Дело № 2-2532/2017 КОПИЯ

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 августа 2017 года

Советский районный суд г. Челябинска в составе:

Председательствующего судьи Андрияновой Е.В.

При секретаре Рязановой А.Э.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Росрееестра по Челябинской области, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ФИО2, ООО «Новик», ООО «Строительное управление 808» о признании незаконными действий, обязании совершить определенные действия,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению Росреестра по Челябинской области, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее КУиЗО), ФИО2, ООО «Новик» и ООО «Строительное управление 808» с исковыми требованиями с учетом уточнений (л.д. 170-172 том 3) о признании незаконными действий Управления Росреестра по Челябинской области по погашению записи о государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГг. и о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по дополнительному соглашению № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО3, ФИО4 с одной стороны и ФИО1 с другой; признании незаконными действий Управления Росреестра по Челябинской области по государственной регистрации договоров аренды земельного участка с кадастровым номером №:№ от 12.08.2015г. между КУиЗО и ФИО2, № от ДД.ММ.ГГГГ. между КУиЗО и ООО «Новик», № от ДД.ММ.ГГГГ. между КУиЗО и ООО «Строительное управление 808»; признании незаконными действий Управления Росреестра по Челябинской области по государственной регистрации земельных участков с кадастровыми номерами: №; № и № как самостоятельных объектов недвижимости; признании незаконными действий Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям 

<

адрес> по согласованию границ земельных участков с кадастровыми номерами: №; № и № и преобразование в связи с этим земельного участка с кадастровым номером №; признании незаконными действий Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям 

<

адрес> по заключению договоров аренды земельного участка с кадастровым номером №:№ от ДД.ММ.ГГГГ. между КУиЗО и ФИО2, № от ДД.ММ.ГГГГ между КУиЗО и ООО «Новик», № от ДД.ММ.ГГГГ. между КУиЗО и ООО «Строительное управление 808».; аннулировании произведенной незаконно регистрации новых договоров и восстановлении государственной регистрации ее права аренды.

Свои требования мотивировала тем, что в 2010 г. ею в собственность было приобретено нежилое здание лаборатории с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.

Данный участок находился на праве долгосрочной аренды у предыдущих собственников здания на основании дополнительного соглашения к договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. После приобретения здания, был заключен договор о передаче прав и обязанностей по дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка №. Указанный переход права аренды был зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской обл. В ДД.ММ.ГГГГ. при обращении в регистрирующий орган ей стало известно, что запись о государственной регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГг. была погашена, так же оказалась погашена запись о государственной регистрации ее права как соарендатора по дополнительному соглашению к данному договору.

Полагая, что данные действия произошли вследствие технической ошибки, она обратилась в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о ее устранении. Однако ответом № от ДД.ММ.ГГГГг. в исправлении кадастровой ошибки ей было отказано с пояснением о правомерности совершенных действий, вследствие преобразования земельного участка.

Поскольку имевшееся дополнительное соглашения о ее праве соаренды в соответствии со ст. 452 ГК РФ не расторгалось ни в добровольном, ни в судебном порядке, считает, что только на основании решения должностных лиц Управления Росреестра по Челябинской области она была лишена имеющегося и зарегистрированного права аренды, что является незаконным.

Кроме того, должностными лицами КУиЗО г. Челябинска на указанный земельный участок с кадастровым номером № было заключено еще три самостоятельных договора, что, по ее мнению, противоречит, действующему законодательству, поскольку они были заключены в условиях действия договора аренды от 2007г. на тот же самый участок.

Также полагает, что действия по государственной регистрации и формированию земельных участков земельных участков с кадастровыми номерами: №; № и №, выделенных из земельного участка с кадастровым номером № являются незаконными, поскольку на момент их формирования согласия соарендаторов не имелось.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях (л.д. 13-15 том 4).

Представитель ответчика Управления Росреестра по Челябинской обл. ФИО5, действующая на основании доверенности (л.д. 114 том 1), в судебном заседании исковые требования не признала, считая их необоснованными. Пояснила, что поскольку земельный участок № был преобразован путем выделения из него земельных участков с кадастровыми номерами: №; № и № и ДД.ММ.ГГГГ. был заключен новый договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора ФИО2, то государственная регистрация предыдущего договора аренды была погашена правомерно, истец не лишена возможность вновь заключить договор аренды. Поддержала возражения на исковое заявление (л.д. 115-119 том 1, 6-9 том 4).

