Дело № 3а-356/2022 

УИД 76OS0000-01-2022-000287-78

Мотивированное 

решение

 изготовлено 22 августа 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль                                                     9 августа 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от административного истца – представитель ФИО2 по доверенности от 31 мая 2021 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением, просил установить кадастровую стоимость:

-земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства здания аптеки с инженерными коммуникациями, площадью 1183 кв.м, в размере рыночной стоимости 3 118 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года,

-земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства магазина, площадью 383 кв.м, в размере рыночной стоимости 1 043 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что ФИО4 является собственником вышеуказанных земельных участков на основании соглашения № 5 об условиях завершения строительства проблемного объекта – многоквартирного дома от 24 февраля 2015 года и дополнительного соглашения к нему от 26 декабря 2019 года, заключенного ФИО4 в качестве инвестора с Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее по тексту – КУМИ мэрии г. Ярославля) и ЖСК «Гражданская строение 20». Установленная в отношении указанных земельных участков кадастровая стоимость значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетом ООО «Ярэксперт» №16220/22 от 27 июня 2022 года. Завышение кадастровой стоимости земельных участков влечет за собой пропорциональное увеличение земельного налога. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены.

Судом привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», КУМИ мэрии города Ярославля.

    Административный истец ФИО4 в судебное заседание не явился, направил представителя по доверенности ФИО2, который заявленные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Дал пояснения по тексту искового заявления. 

    Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве в удовлетворении административного иска возражал, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной на дату установления его кадастровой стоимости. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

    Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда. 

    От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

    Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», мэрия города Ярославля, КУМИ мэрии города Ярославля о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, представителей в судебное заседание не направили.

    Судом на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено при имеющейся явке.

    Заслушав представителя административного истца ФИО2, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

    В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

    Как следует из материалов дела, 24 февраля 2015 года Департаментом организации строительства и жилищной политики мэрии города Ярославля, Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля и ЖСК «Гражданская строение 20» заключено соглашение, предметом которого является определение условий предоставления ЖСК земельного участка (земельных участков) в рамках исполнения обязательств, принятых на себя ЖСК в целях завершения строительства многоквартирного дома на земельном участке, расположенном по адресу: (вблизи жилого ) с кадастровым номером №

    26 декабря 2019 года к указанному соглашению заключено дополнительное соглашение, сторонами которого выступили КУМИ мэрии города Ярославля, ЖСК «Гражданская строение 20» и ФИО4, как инвестор.

    По условиям данного соглашения КУМИ мэрии города Ярославля в качестве компенсации затрат на завершение строительства многоквартирного дома на земельном участке, расположенном по адресу: передает ФИО4, как инвестору, в собственность земельные участки, в числе которых земельные участки с кадастровыми номерами № и № 

    По сведения Единого государственного реестра недвижимости право собственности ФИО4 на спорные земельные участки зарегистрировано 7 апреля 2020 года.

    Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и №, оспариваемая в настоящем деле, затрагивает права и законные интересы ФИО4

    Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

    Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 6 044 965,33 рублей (п/п №509854) и земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 197 749,75 рублей (п/п №509854) по состоянию на 1 января 2019 года (выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 18 декабря 2021 года).

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации (абзац 1 пункта 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 396), нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации (Решение муниципалитета г. Ярославля от 7 ноября 2005 года №146 «О земельном налоге»). Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего земельного участка.

    При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона 3 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности.

    Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

    Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

    Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ООО «Ярэксперт» от 27 июня 2022 года №16220/2022, согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составляет 3 118 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № - 1 043 000 рублей.

    Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

    В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

    В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

    Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

    В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

    Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Исследование отчета ООО «Ярэксперт» по правилам статьи 84 КАС РФ с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО3, дает основания суду для вывода о том, что отчет является допустимым доказательством.

