130 данного кодекса относятся и объекты незавершенного строительства).

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом жилищно-строительного кооператива (пункт 4 статьи 218 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 218 ГК РФ, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

По смыслу данной нормы для приобретения права собственности на вновь созданную вещь требуется соблюдение совокупности условий: создание именно новой вещи, ставшей результатом первичного изготовления конкретным лицом; собственником вещи становится лицо, которое изготовило ее для себя (в своем интересе, для удовлетворения собственных потребностей); материалы, из которых создается вещь, должны принадлежать ее изготовителю; новая вещь должна быть создана с соблюдением закона или иных правовых актов.

Таким образом, по смыслу названной нормы закона право собственности на объект недвижимости к члену жилищно-строительного кооператива переходит в момент полного внесения паевого взноса. Последующее оформление этого факта только подтверждает его.

На основании ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

В силу ст. 111 Жилищного кодекса Российской Федерации, членом жилищного кооператива может быть:

1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;

2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;

3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

Как следует из ч.1 ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации, член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

В силу ч.1 ст. 125 Жилищного кодекса Российской Федерации, порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.

Пунктом 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В силу положений ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, право осуществлять строительство объектов капитального строительства предоставляется на основании разрешения, документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Исходя из смысла положений ст. 130, п. п. 1, 4 ст. 218, ст. 219 ГК РФ, ст. ст. 124, 129 Жилищного кодекса Российской Федерации Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объект незавершенного строительства как новую вещь приобретается лицом, создавшим данную вещь. Право собственности члена жилищного кооператива возникает на основании выплаты паевого взноса, объектом права является жилое помещение. При этом предоставление жилого помещения в домах в силу положений ст. 124 ГК РФ производится на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива.

Как усматривается из материалов дела, 18 мая 2007 года между ЖСК «Витязь» и членом кооператива ФИО1 заключен договор №, предметом которого являлась деятельность сторон по организации и финансированию строительства 189 квартирного девятиэтажного жилого дома по адресу: 

<

адрес> с последующей эксплуатацией, содержанием и управлением им. По окончании строительства объекта члену кооператива передается для оформления права собственности трехкомнатная квартира следующих проектных характеристик: условный номер квартиры - 91, этаж - 4, подъезд — 3, общая площадь – 115,0 кв.м. Общая сумма паевых взносов определена в размере 1265 000 рублей.

В пункте 1.3 договора указано, что настоящий договор не является договором купли – продажи или реализации товара, выполнения работ или оказания услуг.

Предполагаемый срок окончания строительства объекта указан 4 квартал 2009 года. Пунктом 5.3 договора установлено, что в случае если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, кооператив не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Общая сумма внесенных истцом взносов в счет стоимости причитающейся ему квартиры составляет 1265 000 рублей.

Также судом установлено, что 25 июня 2010 года Арбитражным судом КЧР рассмотрено дело по иску ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по КЧР к ГОУ «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» и ООО «Рамзис» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. Арбитражный суд постановил: иск удовлетворить частично. Признать недействительным (ничтожным) контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов, заключенный между ГОУ «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» и ООО «Рамзис», дополнительное соглашение № 1 от 25 мая 2009 года к контракту на реализацию инвестиционного проекта. В удовлетворении требований о применении последствий недействительной (ничтожной) сделки отказать. 

Вышеуказанное решение было обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2011 года решение Арбитражного суда КЧР от 25 июня 2010 года отменено. В удовлетворении требований ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по КЧР отказано.

Вышеуказанное постановление обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06 июня 2011 года постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2011 года отменено в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными контракта на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов от 29 января 2007 и дополнительного соглашения от 25 мая 2009 № 1 к контракту на реализацию инвестиционного проекта, заключенных ГОУ «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» и ООО «Рамзис». Признаны недействительным контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов от 29 января 2007 и дополнительное соглашение от 25 мая 2009 № 1 к контракту на реализацию инвестиционного проекта, заключенные ГОУ «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» и ООО «Рамзис». В остальной части постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2011 по делу № А25-162/2010 оставлено без изменения.