Представитель ответчика КУиЗО г. Челябинска, ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом (л.д. 208 том 3, л.д. 50 том 4). Возражений на исковые требования не представили.

Представители ответчика ООО «Новик» ФИО6 и ФИО7, действующие на основании доверенностей (л.д. 37-38 том 3), представитель ответчика ООО «Строительное управление 808» ФИО8, действующая на основании доверенности (л.д. 36 том 4), в судебном заседании исковые требования не признали, указав, что преобразование земельного участка произошло с согласия всех соарендаторов и заключенные с ними новые договоры аренды являются законными и действующими (л.д. 10-12 том 4).

Представители третьего лица ООО «Стройтэк» ФИО9, ФИО10, действующие на основании доверенностей (л.д. 161 том 3, л.д. 34 том 4), в судебном заседании исковые требования поддержали, указав, что первоначальный договор № аренды земли г. Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГг. заключался именно с ООО «Стройтэк», которое выступало основным арендатором. Данный договор ими так же не расторгался и погашение его государственной регистрации нарушает их права, т.к. препятствует в реализации указанного имущественного права в интересах кредиторов в рамках дела о банкротстве.

Представитель третьего лица ООО «Транстехсервис» арбитражный управляющий ФИО11 (л.д. 145-146, 209-212 том 3), в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснив, что ООО имеет в собственности склад «Аист», расположенный на земельном участке с кадастровым номером №. С ними было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГг., однако при подаче документов на государственную регистрацию выяснилось, что основной договор погашен, тем самым при наличии у них неотмененного дополнительного соглашения о вступлении в договор аренды со множественностью лиц, в связи с незаконными действиями Росреестра они не могут зарегистрировать свои права землепользования.

Представитель третьего лица ФИО12 – ФИО13, действующая на основании доверенности (л.д. 35 том 4), в судебном заседании исковые требования поддержала, считая их обоснованными.

Третьи лица ФИО12, ФИО14, ФИО15, представители третьих лиц ООО «Эдикт», ОГУП «Областная казна» в судебное заседание не я вились, о слушании дела извещены надлежащим образом (л.д. 45-48, 51-53 том 4). Возражений на исковые требования не представили.

В соответствии с ч.4 ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчиков, представителей третьих лиц извещенных о времени и месте судебного заседания, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

С учетом приведенных обстоятельств, руководствуясь статьей 167, суд считает возможным рассматривать дело при указанной явке.

Выслушав стороны, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 11 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, установленными ст. 12 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что на основании договора № аренды земли г. Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГг. земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен в аренду ООО «Стройтэк» сроком на 20 лет (до 29.03.2027г.) с условием возможности вступления в данный договор других собственников недвижимости, расположенной на указанном земельном участке (п. 3.1 договора). По условиям договора и в соответствии с с пп. 1 п. 3 Распоряжения Главы города Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ. № «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙТЭК» земельного участка из земель населенных пунктов в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора» вступление в договор на стороне арендатора иных юридических или физических лиц, являющихся собственниками нежилых помещений оформляется дополнительным соглашением к договору аренды (л.д. 11-18, 138-140 том 1).

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ. гр. ФИО20 и ФИО21 вступили в названный договор аренды в качестве собственников недвижимости – нежилого здания лаборатории (л.д. 176-182 том 1).

В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. здание лаборатории перешло в собственность ФИО1 (л.д. 10 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО3, ФИО4 с одной стороны и ФИО1 с другой был заключен договор о передаче прав и обязанностей по дополнительному соглашению № к договору аренды земельного участка №. (л.д.19, 247 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Росреестра по Челябинской обл. произведена государственная регистрация данного договора.

Учитывая изложенное, суд считает, что ФИО1 с момента государственной регистрации права является одним из арендаторов по договору аренды со множественностью лиц от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленных выписок из ЕГРН, ответа Управления Росреестра по Челябинской обл. и дела правоустанавливающих документов следует, что записи о договоре № аренды земли г. Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГг., дополнительном соглашении № от ДД.ММ.ГГГГ. к данному договору и договоре от ДД.ММ.ГГГГ. о передаче прав и обязанностей по дополнительному соглашению № были погашены Управлением Росреестра по Челябинской обл.

Основанием к погашению послужил факт преобразования земельного участка с кадастровым номером № и уменьшение его площади вследствие выделения из него земельных участков с кадастровыми номерами: №; № и №.