Оценщик ФИО3 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов – оценщиков», ее ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Заявляя возражения относительно отчета ООО «Ярэксперт», департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указал, что оценщик использует в расчете объекты-аналоги (, кадастровый номер №; , кадастровый номер №; кадастровый номер №), которые предоставлены на праве аренды органом местного самоуправления; использование данных объектов для расчета рыночной стоимости неправомерно, поскольку условия продажи не являются рыночными. Учитывая нетипичные условия продажи, оценщик должен скорректировать цену указанных аналогов на дополнительную корректировку «тип сделки» либо использовать максимальное значение из расширенного диапазона корректировок на передаваемые права по справочнику под редакцией ФИО5

Данное замечание состоятельным признано быть не может.

Исходя из положений подпункта «е» пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Из изложенного следует, что оценщик проводит расчет на основании рыночных данных, находящихся в открытом доступе.

В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. Земельные участки, расположенные по адресу: , кадастровый номер №; , кадастровый номер №; , кадастровый номер №, признаны сопоставимыми с объектом оценки по основным ценообразующим факторам. 

Неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки. Оценщиком не исследуются правовые вопросы в отношении используемой информации, в том числе в связи с ограниченным доступом оценщика к информации.

Относительно предложения административного ответчика и заинтересованного лица о применении корректировки на «тип сделки» с отражением права аренды либо «на право аренды» по максимальному значению, оценщик ФИО3 пояснила, что данные корректировки не могут быть использованы, так как в существующих справочниках и исследованиях отсутствует такой вид корректировки «тип сделки», а использование максимальных значений корректировок должно быть обоснованным. 

Приводя возражения относительно отчета ООО «Ярэксперт», административный ответчик указал на необходимость применения корректировки на вид разрешенного использования «1,49» к объекту-аналогу №1 (). Замечание обосновано тем, что по состоянию на 1 января 2019 года данный земельный участок разделен на два участка с кадастровыми номерами № (937 кв.м, вид разрешенного использования – под индивидуальную жилую застройку) и № (936 кв.м, вид разрешенного использования – под индивидуальную жилую застройку), в то время как объект оценки имеет вид разрешенного использования – торгово-офисное назначение.

Оснований согласиться с указанным замечанием суд не находит.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Согласно пункту 8 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик учел все необходимые и достаточные факторы и показатели, влияющие на действительную стоимость объекта исследования, в том числе сегмент рынка земельных участков (с торгово-офисным назначением) и вид разрешенного использования (земельные участки для размещения объекта торговли, общественного питания и бытового обслуживания; земельные участки для размещения гостиниц; земельные участки для размещения административных и офисных зданий делового и коммерческого назначения, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии).

Содержанием отчета подтверждено, а также следует из дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО3, что на дату оценки земельный участок с кадастровым номером № предлагался для строительства объекта бытового обслуживания с инженерными коммуникациями, о чем указано в тексте объявления. То обстоятельство, что впоследствии земельный участок с кадастровым номером № был разделен на два самостоятельных участка, само по себе не свидетельствует о несоответствии объекта-аналога №1 объекту исследования. 

Таким образом, корректировка на вид разрешенного использования не подлежит применению ввиду соответствия объекта оценки и объекта-аналога №1 торгово-офисному сегменту.

Расчет корректировки на красную линию для объекта-аналога №2 (), а также выводы оценщика относительно расположения объекта оценки с кадастровым номером № частично на кратной линии, оценщиком обоснованы.

Оцениваемый земельный участок находится на первой линии застройки , имеет заезды только со стороны (фото в Приложении 1), что отличает его от объекта, на который ссылается департамент имущественных и земельных отношений , кадастровый номер №). Понятие красная линия, как ценообразующий фактор, отличается от понятия красной линии по Градостроительному кодексу РФ. Красная линия, как ценообразующий фактор, это не только первая линия застройки, но и улица с активным транспортным и пешеходным трафиком.

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объекта оценки, установленной на основании отчета оценщика ООО «Ярэксперт», административные ответчики и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объектов оценки оценщиком ООО «Ярэксперт» определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд – 30 июня 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: , категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства здания аптеки с инженерными коммуникациями, площадью 1183 кв.м, в размере рыночной стоимости 3 118 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства магазина, площадью 383 кв.м, в размере рыночной стоимости 1 043 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 30 июня 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                                  И.Г. Сингатулина