Из содержания вышеуказанных судебных актов следует, что в ходе судебного разбирательства арбитражными судами были признаны установленными следующие обстоятельства дела.

29 января 2007 между ГОУ «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» (Заказчик) и ООО «Фирма «Рамзис» заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов по адресам: 

<

адрес> 

<

адрес>.

Дополнительным соглашением № к контракту на реализацию инвестиционного проекта от 25 мая 2009 года стороны внесли изменения в пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5, 2.1 контракта.

С учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением, предметом контракта является реализация инвестиционного проекта нового строительства: «Два восьмиэтажных жилых дома со встроенными торговыми помещениями по 

<

адрес>» на земельном участке академии (заказчика) мерой 8200 квадратных метров, рядом с корпусом № 1 КЧГТА академии (заказчика); «Девятиэтажный 188 квартирный жилой дом; девятиэтажный 144 квартирный жилой дом со встроенными помещениями для офисов и магазинов и студенческое кафе на 200 мест по 

<

адрес>» на земельном участке академии (заказчика) мерой 16000 квадратных метров; «Пятиэтажный дом с помещениями для офисов и магазинов по 

<

адрес>» на земельном участке академии (заказчика) мерой 400 кв., «Надстройка второго этажа над одноэтажным зданием кафе «Студенческое» под интернет-центр и электронную библиотеку КЧГТА»; находящиеся по адресу: 

<

адрес>, и 

<

адрес>, с ориентировочным объемом инвестиций 27000000 рублей» (пункт 1.1 дополнительного соглашения к контракту). В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор принял обязательства за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство двух восьмиэтажных жилых домов со встроенными торговыми помещениями по 

<

адрес>; девятиэтажного 188 квартирного жилого дома; девятиэтажного 144 квартирного жилого дома со встроенными помещениями для офисов и магазинов и студенческое кафе на 200 мест по 

<

адрес>; пятиэтажного дома с помещениями для офисов и магазинов по 

<

адрес>; надстройку второго этажа над одноэтажным зданием кафе «Студенческое» под интернет-центр и электронную библиотеку КЧГТА» (пункт 1.2). Пунктом 2.1 контракта предусмотрено, что при завершении контракта раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте (возведенные здания и сооружения, исключая право пользования земельном участком, которое будет установлено и оформлено после государственной регистрации прав на недвижимость сторон) производится в пропорциях: заказчику (академии) передается в собственность 800 кв.м площади надстройки над кафе «Студенческое»; 12 однокомнатных квартир в девятиэтажном 188 жилом доме и 7 однокомнатных квартир в девятиэтажном 144 квартирном жилом доме по 

<

адрес>. Преподавателям и сотрудникам академии в момент начала строительных работ предоставляется возможность приобретения квартир по себестоимости. Инвестору переходит в собственность оставшаяся площадь жилых и иных помещений во всех, указанных объектах (распределяется между инвестором и соинвесторами в соответствии с заключенными между ними договорами) (пункт 1.4 дополнительного соглашения к контракту).

Согласно пункту 1.1. Устава академии, государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» является государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования (высшим учебным заведением) Российской Федерации, находящимся в федеральном подчинении. Академия является юридическим лицом, имеет обособленное имущество, являющееся федеральной собственностью. Академия вправе от своего имени заключать договоры, приобретать имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в судах. Учредителем является Правительство Российской Федерации, полномочия учредителя осуществляет Министерство образования Российской Федерации. За академией закрепляются в постоянное (бессрочное) пользование, выделенные ей в установленном порядке, земельные участки на основании государственного Акта № КЧ-41090200, выданного администрацией города Черкесска от 17 ноября 1994 года (пункт 8.1 Устава). В государственном Акте указано о предоставлении Карачаево-Черкесскому технологическому институту (правопредшественник академии) 15.7094 гектаров земель в бессрочное пользование для учебных целей. Право постоянного (бессрочного) пользования зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 ноября 2007 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Таким образом, земельный участок, на котором возведен объект незавершенного строительства, находится в собственности РФ, закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия», целевое назначение – под строящемся учебно-лабораторным корпусом.