Вместе с тем, данные действия Управления Росреестра по Челябинской обл. суд находит не основанными на нормах действующего законодательства.

Из содержания ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, на которую ссылается представитель Управления Росреестра по Челябинской обл., следует, что в случае образования земельных участков из арендуемого земельного участка, лицо, осуществляющее использование данного земельного участка, имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков. 

При этом, данная норма, как и нормы ГК РФ, не содержат указания на прекращение ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. 

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ не допускаются изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.

В силу положений ст. 452 ГК РФ расторжение или изменение договора возможно лишь по соглашению сторон, либо в судебном порядке. 

В судебном заседании установлено, что указанных событий не наступило. 

При этом, суд считает, что Управление Россреестра по Челябинской обл., не являясь стороной по сделке, не наделен правомочиями по пересмотру заключенных договоров и их расторжению, в связи с чем не вправе самостоятельно, без соответствующих решений и заявлений сторон договора выступать в роли инициатора его прекращения. 

Кроме того, суд соглашается с доводами истца о ничтожности заключенных при наличии не расторгнутого договора аренды УЗ №-Д-2007 ДД.ММ.ГГГГг. новых договоров аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. между КУиЗО и ФИО2, № от ДД.ММ.ГГГГ. между КУиЗО и ООО «Новик», № от ДД.ММ.ГГГГ между КУиЗО и ООО «Строительное управление 808» на тот же самый земельный участок (л.д. 36-43 том 1, 28-34, 50-56, 74-85 том 3). 

В силу положений абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действующего на момент спорных правоотношений) в государственной регистрации отказывается, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. 

Тем самым применительно к данному делу до расторжения договора № аренды земли г. Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГг. не имелось законных оснований для совершения действий по заключению новых договоров на тот же самый земельный участок, а также оснований для государственной регистрации новых договоров. 

Суд считает, что действия должностных лиц КУиЗО г. Челябинска по заключению новых договоров без расторжения предыдущего противоречат положениям ст. 309 и 310 ГК РФ, не допускающих одностороннего отказа от исполнения обязательств. 

Также суд считает нарушенным порядок заключения договоров аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, установленный действующим законодательством.

В соответствии с п. 9 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей зданий.

Довод представителей ответчиков о том, заключением новых договоров фактически оформлялось вступление в договор со множественностью лиц на стороне арендатора не может быть принят судом в силу его противоречия буквальному содержанию названных договоров.

Каждый из указанных договоров в силу их содержания является самостоятельным, не содержит отсылки к другим договорам и при этом содержит сведения об аренде одного и того же земельного участка. 

В условиях действующего договора аренды от ДД.ММ.ГГГГг. в соответствии с его условиями и Распоряжением Главы города Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ. № «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙТЭК» земельного участка из земель населенных пунктов в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора», вступление в договор на стороне арендатора иных юридических или физических лиц, являющихся собственниками нежилых помещений должно оформляться дополнительным соглашением к договору аренды. 

Соглашения об изменении данных условий не заключалось.

При этом, суд считает, что собственники недвижимости, в том числе и новые собственники, в настоящее время не лишены возможности на присоединение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГг. в предусмотренном указанным договором порядке.

Доводы представителей ответчиков о преобразовании земельного участка с кадастровым номером № и уменьшении его площади вследствие выделения из него земельных участков с кадастровыми номерами: №; № и № суд также находит несостоятельными.

Согласно ч. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Из представленных документов следует, что земельный участок с кадастровым номером № образован ДД.ММ.ГГГГ.; земельный участок с кадастровым номером № образован ДД.ММ.ГГГГ.; земельный участок с кадастровым номером № образован ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 173-178 том 3). 

Имеющееся в деле правоустанавливающих документов согласие арендаторов, в том числе и ФИО1, на образование указанных земельных участков датировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42 том 3). 

Тем самым довод истца о, том, что на момент образования названных земельных участков согласия арендаторов не имелось, нашел свое подтверждение в судебном заседании. 

Из материалов дела следует, что в настоящее время указанное согласование ФИО1 отозвано (л.д. л.д. 54 том 4). 

Изложенное свидетельствует о том, что совершение должностными лицами КУиЗО г. Челябинска действий по преобразованию земельного участка с кадастровым номером № в отсутствие согласия арендаторов противоречит вышеуказанным нормам закона. 

Поскольку на момент государственной регистрации прав на названные земельные участки указанное согласие отсутствовало в силу положений абзаца 9 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации (действующего на момент возникновения спорных правоотношений) в регистрации отказывается, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию. 

Соответственно государственная регистрация прав на незаконно сформированные земельные участки так же произведена с нарушением норм действующего законодательства.

Суд считает, что в силу положений ст. 305 ГК РФ ФИО1, как лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному договором, имеет право на защиту его владения, в том числе и против собственника. 

С учетом исследованных доказательств, суд считает доказанным, что в результате незаконных действий Управления Росреестра по Челябинской обл. и КУиЗО г. Челябинска ФИО1 была лишена права аренды земельного участка с кадастровым номером №, имеющегося у нее в рамках договора со множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГг. 

В этой связи требования о восстановлении нарушенного права путем аннулирований незаконной регистрации договоров и восстановления государственной регистрации договоров аренды № от ДД.ММ.ГГГГг. и о передаче прав и обязанностей по дополнительному соглашению № к договору аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГг. являются обоснованными, направленными на восстановление нарушенного права суд считает подлежащими удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 38 ГПК РФ сторонами в гражданском судопроизводстве являются истец и ответчик.

Исходя из правоприменительного толкования указанных норм процессуального права, под ответчиком понимается лицо, чьи действия или бездействие повлекли нарушение прав истца.

При этом, в соответствии с положениями действующего гражданского процессуального законодательства, требования истца могут быть удовлетворены только в том случае, если суд установит факт нарушения его прав лицом, которое указано в качестве ответчика.

Учитывая изложенное, с учетом предмета заявленных требований, суд приходит выводу о том, что исковое заявление ФИО1 предъявлено к ФИО2, ООО «Новик», ООО «Строительное управление 808» как к ненадлежащим ответчикам, в связи с чем считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований к ФИО2, ООО «Новик», ООО «Строительное управление 808».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Ян Н,В. удовлетворить частично.

Признать незаконными действия Управления Росреестра по Челябинской области по погашению записей о государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГг. и о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по дополнительному соглашению № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО3, ФИО4 с одной стороны и ФИО1 с другой.

Признать незаконными действия Управления Росреестра по Челябинской области по государственной регистрации договоров аренды земельного участка с кадастровым номером №:№ от ДД.ММ.ГГГГ. между КУиЗО г. Челябинска и ФИО2, № от ДД.ММ.ГГГГ между КУиЗО г. Челябинска и ООО «Новик», № от ДД.ММ.ГГГГ. между КУиЗО г. Челябинска и ООО «Строительное управление 808».

Признать незаконными действия Управления Росреестра по Челябинской области по государственной регистрации земельных участков с кадастровыми номерами: №; № и № как самостоятельных объектов недвижимости.

Признать незаконными действия Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска по преобразованию земельного участка с кадастровым номером № путем выделения из него земельных участков с кадастровыми номерами: №; № и №.

Признать незаконными действия Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска по заключению договоров аренды земельного участка с кадастровым номером № № от ДД.ММ.ГГГГ. между КУиЗО г. Челябинска и ФИО2 Д,А., № от ДД.ММ.ГГГГ между КУиЗО г. Челябинска и ООО «Новик», № от ДД.ММ.ГГГГ. между КУиЗО г. Челябинска и ООО «Строительное управление 808».

Обязать Управление Росреестра по Челябинской области аннулировать записи в ЕГРН о договорах аренды земельного участка с кадастровым номером № № от ДД.ММ.ГГГГ. между КУиЗО г. Челябинска и ФИО2, № от ДД.ММ.ГГГГ между КУиЗО г. Челябинска и ООО «Новик», № от ДД.ММ.ГГГГ. между КУиЗО г. Челябинска и ООО «Строительное управление 808», аннулировать в ЕГРН сведения о государственной регистрации земельных участков с кадастровыми номерами: №; № и № как самостоятельных объектов недвижимости.

Обязать Управление Росреестра по Челябинской области восстановить записи о государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГг. и о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по дополнительному соглашению № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО3, ФИО4 с одной стороны и ФИО1 с другой.

В удовлетворении исковых требований к ФИО2, ООО «Новик», ООО «Строительное управление 808» отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Советский районный суд г. Челябинска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: . Е.В. Андриянова

.

.

.