Разрешение на строительство 9-этажного 189 квартирного жилого дома от 27.09.2007 г. было выдано Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия». Данное учреждение является и заказчиком рабочего проекта 189 квартирного жилого дома.

Академией и ООО «Фирма Рамзис» 29.01.2007 г. был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта, в том числе строительства девятиэтажного 188 квартирного жилого дома по 

<

адрес> на земельном участке заказчика мерой 16000 кв.м., в соответствии с которой ООО «Рамзис», инвестор, обязался за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство объектов недвижимости. При завершении контракта стороны договорились произвести раздел недвижимого имущества, исключая право пользования земельным участком, а том числе 12 однокомнатных квартир в спорном жилом доме должны быть переданы заказчику.

Дополнительным соглашением № 1 от 25.05.2009 г. в данный контракт были внесены изменения.

ООО «Фирма Рамзис» и ЖСК «Витязь» 01.02.2007 г. заключили ивестиционный договор на строительство жилищно-бытового комплекса в 

<

адрес>, в соответствии с которым инвестор, ООО «Фирма Рамзис» предоставляет земельный участок по вышеуказанному адресу, а соинвестор «ЖСК «Витязь» инвестирует денежные средства в строительство. По окончании строительства инвестору передается 12 квартир, соинвестору – 177 квартир. 

27 августа 2009 года Мэрией муниципального образования города Черкесска академии выдано разрешение № на строительство многоэтажного жилого дома (110-квартирного) со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: 

<

адрес>, сроком до 25 августа 2011 года. 27 сентября 2007 года выдано разрешение № на строительство 9-ти этажного 189-квартирного жилого дома; 36-ти квартирного блока секции А; 72-х квартирной блок-секции Б; 81-ой квартирной блок-секции В, распложенного по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Мэрией муниципального образования города Черкесска академии также дано разрешение № на строительство 147-ми квартирного жилого дома со встроенными помещениями магазина, девятиэтажного здания с подвальным и техническим этажом, и № на строительство студенческого кафе на 200 посадочных мест, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

ООО «Фирма «Рамзис» заключены инвестиционные договоры с ООО «Градстрой», ООО «Пристань», ЖСК «Витязь», ЗАО «Родник М», а также договоры генерального подряда на капитальное строительство с ООО «Торговое коммерческое предприятие «ТОКО-Групп», ООО «ЮГ-СТРОЙинвест». 

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.11.2011 г. признан недействительным контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов от 29.01.2007 г. и дополнительное соглашение от 25.05.2009 г. № 1 к контракту, заключенные Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» и ООО «Фирма Рамзис», в связи с отсутствием у заказчика права распоряжения земельным участком, влекущем ничтожность данного договора.

Так как ООО «Фирма Рамзис» не обладала правомочиями по распоряжению земельным участком, инвестиционный договор, как нарушающий требования ст.ст. 209, 260 ГК РФ, ничтожен (ст.168 ГК РФ). 

Как следует из вышеприведенных обстоятельств дела, спорный многоквартирный жилой дом возведен на земельном участке, не принадлежащем ЖСК «Витязь» на законном праве, без соблюдения его целевого назначения, то есть, на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом. 

Таким образом, ЖСК «Витязь», не обладая правом распоряжения земельным участком, на котором произведено строительство спорного объекта недвижимости, не являясь застройщиком, не имел право на привлечение денежных средств граждан для производства данного строительства.

Определением Арбитражного суда КЧР от 30 июля 2015 года по делу № А25-734/2015 в отношении ЖСК «Витязь» введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда КЧР от 09 июня 2016 года ЖСК «Витязь» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. 

Согласно настоящих исковых требований, истец просит признать право собственности на спорную квартиру.

В пункте 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 16 ст. 1 ГрК РФ установлено, что застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В силу положений ст. 51 ГрК РФ право осуществлять строительство объектов капитального строительства предоставляется на основании разрешения, документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Право постоянного (бессрочного) пользования ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов – под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку (многоквартирные жилые дома свыше шести этажей) зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим Свидетельством о государственной регистрации права.

26 мая 2017 года начальником Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска вынесено постановление №, 168-квартирному многоэтажному жилому дому, расположенному по 

<

адрес> присвоен адрес: 

<

адрес> с присвоением номеров расположенным в нем квартирам с 1 по 168.

Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ определено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

16 мая 2017 года, ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» получены разрешения на ввод трех секций многоквартирного жилого дома, по адресу: 

<

адрес> в эксплуатацию. 

В соответствии с Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 22 июня 2017 года № Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска разрешило ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – 168-квартирного многоэтажного жилого дома блок-секции 1-В, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснования своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, строительство жилого дома завершено, в настоящее время многоквартирный жилой дом сдан в эксплуатацию, что подтверждается разрешениеми на ввод объекта в эксплуатацию от 22.06.2017 года, оплата истцом произведена не в полном объеме.

До приобретения права собственности на помещение, расположенное в построенном КСК доме, отношения между членом ЖСК и кооперативом имеют обязательственно-правовой характер (п. 2 ст. 48 ГК РФ). Суть этого обязательственного права заключается в том, что член кооператива наряду с правомочием на участие в управлении делами кооператива также обладает правом владения, пользования и распоряжения в установленных пределах предоставленным ему жилым помещением (п. 3 ст. 124 ЖК РФ) и имеет обязанность выплачивать пай в установленном размере (п. 1 ст. 125 ЖК РФ)

Право собственности на жилое помещение у члена жилищного кооператива возникает после выплаты им паевого взноса в полном размере (п. 1 ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ). При этом, право собственности у члена ЖСК возникает на дату выплаты пая, а государственная регистрация права собственности в таком случае носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер (абзац 2, п. 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, вступление в ЖСК предполагает заключение с ЖСК договора паенакопления и приобретение пая, который до момента выплаты паевого взноса в полном объеме представляет собой обязательственное право члена ЖСК в отношении ЖСК. 

В соответствии с п. 2.5 Договора участник строительства по истечении первого года строительства и за два месяца до завершения срока строительства производит доплату с учетом увеличения стоимости строительных материалов и услуг.

В соответствии с протоколом № 1 заседания Правления ЖСК «Витязь» от 30 января 2009 г. установлена стоимость дополнительного паевого взноса в размере 5 000 рублей за 1 кв. м. согласно которого, ответчик был обязан к сумме паевого взноса в счёт стоимости трехкомнатной квартиры по договору доплатить 575000 рублей.

В соответствии с протоколом заседания Правления ЖСК «Витязь» от 12.05.2011 г. установлена стоимость дополнительного паевого взноса в размере 3500 рублей за 1 кв. м. согласно которого, ответчик был обязан к сумме ранее указанных паевых взносов в счёт стоимости трехкомнатной квартиры по договору доплатить еще 402500 рублей.

Таким образом, в соответствии с договором и решениями Правления ЖСК «Витязь» от 30.01.2009 г. и 12.05.2011 г. ответчик в целях исполнения обязательства по оплате паевого взноса обязан был оплатить 2 425000 рублей.

К 2014 году, строительство было приостановлено, а процент готовности незавершенного строительством многоквартирного жилого дома составлял не многим более 70 %.

Общее собрание участников строительства в соответствии с нормами ЖК РФ и Устава ЖСК «Витязь» последовательно приняло ряд решений о завершении строительства дома за счет дополнительных финансовых вложений, в которых были определены размер и порядок внесения целевых взносов в зависимости от общей площади жилого помещения принадлежащего собственникам (будущим собственникам). С 2014 года по настоящее время на основании решений общих собраний участников (пайщиков) ЖСК «Витязь» в целях завершения строительства многоквартирного дома, частью участников строительства дома, собрано и направлено на строительство более 40 млн. рублей

Протоколом общего собрания ЖСК «Витязь» от 18.07.2014 г. было принято решение об оплате дополнительного паевого взноса в размере - 50000 рублей.

Протоколом общего собрания от 01.11.2014 г. было принято решение о дополнительном паевом взносе в (применительно к истцу, как претенденту на трехкомнатную квартиру) размере - 118 750 рублей.

Протоколом общего собрания от 26.04.2015 г. было принято решение о дополнительном паевом взносе в (применительно к истцу, как претенденту на трехкомнатную квартиру) в размере - 118750 рублей.

Протоколом общего собрания от 11.10.2015 г. было принято решение о дополнительном паевом взносе в (применительно к истцу, как претенденту на трехкомнатную квартиру) в размере - 46 000 рублей.

Протоколом общего собрания от 08.05.2016 г. было принято решение о дополнительном паевом взносе в (применительно к истцу, как претенденту на трехкомнатную квартиру) в размере - 63 250 рублей.

Протоколом общего собрания предусмотрен ежемесячный членский взнос в размере - 1000 руб.

Таким образом, задолженность истца по оплате паевых взносов составляет 1372 926,96 руб.

Таким образом, для надлежащего исполнения договора, ФИО1 должен, по состоянию на 30.10.2019 г. оплатить 2 034 453,47 руб., из которых сумма основного долга в размере 1 592 926,96 рублей и неустойку, за несвоевременное исполнения денежного обязательства, в размере 441 526,51 рубля.

Истцу было предложено оплатить задолженность, однако, он игнорировал требования об оплате дополнительных паевых, считая их незаконными.

Согласно п. 13, ст. 7 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ (в редакции от 23.07.2008 г.) члены кооператива имеют право получить жилое помещение в собственность в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. При этом, в соответствии с ч. 4, ст. 218 ГК РФ, член жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, приобретают право собственности на указанное имущество

Согласно ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» субъектам инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются и инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица

В соответствии со ст. 6 Закона «Об инвестиционной деятельности», инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и(или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ. Согласно ст. 8 Закона «Об инвестиционной деятельности», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности (ст. 15 Закона «Об инвестиционной деятельности»).

В соответствии с п. 4.3 договора, в случае нарушения участником строительства сроков внесения платежа более чем на один календарный месяц Кооператив вправе, расторгнуть договор в одностороннем порядке.

30.10.2019 г. уведомление об одностороннем расторжении договора № от 18.05.2007 г. под роспись было вручено представителю ФИО1 - ФИО2 согласно которого, договор № от 18.05.2007 г. по организации и финансированию строительства 189-квартирного девятиэтажного жилого дома на основании п. п. 1,2, ст. 450.1 ГК РФ, считается расторгнутым с момента получения уведомления.

Приказом конкурсного управляющего ЖСК «Витязь» от 30.10.2019 г. ФИО1 исключён из членов ЖСК «Витязь».

Истцом оплачена сумма паевого взноса из расчета стоимости 1 кв. м. по состоянию на дату заключения договора, т.е. на 18.05.2007 г. От оплаты дополнительных платежей, в целях завершения строительства жилого дома, которые оплатили около 160 участников строительства, истец отказался.

Таким образом, у истца, как участника строительства, члена ЖСК Витязь» не исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору, путем внесения платы за квартиру, в силу п.4, ст.218 ГК РФ и ч. 1, ст.129 ЖК РФ, не возникло право собственности на спорную квартиру

При таких обстоятельствах, исковое заявление признается необоснованным и не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 2, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Жилищно-строительному кооперативу «Витязь», Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР, Мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению архитектуры и градостроительства мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на трехкомнатную квартиру с кадастровым номером № общей площадью 99,3 кв.м. расположенную на 4 этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде. Мотивированное решение изготовлено 22 октября 2020 года.

Судья Черкесского городского суда КЧР А.В. Яичникова

Гражданское дело № 2-906/2020

УИД 09RS0001-01-2020-000152-11